臺灣屏東地方法院民事判決110年度訴字第491號原 告 屏東禧市大樓管理委員會法定代理人 李宗霓訴訟代理人 謝建智律師被 告 鄧鈞元訴訟代理人 鄧世明
陳水聰律師上列當事人間請求返還停車位等事件，本院於民國111年9月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按公寓大廈管理條例第3條第9款規定，管理委員會係由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，旨在執行「區分所有權人會議決議事項」及「公寓大廈管理維護事務」，於完成社團法人登記前，僅屬非法人團體，固無實體法上完全之權利能力。然現今社會生活中，以管理委員會之名義為交易者比比皆是。於民事訴訟法已有第40條第3項：
「非法人之團體，設有代表人或管理人者，有當事人能力」規定之外，公寓大廈管理條例更於第38條第1項明文規定：
「管理委員會有當事人能力」，明文承認管理委員會具有成為訴訟上當事人之資格，得以其名義起訴或被訴，就與其執行職務相關之民事紛爭享有訴訟實施權；並於同條例第6條第3項、第9條第4項、第14條第1項、第20條第2項、第21條、第22條第1項、第2項、第33條第3款但書，規定其於實體法上亦具享受特定權利、負擔特定義務之資格，賦與管理委員會就此類紛爭有其固有之訴訟實施權（最高法院98年度台上字第790號裁判要旨參照）。再按區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人2/3以上及其區分所有權比例合計2/3以上出席，以出席人數3/4以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權3/4以上之同意行之，公寓大廈管理條例第31條定有明文，是區分所有權人會議決議事項之出席人數及區分所有權比例，以及出席人數及區分所有權之同意比例，如規約另有規定，則從其規定。經查，屏東禧市大廈（下稱系爭大廈）規約第3條第9項規定：「區分所有權人會議之決議，應有區分所有權人過半及其區分所有權比例合計過半數出席，以出席人數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權過半數之同意行之」，有系爭大廈規約在卷可參（見本院卷二第303頁），則系爭大廈於民國110年2月21日召開之110年度區分所有權人會議，出席之區分所有權人人數為84人，已逾全體區分所有權人人數122人之半數，且已出席之區分所有權比例達72.16％，亦已逾全體區分所有權1/2，又出席之區分所有權人有58人同意，合計區分所有權比例為45.63％，故出席之人數及其區分所有權比例已有過半數同意就請求返還系爭大廈地下室機車停車位之爭議授權由原告處理，有系爭大廈110年區分所有權人臨時會議會議紀錄、出席人員名冊、書面表決單在卷可稽（見本院卷一第33至35頁；本院卷二第425至467頁），再依公寓大廈管理條例第36條第1項第1款規定，區分所有權人會議決議事項之執行為管理委員會之職務，是本件原告主張因系爭大廈之地下室機車停車位即遭占用而請求返還，其有代表所屬系爭大廈全體區分所有權人之訴訟實施權而提起本件訴訟，應屬可採。
二、次按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其訴訟以前當然停止；又第168條至第172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明；聲明承受訴訟，應提出書狀於受訴法院，由法院送達於他造，民事訴訟法第170條、第175條第1項、第176條分別定有明文。本件原告起訴時其法定代理人為徐瑞珠，嗣於訴訟程序進行中變更為李宗霓，有屏東市公所110年12月10日屏市建字第11034781200號函在卷可參(見本院卷一第267頁)，並經原告具狀聲明承受訴訟（見本院卷二第293頁），揆諸首揭說明，核無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：坐落屏東縣○○市○○段000 地號、同段647之14地號、新街段三小段154 地號、同段154 之2 地號等土地之系爭大廈，其地下二、三層即屏東縣○○市○街段○○段000○號建物（下稱新街段三小段694建號建物）為大廈全體區分所有權人共有，訴外人鄧世明前以系爭大廈內地下3樓編號6（下稱編號B3-6）之機車停車位其有專用權，原告卻於106年6月21日憑系爭大廈區分所有權人會議決議將編號B3-6之機車位收回分配予他人使用，而對原告提起返還編號B3-6機車位之訴訟，經鈞院以107年度屏簡字第197號返還停車位事件判決鄧世明勝訴在案，上開判決理由認定凡有購買汽車停車位者，即取得同編號之機車位專用權，原告則據此判決於107年12月6日在系爭大廈內公告凡有購買汽車停車位者，即取得同編號之機車停車位專用權，並因被告已購買編號B2-10、B2-
