臺灣屏東地方法院民事判決 110年度訴字第76號原 告 林沂璇訴訟代理人 陳魁元律師被 告 杜江成訴訟代理人 杜承睿訴訟代理人 黃雅慧當事人間返還停車位事件，本院於民國110 年11月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：坐落屏東市○○段 ○○○ ○ ○ ○號土地權利範圍
534 ／60000、同段647 之2 地號土地權利範圍534 ／60000，及同段2403建號建物即門牌號碼屏東市○○街○○○ 號10樓之2 與共同使用部分即同段2436建號建物權利範圍129 ／10000 （下稱系爭房屋、土地，所屬公寓大廈為東方大衛營大樓，下稱系爭大樓）原為訴外人邱凱恩所有，嗣經本院拍賣由原告於109 年11月20日拍定取得系爭房屋、土地所有權，原告取得系爭房屋所有權，得知系爭房屋有附隨一個車位即編號14之停車位（下稱系爭停車位），惟被告主張系爭停車位為其所有，為此原告爰依所有物返還請求權之法律關係提起本件訴訟。並聲明：㈠被告應將系爭停車位騰空返還原告及其他全體共有人。㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告於 95 年 7 月 21 日與訴外人李思潓簽訂不動產買賣契約書，買受屏東市○○段○○○ ○○ ○號土地權利範圍624／60000、同段647之2地號土地權利範圍624／60000，及同段2363建號建物即門牌號碼屏東市○○街○○○號9樓之1與共同使用部分即同段2436建號建物權利範圍143／1000
0 （下稱被告所有房地），並於95年8 月21日取得所有權移轉登記，系爭停車位之使用權人原為邱凱恩，邱凱恩再讓與給被告，過程完全合法，原告雖經法院拍賣取得系爭房屋、土地所有權，惟系爭房屋共有部分之應有部分多寡，並非判斷是否具系爭停車位使用權之依據等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告假執行。
三、本件不爭執事項（見本院卷第181至182頁）：㈠系爭房屋、土地原為邱凱恩所有，嗣經本院拍賣由原告於10
9 年11月20日拍定取得系爭房屋、土地所有權，此有土地、建物登記第一類謄本、不動產權利移轉證書在卷可參（見本院卷第21至33、53至55頁）。
㈡被告於 95 年 7 月 21 日與李思潓簽訂不動產買賣契約書
，買受被告所有房地，並於 95 年 8 月21 日取得所有權移轉登記，有建物登記公務用謄本、不動產買賣契約書在卷可參（見本院卷第 103、121 至 129 頁）。
㈢系爭大樓地下室之系爭停車位使用權人原為邱凱恩，現為被
告所使用，此有地下室車位使用權利證明書、停車證在卷可參（見本院卷第 73、75 頁）。
四、本件爭執事項（見本院卷第182頁）：㈠邱凱恩於95年7 月31日將系爭停車位使用權出售予被告，被
告是否因此而取得系爭停車位使用權？㈡原告因拍賣取得系爭房屋、土地所有權，是否一併取得系爭
停車位使用權？
五、本院之判斷：㈠邱凱恩於95年7 月31日將系爭停車位使用權出售予被告，被
告是否因此而取得系爭停車位使用權？
1.被告抗辯系爭停車位使用權係邱凱恩於95年7 月31日出售予被告，並提出地下室車位使用權利證明書、停車證、車位買賣讓渡書為證（見本院卷第73至78頁），原告則否認車位買賣讓渡書形式上之真正，並主張被告雖於95年7 月21日買受被告所有房地，惟於95年8 月21日始辦理移轉登記取得所有權，故被告於95年7 月31日尚非區分所有權人，無從取得系爭停車位使用權。
