臺灣屏東地方法院民事判決110年度重訴字第101號原 告 劉德民訴訟代理人 陳世明律師
梁家豪律師被 告 郭永福訴訟代理人 湯瑞科律師
參 加 人 屏東縣屏東地政事務所法定代理人 蘇文俊訴訟代理人 陳純青律師
參 加 人 屏東縣政府代 表 人 潘孟安訴訟代理人 黃偉倫律師上列當事人間減少價金等事件，本院於民國110年11月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按就兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造起見，於該訴訟繫屬中，得為參加，民事訴訟法第58條第1 項定有明文。又所謂「法律上利害關係」，係指兩造裁判之效力依法及於該第三人或兩造裁判效力雖不及之，但參加人之法律上地位，將因當事人一造之敗訴，依該判決之內容（包括法院就訴訟標的之判斷，及判決理由中對某事實或法律關係存否之判斷）直接或間接受有不利益，反之，若該當事人勝訴，即可免受此不利益者而言。查本件原告主張參加人登記錯誤或屏東縣政府編定錯誤為由，而以參加人等為先、備位被告訴請國家賠償，現由臺灣高等法院高雄分院審理中（下稱國賠事件），而國賠事件就本件原告實際所受損害數額究竟若干，須以本件訴訟法律關係是否成立為據，堪認本件訴訟結果勢將影響參加人權益，參加人就本件訴訟應有法律上利害關係，其為輔助原告而聲明參加訴訟，應予准許。
二、參加人屏東縣屏東地政事務所法定代理人原為藍市垚，嗣於訴訟進行中，變更為蘇文俊，變更後之法定代理人於民國111年11月2日具狀聲明承受訴訟，有聲明承受訴訟參加狀(見本院卷第147頁)在卷可查，核與民事訴訟法第170 條、第175條第1項承受訴訟之規定相符，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：
㈠、緣原告為建築建物之需要，積極找尋可供興建使用之建築用地，遂於102年7、8月間，覓得坐落於屏東縣○○鄉○○段0000地號（下稱系爭土地），使用地類別為甲種建築用地之土地。於102年8月15日，原告向系爭土地所有人購得系爭土地及同段1303地號土地，此有買賣契約影本可證。嗣於107年間原告向參加人屏東縣屏東地政事務所辦理分割，惟參加人屏東縣屏東地政事務所於107年9月13日以屏所一字第10731051500號函文予原告表示系爭1304地號土地使用類別應為農牧用地，故釐清更正為「農牧用地」；於107年9月28日則以屏登駁字第125號函知系爭1304地號土地為農牧用地，原告之分割為耕地分割，不符農業發展條例而駁回原告之申請。且因系爭土地經更正為一般農業區之農牧用地後，即無從依照非都市土地使用管制規則第9條第1項第1款之規定請領建築執照，致原告蒙受巨大損失。
㈡、本件原告原依土地法第68條向參加人屏東縣屏東地政事務所及屏東縣政府提出國家賠償，並經本院以108年國字第1號判決參加人屏東縣屏東地政事務所應賠償原告新臺幣（下同）13,183,772元。經參加人屏東縣屏東地政事務所上訴後，臺灣高等法院高雄分院闡明，依照最高法院103年度台上字第1976號、107年度台上字第2302號判決意旨，買受人應先向前手請求損害賠償，再就無法受償部分提起國家賠償。
