臺灣屏東地方法院民事判決110年度訴字第331號原 告 涂秀田訴訟代理人 史乃文律師
涂榮廷律師追 加原 告 池田生一
池田文代池田藤美吳涂秀妹劉士煒劉士楓劉欣學鍾源豪鍾清元鍾森元鍾煜元鍾燿元鍾富榮鍾玉枝黃鍾玉珍曾榮妹陳富美李倢忻李宜蓁李梓琳李明順李杰璋被 告 鍾恆榮
公號鍾逵公會上 列一 人法定代理人 鍾健亭共 同訴訟代理人 鄭曉東律師
魏緒孟律師上列當事人間請求確認優先購買權存在等事件，本院於民國113年6月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告及追加原告之訴駁回。
訴訟費用由原告涂秀田負擔。
事實及理由
一、按繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務。但權利、義務專屬於被繼承人本身者，不在此限。繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有。公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意。民法第三編第二章第四節之規定，於所有權以外之財產權，由數人共有或公同共有者準用之。民法第1148條第1項、第1151條、第828條第3項及第831條分別定有明文。基此，非專屬於被繼承人本身之債權，於繼承開始後、未分割遺產前，係由各繼承人公同共有，如欲基於該公同共有債權關係，對債務人提起請求履行債務之訴，須得公同共有人全體之同意，否則其當事人之適格即有欠缺。次按訴訟標的對於數人必須合一確定而應共同起訴，如其中一人或數人拒絕同為原告而無正當理由者，法院得依原告聲請，以裁定命該未起訴之人於一定期間內追加為原告；逾期未追加者，視為已一同起訴。未共同起訴之人所在不明，經原告聲請命為追加，法院認其聲請為正當者，得以裁定將該未起訴之人列為原告，民事訴訟法第56條之1第1項及第3項分別定有明文。本件原告起訴主張：伊祖父涂有郎向被告公號鍾逵公會承租坐落屏東縣○○鄉○○段000地號土地（下稱系爭土地，其他同段土地逕以地號稱之），並興建門牌屏東縣○○鄉○○路00號三合院式房屋（未辦保存登記，下稱系爭房屋），涂有郎與被告公號鍾逵公會就系爭房屋之基地或與基地不能分割或不能單獨使用之部分，有不定期租賃關係存在，涂有郎過世後，前開不定期租賃法律關係由伊與追加原告繼承或再轉繼承，於被告公號鍾逵公會出賣系爭土地時，伊及追加原告有依同樣條件優先購買之權。嗣後，被告公號鍾逵公會於民國109年間將系爭土地售予被告鍾恆榮，惟未通知伊及追加原告，依民法第426條之2及土地法第104條第1項規定，伊及追加原告得請求確認優先購買權存在，並得行使優先購買權，是本件應由伊及追加原告全體共同對被告起訴，當事人適格方無欠缺等語。本件依原告前揭主張，其優先購買權係因繼承涂有郎對被告公號鍾逵公會之承租權所生，原告與追加原告就前開承租權為公同共有關係，自有合一確定之必要。本院依原告之聲請，於113年2月23日以裁定命除池田生一、池田文代、池田藤美外之追加原告限期追加為原告，然其等逾期未追加，依上開民事訴訟法第56條之1第1項規定，視為已一同起訴，而同為原告。至追加原告池田生一、池田文代、池田藤美部分，因其均為日本國籍之人，經本院囑託外交部按原告陳報其等之日本官方戶籍資料(見本院卷二第175至183頁)，依其等日本戶籍地址為送達司法文書，經駐大阪辦事處以雙掛號按址寄出，均經日本郵局以查無收件人為由退回，有駐大阪辦事處112年3月16日函附卷可考(見本院卷三第37頁、第43頁)，則其等應為送達地址不明，復經本院依原告之聲請，依民事訴訟法第56條之1第3項規定，以前開裁定逕將其等列為原告，於法均無不合。被告固主張：涂有郎對被告公號鍾逵公會無承租權，本件就原告及追加原告無合一確定之必要云云。惟訴訟標的對於數人必須合一確定，應以原告主張之法律關係為斷，本件原告係主張其優先承買權係基於繼承涂有郎之租賃權而來，則自應由涂有郎之全體繼承人一同起訴，方為當事人適格。