臺灣屏東地方法院民事判決110年度訴字第408號原 告 林家媛訴訟代理人 陳樹村律師
周南宏律師被 告 海鴻飯店有限公司法定代理人 林政松被 告 鍾國宏上二人共同訴訟代理人 李華森律師
江沛錦律師被 告 李文哲訴訟代理人 王建宏律師被 告 李慧珍
李慧娟李慶彩王志恩王志誠王惠淑簡煜殷薛文彬薛文偉薛文豪盧李純英溫素雲溫素清
溫慶豐李碧英上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國111年12月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告鍾國宏應將坐落屏東縣○○鄉○○段000地號土地如附圖所示編號605⑴部分面積64.38平方公尺之建物（門牌同鄉褒忠路134號）拆除，並將土地返還原告。
二、被告鍾國宏應給付原告新臺幣1萬1,006元，及自民國110年7月24日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
三、被告鍾國宏應自民國110年5月25日起至返還第一項土地之日止，按月給付原告新臺幣1,180元。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告鍾國宏負擔百分之47，餘由原告負擔。
六、本判決於原告以新臺幣64萬元供擔保後，得假執行；但被告鍾國宏如以新臺幣191萬8,524元為原告預供擔保，得免為假執行。
七、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款及第256條分別定有明文。本件原告起訴請求：㈠被告海鴻飯店有限公司應將坐落屏東縣○○鄉○○段000地號土地（下稱系爭土地）上門牌號碼屏東縣○○鄉○○路0號面積68.015平方公尺之建物拆除，將系爭土地騰空返還原告。㈡被告鍾國宏應將坐落系爭土地門牌號碼屏東縣○○鄉○○路000號面積約68.015平方公尺之建物拆除，將系爭土地騰空返還原告。㈢被告海鴻飯店有限公司應給付原告新臺幣(下同)7萬5,735元，及自民事起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，暨自起訴日起，至騰空返還第一項土地之日止，按月給付原告8,415元。㈣被告鍾國宏應給付原告7萬5,735元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，暨自起訴日起，至騰空返還第二項土地之日止，按月給付原告新臺幣8,415元。㈤原告願供擔保，請准宣告假執行。訴狀送達後，聲明變更及追加為：㈠被告李文哲、李慧珍、李慧娟、李慶彩、王志恩、王志誠、王惠淑、簡煜殷、薛文彬、薛文偉、薛文豪、盧李純英、溫素雲、溫素清、溫慶豐、李碧英(下稱被告李文哲等16人)應將坐落系爭土地如附圖所示編號605部分面積71.65平方公尺之建物（門牌同鄉民和路2號，下稱系爭民和路房屋）拆除，並將土地返還原告。㈡被告海鴻飯店有限公司應自前項建物遷出，並將前項土地返還原告。㈢被告鍾國宏應將坐落系爭土地如附圖所示編號605⑴部分面積64.38平方公尺之建物（門牌同鄉褒忠路134號，下稱系爭褒忠路房屋）拆除，並將土地返還原告。㈣被告李文哲、李慧珍、李慧娟、李慶彩、王志恩、王志誠、王惠淑、簡煜殷、薛文彬、薛文偉、薛文豪、盧李純英、溫素雲、溫素清、溫慶豐、李碧英應給付原告7萬9,803元，及自民事起訴狀（更正後）繕本最後送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，暨自民國110年5月25日起至返還第一項土地之日止，按月給付原告8,867元。㈤被告海鴻飯店有限公司應給付原告7萬9,803元，及自民事起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，暨自110年5月25日起至返還第一項土地之日止，按月給付原告8,867元。㈥前二項給付中有任一項之被告已為給付者，另一項之被告於其給付範圍內免給付義務。㈦被告鍾國宏應給付原告7萬1,703元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，暨自110年5月25日起至返還第三項土地之日止，按月給付原告7,967元。㈧原告願供擔保，請准宣告假執行。原告所為訴之變更、追加，乃係基於被告占用系爭土地之同一基礎事實，且擴張及減縮應受判決事項之聲明，並依地政事務所測量結果特定應返還位置及範圍屬補充、更正事實上陳述，依前揭規定，應予准許。