㈢、按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少」其通常效用或契約預定效用之瑕疵。」、「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」民法第354條第1項、第359條定有明文。查本件原告所購買之系爭土地於購買當時之使用地類別登記為甲種建築用地，原告乃係檢閱地政謄本之資料始願意購買系爭土地。然系爭土地之使用地類別登記竟非確實，而遭主管機關更正登記為農牧用地，被告所交付之系爭土地自有瑕疵，原告乃依前揭規定請求減少價金，被告應將溢付之價金返還予原告。
㈣、次按「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。」民法第277條第1項定有明文，查本件被告雖將系爭土地移轉登記及交付予原告，然被告所交付之系爭土地有使用地類別登記不實之瑕疵，且被告於移轉登記前未再向主管機關了解系爭土地登記狀態，應有可歸責之情事，且未依契約本旨而給付，原告自得依民法第227條、第226條之規定請求損害賠償。
㈤、依據本院108年度國字第1號審理程序中囑託冠信不動產估價師聯合事務所估價報告書內容所載，系爭土地於102年8月15日交易當時，若為農牧用地，系爭土地每平方公尺僅有1,400元之價值，總價為5,213,880元。原告以18,397,652元購買，受有13,183,772元之價差損害。原告自得以此作為請求減少價金或請求損害賠償之金額。
㈥、綜上所述，本件因被告所交付之系爭土地有登記錯誤之瑕疵，原告乃依民法第359條、第226條及第227條規定，請求擇一為原告勝訴判決。
㈦、並聲明：⒈被告應給付原告13,183,772元，及自起訴狀送達日至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
⒉原告願供擔保請准宣告假執行。
二、參加人屏東縣政府、屏東縣屏東地政事務所則以：
㈠、原告與被告故就系爭契約締結有買賣契約，然兩造係以系爭1304土地為建築用地始為價金合致之意思表示，原告亦係以系爭土地為建築用地為前提始給付被告系爭土地價金18,397,652元，則於系爭土地實際為農牧用地而非建築用地時，原告給付被告系爭土地價金即有欠缺給付目的情形。或係兩造間就系爭土地買賣契約以自始不能之給付為標的而依民法第246條第1項本文規定而無效、原告對被告給付系爭土地價金「自始欠缺給付目的」，或至少係原告給付被告系爭土地買賣價金於超逾系爭土地實際農牧用地價格部分，即13,183,772元，為「給付目的無法達成」或「給付目的嗣後消滅」，被告均有不當得利情形。參加人爰輔助原告主張依民法第179條規定請求被告返還不當得利。
㈡、原告與被告間就系爭土地之買賣，係以系爭土地為建築用地而為購買即價金之意思表示合致。惟系爭土地自始客觀上即為「農牧用地」，並非「建築用地」，不會因土地登記簿上之錯誤登記，即變更系爭土地本屬農牧用地之性質，因此，被告客觀上即不可能交付「建築用地」性質之系爭土地，而屬法律上自始不能，依民法第246條第1項規定以不能之給付為契約之標的者，其契約應為無效。又原告與被告間就系爭土地之買賣既屬無效，固不生解除契約之問題，然被告依無效法律行為所負責任，自應依不當得利法律關係返還系爭土地之買賣價金18,397,652元與原告。
三、被告則以：
㈠、被告認為參加人屏東縣屏東地政事務所於107年9月10日將系爭土地徑為更正登記，係屬違法之行政處分，身為土地所有權人之原告依法有權就該違法行政處分訴請排除侵害，以回復原狀，此及學理上所稱之第一次權利保護，惟如原告不思此途，而逕對違法機關訴請損害賠償，以填補其損害，固屬原告權利行使之選擇自由，但亦不能將其不對機關請求排除侵害之不利益部分，轉向被告請求，或要求由被告負擔。況該107年9月10日之違法行政處分並非對被告所為，被告亦已非土地所有權人，顯無權對行政機關提出排除侵害之爭訟。