至於涂有郎與被告公號鍾逵公會間是否有租賃法律關係存在，則涉及原告請求於實體法上有無理由之問題，尚與當事人適格無涉。是被告前開主張，尚非可採。又追加原告均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依被告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：伊祖父涂有郎於日治時期向被告公號鍾逵公會承租系爭土地，作為系爭房屋基地使用，雙方就系爭土地成立不定期租賃契約，迄今租期長達百年以上。涂有郎於昭和5年(即民國19年)9月24日死亡，系爭房屋及前開租賃契約之權利均屬其之私產，適用當時之財產繼承習慣，由其繼承人所繼承，系爭房屋並由其繼承人之一即伊之父涂洪發使用，涂洪發死亡後，由伊繼續占有使用系爭房屋，涂有郎、涂洪發及伊先後在系爭土地上興建及增建系爭房屋，並設置地上物及開墾果園(菜園)使用。嗣後，涂有郎就前開租賃契約之權利，由伊與追加原告再轉繼承，系爭土地如附圖所示編號358⑴至⑻部分（下合稱系爭優先購買權土地），均屬系爭房屋之基地或與基地不能分割或不能單獨使用之部分。詎被告公號鍾逵公會於109年5月24日將系爭土地出賣予被告鍾恆榮，依民法第426條之2及土地法第104條第1項規定，伊與追加原告就系爭優先購買權土地有優先購買權存在，惟被告公號鍾逵公會未依法將出賣條件通知原告與追加原告，致伊與追加原告無從行使優先購買權，被告公號鍾逵公會並於109年6月16日以買賣為原因，將系爭土地移轉登記予被告鍾恆榮，前開優先購買權既為被告所否認，伊與追加原告自得請求確認對於系爭優先購買權土地，有優先購買權存在。其次，前開優先購買權具有物權效力，被告間之契約及物權移轉行為，均不得對抗伊及追加原告，依民法第767條第2項準用第1項規定，伊及追加原告得請求被告鍾恆榮塗銷系爭優先購買權土地之所有權移轉登記，並得依民法第426條之2及土地法第104條第1項規定，請求被告公號鍾逵公會依同樣條件，將系爭優先購買權土地出賣予原告與追加原告，並應於伊與追加原告按上開同樣條件為履行之同時，將系爭土地所有權移轉登記予伊與追加原告等情，並聲明：㈠確認原告及追加原告就系爭優先購買權土地（合計707平方公尺），有優先購買權存在。㈡被告鍾恆榮應將前項土地合計000平方公尺於109年6月16日以買賣為原因所為之所有權移轉登記，予以塗銷。㈢被告公號鍾逵公會應就第1項土地合計000平方公尺，按其與被告鍾恆榮於109年5月24日所簽訂買賣契約之同樣條件，出售予原告及追加原告，並應於原告及追加原告按上開同樣條件為履行之同時，辦理移轉所有權登記予原告及追加原告公同共有。追加原告均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、被告則以：被告否認涂有郎與被告公號鍾逵公會間就系爭土地有不定期租賃契約存在，原告未能舉證證明此一事實，且租賃契約涉及當事人間之信任關係，非為得繼承之標的，則原告與追加原告自無從因繼承而取得系爭土地之租賃權利。退步言之，縱認涂有郎確曾向被告公號鍾逵公會承租系爭土地，其非基於建築房屋之目的而承租，亦與民法第426條之2及土地法第104條所定得主張優先購買權之要件不符。其次，原告於被告公號鍾逵公會出賣系爭土地予被告鍾恆榮之前，即已知悉系爭土地之出售事宜，惟其明確表示其不願購買系爭土地，縱認其有優先購買權存在，亦經其為拋棄之意，其自不得事後反悔，再提起本件訴訟主張其有優先購買權存在。再者，原告先主張系爭房屋及涂有郎之租賃權為其單獨繼承，嗣又主張係由其及追加原告共同繼承，而其先後主張之優先購買權土地範圍，亦不一致，益徵原告之主張不可採信。另，原告所提出鍾芹飄及鍾健榮署名之證明書或收據，均未記載租地建屋等文字，而就鍾健榮部分，係原告自行將金錢交付鍾健榮，並要求鍾健榮簽名，且前開文件就付款之人僅記載原告一人，或可認為原告有欲向被告公號鍾逵公會承租土地之意，然均不足證明涂有郎或原告就系爭土地有租賃契約存在。此外，縱認系爭土地之部分曾為原告所占用，亦屬無權占用，並非基於租賃契約而來。是以，原告及追加原告請求確認其等對系爭優先購買權土地，有優先購買權存在，並請求被告鍾恆榮塗銷上開所有權移轉登記，及請求被告公號鍾逵公會以同樣條件與其等訂立系爭土地之買賣契約，暨辦理系爭土地之所有權移轉登記，於法均屬無據等語，資為抗辯，並聲明：原告及追加原告之訴駁回。
