臺灣屏東地方法院民事判決 110年度訴字第98號原 告 蔡麗蓉
蔡麗珠蔡麗兒共 同訴訟代理人 蔡將葳律師被 告 蔡國忠上列當事人間拆屋還地事件，本院於民國110 年9 月6 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
㈠、被告應將坐落屏東縣○○市○○段○○○○號土地如附圖所示編號B 部分面積七○．七五平方公尺上之地上物除去，並將前開土地返還原告及其他共有人全體。
㈡、原告其餘之訴駁回。
㈢、訴訟費用由被告負擔百分之五十六，餘由原告共同負擔。
㈣、本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣十萬六千一百二十五元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣三十一萬八千三百七十五元為原告預供擔保，得免為假執行。
㈤、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序方面
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告同意者、請求之基礎事實同一者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255 條第1 項第1 、2 款及第2 項分別定有明文。查原告起訴時聲明：「被告應將原告所有坐落於屏東縣○○市○○段○○○ ○號土地上之地上物，如附圖所示A、B 、C 部分，面積126.81平方公尺之地上物拆除，將土地返還原告。」。嗣於110 年8 月30日以民事準備書狀（見本院卷82頁）變更聲明為：「⒈被告應將坐落屏東縣○○市○○段○○○ ○號土地上如屏東縣屏東地政事務所110 年4 月20日複丈成果圖所示編號A 部份面積31.67 平方公尺、編號B部分面積70.75 平方公尺、編號C 部分面積24.39 平方公尺之冷凍庫、鐵皮倉庫等地上物拆除，並將該等部分土地遷空返還予原告及其他共有人全體。⒉原告願供擔保，請准為得予假執行之宣告。」，經核原告所為變更起訴聲明，所依據之基礎事實均係屏東縣○○市○○段○○○ ○號土地占用之現況，之後的變更僅係依據複丈成果圖為更加明確之聲明而已，故堪認原告所為變更與起訴事實同一，且被告就原告之變更並無異議，而為本案之言詞辯論，揆諸首揭規定，原告變更聲明應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：
㈠、按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。」民事訴訟法第277 條前段定有明文。又原告以無權占有為原因，提起返還所有物之訴，被告如爭執非無權占有者，即應就其占有權源之存在負舉證責任，最高法院98年度臺上字第863 號判決意旨參照。查系爭坐落屏東縣屏東市○○段○○○ ○號土地（下稱系爭土地）（使用分區：
一般農業區，使用地類別：農牧用地，面積：1,341.58平方公尺）原為兩造之母親訴外人蔡郭花（已歿）單獨所有，因訴外人蔡郭花已於109 年2 月25日亡故，系爭土地乃由兩造及訴外人蔡國明於109 年6 月30日因繼承登記而分別共有。關於被告原來在系爭土地上搭建鐵皮冷凍庫、車棚及倉庫地上物（下稱系爭地上物）（範圍如屏東縣屏東地政事務所110 年3 月2 日屏複法土字第14600 號複丈成果圖所示A 、B 、C 部分) ，固係經原土地所有人即訴外人蔡郭花之同意，惟雙方間僅為不定期使用借貸關係，並非被告所指之不定期基地租賃關係（或不定期租賃關係）。至於兩造於109 年2 月25日因繼承而公同共有或分別共有系爭土地後，兩造就系爭土地之使用從未達成任何協議或合意，甚至被告於109 年7 月間起片面擅自將該系爭地上物進行改建，亦經原告等人多次制止未果後，曾經原告寄發109 年8 月14日屏東民生路郵局第161 號存證信函及申請屏東縣屏東市調解委員會109 年9 月23日調解，請求被告回復原狀而無效果，因而提起本件訴訟。
㈡、次按「借用人應於契約所定期限屆滿時，返還借用物；未定期限者，應於依借貸之目的使用完畢時返還之。但經過相當時期，可推定借用人已使用完畢者，貸與人亦得為返還之請求。借貸未定期限，亦不能依借貸之目的而定其期限者，貸與人得隨時請求返還借用物。」、「有左列各款情形之一者，貸與人得終止契約：一、貸與人因不可預知之情事，自己需用借用物者。二、借用人違反約定或依物之性質而定之方法使用借用物，或未經貸與人同意允許第三人使用者。三、因借用人怠於注意，致借用物毀損或有毀損之虞者。四、借用人死亡者。」民法第470 條及第47