二、本件被告李慧珍、李慧娟、王志恩、王志誠、王惠淑、簡煜殷、薛文彬、薛文偉、薛文豪、盧李純英、溫素雲、溫素清、溫慶豐、李碧英均未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
三、原告主張：伊於109年8月14日取得系爭土地(面積136.03平方公尺)之所有權，而為系爭土地所有權人。詎訴外人李添壽之繼承人即被告李文哲等16人共有，而由被告海鴻公司所使用之系爭民和路房屋，及被告鍾國宏為事實上處分權人之系爭褒忠路房屋，均無權占用伊所有之系爭土地，依民法第767條第1項前段、中段及第179條規定，伊得請求被告拆除房屋、返還土地，並返還相當於租金之不當得利。關於相當於租金不當得利之數額，應以每月租金每坪409元，即每平方公尺約123.75元為計算標準，伊得加計法定遲延利息請求109年8月14日至110年5月24日止之數額，並得請求自110年5月25日(即起訴日)起至被告返還系爭土地之日止，按月給付之數額等情，並聲明：㈠被告李文哲等16人應將坐落系爭土地如附圖所示編號605部分面積71.65平方公尺之系爭民和路房屋拆除，並將土地返還原告。㈡被告海鴻飯店有限公司應自前項建物遷出，並將前項土地返還原告。㈢被告鍾國宏應將坐落系爭土地如附圖所示編號605⑴部分面積64.38平方公尺之系爭褒忠路房屋拆除，並將土地返還原告。㈣被告李文哲等16人應給付原告7萬9,803元，及自民事起訴狀（更正後）繕本最後送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，暨自110年5月25日起至返還第一項土地之日止，按月給付原告8,867元。㈤被告海鴻飯店有限公司應給付原告7萬9,803元，及自民事起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，暨自110年5月25日起至返還第一項土地之日止，按月給付原告8,867元。㈥前二項給付中有任一項之被告已為給付者，另一項之被告於其給付範圍內免給付義務。㈦被告鍾國宏應給付原告7萬1,703元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，暨自110年5月25日起至返還第三項土地之日止，按月給付原告7,967元。㈧原告願供擔保，請准宣告假執行。
四、被告方面：㈠被告海鴻飯店有限公司陳稱：系爭民和路房屋坐落在系爭土
地上多年，並為李添壽及其繼承人使用收益，歷有年所，原告取得系爭土地之前，祭祀公業李龍三及其派下員並未要求李添壽或其繼承人拆屋還地，堪認祭祀公業李龍三與李添壽就系爭土地應有默示分管協議存在，而將民和路房屋所坐落之土地全部協議由李添壽及其繼承人使用。原告買受系爭土地時，系爭民和路房屋地上物已為被告海鴻公司使用多年，原告對於系爭土地存在分管規定之事實，當屬明知或可得而知，自應受該分管協議之拘束。其次，系爭民和路房屋為祭祀公業李龍三之派下員李添壽之繼承人即被告李文哲等16人因繼承而取得，系爭土地原為祭祀公業李龍三所有，於原告取得系爭土地後，符合民法第425條之1規定之土地及房屋符合同屬一人之要件，故被告李文哲等16人，在系爭民和路房屋使用期間內，應推定有租賃關係存在，屬有權占有系爭土地，而伊公司約自95年起向被告李文哲承租系爭民和路房屋，亦屬有權占有。此外，原告所引用之租屋網網頁資料，並非客觀，尚難作為本件相當於租金不當得利之計算標準等語原告所引用之租屋網網頁資料，亦非客觀等語，並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利之判決，被告海鴻飯店有限公司願供擔保請准宣告免為假執行。
㈡被告鍾國宏陳稱：系爭褒忠路房屋係由李鳳添興建，嗣後李