13、B2-20、B2-22、B2-25、B2-26、B2-27、B2-28、B2-29、B2-30、B2-31、B2-33、B2-34、B2-39、B2-41、B2-44、B2-47、B2-6、B3-1、B3-2、B3-3、B3-4、B3-9、B3-10、B3-
11、B3-12、B3-13、B3-14、B3-15、B3-16、B3-17、B3-18、B3-19、B3-20、B3-21、B3-22、B3-23、B3-24、B3-25、B3-26、B3-27、B3-28、B3-29、B3-30、B3-31、B3-32、B3-3
3、B3-34、B3-35、B3-36、B3-37、B3-38、B3-39、B3-40、B3-44、B3-45、B3-46、B3-47、B3-48、B3-49、B3-50、B3-
51、B3-52、B3-53、B3-54、B3-56、B3-57、B3-58、B3-59共69個汽車停車位（下稱編號B2-10等69個汽車位），而將相對應編號之69個機車停車位（下稱編號B2-10等69個機車位）返還予被告。嗣被告再以編號B2-10等69個機車位於102年12月6日起至107年12月5日止遭原告無權占用為由，對原告提起返還相當於租金之不當得利之訴訟，經鈞院以108年度訴字第124、344號請求返還停車位等事件受理在案，系爭大廈住戶洪湧智則以其對編號B2-28機車位有專用權為由於上開事件提起主參加訴訟，請求返還編號B2-28機車位予洪湧智，洪湧智之主參加訴訟雖經鈞院駁回，惟洪湧智不服上訴於臺灣高等法院高雄分院（下稱高雄高分院），高雄高分院以109年度上易字第104號返還停車位等事件廢棄原判決，判命被告應將編號B2-28機車位返還洪湧智，其理由即認系爭大廈地下二、三樓機車位業經區分所有權人明示或默示依原告於92年12月28日公告辦理之抽籤結果分管地下室機車位，洪湧智依抽籤結果分配編號B2-28機車位，自已取得該機車停車位之專用權。又除編號B2-28機車位外，編號B2-41機車位被告已無占用，惟被告另未經全體區分所有權人同意私自占用編號B2-60、B2-61、B2-62、B3-60、B3-61等5個機車停車位，是被告目前無權占用編號B2-6、B2-10、B2-13、B2-20、B2-22、B2-25、B2-26、B2-27、B2-29、B2-30、B2-31、B2-33、B2-34、B2-39、B2-44、B2-47、B2-60、B2-61、B2-62、B3-1、B3-2、B3-3、B3-4、B3-9、B3-10、B3-11、B3-12、B3-13、B3-14、B3-15、B3-16、B3-17、B3-18、B3-19、B3-20、B3-21、B3-22、B3-23、B3-24、B3-25、B3-26、B3-27、B3-28、B3-29、B3-30、B3-31、B3-32、B3-33、B3-3
4、B3-35、B3-36、B3-37、B3-38、B3-39、B3-40、B3-44、B3-45、B3-46、B3-47、B3-48、B3-49、B3-50、B3-51、B3-
52、B3-53、B3-54、B3-56、B3-57、B3-58、B3-59、B3-60、B3-61等72個機車停車位（下稱系爭72個機車位），為此爰依默示分管契約之法律關係請求被告返還系爭72個機車位予全體區分所有權人，並依不當得利之法律關係請求被告按月給付新臺幣（下同）2萬5,623元予全體區分所有權人，並由原告代收。並聲明：㈠被告應將坐落新街段三小段694建號建物內之系爭72個機車位返還予全體區分所有權人。㈡被告應自起訴狀繕本送達翌日起至返還機車位之日止，按月給付2萬5,623元予全體區分所有權人，並由原告代收。