四、兩造不爭執事項：以下事項為兩造所不爭執，且有土地登記申請書(含土地所有權買賣移轉契約書、屏東縣內埔鄉公所函文等附件)、土地登記謄本、土地登記簿謄本、地籍異動索引、戶籍謄本、戶口調查簿謄本、日本國戶籍資料、繼承系統表、本院家事公告查詢、屏東地檢署檢察官不起訴處分書、國土測繪圖資服務雲航照地籍圖及現場照片在卷可憑(見本院卷一第59至141頁、第145頁、第161頁、第199頁、第205頁、第209至211頁、第345至373頁；卷二第19至35頁、第91頁、第103至107頁、第113至119頁、第157至205頁、第249頁至253頁、第315至317頁、第319至343頁；卷三第225至237頁、第267至291頁)，經本院調閱屏東地檢署110年度偵字第1598號及11001號卷宗查閱無訛，復經本院會同屏東縣潮州地政事務所測量員到場勘驗測量，製有勘驗測量筆錄及土地複丈成果圖(見本院卷二第13至17頁、第39頁、第97、99頁、第137至141頁)，堪認屬實。
㈠涂有郎於昭和5年(即民國19年)9月24日死亡，如其依當時財
產習慣遺有私產，其私產之再轉繼承人為原告及追加原告。㈡系爭土地及同段357-9地號土地如附圖所示編號358⑴部分面積
40平方公尺、編號357-9⑴部分面積55平方公尺，為系爭房屋之主體；如附圖所示編號358⑶部分面積4平方公尺、編號358⑷部分面積22平方公尺及編號357-9⑵部分面積1平方公尺，為系爭房屋外圍牆內之土地。
㈢被告公號鍾逵公會於109年5月24日將系爭土地售予被告鍾恆榮，並於109年6月16日辦畢所有權移轉登記。
㈣鍾芹飄、鍾健榮均曾為被告公號鍾逵公會之管理人；系爭土
地售予被告鍾恆榮時，被告公號鍾逵公會之管理人為鍾健亭。
㈤原告前此對被告鍾恆榮及鍾健亭提出毀棄損壞罪嫌之告訴，
分別經臺灣屏東地方檢察署(下稱屏東地檢署)檢察官以110年度偵字第1598號及11001號為不起訴處分，均告確定。
五、本件之爭點為：㈠系爭房屋是否為涂有郎所興建？㈡涂有郎與被告公號鍾逵公會就系爭土地是否成立租用基地建築房屋契約？㈢原告及追加原告就系爭優先購買權土地（合計707平方公尺），是否有優先購買權存在？茲敘述如下：
㈠系爭房屋是否為涂有郎所興建？⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段定有明文。原告主張系爭房屋為涂有郎於日據時期所興建，此涉及涂有郎與被告公號鍾逵公會間是否有租用基地建築房屋契約存在，乃原告主張其與追加原告就系爭優先購買權土地有優先購買權存在前提之一，而為被告所否認，自應原告及追加原告就此有利於其等之事實負舉證責任。
⒉經查，稅籍門牌登記為「屏東縣○○鄉○○村○○路00號」之房屋
有2，其一登載納稅義務人為「正廳納管涂秀田」，使用面積1層樓34.4平方公尺(加強磚造)，起訴時經歷年數為51年，61年2月11日房屋稅籍登記表記載「所有人典權人或管理人」為「(祖堂)正廳涂秀田」，備考欄記載「依臺灣高等法院台南分院75年度上易字第1167號判決採用祖堂為共有」；另一則登載納稅義務人為原告，使用面積為1層樓106.8平方公尺【土足造(純土造)，起訴時經歷年數為79年)】、46.9平方公尺(加強磚造，起訴時經歷年數為51年)；前開二稅籍房屋之基地標示均記載為系爭土地，有屏東縣房屋稅籍紀錄表及房屋稅籍登記表附卷可考(見本院卷一第269頁、第271頁、第277頁、第279頁；卷三第131至135頁)。