臺灣屏東地方法院民事判決110年度訴字第479號原 告 鍾青珍訴訟代理人 李玲玲律師複代理人 陳星宇律師訴訟代理人 林若馨律師被 告 鍾珮瑾訴訟代理人 黃政廷律師複代理人 高紹珉律師上列當事人間所有權移轉登記等事件，本院於民國111年3月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣三十萬元，及自民國一一○年十二月十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之十八，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告若以新臺幣三十萬元預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但經被告同意者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者、因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第1款、第3款、第4款定有明文。本件原告以鍾珮瑾、鍾美梅、鍾逸樹為被告，起訴請求：㈠被告應就坐落屏東縣○○○○○段00000○000000地號土地，暨其上同段1417建號即門牌號碼屏東巿公裕街155巷18號之房屋（下稱系爭不動產），辦理繼承登記後，交付並移轉所有權登記予原告。㈡被告應自民國110年4月10日起至系爭不動產移轉登記予原告之日止，按日連帶給付新臺幣(下同)1,000元予原告。嗣因系爭不動產於訴訟繫屬中由被告鍾珮瑾單獨繼承，其後出售予第三人盧宏督並完成所有權移轉登記(見本院卷第179、195至199頁)，原告因而撤回對鍾美梅、鍾逸樹之起訴及變更訴之聲明，改為請求被告鍾珮瑾應給付1,735,000元(見本院卷第373頁)，經被告鍾珮瑾當庭同意(見本院卷第368頁)，是原告所為前開訴之變更，核與前開規定相符，應予准許。
二、原告主張：
(一)原告與被告之被繼承人鍾美雀於110年3月30日就鍾美雀所有系爭不動產，合意以價金200萬元成立買賣契約及不動產買賣價金信託契約，並於隔(31)日至本院所屬民間公證人張盈盈事務所於公證人公證下簽訂不動產買賣契約書，另於110年4月6日就漏列之防火巷土地簽訂買賣增補契約(下合稱系爭買賣契約)，約定系爭不動產供鍾美雀居住至終老後，原告得逕自收回，原告並已將價金200萬元匯入合作金庫商業銀行受託信託財產專戶萬丹分行不動產買賣價金專戶(帳號：0000000000000，下稱系爭信託專戶)。詎料，鍾美雀於110年4月23日死亡後，其繼承人即被告隨即委託法丞律師事務所發函質疑系爭買賣契約之效力、對地政士終止過戶委託，再於同年5月29日傳簡訊給原告假稱欲保留系爭不動產與原告和解，並於原告起訴後，聲請對系爭不動產定暫時狀態假處分獲准，阻止原告辦理所有權移轉登記，其後以350萬元出售予第三人盧宏督，並撤回假處分之執行，隨即於同年10月22日完成所有權移轉登記，被告顯已給付不能，原告為此解除系爭買賣契約。被告因其可歸責之前揭事由，不履行系爭買賣契約，以致陷於給付不能，被告自應負履行利益之損害賠償責任，而原告因系爭買賣契約給付不能所受之利益損失應以系爭不動產之巿價350萬元計算，扣除原告原應支付之對價200萬元，即受有150萬元之損害，爰依民法第226條第1項、第216條第2項或第533條準用第531條第1項規定，請求被告賠償150萬元。
(二)次按系爭買賣契約第8條第2項約定，賣方若有遲延給付之情況，應自交屋期滿翌日(即鍾美雀死亡之翌日110年4月24日)起，給付按買賣總價款每日千分之0.5計算之違約金即每日1,000元(算式：200萬元×0.5/1000＝1000元)予原告。又同條第3項中段約定買、賣雙方違反契約各條之一者，經催告仍不履行，相對人得解除契約；若為賣方違約，除退還買方所收款項外，應再支付所收到款項相等之違約金。系爭房地既因被告違約陷於給付不能，原告自得解除系爭買賣契約，而解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求，且依實務見解，民法第260條之損害賠償係指因債務不履行所生之舊賠償請求權，故依法原告亦得併行主張「遲延損害」及「解除契約之違約金」。再觀諸系爭買賣契約第8條未如內政部成屋買賣契約範本第九條第二項及第十一條第二項，有「不得另行請求損害賠償」之字句，且將遲延給付之賠償與解除契約之賠償分列於第2項、第3項，應係有意令遲延損害及違約金均可併行主張，而第3項中、後段分別規範賣方違約及買方違約之效果，就違約金上限為買賣價金15%之拘束，並未與買方違約效果以句號區隔，應屬買方違約效果之一部，本件為賣方違約，自不受前開上限之限制。從而，原告自得依系爭買賣契約第8條之約定，按每日1,000元計算，請求被告給付遲延損害及解除契約之違約金，即自110年4月24日起至110年12月9日解除契約之日止，計230日共23萬元之遲延違約金。