二、被告則以：被告於93年8月19日購買屏東市○○段000地號土地及其上同段1443建號建物（門牌號碼屏東市○○路00號5樓之3），同時並購買新街段三小段694建號共有部分地下二、三樓編號B2-10等69個汽車位，而系爭大廈之建商瑞國興業股份有限公司（下稱瑞國公司）於本建案約定購買汽車停車位之承購戶，即同時贈送與汽車停車位同樓層、同編號之機車停車位專用權，而被告購買編號B2-10等69個汽車位，依前開分管契約之繼受，被告同時具有編號B2-10等69個機車位專用權，原告並主動於107年12月6日公告將所有機車位返還予包含被告在內之購買汽車位之所有住戶。被告既已取得編號B2-10等69個機車位專用權，原告前於93年間片面將機車停車位以抽籤方式分配，並未生變更原分管契約之效力，應屬無效等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、本件不爭執事項：㈠被告為系爭大廈之屏東市○○段0000○號建物（門牌號碼屏東市
○○路00號5樓之3）區分所有權人，亦為新街段三小段694建號建物之共有人，應有部分1682/10000（含69個汽車停車位），有屏東市○○段0000○號建物登記第二類謄本在卷可參（見本院卷一第131至133頁）。
㈡系爭大廈為瑞國公司所興建，其中地下一層為訴外人台灣省
青果運銷合作社所有，地下二、三層則均為汽、機車停車位。系爭大廈汽車位於系爭大廈興建完成之初即有編號。
㈢系爭72個機車位，除編號B2-10、B3-38機車位外，其餘機車
停車位自93年8月間起至107年12月6日止，由系爭大廈管委會分配予大廈住戶使用；自107年12月6日起則由系爭大廈管委會交由被告占有使用迄今。
㈣被告之父鄧世明為系爭大廈原始住戶，前以原告擅自將其所
有編號B3-6機車位分配予其他住戶使用為由，依民法第767條第1項規定及不當得利之法律關係，訴請原告返還編號B3-6機車位，並償還不當得利，經本院屏東簡易庭以107年度屏簡字第197號判決其勝訴確定，有本院107年度屏簡字第197號民事判決在卷可參（見本院卷一第163至173頁）。㈤系爭大廈機車位1個月相當租金不當得利為351元。
四、本件爭執事項如下：原告請求被告將系爭72個機車位返還系爭大廈全體區分所有權人，並請求被告給付相當於租金之不當得利，是否有理？
五、本院之判斷：㈠按管理委員會指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大
廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之，公寓大廈管理條例第3條第9款、第10條第2項前段分別定有明文。準此，公寓大廈之修繕、管理、維護等工作，雖屬管理委員會之職權，管理委員會得代理全體區分所有權人為此職權內事務之執行，惟參諸同條例第36條對管理委員會職務之例示規定，除第1款「區分所有權人會議決議事項之執行」、第13款「其他依本條例或規約所定事項」外，其餘第2至12款規定之管理委員會職務，均屬一般公寓大廈日常性管理事務，即關於清潔、維護、修繕、一般改良、興革建議、住戶違反應遵守事項之制止及協調、經費之收支保管及運用、文件及印鑑之保管、管理服務人員之委任僱傭及監督、各報告事項之提出及公告、公共安全事項執行之執行，管理委員會職務執行之範疇並無類如約定共用部分如何使用等攸關全體區分所有權人之權利行使範圍事務。而公寓大廈之共用部分係屬全體區分所有權人所共有，依公寓大廈管理條例第9條規定，各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對該共用部分有使用收益權，從而，將共用部分之全部或一部約定專用，足使區分所有權人之權利行使受限，自應由全體區分所有權人決定之，始為正當。又系爭大廈於88年8月1日召開第1屆區分所有權人會議，會議中僅訂定管理委員會架構並制定住戶公約，而未擬定規約，有系爭大廈區分所有權人大會會議記錄、住戶公約在卷可參（見本院卷二第347至360頁），則該時攸關系爭大廈共用部份之約定專用，自應適用84年6月28日公布施行之公寓大廈管理條例第31條第1項規定，經區分所有權人2/3以上及其區分所有權比例合計2/3以上出席，以出席人數3/4以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權3/4以上同意始可決議行之。