鳳添於46年3月14日，將系爭褒忠路房屋之事實上處分權出售予訴外人即伊之兄鍾國開，於85年10月26日鍾國開死亡後，由伊單獨繼承。原告取得系爭土地前，伊已向祭祀公業李龍三承租系爭土地，並由當時實際管理人李添壽按年向鍾國開及伊收取地價稅作為租金，故伊與祭祀公業李龍三間存有租賃關係；原告取得系爭土地後，依民法第425條第1項規定，前開租賃關係對於原告繼續存在。從而，原告請求伊返還土地並給付相當於租金之不當得利，均於法無據。此外，原告所引用之租屋網網頁資料，並非客觀，尚難作為本件相當於租金不當得利之計算標準等語，並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利之判決，被告鍾國宏願供擔保請准宣告免為假執行。
㈢被告李文哲陳稱：系爭土地原為祭祀公業李龍三派下員全體
公同共有，李添壽為系爭民和路房屋之所有權人之一，亦為祭祀公業李龍三之派下員，伊等人(即被告李文哲等人)為李添壽之繼承人，亦為派下員，故原告取得系爭土地所有權之前，伊等人就系爭民和路房屋及所坐落土地，均有所有權，依民法第425條之1規定，於系爭土地單獨讓與原告後，推定在房屋得使用期限內有租賃關係存在，伊等人並非無權占有，原告請求伊等人拆屋還地，於法無據。其次，依土地法第105條準用97條規定，城市地方房屋之租金以不超過土地及建物申報總價年息百分之10為限，系爭土地位於屏東縣萬巒鄉，地理環境並非高度城市化，且系爭民和路房屋目前僅作倉庫使用，經濟利用價值不高，尚非一般商業經營之情況可比擬，原告以每坪409元為不當得利計算基準，非屬正確等語，並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利之判決，被告李文哲願供擔保請准宣告免為假執行。
㈣被告李慶彩陳稱：系爭民和路及褒忠路房屋均為李龍三本人
於清朝時期所興建，屋齡均接近150年。李龍三為伊之曾祖父，其有4子即訴外人李興郎、李旺郎、李讓郎（字號為讓古）及李增郎（字號為增古），伊之祖父為李增郎，李增郎之養子即為伊父親李添壽，系爭民和路及褒忠路房屋由李增郎於清朝時期及開始居住使用，李增郎過世後，即由李添壽繼承。嗣後，李添壽於41至42年間，同意其友人即訴外人鍾成華在系爭褒忠路房屋開設小雜貨店，未訂立書面契約，僅有口頭約定，於李添壽在世時，並未向鍾成華收取任何租金，李添壽過世後，因李添壽生前曾向伊表示上情，故伊要求鍾成華與伊各負擔一半之地價稅，伊並於每年11月須繳交地價稅時，均向鍾成華收取其應該負擔之地價稅。鍾成華過世後，由其子長子鍾國開及次子即被告鍾國宏繼續使用系爭褒忠路房屋，伊乃繼續向鍾國開及被告鍾國宏收取其等應負擔之地價稅。其次，系爭民和路及褒忠路房屋因未辦理保存登記，雖為李龍三所興建，惟於李龍三過世後，房屋之權利由李增郎單獨繼承，李增郎之其餘兄弟，各自有繼承李龍三之其他房屋，故系爭民和路及褒忠路房屋之權利於李增郎過世後，應由李添壽繼承，李添壽過世後，則由李添壽之繼承人繼承。再者，系爭土地原為祭祀公業李龍三所有，而李龍三為系爭民和路及褒忠路房屋之興建人，依民法第425條之1規定，於原告取得系爭土地後，應推定有租賃關係存在，被告李文哲等16人非無權占有。另系爭民和路房屋坐落之基地，由李添壽及其繼承人居住使用多年，期間祭祀公業李龍三之派下員未曾要求拆屋還地，堪認祭祀公業李龍三與李添壽及其繼承人間存有分管協議，原告買受系爭土地時，應已對其上之地上物勘查清楚，對於有分管協議存在之事實，應已明知，自應受該分管協議拘束。此外，原告主張以每坪409元計算相當於租金不當得利，亦屬過高等語，並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
㈤被告李慧珍、李慧娟、溫素雲、溫素清、溫慶豐未於最後言
詞辯論期日到場，惟據其等前此到場陳稱：祭祀公業李龍三將系爭土地出售予原告時，其等均不知情，系爭民和路房屋於其等出生前即已存在，惟其等亦不知該房屋為何人所興建，但其等確實自李添壽處繼承該房屋之所有權。系爭民和路房屋與被告海鴻飯店有限公司間之租賃契約，於原告取得系爭土地前即存在，至遲於被告李文哲之父李慶裕105年4月1日過世前已成立，原告於買受系爭土地時，應知悉系爭土地上有系爭民和路房屋，因系爭民和路房屋靠近路旁，甚為明顯，原告應承受該建物已存在之事實，不得請求其等拆除並騰空土地，亦不得請求其等返還相當於租金之不當得利。其次，系爭土地原為祭祀公業李龍三所有，其同意李添壽或李添壽之被繼承人使用系爭土地及興建系爭民和路房屋，原告既自祭祀公業李龍三處受讓系爭土地，自應受祭祀公業李龍三之前開同意所拘束等語，並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利之判決，被告李慧珍、李慧娟、溫素雲、溫素清、溫慶豐願供擔保請准宣告免為假執行。