又依本院到場勘驗所見，系爭房屋坐落如復圖所示編號357-9⑴部分面積55平方公尺、358⑴部分面積40平方公尺，為水泥磚頭混合平房，正門面朝北側(位於000-0地號土地上)，懸掛「屏東縣○○鄉○○村○○路00號」門牌，系爭房屋北側有未懸掛門牌之祖堂建物；系爭房屋自正門進入為客廳，客廳南端有後門，客廳西側則為書房及廚房，前開後門外有圍牆，圍牆有開口，可通往系爭土地；前開後門外之西側有1間廁所，該廁所有獨立大門，內部無法連通系爭房屋其他部分；前開廚房另有1扇門，可進入系爭房屋西南邊以圍牆圍起之水泥空地(即如附圖所示編號358⑵、357-9⑶、357-4⑴、357-6⑴部分面積合計54平方公尺)等情，有本院勘驗測量筆錄、土地複丈成果圖及現場照片在卷可佐(見本院卷二第13至35頁、第39頁)。核對系爭房屋及前開2稅籍資料之面積，系爭房屋應包含在前開稅籍登載使用面積為1層樓106.8平方公尺部分內，而其稅籍登載之經歷年數為79年，為土足造(純土造)房屋，惟觀之系爭房屋本體牆面係磚頭搭建，而其屋頂係以木頭橫梁上鋪設木板，頂層再鋪設磚瓦，前開橫梁、木板及磚瓦外觀均良好，均無明顯腐朽或破碎等情形，系爭房屋之牆面與最初登記之建材不同，且其屋頂木樑顯非已歷經79年以上之狀況，則系爭房屋自興建後，曾再有整建之事實，堪予認定。
⒊涂有郎明治18年(即民國前27年)4月生，於大正8年(即民國8
年)因前戶主即其父死亡相續為戶主，籍設「○○廳○○下里○○庄000番地」，大正9年(即民國9年)10月1日土地名稱改為「○○州○○郡○○庄○○000番地」(下稱000番地)，於昭和5年(即民國19年)9月24日死亡，其長男涂洪發(大正0年0月生)相續為戶主，於35年3月30日死亡，有戶籍調查簿謄本在卷可參(見本院卷一第199頁、第205頁、第347至353頁)。是涂有郎於大正8年相續為戶主前即設籍在000番地，則於其成為戶主前，該土地上應已存在前戶主之房屋；又其長子涂洪發於大正8年7月始出生，該前戶主之房屋顯非涂有郎或涂洪發所興建。又系爭房屋本體主要坐落357-9地號土地，而357-9地號土地係分割自357地號土地即重劃前屏東縣○○鄉○○段000地號土地(前此為000番地)，則涂有郎戶籍雖設於000番地，惟尚難以此逕認涂有郎設籍之房屋，定然非屬系爭房屋。另臺灣高等法院臺南分院75年度上易字第1167號請求分割共有物事件(下稱另案分割共有物事件)，已逾司法院暨所屬法院文卷保存期限實施要點第2點之15年保存年限，固無從調閱卷宗，惟依該判決理由記載「上訴人(即原告)……受分配附圖甲……編號9.部分土地(即357-9地號土地)，因係其房屋使用所在，當然分歸其所有」等語(見本院卷一第307頁)，可見原告於77年以前即主張系爭房屋係由其占有使用。又於另案分割共有物事件鍾，無其他357地號土地之共有人對於357-9地號土地上之房屋主張有所有權或使用權，且遍觀前開判決之全文，亦未敘及357地號土地上另有涂有郎所有之建物(見本院卷一第303至310頁)，則系爭房屋即為涂有郎戶籍所在之房屋，原為涂有郎所有(或有事實上處分權)，涂有郎死亡後，先由涂洪發占有使用，涂洪發死亡後，又由原告占有使用等事實，應堪採信。
⒋原告固主張：系爭房屋為涂有郎所興建云云，惟於涂有郎相
續其父為戶主前，即已存在其設籍之房屋，業如前述，則尚難以涂有郎相續為戶主，且因繼承或其他原因而取得系爭房屋之所有權或事實上處分權等事實，遽認系爭房屋確係涂有郎所興建。至原告所為其他舉證，亦均不足以證明涂有郎於日治時期興建系爭房屋之事實，則原告此部分主張，尚難憑採。至被告雖抗辯：系爭土地重劃前為「屏東縣○○鄉○○段000地號土地」，涂有郎於日治時期設籍在重劃前之「屏東縣○○鄉○○段000地號土地」，二者並不相同，是縱認涂有郎於日治時期確曾興建房屋，亦係坐落前開293地號土地上，而與系爭土地無關云云，亦非可採。
㈡涂有郎與被告公號鍾逵公會就系爭土地是否成立租用基地建