㈡再按約定專用部分指公寓大廈共用部分經約定供特定區分所
有權人使用者，公寓大廈管理條例第3條第5款定有明文。系爭大廈之建物除全體住戶之專有部分有各自獨立建號外，全體住戶共用部分建號為新街段三小段694號，主要用途登記為商場兼停車、防空兼停車空間、梯間，有新街段三小段694建號建物登記第三類謄本在卷可參（見本院卷一第79至91頁），是系爭大廈之地下2、3層汽、機車停車位均屬系爭大廈之共用部份，而汽車停車位由系爭大廈建築業者即瑞國公司於買賣區分所有建物時，已與系爭大廈全體買受人約定汽車停車位之分管，換言之，於不動產買賣契約書上有買受汽車停車位者，即取得特定編號汽車停車位之專用權，此有系爭大廈預定土地房屋買賣契約書在卷可稽（見本院卷二第149至157頁）。至於系爭大廈地下2、3層機車停車位是否有約定專用？被告固辯稱：系爭大廈之建商瑞國公司於本建案約定購買汽車停車位之承購戶，即同時贈送與汽車停車位同樓層、同編號之機車停車位專用權，故其購買編號B2-10等69個汽車位時，即同時取得編號B2-10等69個機車位專用權等語，並提出瑞國公司不動產買賣契約書及系爭大廈區分所有權人蘇基勳、徐木光、洪惠美、李源坤出具之證明書為證（見本院卷一第137至145、153至159頁）。惟查，根據被告提出之瑞國公司不動產買賣契約書第14條僅記載：「關於地下層權屬：未購買法定停車位之承購戶，已充分認知本房地總價並不包括法定停車位之價款，且所購房屋坪數其地下室持分面積亦未含法定停車位之持分面積。除共同利益之使用及其他法律之規定外，已確認並同意對本工地之地下室法定停車位無任何權利」等語，則從上開不動產買賣契約之約定可知，系爭大廈之專有部分買受人有需停車位者，有不需停車位者，如未買受停車位，其取得系爭大廈共有部分之應有部分，即較有買受停車位者之應有部分為少，但無購買汽車停車位即取得機車停車位之相關記載。另依原告於本件提出訴外人許豐緒向瑞國公司購買編號A8棟5樓房屋之土地房屋買賣合約書所示，許豐緒係以車位價款43萬元購買編號37之停車位，依上開合約書第3條第3項有關車位部分記載：買方購買之停車位屬法定停車位、平面式停車位，編號第37號車位1個等語，有預定系爭大廈預定土地房屋買賣契約書在卷可參（見本院卷二第149至157頁），堪認買受人與瑞國公司簽訂之不動產買賣契約書所指之法定停車位，應指汽車停車位而言，被告抗辯不動產買賣契約書上所載之法定停車位指汽、機車停車位，並非無疑；參以被告於本件提出之系爭大廈土地房屋預定買賣合約書所附之附件㈤「建造執照核准之停車空間平面圖」，該平面圖僅汽車停車位有編號，機車停車位則尚無編號，有建造執照核准之停車空間平面圖在卷可稽（見本院卷一第480至481頁），則瑞國公司顯無可能與各原始買受人約定購買各編號之汽車位後，即可取得同編號之機車位專用權。又曾任系爭大廈管理委員會之主任委員林自強到庭證稱：我之前是系爭大廈之住戶，在去年1、2月搬走，我購置的門牌號碼是屏東市○○路00號14樓之7，我不是直接向瑞國公司購買，而是於98年11月間向鉅磊公司購買，我購買時有購買汽車停車位編號B2-3，鉅磊公司並無說過購買汽車停車位即取得相對應編號之機車停車位，我不知道有機車停車位等語（見本院卷二第116至117頁），是依林自強之證述，亦無從認定有購買汽車停車位者，即同時取得同編號機車停車位專用權。再者，被告雖提出蘇基勳、徐木光、洪惠美、李源坤出具之證明書，證明書記載：本人向瑞國公司購買系爭大廈之房屋時，該公司確實向購屋之消費者聲明，有購買汽車停車位者，同時即贈送同編號之機車停車位等語，惟瑞國公司倘真有與系爭大廈專有部分之買受人約定買受汽車停車位者，即可取得同編號之機車停車位，則此等重要之交易條件何以未行諸於文字而登載於不動產買賣契約書內？是其等4人出具之證明書尚難證明瑞國公司與買受人間確有約定購買停車位者，即取得同編號機車停車位專用權。從而，被告上揭所辯，尚難採取。
㈢本件原告主張系爭大廈地下2、3層機車停車位經原告於92年1