㈥被告盧李純英、李碧英於言詞辯論期日到場，惟其等具狀陳
稱：李添壽與祭祀公業李龍三之其他派下員間就系爭民和路房屋坐落之系爭土地有分管約定存在，原告買受系爭土地自應受該分管約定之拘束。其次，被告李文哲等16人為李添壽之繼承人，依民法第425條之1規定，於原告取得系爭土地後，應推定有租賃關係存在，自非無權占有等語。
㈦被告王志恩、王志誠、王惠淑、簡煜殷、薛文彬、薛文偉、
薛文豪未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
五、經查，系爭土地原為登記為祭祀公業李龍三所有，原告於109年7月13日向祭祀公業李龍三買受系爭土地，並於109年8月14日辦畢登記。屏東縣萬巒鄉公所受理祭祀公業李龍三之祭祀公業申報後，於109年4月28日准予備查，並核發派下全員證明書(含派下現員名冊、派下全員系統表及不動產清冊)，其內容記載祭祀公業李龍三之享祀人為李龍三，設立人為李興郎、李旺郎、李讓古、李增古，被告李文哲、李慧珍、李慧娟、李慶彩(李增古之養子李添壽之子孫)均為派下現員，不動產則僅系爭土地。祭祀公業李龍三之派下員李添壽於75年9月19日死亡，其繼承人有子女即被告李慶彩、盧李純英、李碧英、孫即被告李文哲、李慧珍、李慧娟、王志恩、王志誠、王惠淑(再轉繼承)、溫素雲、溫素清、溫慶豐(代位繼承)、曾孫簡煜殷、薛文彬、薛文偉、薛文豪(代位繼承李添壽之女王李癸英之應繼分)。又系爭土地西南側臨接同鄉褒忠路，東北側之同段600地號土地為1巷道，該巷道西側臨接同鄉民和路；如附圖所示編號605部分面積71.65平方公尺上之系爭民和路房屋面臨同段600地號土地之巷道，現由被告海鴻飯店有限公司作為廚房及倉庫使用，該建物為鐵皮屋頂，其鐵皮屋頂上又設有鐵皮棚架，該鐵皮棚架並向外延伸至同段600地號土地；如附圖所示編號605⑴部分面積64.38平方公尺上之系爭褒忠路房屋在系爭土地之西南部，面臨同鄉褒忠路，現為被告鍾國宏經營「二哥青果冷飲店」，該店無招牌，系爭褒忠路房屋沿系爭土地西南側界址往土地內部延伸，該房屋東北側有牆1面，現況無後門，牆外東北側之系爭土地大部為前開鐵皮棚架所覆蓋；同段609地號土地上，現有門牌同鄉褒忠路132號房屋，現為被告海鴻飯店有限公司經營餐廳使用，其後門可通往同段600地號土地之巷道，該房屋未與系爭民和路及褒忠路房屋相通等情，為兩造所不爭執，並有土地登記謄本、地籍圖謄本、土地異動索引、屏東縣萬巒鄉公所110年10月18日屏巒鄉民字第11031487600號函暨附件、李添壽繼承系統表、戶籍謄本、地籍圖重測地籍調查表及現場照片在卷可憑(見本院卷一第91頁、第93頁、第347頁、第353至367頁、卷二第9至47頁、第299至320頁、第377至383頁；卷三第119至125頁)，復經本院會同屏東縣潮州地政事務所測量員到場勘驗測量屬實，製有勘驗測量筆錄及土地複丈成果圖(見本院卷二第295至297頁；卷三第115至117頁、第129頁)，堪信為實在。
六、本件之爭點為：㈠系爭民和路及褒忠路房屋之所有權或事實上處分權為何人所有？㈡系爭民和路及褒忠路房屋坐落系爭土地上，對於祭祀公業李龍三而言，有無合法權源？㈢原告請求被告李文哲等16人拆除系爭民和路房屋，及請求被告鍾國宏拆除系爭褒忠路房屋，並均返還土地，是否於法有據？㈣原告請求被告海鴻飯店有限公司自系爭民和路房屋遷出，並返還土地，是否有理由？㈤原告請求被告返還相當於租金之不當得利，是否於法有據？茲分述如下：
㈠系爭民和路及褒忠路房屋之所有權或事實上處分權為何人所有：
⒈原告主張系爭民和路房屋為李添壽之繼承人即被告李文哲等1
6人所有，系爭褒忠路房屋則以被告鍾國宏為事實上處分權人；被告海鴻飯店有限公司、鍾國宏、李文哲、李慶彩、李慧珍、李慧娟、溫素雲、溫素清、溫慶豐、盧李純英、李碧英對於系爭民和路房屋為被告李文哲等16人所有乙節，不予爭執；被告海鴻飯店有限公司、鍾國宏、李慶彩對於系爭褒忠路房屋事實上處分權人為被告鍾國宏乙節，亦不爭執；其餘被告則未就此為陳述。
⒉經查，系爭民和路房屋稅籍資料登載納稅義務人為李添壽，