2.經查，系爭房屋原為訴外人林宏儒所有，林宏儒於95年4 月25日將系爭房屋出售予邱凱恩，嗣經本院拍賣由原告於109年11月20日拍定取得系爭房屋所有權，有系爭房屋異動索引在卷可參（見本院卷第151至153、173頁），而系爭停車位使用權利證明書背面就系爭停車位使用權轉讓過程所登載之情形，原由林宏儒於 95 年 4 月 10 日轉讓予邱凱恩，邱凱恩再於 95 年 7 月 31 日移轉予被告，有地下室車位使用權利證明書在卷可參（見本院卷第 76 頁），而系爭大樓目前登記系爭停車位之使用人為被告，亦有系爭大樓管理委員會（下稱系爭大樓管委會） 110 年 5 月 17 日（ 1110）東方管字第 1100517 號函在卷可稽（見本院卷第 175頁），堪認系爭停車位使用權原配屬於系爭房屋，嗣邱凱恩於
95 年 7 月 31 日再單獨將系爭停車位使用權讓與被告，被告目前為系爭停車位之使用人。從而，系爭停車位使用權之轉讓過程既如上述，則被告向邱凱恩取得系爭停車位使用權時，理應會與邱凱恩簽訂車位買賣契約書，以確保自身權益，此方符常理，而邱凱恩委由訴外人鍾欣怡與被告簽訂車位買賣讓渡書，鍾欣怡為證明確實取得邱凱恩授權而提供其等二人之身分證影本供被告核對（見本院卷第 78 頁），亦與常情無違，準此，邱凱恩出售系爭停車位使用權予被告，邱凱恩委由鍾欣怡與被告於95年7 月31日簽訂車位買賣讓渡書，堪以認定。被告抗辯當時由鍾欣怡出面與其簽訂車位買賣讓渡書，邱凱恩及鍾欣怡之身分證正反面影本都是鍾欣怡提供等語，尚可採信。被告提出之車位買賣讓渡書既為被告與鍾欣怡（代理邱凱恩）所簽訂，該車位買賣讓渡書當非被告杜撰虛擬，原告於本件否認車位買賣讓渡書之真正，並非可採。
3.原告雖又主張被告係於95年7 月21日買受被告所有房地，惟於95年8 月21日始辦理移轉登記取得所有權，故被告於95年
7 月 31 日尚非區分所有權人，無從取得系爭停車位使用權等語。惟按公寓大廈中屬於共同使用部分之地下室停車位，固得為買賣之標的物，但須與區分所有建物所有權隨同移轉於同一人，如區分所有人買受停車位後，因故不需停車位者，依修正前之土地登記規則（即84年7 月12日修正）第75條第1 款及第80條關於「不需使用共同使用部分者得予除外」之規定，即得單獨移轉予同一公寓大廈之其他區分所有人，足認購買該共同使用之地下室停車位者，必須係區分所有人，否則不得單獨購買停車位（最高法院90年度台上字第605號民事判決參照），查系爭房屋原所有權人林宏儒先於95年
4 月10日將系爭停車位使用權讓與邱凱恩，再於95年4 月25日將系爭房屋所有權移轉登記予邱凱恩，此參系爭房屋異動索引及地下室車位使用權利證明書背面所載之車位轉讓過程即明（見本院卷第76、153 頁），顯見購買區分所有建物之買受人，先與出賣人簽訂不動產買賣契約，並受讓停車位使用權，嗣再辦畢區分所有建物之過戶程序取得所有權，此乃實務上所常見，堪認買受人簽訂區分所有建物之買賣契約後，即取得區分所有權人之資格而得購買大樓內停車位使用權，從而，本件被告於95年7 月21日已與李思潓簽訂不動產買賣契約書，可認該時被告已具區分所有人資格而得購買大樓內之停車位使用權，被告雖於95年7 月31日受讓系爭停車位使用權後，始於95年8 月21日辦畢被告房地之所有權移轉登記，惟仍無礙於得基於區分所有權人之資格單獨購買大樓內停車位使用權，故原告主張被告於95年7 月31日尚非區分所有權人，無從取得系爭停車位使用權等語，並非可採。
㈡原告因拍賣取得系爭房屋、土地所有權，是否一併取得系爭
停車位使用權？