2 條定有明文。茲查，被告已於110 年8 月6 日言詞辯論期日自承系爭地上物係於「民國80幾年建造的」及「因車庫木造柱子已經塌了才改建。」等語。而被告原係經系爭土地所有人即兩造等人之被繼承人即訴外人蔡郭花同意而借用土地搭建鐵皮冷凍庫、車棚及倉庫等地上物，雙方並未約定借貸期限，核應屬不定期使用借貸關係，原告本得隨時終止使用借貸關係；且原有地上物復已發生立柱倒塌情事，顯然原有地上物已達不堪使用之程度，依法應認經過相當時期可推定借用人被告已使用完畢。惟被告竟於10
9 年7 月間起不顧原告等人之言詞或書面制止而強行將全部地上物改建如現狀，亦可認定被告已違反原來使用借貸關係之約定使用方法，原告自亦得終止雙方使用借貸關係。原告爰逕以本件書狀之送達以代原告聲明終止兩造間不定期使用借貸關係之書面意思表示之送達。
㈢、再按「不動產之租賃契約，其期限逾1 年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃。」、「承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益；無約定方法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之。承租人違反前項之規定為租賃物之使用、收益，經出租人阻止而仍繼續為之者，出租人得終止契約。」、「租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。」亦為民法第422 條、第438 條及第450 條所明定。退而言之，若認被告與原告等人之被繼承人即訴外人蔡郭花間應係成立租賃關係（原告非自認），則雙方既未訂立書面，亦未約定租賃期限，且相關地上物已達不堪使用程度，被告復又違反約定使用方法而擅自改建，則原告依法亦得向被告聲明，原告爰亦得逕以本件書狀之送達向被告聲明自本書狀送達後（或送達後1 個月）終止兩造間不定期租賃關係。
㈣、至於被告抗辯之所謂建物基地及其應於系爭地上物不堪使用之時返還期限始屆至等語云云。茲按所謂基地，乃供建築使用之土地。而基地租用，係指承租人租用建築基地，以在該基地上建築房屋為目的之租賃。另參土地法第3 篇第3 章之立法意旨，本為解決國民居住問題，維持民生之安定，故土地法第97條所稱房屋，係指供住宅用之房屋而言，若承租人租賃之目的非在基地上建築房屋，或土地上之建築物，並非供人居住使用，即非房屋，均無基地租賃法則之適用。查被告搭建之地上物，無論改建前後，皆僅係冷凍庫、車庫及倉庫使用，並非供住宅居住使用，自難認基地租賃法則之適用。且參照財政部發布之「固定資產耐用年數表」，關於金屬建造之「房屋建築」最高耐用年數為「20年」，被告既自承原有地上物係於「80幾年建造的」及「因車庫木造柱子已經塌了才改建。」等語，則系爭被告原有搭建之地上物顯已逾越耐用年數且已達不堪使用之程度，亦可認定等語。
㈤、並聲明：⒈被告應將坐落屏東縣○○市○○段○○○ ○號土地上如屏東
縣屏東地政事務所110 年4 月20日複丈成果圖所示編號A部份面積31.67 平方公尺、編號B 部分面積70 .75平方公尺、編號C 部分面積24.39 平方公尺之冷凍庫、鐵皮倉庫等地上物拆除，並將該等部分土地遷空返還予原告及其他共有人全體。
⒉原告願供擔保，請准為得予假執行之宣告。
二、被告則以：
㈠、按「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」民法第425 條第1 項定有明文；另按以不動產為標的之債權行為，除法律另有規定外，固僅於特定人間發生法律上之效力（對人效力之債權相對性），而非如物權行為以登記為公示方法使第三人得知悉之狀態下，並以之作為權利取得、喪失、變更之要件，俾保護善意第三人，而對任何第三人均發生法律上之效力（對世效力之物權絕對性）。惟特定當事人間倘以不動產為標的所訂立之債權契約，其目的隱含使其一方繼續占有該不動產，並由當事人依約交付使用，其事實為第三人所明知者，縱未經以登記為公示方法，因已具備使第三人知悉該狀態之公示作用，自應與不動產以登記為公示方法之效果等量齊觀，並使該債權契約對於受讓之第三人繼續存在，此乃基於「債權物權化」法理所衍生之結果，觀之民法第425 條第1 項規定：「出租人於『租賃物交付後，承租人占有中』，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在」，「租賃物交付後，承租人占有中」等公示作用之文字，並參照司法院釋字第349 號解釋文、理由書暨協同意見書、部分不同意書、不同意見書及本院48年台上字第1065號判例意旨自明（最高法院97年度台上字第1729號判決意旨參照）。又按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，民法第425 條第1 項定有明文。