房屋經歷年數51年，面積39.3平方公尺；系爭褒忠路房屋原門牌為同鄉褒忠路87號，於60年6月5日因門牌整編改為同鄉褒忠路134號，其稅籍資料登載納稅義務人為鍾國宏，房屋總面積56.9平方公尺，其中面積46.9平方公尺部分，經歷年數61年，其餘部分，經歷年數27年，有房屋稅課稅明細表、房屋平面圖及門牌證明書附卷可稽(見本院卷一第81至87頁；卷二第245頁)。又被告鍾國宏之兄鍾國開於46年3月14日與李鳳添簽立杜盡賣根契據，並經本院公證處公證人公證，前開契據記載略以：李鳳添以3萬元將坐落屏東縣○○鄉○○路00號地上土塊造蓋瓦平房3間及牛欄房屋之基地出售予鍾國開(地係公業李龍三名義，買賣部分係賣主分擔之額，日後如能辦准登記，將賣主應負責籌備之全書類交付買主辦理移轉登記)等語，有本院公證處證書(含公證文件)附卷可考(見本院卷二第247至257)。復經本院依職權對被告李文哲行當事人訊問，其陳稱：伊有就系爭民和路房屋與被告海鴻飯店有限公司簽立房屋租賃契約，伊係基於李添壽繼承人身分去簽，因系爭民和路房屋為李添壽之遺產，伊不知系爭民和路房屋為何人所興建等語，則系爭民和路房屋原為李添壽所有，現由其繼承人即被告李文哲等16人因繼承而公同共有，及系爭褒忠路房屋之現在事實上處分權人為被告鍾國宏等情，首堪認定。
㈡系爭民和路及褒忠路房屋坐落系爭土地上，對於祭祀公業李龍三而言，有無合法權源：
⒈按臺灣地區之祭祀公業有於前清設立者，有於日據時期設立
者，關於公業名下財產來源及其派下員占用公業財產之緣由，輒因年代久遠，人物全非，每每難以查考，如當事人之一造所提之證據，本於經驗法則，可推知與事實相符者，亦應認其已有提出適當之證明。又祭祀公業之祀產，為派下全體之公同共有，其處分及其他之權利行使，除依其公同關係所由規定之法律或契約另有規定外，依修正前民法第828之規定，固應得公同共有人全體之同意，非任何一房或一人所得私擅為之。惟就祀產土地倘有分別管理之情形，各派下就其分管部分，自得依約定之方法為使用收益，且此約定之使用收益方法，非不得經由全體派下員明示或默示之同意而變更。又依表意人或其他情事，足以間接推知有同意之意思者，即發生同意之效力，非以證明有明示同意為必要，而共有物分管之約定，不以書面為必要，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在(最高法院106年台上字第709號、最高法院99年度台上字第1584號判決意旨參照)。次按祭祀公業，係以祭祀祖先為目的而設立之獨立財產，祭祀公業之派下權，除由設立人全員原始取得者外，僅得由其繼承人承繼取得(最高法院108年度台上字第1867號判決要旨參照)。
⒉查祭祀公業李龍三之享祀人為李龍三，設立人為李興郎、李
旺郎、李讓古、李增古，李增古之養子李添壽(已歿)等人為派下員，被告李文哲、李慧珍、李慧娟、李慶彩(李增古之養子李添壽之子孫)均為派下現員，而屏東縣萬巒鄉公所於109年4月28日准予祭祀公業李龍三之備查，並核發派下全員證明書等情，已據前述。李添壽於97年7月1日祭祀公業條例施行前即為祭祀公業李龍三之派下員，則於李添壽生前，其即為系爭土地之公同共有人，而依前開房屋稅課稅明細表，可知系爭民和路房屋至少自58年起，即已設立稅籍，是迄75年9月19日李添壽死亡時止，李添壽使用系爭民和路房屋所坐落土地至少17年，無證據證明此期間其他派下員對於李添壽使用、收益前開土地曾為反對之表示。又系爭土地之地價稅繳款書於73年、77年係以「祭祀公業李龍三代管人李添壽」、79年、83至103年係以「祭祀公業李龍三代管人李添壽納稅管理人李慶彩」、105至108年係以「祭祀公業李龍三代管人李添壽代繳人：李文哲」作為納稅義務人欄之記載，有被告鍾國宏提出之地價稅繳納通知書在卷可參(見本院卷二第263至319頁)，可見系爭土地於73至108年間之地價稅，係經由李添壽及被告李慶彩、李文哲繳納。再者，李添壽過世後，亦無證據證明其他派下員曾對系爭民和路房屋占用系爭土地加以干涉，堪認李添壽與祭祀公業李龍三之其他派下員間，就系爭民和路房屋所坐落之系爭土地，存有默示之分管契約，而同意由李添壽使用該部分之土地。被告李文哲等16人既為李添壽之繼承人，自亦為前開默示分管契約之當事人，則對於祭祀公業李龍三其他派下員而言，被告李文哲等16人占用系爭民和路房屋所坐落之土地，係基於前開默示分管契約，乃有合法權源。
⒊被告鍾國宏主張：祭祀公業李龍三之管理人李添壽將系爭褒