築房屋契約？⒈按租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣
條件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權。民法第426條之2定有明文。次按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。前項優先購買權人，於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。土地法第104條亦定有明文。前開二條文所謂出賣人未通知優先承買權人而與第三人訂立買賣契約，其契約不得對抗優先承買權人者，係指出賣人與第三人間以買賣為原因而成立之移轉所有權行為，對於優先承買權人不生效力，優先承買權人仍得行使優先承買權，請求塗銷該移轉所有權登記。此項優先承買權具有相對之物權效力，不因買受人買受基地後，已輾轉移轉所有權於第三人而有異；惟在優先承買權人受移轉所有權登記而取得優先承買標的物所有權之前，仍未具備直接支配物之權利與對世效力(最高法院109年度台上字第3277號判決意旨參照)。又前開二條文所規定之租約，均係針對「租用基地建築房屋」之租認契約而言，此觀前者已明文規定「租用基地建築房屋」，後者則可見土地法第102條、103條、第105條均係針對「租用基地建築房屋」之規範，而土地法第104條亦明文「基地出賣時」，則依法條之體系解釋，土地法第104條之適用，亦應限於「租用基地建築房屋」之情形。另前開優先購買權之規定，均旨在使地上建物之利用與其基地所有權合歸於一人，藉以發揮土地之利用價值，盡經濟上之效用，並避免租賃關係消滅後，建物因無使用土地權限遭拆除還地，防杜紛爭(最高法院91年度台上字第2154號判決意旨參照)。且因前開優先購買權具有相對之物權效力，倘承租人行使優先購買權，對於基地所有人及買受人權益影響甚鉅，自應以租約目的為「租用基地建築房屋」者始有適用，方足以在土地利用之經濟價值及交易安全間取得平衡。再按土地法有關租地建屋之規定，係因城市地方人口集中，其建築房屋基地之需求殷切，為防止土地投機，並保護基地承租人之利益而設。因此，城市地方，以在他人土地上有房屋為目的而租用基地者，無論係租地後自建房屋，或承受前手之房屋後始租用該基地，皆應解為租地建屋契約，方符立法意旨。城市地方，倘以在他人土地上有房屋為目的，而租用基地者，無論係租地後自建或承受前手之房屋而租用基地，皆應解為租地建屋契約。縱地上房屋係於建造完成後，始由房屋受讓人之前手逕向土地所有人租用該基地，仍無礙租地建屋之本質(最高法院74年台上字第2562號、89年度台上字第575號、91年度台上字第2154號判決意旨參照)。而民法第426條之2係基於與土地法第104條同一目的而設。
⒉原告主張：涂有郎向被告公號鍾逵公會承租系爭土地興建系
爭房屋等事實，為被告所否認，應由原告就此等有利於己事實負舉證責任。系爭房屋為原為涂有郎所有(或有事實上處分權)，而本件依原告之舉證，雖不足以證明系爭房屋為涂有郎所興建，惟依首揭說明，系爭房屋縱非涂有郎所興建，亦不影響涂有郎與被告公號鍾逵公會間得成立「租用基地建築房屋」契約，是本院仍應就其等間是否成立「租用基地建築房屋」之爭點為判斷。原告提出證明書及收據為證(見本院卷一第27至43頁)，觀之前開證明書及收據，可見73年11月4日證明書記載：「茲收到涂秀田君中華民國柒拾年至柒拾參年份之○○共壹佰參拾陸台斤。立證書人鍾芹飄」；74年11月30日收據記載：「民國柒拾肆伍年贌谷事實收領無誤鍾芹飄 涂秀田先生」；76年11月8日收據記載：「涂秀田○○
柒拾陸、柒拾柒年貳年份完清 鍾芹飄」；78年11月5日收據記載：「民國柒拾捌起到柒拾玖貳年份共陸拾捌斤實事領收
鍾芹飄」；79年11月18日證明書記載：「本人同意屏東縣○○鄉○○段000號土地，給涂秀田建設排水溝及道路。此證 管理負責人鍾芹飄」；80年11月17日收據記載：「捌拾壹年份贌谷事實領收 領收人鍾芹飄」；95年10月29日收據記載：