1月7日開會決議由全體住戶抽籤分配，並於92年12月28日公告住戶登記抽籤，故機車停車位已由全體住戶默示分管而約定專用等語，並以系爭大廈92年11月份委員會會議記錄、92年12月28日公告為證（見本院卷一第61頁；本院卷二第87至89頁），惟系爭大廈地下2、3層機車停車位既屬系爭大廈之共有部分，瑞國公司於買賣區分所有建物時，亦未與系爭大廈買受人約定機車停車位之分管，則機車停車位之約定專用即應依84年6月28日公布施行之公寓大廈管理條例第31條第1項規定，經區分所有權人會議決議，由區分所有權人2/3以上及其區分所有權比例合計2/3以上出席，以出席人數3/4以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權3/4以上同意行之，本件原告逕以管理委員會之開會決議作為機車停車位約定專用之依據，顯非法之所許。原告雖又主張系爭大廈於93年2月26日召開第1次區分所有權人會議訂定地下室停車場汽機車管理辦法，因未達法定出席人數，再於93年3月25日召開第2次區分所有權人會議而通過訂定地下室停車場汽機車管理辦法，該辦法第1條即規定由管理委員會依抽籤分配機車停車位等語，並提出93年第1、2次區分所有權人會議會議紀錄、機車管理辦法為證（見本院卷一第65、269頁；本院卷二第235頁），惟按84年6月28日公布施行之公寓大廈管理條例第31條第1項規定就約定專用事項應經特別決議，嗣於92年12月31日修正公布公寓大廈管理條例第31條之規定，不再區別何種事項應經特別決議，然機車停車位既係於92年11月7日經原告開會決議由全體住戶抽籤分配，並於92年12月28日公告住戶登記抽籤，此等約定專用相關事項自應適用84年6月28日公布施行之公寓大廈管理條例第31條第1項規定依特別決議方式為之，方屬適法。從而，原告主張機車停車位之約定專用業經93年第2次區分所有權人會議決議通過，並制定機車管理辦法由原告抽籤分配機車停車位等語，要非可採。
㈣再者，原告主張機車停車位經原告辦理抽籤分配，抽籤分配
結果屬系爭大廈全體住戶之默示分管契約等語，惟約定專用涉及區分所有權人重大權益事項，理當應由區分所有權人會議依特別決議方式行之，以維護各區分所有權人間之權益平衡，自無從僅由系爭大廈管理委員間之決議，同意以抽籤方式分配機車停車位，即認系爭大廈全體住戶已成立默示分管契約；況系爭大廈另於106年3月2日、107年12月6日公告就地下2、3層之機車停車位分配分式，而有別於上開抽籤方式之分配結果，有系爭大廈106年3月2日、107年12月6日公告在卷可參（見本院卷一第501至505頁），雖106年3月2日、107年12月6日公告之機車停車位分配方式，涉及購買汽車停車位者，是否同時取得同編號之機車停車位之爭議，上開爭議經本院認定如上，惟系爭大廈住戶間對機車停車位之約定專用仍存有爭議，並非互相容忍，互不干涉，難認系爭大廈之住戶間就機車停車位之約定專用已有默示分管契約存在。再按分管契約行使其權利時，該等分管契約應僅於法令許可範圍內，始為有效，若顯然違反法令規定，則該等分管契約就違反部分應認為背於公共秩序，依民法第72條規定應為無效，從而，原告辦理抽籤分配機車停車位業已違反84年6月28日公布施行之公寓大廈管理條例第31條第1項規定，縱認抽籤分配機車停車位屬住戶間之默示分管契約，惟因已違反法令規定，該等默示分管契約應為無效，原告依默示分管契約請求被告返還系爭72個機車位，應屬無據，不應准許。又原告既無從依默示分管契約請求被告返還系爭72個機車位，則依抽籤結果分配機車停車位之區分所有權人對於被告自無請求給付相當於租金之不當得利之權利，從而，原告主張被告應按月給付2萬5,623元予全體區分所有權人，並由原告代收，亦屬無據。
六、綜上所述，被告雖無法證明有購買停車位者，即同時取得同編號之機車位專用權，惟原告以抽籤方式分配機車停車位，亦牴觸84年6月28日公布施行之公寓大廈管理條例第31條第1項規定，原告主張依抽籤分配結果住戶間已形成默示分管契約，並據此請求被告返還系爭72個機車位，為無理由，應予駁回。原告既無從依默示分管契約請求被告返還系爭72個機車位，其再依不當得利之法律關係請求被告按月給付2萬5,623元予全體區分所有權人，並由原告代收，亦屬無據，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 111 年 9 月 30 日
民事第一庭 法 官 李育任正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 9 月 30 日
書記官 張文玲