忠路房屋坐落之系爭土地出租予鍾國開或伊，屬對共有物之管理行為，祭祀公業李龍三之其他派下員未曾對此為任何反對之表示，足見其他派下員已同意李添壽之管理行為，而李添壽、李慶裕及被告李慶彩、李文哲向伊及鍾國開所收取之地價稅即為租金云云。惟原告否認李添壽為系爭祭祀公業之管理人，而被告李慶彩陳稱：在李添壽生前，關於系爭土地地價稅之繳納，都是李添壽代管，至於其代管是否得到祭祀公業李龍三其他派下員之同意或授權，伊並不清楚，李添壽在世時，系爭土地、系爭民和路及褒忠路房屋都是他在處理相關事情，李添壽過世後，伊將納稅義務人記載「祭祀公業李龍三代管人李添壽」之地價稅繳納通知書申請變更為「祭祀公業李龍三代管人李添壽納稅管理人李慶彩」，之後因系爭民和路建物原為李慶裕在使用，李慶裕過世後，伊帶被告李文哲去稅捐處將地價稅繳納通知書之納稅義務人變更為「祭祀公業李龍三代管人李添壽代繳人：李文哲」，並將寄送地址改為被告李文哲之住所等語(見本院卷二第192頁)；被告李文哲陳稱：伊未擔任祭祀公業李龍三之管理人，伊父親李慶裕亦非管理人等語，則本院自難認定李添壽曾為祭祀公業李龍三之管理人，而得代理祭祀公業李龍山將系爭褒忠路房屋坐落之系爭土地出租予鍾國開或被告鍾國宏。其次，依被告鍾國宏所提出69年、71年、72年、74至76年之收據及前開地價稅繳納通知書(見本院卷一第249至319頁)，雖可見鍾國開或被告鍾國宏繳交系爭土地之部分地價稅予李添壽、李慶裕及被告李慶彩、李文哲，惟前開收據及地價稅繳納通知書之手寫文字，均使用「地價稅」之用語，而非「地租」或「租金」，且被告鍾國宏所繳交之各年度地價稅，金額為600元至3,918元不等，每筆金額至多僅為系爭土地各年度地價稅之2/3，亦難認與地租或租金相當。再者，被告李慶彩陳稱：李添壽於41至42年間，同意其友人即訴外人鍾成華在系爭褒忠路房屋開設小雜貨店，未訂立書面契約，僅有口頭約定，於李添壽在世時，並未向鍾成華收取任何租金，李添壽過世後，因李添壽生前曾向伊表示上情，故伊要求鍾成華與伊各負擔一半之地價稅，伊並於每年11月須繳交地價稅時，均向鍾成華收取其應該負擔之地價稅，鍾成華過世後，由其子長子鍾國開及次子即被告鍾國宏繼續使用系爭褒忠路房屋，伊乃繼續向鍾國開及被告鍾國宏收取其等應負擔之地價稅等語(見本院卷二第134、135頁)，益徵鍾國開或被告鍾國宏所負擔之地價稅亦非租用土地之對價，其等與李添壽及其繼承人間就系爭褒忠路房屋所坐落土地，僅有使用借貸關係。依此，李添壽及其繼承人李慶裕及被告李慶彩、李文哲均非祭祀公業李龍三之管理人，其等將系爭褒忠路房屋所坐落土地出借予鍾國開或被告鍾國宏，既未經祭祀公業李龍三之其他派下員同意，則前開使用借貸契約難認對祭祀公業李龍三之其他派下員生效。是以，被告鍾國宏此部分辯解，尚難憑採。
⒋觀之前開本院公證處證書，固記載李鳳添將系爭褒忠路房屋
及所在基地出賣予被告鍾國宏之兄鍾國開，然亦記載前開基地係屬祭祀公業李龍三所有，而李鳳添依前揭派下全員證明書，雖為祭祀公業李龍三之派下員，惟依卷內資料，無可證明其係祭祀公業李龍三當時之管理人，抑或其將系爭褒忠路房屋所坐落基地出賣予鍾國開，已得其他派下員之同意，亦難認鍾國開已自李鳳添處取得系爭褒忠路房屋所坐落系爭土地之合法占有權源。綜上，系爭褒忠路房屋坐落系爭土地上，對於祭祀公業李龍三而言，並無合法權源。
㈢原告請求被告李文哲等16人拆除系爭民和路房屋，及請求被
告鍾國宏拆除系爭褒忠路房屋，並均返還土地，是否於法有據：
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。民法第767條第1項定有明文。次按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。民法第425條之1定有明文。
是當事人間在房屋得使用期限內，除有反證外，推定有租賃關係之本旨，乃側重於房屋所有權與基地利用權一體化之體現，並基於房屋既得使用權保護原則之考量，進一步肯認土地使用權不因嗣後基礎原因之變動而受影響，藉以調和土地與建物之利用關係，庶符社會正義之要求。該所謂「土地及房屋同屬一人」除「土地及房屋同屬相同之共有人」情形外，尚包括「土地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形在內(最高法院100年度台上字第2103號判決意旨參照)。