「茲收到涂秀田先生85年到95年租金租約決穀價34台斤×1100元，折合新台幣肆仟壹佰壹拾肆元 立據人：鍾健榮」；104年6月7日收據記載：「茲收到涂秀田先生96至104年共9年租約決穀價，折合新台幣肆仟貳佰柒拾柒元正 此為屏東縣○○鄉○○段000地號之基地租約金 立據人：鍾健榮」；107年7月1日收據記載：「茲收到涂秀田先生107年7月1日租約決穀價，折合新台幣壹仟零貳拾元 此為屏東縣○○鄉○○段000地號之基地租約金 立據人：鍾健榮」等情。
⒊鍾芹飄、鍾健榮均曾為之管理人乙節，為兩造所不爭執，原
告固主張前開證明書及收據可證明涂有郎向被告公號鍾逵公會承租系爭土地興建系爭房屋云云。惟原告所提出者，均為其與鍾芹飄或鍾健榮間之證明書或收據，未見任何涂有郎或涂文發或其他涂有郎之繼承人與被告公號鍾逵公會之成員或管理者間，所簽立之證明書或收據，則前開證明書及收據尚不足證明於各該期日之前，涂有郎或其繼承人與被告公號鍾逵公會存在租賃法律關係。其次，另案分割共有物事件之一審判決(臺灣屏東地方法院75年度訴更字第1號)於75年9月1日判決，二審則於77年3月31日判決定讞，有該判決在卷可參，原告陳稱：前開79年11月18日證明書係因伊與357地號土地共有人經由另案分割共有物事件判決確定後，系爭房屋所坐落之土地分割為伊所有，而系爭房屋之部分出入道路及排水設施早已興建及使用系爭土地，伊為免被告公號鍾逵公會日後有疑義或管理人變更後不承認尚開道路之使用權限及排水設施之興建，伊請求當時擔任被告公號鍾逵公會管理人之鍾芹飄簽立證明書等語(見本院卷三第113頁)。鍾健榮於臺灣屏東地方檢察署(下稱屏東地檢署)110年度偵字第1598號毀棄損壞案件檢察官訊問時以證人身分詰證：伊之前係被告公號鍾逵公會之管理人，107年即未再擔任，現由伊兄鐘健亭擔任管理人，原告之父親輩將土地交給其，但都沒有租約，如果有租約，都會在竹田鄉公所登記，6年換約1次，未換約則會取消租賃權，因三七五減租條例規定耕者有其田，所以伊等人沒有要與原告或其祖先成立租約之意思，伊等人之祖先與原告之祖先沒有租約；原告會從高雄來找伊，3年、5年或7年繳1次租金，1年繳2、300元，若伊不讓原告繳，原告會說以前其都有繳，並硬塞給伊，但伊認為伊等人與原告間沒有租約；一分地1,000多元，按照鄉公所提供之資料及農糧署之資料來換算租金等語(見屏東地檢署109年度他字第2473號卷第57至61頁)。鍾健亭於屏東地檢署110年度偵字第1598號毀棄損害案件檢察官訊問時詰證：系爭土地原為被告公號鍾逵公會所有，109年間賣給被告鍾恆榮，約定將地上物清除完再交付，伊認為系爭土地上之鐵製圍籬、水泥柱及芒果樹，係無權占有，伊請代書陳玉柱幫忙清除系爭土地上之鐵製圍籬、水泥柱及芒果樹，伊未與原告成立租約，原告沒有繳租金，伊不認識原告，亦未聽聞伊弟鍾健榮提過原告之租賃問題；被告公號鍾逵公會沒有向原告收租金，被告公號鍾逵公會有很多土地都出租予他人，倘收租金都會依照鄉公所提供，依照稻穀數量與承租人計算租金等語(見屏東地檢署109年度他字第2473號卷第81頁及同頁反面)；110年度偵字第00000號案件偵查中陳稱：鍾芹飄是伊父親，73年11月4日及79年11月18日證明書不是租約，鄉公所核發的才是租約，鍾健榮只有將鄉公所資料交給伊，伊是依照該資料去收租金，鍾健榮所收租金伊都不知道，該資料上並無原告名字，伊於109年要賣土地之前，有跟代書去原告家，原告沒有跟伊說有繳納租金，鍾建榮也沒告訴伊等語(見屏東地檢署110年度他字第0000號卷第34頁；110年度偵字第00000號卷第9頁反面至第10頁反面)。
⒋原告於屏東地檢署110年度偵字第1598號及110年度偵字第000