1.按公寓大廈管理條例所謂「區分所有」係指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權；所謂「共用部分」係指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者；所謂「約定專用部分」係指公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者而言，公寓大廈管理條例第3 條第2 款、第4 款、第5 款定有明文。職故，公寓大廈之「共用部分」及「約定專有部分」之所有權乃為全體區分所有權人所共有，僅以應有部分比例呈現其所有權狀態。又共有人之應有部分係抽象存在於一物之上，因此共有人對於共有物並無特定部分之所有權，故公寓大廈管理條例第9 條第1 項乃規定：「各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定。」準此，全體區分所有權人均得本於其應有部分對停車位等共用部分有使用收益之權，但非謂區分所有權人得本於其應有部分對特定停車位之共用部分有其所有權，否則即與共有人之應有部分係抽象地存在於一物之上之共有法制相悖。又公寓大廈管理條例第9 條第1 項後段所稱「但另有約定者從其約定」，係指全體區分所有權人就共有之共用部分成立分管契約而言。詳言之，公寓大廈等集合住宅之公共設施（共用部分），原則上均屬各區分所有權人共有，但就公共設施，仍得約定其中部分僅供特定區分所有權人使用，此即公寓大廈管理條例第 3 條第 5 款所稱之約定專用部分。而在公共設施與停車位均編列在同一建號之登記狀態，享有停車位使用權者，即屬基於上開約定而取得約定專用權，應認各區分所有權人間已合意成立分管契約。綜上，公寓大廈之停車位等共用部分均為全體區分所有權人所共有，依公寓大廈管理條例第
9 條第1 項前段之規定，本得自由使用收益，但對特定停車位並無所有權，其所有權僅抽象地存在於全部公用部分之上；又若全體區分所有權人就何人得使用特定停車位等共用部分成立分管契約，即成立同條例第3 條第5 款所稱之約定專用部分，依同條例第9 條第1 項後段之規定，其他區分所有權人即不得使用該特定停車位。至公寓大廈管理條例第4 條第2 項固規定：「專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。」亦即，共用部分之應有部分固應與專有部分隨同移轉，惟受讓人僅取得專有部分及對共用部分之應有部分，非謂取得特定停車位等共用部分之使用權，仍須受原分管契約之拘束。若前手一併將其對特定停車位基於分管契約而生之使用權讓與受讓人，受讓人始得使用特定停車位。反之，前手基於分管契約對特定停車位無使用權，當無讓與該特定車位使用權於後手之權利（臺灣高等法院高雄分院101年度上易字第306 號民事判決參照）。
2.查，本件原告向本院拍定買受系爭房屋、土地及共有部分，關於共有部分其主要用途為停車空間、受電室、水箱、避難室，均僅編列單一建號即北勢段 2436 建號，並未將停車位使用空間另行單獨編號，亦未在登記狀態中加註含停車位，此有系爭房屋建物登記第一類謄本、北勢段 2436 建號建物登記第二類謄本在卷可稽（見本院卷第 25、27、31 頁），則原告在共有部分之應有部分比例，僅抽象地存在於公共設施之全部，並非具體於特定之停車位上，故原告之共有部分應有部分比例（權利範圍 1 萬分之 129）雖較北勢段 2436建號內部分之區分所有權人於共有部分上之應有部分比例為多，惟因原告之權利範圍仍存在北勢段 2436 建號之全部公共設施上，則依上說明，就共用部分是否有約定專用權，仍應受原分管契約之拘束，故自難僅依原告之共有部分之應有部分比例多寡，即遽認原告為系爭停車位之所有權人或專用權人，因此，系爭大樓之各區分所有權人公共設施應有部分比例之多寡，與系爭大樓車位之專用權存在與否間未必具有必然關係。再依系爭大樓規約第4 條第1 款約定：地下一層之停車空間，依停車位所有權人與建築業者訂定之買賣契約書及登記簿之停車位編號，使用其約定專用部分，有系爭大樓規約在卷可憑（見本院卷第209 頁），足認系爭大樓共用部分之停車位須有分管契約始得取得約定專用權，益徵系爭大樓住戶即區分所有權人使用停車位，非以區分所有權人就北勢段2436建號建物之應有部分多寡決定，而係依分管契約或向有約定專用權之人受讓權利，始得使用特定停車位，是系爭停車位原配屬於系爭房屋，係因系爭房屋之區分所有權人基於與系爭大樓之全體區分所有權人成立之分管契約而來，並非以共有部分之應有部分多寡而認定。