(三)另原告、鍾美雀與合作金庫商業銀行訂有不動產買賣價金信託契約(下稱系爭信託契約)，依約買賣雙方應各負擔每三個月一期之信託管理費3,000元至信託契約終止日止，系爭信託契約本應於110年4月23日起發生終止效力，惟因被告拒絕辦理移轉登記及點交系爭不動產，遲至111年3月14日原告取回系爭信託帳戶內之買賣價金後，系爭信託契約始告終止，原告因而支付後續產生之信託管理費5,000元(原為6000元×2.5期＝15000元，經合庫銀行同意減免為5000元)，原告自得依民法第227條第1項準用第231條第1項規定，請求被告賠償損害。綜上，被告應賠償原告所失之履行利益150萬元、違約金23萬元、信託管理費損害5,000元，合計1,735,000元等語，並聲明：(一)被告應給付原告1,735,000元及自110年12月9日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。(二)原告願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則以：
(一)按實務一貫見解，違約金可區分為賠償總額預定性違約金及懲罰性違約金，系爭買賣契約第8條第3項規定：「買賣雙方違反本契約各條之一者，相對人得定七日以上期限催告履行其義務，逾期仍未履行者，相對人得解除契約。賣方違約，除退還對買方所收款項外，應再支付所收到款項相等之違約金予買方。買方違約，賣方得沒收買方既付之全部金額，雙方絕無異議；惟該違約金以不超過房地買賣總價百分之十五為限…」等語，均無特別約定係「懲罰性」違約金，且均在限制契約當事人雙方解除契約後應給付之違約金數額，其真意應係以預定因債務人不履行債務所生損害之賠償總額為目的之賠償性違約金，而非懲罰性違約金，是故上開契約文字約定之違約金性質顯屬損害賠償總額之預定無疑，則原告至多僅得請求違約金而不得另行請求損害賠償，故原告未依系爭契約之條款請求違約金，而另行請求履行利益、管理費、給付遲延之損害賠償，均無理由。
(二)又依實務見解，損害賠償之債以實際上受有損害為成立要件，原告雖主張受有相當於轉售價差之履行利益損害云云，惟並未提出轉售契約或提出具體之轉售計劃，僅以其有取得相當於轉售價差之履行利益之希望或可能為由，此非屬民法第216條所稱之所失利益，此部分請求顯無理由。縱認原告得請求履行利益損失，系爭不動產得以更高價轉售第三人係因被告個人締約、磋商能力，非得作為系爭不動產巿價之依據，而據以作為原告之履行利益損失，況原告應提出轉售契約或轉售預定計劃，始得作為其所失利益之計算標準，原告逕以被告轉售予第三人之價格履行利益損失之數額計算標準並無理由。
(三)信託管理費損害部分，縱認原告得請求，惟系爭信託契約明定，原告應支付之管理費僅3,000元，原告卻主張受有6,000元損害，顯與系爭信託契約不符，不足為採。
(四)原告請求給付遲延損害部分，依系爭買賣契約第8條第1、2項係針對一方當事人如有給付遲延之情況，他方除得繼續請求履行契約外，另得請求給付遲延之違約金至違約方履行契約止；同條第3項則係針對一方當事人如有違約致他方解除契約時，他方得請求違約金及其數額、上限之約定；兩者適用之情形不同，無併同請求之可能。另觀諸內政部公布之成屋買賣契約書範本第9條第2項及第11條第1項規定可知，成屋買賣契約範本亦將賣方之違約責任區分為「請求繼續履行契約」及「解除契約」之情況，並於第11條第2項規定「買方因賣方違反第九條第一項前段約定而依本條前項約定解除契約者，除依前項約定請求損害賠償及違約金外，不得另依第九條第二項約定請求損害賠償」，故第9條第2項為有交付時之給付遲延之損害賠償，若未交付則只生債務不履行之解約問題，不生遲延給付問題，益徵上開二者情況本質上不相容，而無法併同請求。基上，原告既已解除契約，即無從再本於系爭買賣契約第8條第2項約定請求被告給付違約金；縱認原告得請求違約金，第8條第2項約定之違約金換算一年為