00號案件偵查中陳稱：鍾健亭108年去屏東縣○○鄉○○路00○0號伊老家找伊，說要賣系爭土地，有問伊要不要購買，但沒說價格多少，亦未說誰要購買，伊當時沒有購買，伊有向鍾健亭說伊有繳納租金給鍾健榮等語(見屏東地檢署1110年度偵字第00000號第10頁及同頁反面)。又本院勘驗原告提出錄影光碟，勘驗結果如下：影片時間00：00-00：50，影片自系爭土地東側之道路開始拍攝，經過系爭土地東側之以水泥柱架設之鐵絲圍籬(中間設有1柵欄鐵門，該鐵門開啟)，可見1有行走痕跡之通道，該通道左右均為檳榔樹；影片時間0
0：51-01：12，沿前開通道前行，畫面左側有水泥及磚造圍牆各1面，其上均有鐵皮圍籬，並均設置鐵皮屋頂，畫面右側為黃色外牆之房屋，前開圍牆與黃色外牆房屋間有通道1條，該通道靠近黃色外牆房屋間有小水溝1條；影片時間01：12-01：26，沿前開通道前行，畫面左側有雜草樹木，畫面右側則為水泥圍牆；影片時間01：27-01：50，繼續沿前開通道前行，畫面左側有以樹根水泥柱架設之鐵絲圍籬，畫面右側則為水泥磚頭混合圍牆，再沿前開通到前行，圍牆旁有水泥磚造混合平房1棟(見本院卷三第54、55頁)。證人涂永明到場證稱：伊為原告之遠親，前開影片中之土地係伊承租之系爭土地，伊承租部分是畫面一開始拍攝之柵欄門進去直到左邊黃色房屋對面之鐵皮屋範圍，係伊父涂金生向被告公號鍾逵公會承租，伊父親過世後由伊繼續承租，該鐵皮屋為伊父親所蓋，由伊繼承，被告公號鍾逵公會之管理人鍾健榮、鍾芹飄等人每年都有向伊父親及伊收租金，是伊父親之長輩年代就已承租，但從何人開始承租，伊則不清楚；租金以當年穀價換算金錢，向被告公號鍾逵公會之管理人給付；前開影片中黃色外牆建物是原告家，門牌為屏東縣○○鄉○○路00號，伊不知道該建物為何人所建，但其存在已久，係原告之祖先或長輩所建，伊不清楚具體為何人所建；影片中旁邊是水泥柱鐵絲圍籬之雜草樹木，是原告所承租，該鐵絲圍籬裡面有原告所種植之芒果樹；影片中水泥柱鐵絲圍籬再過去之水泥磚造建物係涂耀財所繼承之建物；屏東地檢署110年度他字第0000號卷第97頁之收據，係代書給伊之地上物補償金，乃伊所種植之芒果樹、檳榔樹及伊之鐵皮屋遭拆除之補償金，伊聽說涂耀財也有拿到補償金，拆除前鍾健亭有找過伊，表示拆除前開樹木及鐵皮屋要補償伊5萬元，伊有答應；原告所承租土地，係其自其祖父處繼承，亦向被告公號鍾逵公會承租；影片中之通道，自以前即存在，包含伊家、涂耀財一家及於告一家都從那邊進出；鍾健亭本來就知道前開鐵絲圍籬部分之果園為原告所承租，且每年都有收租金，鍾健亭來找伊講補償金時，剛好碰到原告，伊、鍾健亭及原告有一起到原告家去討論拆除補償金之事，原先鍾健亭及代書說地上物沒有補償，是伊後來要求，其等方答應要給伊5萬元，原告部分沒有講到補償金，當日亦未討論到土地買賣事宜等語(見本院卷三第54至59頁。
⒌前開證明書及收據固記載鍾芹飄、鍾健榮曾收受原告給付之
「贌穀」或「租金」，惟78年11月5日以前之證明書及收據，未記載地號及範圍，79年11月18日證明書雖記載鍾芹飄以管理負責人名義同意系爭土地供涂秀田建設排水溝及道路等語，惟其範圍亦屬不明，則前開「贌穀」或「租金」之對價，是否在於系爭房屋之基地，實非無疑。又依原告之主張，系爭土地上原存在涂有郎、涂洪發或原告使用之果園、排水溝及道路，而依證人涂永明之證述及本院勘驗錄影光碟所見，系爭土地上原本確實存在原告使用之鐵絲圍籬果園及通道，復觀之系爭房屋臨系爭土地側之照片(見屏東地檢署109年度他字第0000號卷39頁)，可見系爭房屋後門之圍牆外，有排水溝1條及通道，原告已具狀陳述79年11月18日證明書所指排水溝及道路，於立證明書前已存在有年，係因另案分割共有物事件判決確定後，其為免將來爭議，乃要求當時被告公號鍾逵公會管理人鍾芹飄簽立等語明確(見本院卷三第113頁)，則該證明書所載排水溝及道路，應指前開照片中之排水溝及通道無疑，是依該證明書之旨，僅能證明鍾芹飄於79年11月18日立證明書表明同意原告使用前開照片中之排水溝及道路，尚不足證明前此被告公號鍾逵公會管理人與涂有郎或其繼承人間存在租地建屋契約。