⒉經查，被告李文哲等16人因繼承取得系爭民和路房屋之所有
人，其等為祭祀公業李龍三派下員李添壽之繼承人，自亦因繼承而成為系爭土地之公同共有人。又被告李文哲等16人係基於與祭祀公業李龍三其他派下員間之默示分管契約而占有系爭民和路房屋所坐落之系爭土地，已如前述。從而，於原告取得系爭土地之前，系爭土地及系爭民和路房屋乃同屬一人所有，則祭祀公業李龍三雖將系爭土地出售予原告，惟依民法第425條之1第1項前段規定，原告與被告李文哲等16人間推定在系爭民和路建物得使用期限內，有租賃關係存在。是被告李文哲等16人對原告而言，自非無權占有。原告依民法第767條第1項規定，請求被告李文哲等16人拆除系爭民和路房屋，並返還土地，於法即屬無據。
⒊按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓
與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。民法第425條固定有明文。惟查，被告鍾國宏為系爭褒忠路房屋之事實上處分權人，其就系爭褒忠路房屋坐落之系爭土地，對於祭祀公業李龍三而言，並無租賃契約存在等情，已如前述，則被告鍾國宏辯稱：伊與祭祀公業李龍三間存有租賃關係，原告取得系爭土地後，依民法第425條第1項規定，前開租賃關係對於原告繼續存在云云，即非可採。原告依民法第767條第1項規定，請求被告鍾國宏拆除系爭褒忠路房屋，並返還土地，於法自屬有據。
㈣原告請求被告海鴻飯店有限公司自系爭民和路房屋遷出，並返還土地，是否有理由：
⒈按房屋乃獨立於基地以外之不動產，將房屋出租他人，乃個
人權利之行使，此與將有法定租賃關係之土地轉租他人，係屬二事（最高法院82年度台上字第1654號判決意旨參照）。
⒉被告海鴻飯店有限公司主張其自95年起向被告李文哲承租系
爭民和路房屋等情，業據其提出房屋租賃契約書為證(見本院卷一第171至197頁)。觀之前開房屋租賃契約，可見出租人被告李文哲、承租人被告海鴻飯店有限公司法定代理人，分別簽立租賃期間各為105年7月17日至108年7月16日及108年7月17日至111年7月16日之房屋租賃契約；又被告李文哲陳稱：伊有就系爭民和路房屋與被告海鴻飯店有限公司簽立房屋租賃契約，伊係基於李添壽繼承人身分去簽等語(見本院卷二第136頁)，則被告海鴻飯店有限公司係基於與被告李文哲或李添壽繼承人間之租賃契約而占用系爭民和路房屋及所坐落之系爭土地乙節，洵堪認定。
⒊依民法第425條之1第1項前段規定，原告與被告李文哲等16人
間推定在系爭民和路房屋得使用期限內，有租賃關係存在，業如前述。被告李文哲等16人縱將其等所有之系爭民和路房屋租與被告海鴻飯店有限公司，亦係個人權利之行使，而與系爭土地之轉租無涉，原告既不得主張被告李文哲等16人為無權占有，而請求拆除系爭民和路房屋並返還土地，則其請求被告海鴻飯店有限公司自系爭民和路房屋遷出，並返還土地，自亦屬於法無據，不應准許。
㈤原告請求被告返還相當於租金之不當得利，是否於法有據：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益。不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還。但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額。民法第179條、第181條分別設有明文。而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。次按城市地方房屋之租金，以不超過土地申報總價額年息百分之10為限，土地法第97條第1項定有明文，此依同法第105條規定，於租用基地建築房屋準用之。而所謂土地總價額，係以法定地價為準，即土地所有權人依土地法所申報之地價，土地法施行法第25條、土地法第148條亦分別定有明文。而所謂以土地申報總價年息百分之10為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息百分之10計算之，尚須斟酌基地之位置、工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益等事項，以為決定（最高法院68年台上字第3071號裁判意旨參照）。