㈡、由舊簿謄本土地標示部「標示先後欄」第肆欄之記載以觀，其登載之資料極為完全，無一遺漏，顯屬有意義及有目的之人為登載，尚非區區一句「誤登或誤載」即可輕易說明。此從其記載之地號「壹壹肆壹之壹」、記載之面積「零公頃肆參公畝貳零公厘」等部分，均與第參欄相同；至於應為變更登記之地目部分，即登載為「建物敷地」，且「地類」登記亦隨同調整為「壹」，而非原田地類之「貳」，再「等則」部分亦調整至「柒零」（只有建地等則始可能達到70以上），而非僅原田地類之等則「九」。況上有收件日期「民國陸肆年參月參壹日」，以及收件文號「屏東字第三九二二號」等登載內容，，在在顯見64年4月3日就系爭土地所為地目變更之登記，係屬有意義即有目的之人為登載結果甚明，只因年代久遠，以致登記原因之文件，散逸不見而已，並非所謂錯誤之登記可比。不然又如何解釋當時竟有登記原取出該土地謄本而完全登載第肆欄內容之理由？蓋土地標示部之登載必有其原因，顯見絕無可能因錯誤而產生第肆次之登載甚明。則在登載內容如此完整及吻合情況下，行政機關卻以毫無證據支持之登記錯誤為由徑為更正登記，此舉方屬錯誤。簡言之，本件並非登記錯誤，而係處分錯誤。
㈢、又系爭1304地號土地經編定為甲種建築用地乙事，至少早於被告之前手訴外人邱雲興惟該土地所有人時之63年4月3日及已編訂在案。被告係於77年10月13日始向邱雲興買受系爭土地，並於同年11月4日登記為土地所有人，嗣原告於102年8月15日向被告買受二筆系爭1304地號及同段1303地號二筆土地，並於同年9月16日登記為土地所有人。惟上開二筆土地，其使用分區雖均為特定農業區之土地，但使用地類別一為農牧用地（1303地號），一為甲種建築用地（1304地號），因此，1304地號地號甲建用地之移轉則需課徵土地增值稅，且其遭課徵之增值稅額高達356萬6,652元，出賣人之被告亦已於102年8月20日如數繳納完畢，始得辦理土地之移轉過戶登記，並有屏東縣政府稅務局核發之土地增值稅繳款書可稽，故可知系爭1304地號土地長久以來係編定為特定農業區之甲種用地無疑。
㈣、參加人屏東縣屏東地政事務所於前案國賠訴訟中，固一再主張其機關係完全依另一參加人屏東縣政府之編定而為登記，本案係屬編定錯誤，而非登記錯誤。惟依錯誤之編定為登記，當現亦屬登記錯誤，僅係登記錯誤之原因來自於編定錯誤所造成，否則登記如無錯誤，又何有更正登記之可言。惟不論係編定錯誤或登記錯誤，造成人民權益變動或損失者乃因登記結果而來，至於造成錯誤之原因為何，純屬行政機關間事務分配之內部事宜而已，人民既無從得知，更無從參與或置喙，自不得要求人民負擔此分辨之義務。故屏東地政藉此為抗辯，顯屬無理。再最重要者，如前所陳，本件並非編定錯誤或登記錯誤，而係行政機關誤以為「登記錯誤」而產生之「處分錯誤」。關於並無「登記錯誤」部分，已詳如上述；至於本案亦無「編定錯誤」之部分，此觀參加人屏東縣屏東地政事務所就不服前案國家賠償訴訟第一審判決所提出之111年2月25日上訴理由狀中所附呈之上證物二「屏東縣政府／屏東縣土地使用編定清冊」可明，蓋該編定清冊第80頁係與本件系爭1141-1地號土地相關，而在此筆土地之前共十筆土地均屬田地編定，在此筆土地之後共九筆土地亦屬田地或墓地之編定，為僅有本筆土地之地目為建地，並編定為甲種建築用地，可見此係有意義及墓地之人為編定甚明，則不論該編定係屏東縣政府本於權責所為之編定；抑或受上開土地登記舊簿第肆欄登載為「建物敷地」之影響，但均無損於當時之屏東縣政府已將本件係爭1304地號土地編定為建地及甲種建築用地之結果。故參加人主張之編定錯誤顯係屬毫無證據之揣測之詞而已，毫無可採餘地。況吾人所謂「錯誤」，必須另有一「正確」之文件可供比對方能指出何處有錯，惟屏東縣政府之土地編定清冊既係原始文件，且為土地編定之為一文件，此外，別無其他所謂可供比對之正確文件存在，則何得率認該土地編清冊之某一內容係屬編定錯誤，此無異於空言主張憲法某一條文之內容係屬誤載而徑要求更正一樣，無任何可採之處。