36.5萬元，等於原告存入200萬元進信託專戶之年利率可高達18.25%(算式：365000÷0000000×100%＝18.25%)，顯然超出民法第205條所定約定利率上限16%，故原告請求遲延違約金23萬元顯然過高，應予酌減。
(五)復觀諸內政部成屋買賣契約範本第11條第1項、第3項之內容，可知系爭買賣契約第8條第3項僅係將成屋買賣契約範本分別規定之賣方、買方因解除契約所負違約責任合併於同一條項，而該項關於違約金上限部分，係以「；」與前句為區隔，足見為獨立句子，而非前段買方違約部分之延續，當然同時適用於買方或賣方違約之情況，是原告請求之違約金應限制於房屋總價15%即30萬元，始符系爭買賣契約之意旨及當事人立約時之真意等語置辯，並聲明：（一）原告之訴駁回。（二）如受不利判決，願供擔保免為假執行。
四、兩造經本院整理下列不爭執事項並協議簡化爭點，不爭執事項如下：
(一)原告與被告之被繼承人鍾美雀於110年3月31日就系爭不動產簽訂系爭買賣契約（含於110年4月6日再簽訂之增補契約）並經公證，買賣總價金為200萬元，契約第八條並有買賣雙方違約時應給付違約金之約定。關於價金之支付，原告應按期將款項匯入雙方向合庫銀行萬丹分行申辦之系爭價金信託專戶，原告向銀行先後支付信託管理費8,000元，其中3,000元為開戶時所支付，5,000元則是在終止契約時所支付。
(二)原告於110年3月31日、4月13日、4月20日分次將價金60萬、80萬、60萬元，合計200萬元存入前開信託專戶。
(三)系爭買賣契約之特約事項補充：買賣結清價金交屋後，原告應供鍾美雀個人居住無償使用到終老（亡故）後，原告得逕自入屋收回房屋等約定。
(四)鍾美雀於110年4月23日死亡，被告為其繼承人，於110年4月26日委託律師事務所發函給原告、承辦代書杜憲琳、屏東縣各地政事務所，稱：系爭不動產有私權爭議，請求前開人等停止辦理過戶登記事宜。
(五)被告復於110年5月18日向本院具狀聲請禁止原告對系爭不動產辦理移轉登記之定暫時狀態假處分，經本院以110年度執全字第21號事件裁定被告若提供擔保金40萬元，即得為前開假處分，經被告繳足擔保金，系爭不動產亦經地政事務所辦理限制登記，嗣被告於110年10月8日具狀撤回假處分之聲請，系爭不動產因而啟封、塗銷限制登記。
(六)被告於110年9月29日就系爭不動產辦理繼承登記完竣。
(七)被告與第三人盧宏督於110年9月23日簽訂買賣契約，將系爭不動產以350萬元價格售賣給盧宏督，且於110年10月23日辦理所有權移轉登記完畢。
五、本件爭點在於：原告以被告違約，請求被告賠償原告（一）所失利益150萬元；（二）按契約第八條計算之遲延違約金23萬元；（三）支付銀行之信託管理費5,000元，有無理由？
六、本院之判斷：
(一)原告與被告之被繼承人鍾美雀簽訂系爭買賣契約，並經公證，由原告以價金200萬元買受系爭不動產，且約定原告應將價金存入買賣雙方共同申辦之系爭信託專戶，信託管理費用每月6,000元各半負擔，雙方均已依約繳交3,000元，另復約定鍾美雀得使用系爭房地至死亡為止，原告亦已將200萬元存入系爭信託專戶。又鍾美雀於110年4月23日死亡，其繼承人即被告於110年4月26日委託律師發函予原告、承辦地政士、屏東縣各地政事務所，指稱系爭買賣契約存有爭議，應暫停辦理過戶等語，復於110年5月18日向本院具狀聲請禁止原告對系爭不動產辦理移轉登記之定暫時狀態假處分獲准，經繳足擔保金，系爭不動產亦經地政事務所辦理限制登記，嗣被告於110年10月8日具狀撤回假處分之聲請，系爭不動產因而啟封、塗銷限制登記，此前被告與第三人盧宏督於110年9月23日簽訂買賣契約，將系爭不動產以350萬元價格買賣，被告為辦理所有權移轉事宜，先於110年9月29日辦理繼承登記完竣，旋於110年10月23日將系爭不動產所有權移轉登記予盧宏督。至系爭信託專戶，經被告於111年3月間出具取回信託財產同意書，交由原告持向合作金庫辦理終止信託專戶事宜，合作金庫仍向原告收取5,000元後，始終止系爭信託契約等情，為兩造所不爭執，並有公證書、不動產買賣契約書及買賣增補契約書、土地建物登記謄本、信託管理費繳款單據、不動產買賣價金信託契約、存款憑條、律師事務所函、戶籍謄本及繼承系統表暨本院家事事件公告表、系爭不動產移轉登記申請文件、被告出售系爭不動產之買賣契約書等資料、本院撤銷假處分裁定、存證信函、取回信託財產同意書、原告信託管理費追繳單據附卷可稽（見本院卷第39至53、55至59、61、63至75、77至81、87至93、105至115、207、217至249、261至281、321、323至325、391、395頁），復經本院依職權調得110年度執全字第21號定暫時狀態假處分卷宗核閱無訛，堪認屬實。