其立法意旨，在於宣示已合法取得標的物占有之人，於其合法占有期間內，得持續依其原先之信賴，而為標的物之使用或收益，至該期間依法終止之時；不至於僅因標的物所有權之變更，即提前消滅自己之合法占有權源。從而在「使用人取得標的物之使用權在先，並繼續占有之中，而所有人取得該物之所有權在後，造成使用人與所有人發生法益衝突」之情形，應有該項規定之適用，以就風險為合理分配，並符合效率之要求。而使用借貸並無相同於民法第425 條之規定，即屬於法律漏洞。因此應以土地使用借貸人已建築房屋占有該土地而具備公示之狀態，任何第三人受讓該土地時，均有可能知悉其占有狀態之公示性為宜，將民法第425 條規定類推適用於使用借貸關係之存續，且借用人占有標的物中，該物所有權移轉於第三人之情形（臺灣高等法院105 年度上字第1371號判決意旨參照）。復按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣；租用建築房屋之基地，如有承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達2 年以上時之情形者，出租人得收回之；此觀民法第450 條第1 項、第2 項及土地法第103 條第4款規定即明。衡諸租地建屋契約，係以承租人使用其房屋為目的，非有相當之期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約目的探求當事人之真意，仍應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限。
㈡、查系爭土地原係訴外人蔡郭花所有，上面除系爭地上物外，尚有另一2 層樓之建物，為訴外人蔡郭花生前之住處，而兩造家族長年經營冷凍食品之買賣，故為興建倉庫、車庫及冷凍廠房之所需，被告取得訴外人蔡郭花之同意，向其租用系爭土地上興建系爭地上物，並按月給付租金2,00
0 元。是以，被告既與系爭土地原所有權人即訴外人蔡郭花成立租賃契約，又系爭土地既供作建物基地使用，依此使用目的，自應於系爭地上物不堪使用之時，返還期限始屆至。另查，系爭地上物係供兩造經營冷凍食品事業之用，原告蔡麗珠、蔡麗兒先前亦有共同使用系爭地上物，且原告等人逢年過節均會返回該處探望母親訴務人蔡郭花，對於系爭土地之使用狀況知之甚詳，而明確知悉系爭地上物之存在及其用途。基此，被告所有之系爭地上物與原土地所有人就系爭土地有租賃關係，前已述及，且被告之系爭地上物占用系爭土地具備使第三人知悉之公示狀態。被告經原土地所有人同意取得系爭土地使用權在先，原告係經繼承而取得系爭土地之應有部分在後，依前揭判決意旨，為了合理分配風險，以維持物之價值，並保障正當信賴及促進經濟活動，本件即應為相同之處理。是依債權物權化之法理及民法第425 條第1 項規定，足認被告與原土地所有人間之租賃法律關係，對於原告仍繼續存在，俾以保護系爭建物既得之使用權，調和土地、建物不同所有人間之權益，而符社會正義。
㈢、又原告繼承取得系爭土地時，明確知悉系爭地上物坐落於系爭土地而由被告使用之情況，且被告占有利用系爭土地，既係本於系爭土地原所有權人租賃關係而來，原告並長期與被告使用系爭地上物經營家族事業多年，應認系爭土地由被告長期使用之事實，已存有足使原告知悉之公示狀態，原告既係於知悉系爭土地由被告占有使用之情況下，自應認原告應受系爭土地原所有人租賃契約之拘束，始符民法第148 條所示之誠信原則。從而，被告主張有權使用系爭土地，自屬有據。原告主張被告無權占有使用系爭土地，而依民法第767 條第1 項前段規定請求被告拆除系爭地上物，將占用之系爭土地返還原告，有違反民法第148條所定之誠信原則及以損害他人為主要目的，屬權利濫用，而屬無據等語以資答辯。
㈣、並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
㈠、系爭土地位於屏東縣屏東市○○街南側，屏東縣○○市○○段○○○ ○號土地東側，目前有被告興建鐵皮屋3 座，最南側鐵皮屋為原有冷凍庫（即複丈成果圖編號C 部分），中間的鐵皮屋有新建的冷凍庫（即複丈成果圖編號B 部分），北側鐵皮屋（即複丈成果圖編號A 部分）則作為倉庫使用等情，業經本院會同地政人員於現場勘驗無誤，有勘驗筆錄（見本院卷第41至42頁）及如附圖所示之複丈成果圖在案可查。被告主張早在兩造繼承屏東縣○○市○○段○○○ ○號土地前，已得被繼承人蔡郭花同意而使用土地興建上開地上物，原告則主張現存之地上物為新建。經查：仔細比較兩造所提出之歷年照片（見本院卷第10至11頁、第72至75頁、第87至95頁）以及GOOGLE歷年街景照片（見本院卷第103-1 至103-7 頁），可明顯區別B 部分確實為新建，此觀早年B 部分之高度較C 部分為低，且本可看見