3.又公寓大廈地下室停車位使用權屬可得買賣之標的，如區分所有權人買受停車位使用權後，因故不需使用停車位者，得單獨移轉予同一公寓大廈之其他區分所有權人，此時因停車位仍與公共設施編列在同一建號之登記狀態，並參以此類登記狀態並無從區別算出停車位之應有部分所表彰之比例，亦無法單獨辦理該停車位所表彰之應有部分之移轉登記，是同一大樓之區分所有權人若因彼此間之轉讓而持有停車位證明書者，其均藉由停車位使用證明書及向管理委員會登記之方式，用以表彰區分所有權人分管契約內容之約定，以資證明享有停車位之約定專有使用權，故在公共設施與停車位均編列在同一建號之登記狀態下，各區分所有權人間合意就地下室停車位成立分管契約，再由同一大樓受讓車位之區分所有權人持表彰停車位專用權之證明書向管理委員會為登記，佐以管理委員會為依法執行區分所有權人會議決議事項及管理維護工作所設立之組織，而為眾所周知可向其查詢該公寓大廈之相關事項，則管理委員會就使用停車位之登記情形，自具有相當之公示效果，並得據以拘束嗣後受讓取得之區分所有權人，是若區分所有權人以上開方式受讓停車位使用權，應認得依分管約定而享有停車位專用權。查林宏儒於95年4月10日將系爭停車位使用權讓與邱凱恩，邱凱恩再於95年7月31日讓與被告，上開轉讓過程均登載於地下室車位使用權利證明書之背面，且該地下室車位使用權利證明書亦蓋有系爭大樓管委會之印章，又系爭停車位目前為系爭大樓管委會登記配屬於被告所有之房屋內，有系爭大樓汽車停車位配置表在卷可參（見本院卷第319 頁），足見系爭大樓之區分所有權人間就共用部分之停車位使用權已成立分管契約，並以車位使用證明書作為有無停車位專用權之認定依據，非逕以共用建物應有部分之多寡決定有無停車位專用權。參以系爭大樓之停車位管理辦法第4 條約定：地下一層停車空間由購買該停車位之區分所有權人所有，其管理使用由停車位所有人依登記簿登記之車位編號範圍使用之；第5 條約定：停車位之所有權人或其租借者或向本公寓大廈租用之使用人，應依使用執照附圖、登記機關之車位編號或分管協議範圍使用之；第10條約定：使用人於規定期間內，持憑停車位買賣證明（或租用證明）文件及汽、機車駕照向管理中心辦理停車證，此有系爭大樓停車場管理辦法在卷可參（見本院卷第25
7 頁），堪認系爭大樓停車位使用權為區分所有權人間可出租及交易之對象，乃有相當之價值，並非當然隨同系爭大樓房地所有權之移轉而移轉，故被告既已向邱凱恩買受系爭停車位使用權，並取得系爭停車位之權利證明文件，足認被告現為系爭停車位之專用權人。原告主張系爭停車位使用權依土地登記規則第94條規定一定要隨區分所有建物之專有部分及共用部分之應有部分一併移轉等語，並非可採。
4.原告雖經拍定買受取得系爭房屋、土地，然系爭房屋、土地之查封日期為 109 年 7 月 2 日，此據本院調取 109 年度司執字第 30680 號清償票款執行卷宗查閱甚明，斯時邱凱恩已移轉系爭停車位使用權予被告；又邱凱恩雖將系爭房屋、土地設定最高限額抵押權予新光銀行，新光銀行並函覆本院表示設定範圍包含系爭停車位，有新光銀行 110 年 9 月