(二)系爭買賣契約關於出賣人違約損害賠償約定之解釋：
1、按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從該意思表示所根基之原因事實、主要目的、經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲表示之法律效果，作全盤之觀察，以為判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院98年度台上字第1925號判決參照）。次按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條定有明文，且參照其修正理由意旨，亦明揭契約當事人以確保債務之履行為目的，約定於債務人不履行債務或不為適當之履行時，所應支付之違約金，除契約約定其為懲罰性之違約金外，概屬於賠償總額預定性之違約金，以免對債務人造成不利。
2、首先，系爭買賣契約關於出賣人債務不履行時所負責任，係於第八條、違約罰則二、約定：「賣方若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、清償貸款、繳納稅費及點交標的物，應賠償買方自應給付之日起，按買賣總價額每日千分之零點五計算違約金至賣方完全給付為止」（下稱系爭罰則二）等語，及第八條、違約罰則三、約定：「買、賣雙方違反本契約各條之一者，相對人得定七日以上期限催告履行其義務，逾期仍未履行者，相對人得解除契約。賣方違約，除退還對買方所收款項外，應再支付所收到款項相等之違約金予買方。買方違約，賣方得沒收買方既付之全部金額，雙方絕無異議；惟該違約金以不超過房地買賣總價額百分之十五為限，如本買賣標的物已過戶於買方或登記名義人，買方應無條件將的物回復原狀並返還標的物於賣方」（下稱系爭罰則三）等語（前揭約定均見本院卷第48頁），系爭罰則二、三就出賣人所負違約責任，概以違約金稱之，其約定內容既無「懲罰性」之文義，且參酌雙方訂約本意，應係將出賣人有遲延給付或其他違約情事時，買受人所受到的遲延損害或不履行損害之損害額預先明定，俾免買受人舉證之煩，是均應解為損害賠償總額預定性之違約金，始符契約本旨。
3、其次，關於系爭罰則二、三之適用時機，其中系爭罰則二應僅限於出賣人「有為給付之主觀意願且給付可能，卻遲延給付」之情形，始有適用餘地，其餘違約情形則均應適用系爭罰則三之約定，蓋系爭罰則二計算違約金之終期，已明定「至賣方完全給付為止」，此於出賣人明示拒絕給付之意思或嗣後給付不能時，顯無依約可得計算之給付終期可言，且遲延給付亦屬系爭罰則三所稱違約情形之一種，若買受人因出賣人遲延給付而解除契約，買受人除系爭罰則二之違約金外，竟尚可請求系爭罰則三之違約金，顯不符合契約公平原則，亦有違雙方締約本意。
4、最後，解釋當事人契約真意，應循立約當時一般社會狀況、交易客觀環境、契約全盤文義及意思自主、公平性原則等一切情狀及資料，斟酌推敲當事人之真意，不得純以文句之標點、斷句遽予截取而任意推解，查系爭罰則三明定「買賣總價額百分之十五」之違約金上限，解釋上應適用於買賣雙方，始為訂約本意，是原告主張：第八條三、係以句號標示區隔分為前、中、後三段，前開違約金上限規定於後段，故僅可適用於買受人違約之時等語，疏非契約正解，容有未洽。
（三）被告應負債務不履行之損害賠償責任：
1、按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務；又按不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力，民法第348條第1項、第758條第1項分有明文，故於以不動產為買賣之標的者，出賣人負有交付不動產及辦理所有權移轉登記之義務。查系爭買賣契約為原告與鍾美雀合法成立之契約，此為兩造所不爭執，則鍾美雀自應依約負有前開契約義務，而被告為鍾美雀之繼承人，也因繼承關係繼受前開義務。