⒉查被告李文哲等16人係屬有權占有，原告不得請求被告李文
哲等16人拆除系爭民和路房屋並返還土地，亦不得請求被告海鴻飯店有限公司自系爭民和路房屋遷出，並返還土地，已如前述，則原告請求被告李文哲等16人、海鴻飯店有限公司給付其相當於租金之不當得利，自屬於法無據。
⒊至被告鍾國宏為事實上處分權人之系爭褒忠路房屋占用系爭
土地，為無權占有，而獲有相當於租金之利益，原告請求被告鍾國宏返還其所獲利益，即屬有據。經查系爭褒忠路房屋所坐落之系爭土地面臨同鄉褒忠路，附近有餐廳、商店林立，生活機能甚佳；又系爭土地起訴時當期申報地價為每平方公尺4,400元等情，有前揭土地登記謄本、勘驗測量筆錄、現場照片及GOOGLE網站列印資料在卷可考(見本院卷第35至41頁)，本院審酌上開情狀，因認被告鍾國宏無權占用系爭土地所受相當於租金之不當得利，以按申報地價年息百分之5計算為適當。據此計算，原告得請求被告鍾國宏返還自109年8月14日起至110年5月24日止之不當得利價額即為1萬1,006元【64.38×4,400×5%×(140/366+144/365)=11006，不滿1元部分四捨五入】，而其得請求被告鍾國宏自110年5月25日起至返還土地之日止，按月償還之不當得利價額則為1,180元(
64.38×4,400×5%÷12=1180，不滿1元部分四捨五入】，逾此範圍之請求，則不應准許。
⒋原告雖主張：關於相當於租金之不當得利之數額，應以每月
租金每坪409元，即每平方公尺約123.75元為計算標準云云，並提出好房網查詢資料為證(見本院卷一第43頁)。惟前開好房網查詢資料，係針對在好房網所刊登之屏東縣萬巒鄉房屋出租之平均價額為查詢，與本件無權占有之標的為土地乃有不同，自難作為本件不當得利價額之依據，則原告前開主張，即非可採。
七、綜上所述，本件原告依民法第767條第1項、第179條規定，請求判決：㈠被告李文哲等16人應將坐落系爭土地如附圖所示編號605部分面積71.65平方公尺之系爭民和路房屋拆除，並將土地返還原告；㈡被告海鴻飯店有限公司應自前項建物遷出，並將前項土地返還原告；㈢被告鍾國宏應將坐落系爭土地如附圖所示編號605⑴部分面積64.38平方公尺之系爭褒忠路房屋拆除，並將土地返還原告；㈣被告李文哲等16人應給付原告7萬9,803元，及自民事起訴狀（更正後）繕本最後送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，暨自110年5月25日起至返還第一項土地之日止，按月給付原告8,867元；㈤被告海鴻飯店有限公司應給付原告7萬9,803元，及自民事起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，暨自110年5月25日起至返還第一項土地之日止，按月給付原告8,867元；㈥前二項給付中有任一項之被告已為給付者，另一項之被告於其給付範圍內免給付義務；㈦被告鍾國宏應給付原告7萬1,703元，及自起訴狀繕本送達翌日(即110年7月24日)起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，暨自110年5月25日起至返還第三項土地之日止，按月給付原告7,967元，於如主文第一至三項所示範圍內為有理由，應予准許。逾此範圍，非有理由，應予駁回。本判決原告勝訴部分，原告及被告鍾國宏各陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，經核於法均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，併准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所依附，應駁回之。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌後均於判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中 華 民 國 112 年 1 月 5 日
民事第二庭 法 官 薛全晉正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 1 月 6 日
書記官 王鏡瑜