B 車庫後方房屋之冷氣，但現今B 部分已長高至與C 部分同高，且從早年車庫照片（原告提出）、里長競選照片（被告提出），均可見當時B 部分柱子係矮柱，與現在鐵皮所包覆之鋼構高柱完全不同，B 部分既已將主要結構之柱子完全汰換，且被告亦自承B 部分因木造柱子坍塌故已經過改建（見本院卷第78頁），是B 部分明顯已是新建，與兩造母親即被繼承人蔡郭花在世時已興建之車庫已為完全不同之地上物。至於A 部分及C 部分，經比對GOOGLE歷年之街景，縱其中C 部分較晚興建，然均是在兩造繼承本件土地前即已存在，且從其外型觀之，可見A 部分及C 部分均是在兩造母親在世時已興建且存在至今，合先敘明。
㈡、承上，被告雖主張於繼承前即已向原土地所有權人即兩造母親蔡郭花承租土地興建本件之地上物，然就B 部分既已於繼承後全部拆除重建，並非同一地上物，故無論原先究竟有無租賃契約存在（詳後述），原先之地上物既已不存在，被告就此部分自無何權利可資主張；加以興建B 部份時，原告已明確表示不同意，有存證信函及調解不成立證明（見本院卷第8 至9 頁），自難認被告就此部分有何合法使用權源，原告基於所有權人地位請求被告就B 部分拆除返還與全體共有人，自屬有理。
㈢、被告主張：就A 部分與C 部分，與蔡郭花訂有土地租賃契約，原告為繼承人應承受之云云。估且不論被告是否有依其所述支付每月2,000 元租金與蔡郭花，倘被告確係基於土地承租之意而占用本件A 部分與C 部分土地，於蔡郭花過世後，被告理應本於承租之意繼續支付租金與繼承人，但原告既否認出租之意，可見從未收到過租金，益加可見被告自始至終均非基於承租人之地位使用A 部分與C 部分土地。
㈣、被告主張：經蔡郭花同意出借A 部分與C 部分土地經營冷凍海鮮事業等語，原告亦認：土地確係經原所有權人蔡郭花之同意出借與被告，惟僅是不定期使用借貸關係，且現今使用目的已完成（見本院卷第84頁）等語。經查：
⒈按借用人應於契約所定期限屆滿時，返還借用物。未定期
限者，應於依借貸之目的使用完畢時，返還之。但經過相當時期，可推定借用人已使用完畢者，貸與人亦得為返還之請求。借貸未定期限，亦不能依借貸之目的，而定其期限者，貸與人得隨時請求返還借用物。民法第470 條第1項、第2 項定有明文。準此，使用借貸如未定有返還期限者，在解釋上，如依借貸之目的已使用完畢時，使用借貸關係即告消滅；如不能依借貸之目的定其期限，則於貸與人請求返還時，使用借貸關係亦告消滅。
⒉B 部分雖已為新建，但本件A 部分與C 部分既與原先狀態
相同，且縱使去除B 部分，A 部分與C 部分仍可單獨供倉儲之用，故仍可達原先之使用借貸目的。原告雖以固定資產耐用年數表示該等地上物已超過耐用年限20年，但其中
C 部分在2011年（即民國100 年）之街景圖中尚未出現，明顯尚未超過20年；且經本院到場勘驗，亦見A 部分與C部分均尚未達不堪使用之狀態，自難謂此一使用借貸關係業已消滅而不復存在。
㈤、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。各共有人對於第三人，得就共有物之全部，為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767 條第1 項及第
821 條定有明文。如上所述，被告占有使用B 部分土地，因原先地上物既已滅失，則使用借貸關係業已消滅，而不復有合法權源，則原告本於共有人之地位，依上開規定，分別請求被告拆除該部分地上物及請求被告將該部分土地返還原告及共有人全體，於法自屬有據。至原告請求被告拆除A 部分及C 部分之地上物，並將土地返還原告及其他共有人全體部分，則因使用借貸關係尚未消滅，被告仍有合法占有權源，原告之請求，難謂於法有據。
四、綜上所述，本件原告依民法第767 條第1 項及第821 條規定，請求判決如主文第一項所示，為有理由，應予准許。逾此範圍，非有理由，應予駁回。本判決原告勝訴部分，原告陳明願供擔保，請准宣告假執行，核無不合，爰分別依聲請及職權酌定相當之擔保金額，准許宣告假執行及免為假執行之。至原告敗訴部分，其等假執行之聲請已失所附麗，應駁回之。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法，經審酌後，認與判決基礎之事實及結果並無影響，爰不一一贅述，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1 項、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 9 月 27 日
民事第一庭 法 官 薛侑倫以上為正本，係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 9 月 27 日
書記官 沈詩雅