至104年6月7日及107年7月1日收據固記載「此為系爭土地之基地租約金」之旨，惟前此之證明書及收據均未有「基地租約金」之文字，亦未見「房屋」、「基地」或其他相類文字，而依其內容所載決穀價期間為96年至104年，係延續95年10月29日收據之95年決穀價，顯見所謂「基地租約金」，與先前鍾芹飄、鍾健榮向原告收取「贌穀」或「租金」之內容，實無不同。依上，原告所提出之證明書及收據，固堪證明鍾芹飄、鍾健榮曾代理被告公號鍾逵公會向原告收取關於系爭土地之「贌穀」或「租金」，惟其僅能證明被告公號鍾逵公會同意原告使用前開果園、排水溝及通道範圍之土地，尚難證明就系爭房屋坐落之基地部分，亦經被告公號鍾逵公會同意原告使用。況且，原告所提出之證明書及收據均係與其自己有關，至多僅能證明被告公號鍾逵公會同意原告使用系爭土地之部分範圍，不足證明涂有郎或其繼承人與被告公號鍾逵公會存在租賃法律關係。
⒍從而，原告主張：涂有郎與被告公號鍾逵公會就系爭土地成
立租用基地建築房屋契約云云，自非可採。此外，被告公號鍾逵公會固就系爭土地部分範圍同意原告使用，惟依原告之舉證，前開同意使用範圍，僅及於系爭土地上之果園、排水溝及通道等範圍，尚不包含系爭房屋之基地，已如前述，究與所謂租地建屋契約有別，是本件原告並無承受前手房屋而向被告公號鍾逵公會租用系爭房屋所坐落基地之情形，則原告與被告公號鍾逵公會間，亦無租地建屋契約存在。
㈢原告及追加原告就系爭優先購買權土地（合計707平方公尺）
，是否有優先購買權存在？⒈涂有郎於昭和5年(即民國19年)9月24日死亡，如其依當時財
產習慣遺有私產，其私產之再轉繼承人為原告及追加原告乙節，固為兩造所不爭。然而，涂有郎與被告公號鍾逵公會間，及原告與被告公號鍾逵公會間，就系爭土地均不存在租地建屋契約，已據前述，則原告主張其與追加原告共同繼承涂有郎本於前開租地建屋契約所生權利，依民法第426條之2及土地法第104條第1項規定，其等得於被告出售系爭土地時，行使優先購買權云云，即難憑採。
⒉從而，原告及追加原告請求確認其等就系爭優先購買權土地
（合計707平方公尺），有優先購買權存在，並依民法第426條之2、土地法第104條第1項及民法第767條第2項準用第1項規定，請求被告鍾恆榮將系爭優先購買權土地於109年6月16日以買賣為原因所為之所有權移轉登記，予以塗銷，及就系爭優先購買權土地，按與被告鍾恆榮於109年5月24日所簽訂買賣契約之同樣條件，出售予原告及追加原告，暨於原告及追加原告按上開同樣條件為履行之同時，辦理移轉所有權登記予原告及追加原告公同共有，均屬於法無據，應予駁回。
六、綜上所述，本件原告及追加原告依民法第426條之2、土地法第104條第1項及民法第767條第2項準用第1項規定，請求：㈠確認原告及追加原告就系爭優先購買權土地（合計707平方公尺），有優先購買權存在；㈡被告鍾恆榮應將前項土地合計707平方公尺於109年6月16日以買賣為原因所為之所有權移轉登記，予以塗銷；㈢被告公號鍾逵公會應就第1項土地合計707平方公尺，按其與被告鍾恆榮於109年5月24日所簽訂買賣契約之同樣條件，出售予原告及追加原告，並應於原告及追加原告按上開同樣條件為履行之同時，辦理移轉所有權登記予原告及追加原告公同共有，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌後均於判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
九、據上論結，本件原告及追加原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第56條之1第5項，判決如主文。中 華 民 國 113 年 7 月 29 日
民事第二庭 法 官 薛全晉正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 7 月 29 日
書記官 蔡語珊