24 日新光銀消業字第 1100059646 號函在卷可參（見本院卷第269 頁），然經本院向屏東地政事務所調取抵押權設定登記申請書，新光銀行設定抵押權之範圍就共有部分僅登載2436建號，權利範圍為1 萬分之129 ，並未記載設定抵押權範圍及於系爭停車位，有抵押權設定登記申請書在卷可參（見本院卷第291 至297 頁），而區分所有權人是否取得停車位使用權，非以區分所有權人就共有部分之應有部分多寡決定，而係依分管契約或向有約定專用權之人受讓權利，始取得停車位使用權，已如上述，故縱使邱凱恩將共有部分即北勢段2436建號權利範圍1 萬分之129 設定抵押權，亦無從據此認定新光銀行設定之抵押權範圍及於系爭停車位使用權，是原告主張依新光銀行之函覆可證系爭停車位在抵押權設定範圍內，本件拍賣時關於系爭停車位使用權亦在拍賣範圍內等語，並不足採。再者，本院拍賣公告就系爭房屋之使用情形係記載：「本件拍賣之建物依查封筆錄記載，據大樓管理員稱由債務人自住使用，債務人無車位，惟實際使用情形，請投標人自行查明」等語，有拍賣公告在卷可稽（見本院卷第85頁），可見原告取得之系爭房屋共有部分雖有記載應有部分為萬分之129 ，但並未註明共有部分分管契約內容，顯無法表彰特定之系爭停車位專用權，是依拍賣公告內容，並未使原告產生可取得系爭停車位專用權之合理信賴基礎，且原告於109 年10月29日拍定取得邱凱恩所有之系爭房屋、土地，並於109 年11月20日為系爭房屋、土地所有權登記時，系爭停車位專用權早已由邱凱恩移轉給被告，難認於系爭房屋、土地拍賣時邱凱恩仍擁有系爭停車位之專用權，原告主張因拍定取得系爭房屋共有部分而據此繼受取得邱凱恩對系爭停車位之專用權，尚屬無據。
5.原告復主張原告對系爭停車位之所有權包含於系爭房屋之共同使用部份，原告已因登記而取得共用部分及其依附之專有部分所有權，被告與邱凱恩買受系爭停車位使用權，並未移轉共有部分即北勢段 2436 建號之應有部分，被告與邱凱恩間買賣系爭停車位使用權僅有債權相對效力，自不得對抗原告之所有權等語。惟按各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權，但另有約定者從其約定，公寓大廈管理條例第 9 條第 1 項定有明文。而兩造均為系爭大樓共用部分之共有人，對於共用部分之使用收益如有規約及分管契約約定，即應受規約及分管契約之拘束。是以，原告主張被告向邱凱恩購買系爭停車位之使用權時，邱凱恩未將其對共用部分之應有部分移轉登記與被告，被告自不得憑其與邱凱恩間之債權契約對抗原告之所有權等語，顯乃誤會兩造均為系爭大樓共用部分之共有人而須受規約及分管契約之拘束，從而，原告上開主張亦不可採。
6.綜上，兩造均係系爭大樓之區分所有權人，依公寓大廈管理條例第 4 條第 2 項之規定，兩造於受讓系爭大樓專有部分之際，亦隨同受讓系爭大樓共用部分之應有部分，均本其應有部分對系爭大樓之共用部分保持共有，至於系爭停車位之使用則須依規約及分管契約之約定為之。系爭停車位原配屬於系爭房屋，系爭房屋之區分所有權人與系爭大樓之區分所有權人就系爭停車位之使用已成立分管契約，系爭房屋之原所有權人林宏儒先將系爭停車位使用權讓與邱凱恩，邱凱恩再讓與給被告，被告既有系爭停車位之使用權，原告自不得以其取得系爭房屋共有部分之應有部分為由，主張其有系爭停車位之使用權，其仍應受分管契約之拘束，而不得對抗就系爭停車位有專用權之被告。
六、綜上所述，被告既為系爭停車位之專用權人，則原告依所有物返還請求權之法律關係為本件請求，並無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核不影響本件結論，爰不一一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 11 月 30 日
民事第三庭 法 官 李育任正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 11 月 30 日
書記官 張文玲