2、又原告、鍾美雀合意委任杜憲琳地政士辦理系爭不動產所有權移轉登記，此觀系爭買賣契約第二條一、約定可明，可認鍾美雀業以地政士為其代理人或使用人開始履行其所有權移轉登記義務。又依系爭買賣契約第五條二、約定：「本買賣標的物，應於尾款付清日同時辦理交屋（交地），賣方應於交屋前搬遷完畢」、同契約第十條二、特約約定：「本買賣結清價金交屋後，買方應供賣方個人居住無償使用到終老，賣方終老（亡故）後，買方逕自入屋收回房屋」（見本院卷第47、49頁），應認鍾美雀雖得繼續使用系爭不動產，但以其死亡為條件，其繼承人即被告即時負有交付系爭不動產義義務，其逾期未為，屬遲延給付之債務不履行；而後被告又與第三人於110年9月23日簽約，將系爭不動產售賣給第三人，於110年10月23日辦理所有權移轉登記完畢，至此，系爭買賣契約已確定無從履行，而屬給付不能。
3、再被告於110年4月26日以律師函否認系爭買賣契約之效力，且知會地政士不得續辦所有權移轉登記事宜，並向本院聲請定暫時狀態假處分獲准，惟其後並未就系爭買賣契約之真正及其效力存在與否起訴或採取任何法律措施，反而積極尋找買家，嗣以較高金額售出系爭不動產、移轉所有權予第三人，致系爭買賣契約嗣後無從履行，足見被告係因不滿原告以低價買受系爭不動產，而明知並有意為首開行為以阻撓系爭買賣契約之履行，顯非不履行之法律上正當理由，而因被告前開違反契約給付之行為，致契約陷於債務不履行狀態，被告為主觀可歸責，要可認定。
(四)原告得請求賠償之金額為多少？
1、原告依系爭買賣契約第八條二、約定，請求被告給付自鍾美雀死亡翌日（即110年4月24日）起至契約解除之日（即110年12月9日）止，計230天之遲延違約金23萬元，惟依前揭說明，原告應於被告「有為給付之主觀意願且給付可能，卻遲延給付」時，始得依此約定請求遲延違約金，但觀被告發律師函、聲請假處分阻止辦理所有權移轉登記，最後轉賣第三人等行為，可認被告並無履行契約之主觀意願，是原告依此約定請求賠償違約金，不能准許。
2、被告違約而給付不能，原告解除契約後，得依系爭買賣契約第八條三、之約定，請求被告退還已付價款及給付同額之違約金，惟該違約金應以買賣總價金之15%為限，基此，原告已將總價金200萬元全部繳清，其得請求之違約金應為30萬元（算式：200萬×15%=30萬）。原告雖主張其得請求因給付不能的所失利益即前、後買賣價金的差額150萬元，但前開契約第八條三、之違約金為損害賠償總額預定性違約金，且定有賠償上限，已如上述，是原告除該違約金外，不得另行請求損害賠償，且請求之金額亦不得逾該賠償上限，從而，原告所為主張，尚不可採。
3、原告因被告違約，致須向合庫銀行額外支付系爭信託專戶之管理費5,000元，此部分固因被告債務不履行所致之損害，但應屬含括於系爭買賣契約第八條三、約定之賠償範圍內，原告另行請求，即屬無據。
4、綜上所述，本件原告得請求被告給付之金額為30萬元，堪可認定。
七、據上所述，本件原告基於契約法律關係，請求被告給付30萬元，及自民事變更聲明狀繕本送達翌日（即110年12月10日，見本院卷第177頁）起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。又本件命被告給付金額未逾50萬元，應依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，依職權宣告假執行；又被告陳明願供擔保請准宣告免為假執行，並無不合，爰酌定相當金額宣告之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所依據，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經審酌後核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
九、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 4 月 11 日
民事第一庭 法 官 楊境碩正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 4 月 11 日
書記官 洪敏芳