㈤、綜據上述，參加人所為之更正登記既屬錯誤之違法處分，而此項錯誤又係於107年9月10日始行發生，此顯已在被告於102年9月16日將系爭土地移轉為原告所有及交付原告使用已後之事，果爾，此與所謂瑕疵應在交付前既已存在之情形，尚有不同。故行政機關之更正登記，顯無從認為係屬民法上之瑕疵，原告自不能對被告主張因瑕疵給付所生之各項請求權。況如上述，原告本即有權對參加人之違法行政處分提起撤銷之訴訟，為如其選擇不為此途，自亦不得再就此部分對被告為主張。蓋土地登記係行政機關依其公法上權力而對土地所為之管制，此種管制並非來自於私人行為，即非屬物之瑕疵範圍。土地所有權人如認政府機關對土地之管制措施（包含變更登記）係屬違法不當，自應循行政救濟管道對政府機關提出請求或撤銷，始屬正確。再者，被告已非系爭土地之所有權人，自無可能得依土地所有權人之地位而向政府機關提出撤銷或請求之權利可言。
㈥、退步言，政府機關就系爭土地所為之更正登記縱認係屬物之瑕疵，系爭土地早於102年9月16日即已移轉登記為原告所有並交付予原告使用，此距原告於110年11月9日始具狀對被告提起本件訴訟為止，已長達8年有餘。則依民法第365條所定，原告之契約解除權及減少價金請求權等，亦已因5年或6個月期間之消滅，被告自得主張時效抗辯。又原告主張民法第227條第1項所定之不完全給付，尚非可採。
況系爭土地之更正登記係屬政府機關所為，更無所謂「可歸責於債務人（即被告）之事由」存在可言。另就原告所主張之減少價金及損害賠償數額，被告認為均屬過高不當，被告對原告主張之金額無法認同。
㈦、並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、得心證之理由：兩造於102年間交易系爭土地，斯時系爭土地之登記使用地類別為「甲種建築用地」等情，為兩造所不爭執。
㈠、原告主張：系爭土地嗣後於107年經更正為地目為農牧用地，土地價值驟減而有18,397,652元之價差，故依民法第227條、第226條之規定請求被告賠償云云。然查：
⒈系爭土地係於102年交易，於交易之當下登記確實為「甲種
建築用地」無訛，是被告斯時所出賣者確實為「甲種建築用地」，實難認被告於102年交易當下所交付之標的物有何瑕疵可言。
⒉再者，系爭土地於64年4月3日起即登記為「建築敷地」(見
本院卷第247頁)，是系爭土地於被告自購入前就已登記為建地，是被告並無可能得知系爭土地有登記錯誤之情形。因此，被告本身當年亦是以購買建地之認知購入系爭土地，自然亦以出賣建地之認知出賣系爭土地，是以被告對於系爭土地係因地政機關登記錯誤而誤記載為建地乙情，並無可能得知，而該系爭土地登記錯誤之情形，既非被告所造成，且為被告所不知，是被告對於出賣有登記錯誤情事之系爭土地，並無何可歸責之處。
⒊從而，被告所出賣並交付及移轉登記之系爭土地於斯時既
無瑕疵，且被告對於系爭土地之地目變更並無可歸責，原告自不得依民法第227條、第226條請求被告賠償。
㈡、參加人稱：系爭土地既為農牧用地，則兩造間之建地買賣契約，自當因以自始不能之給付為交易標的物而無效，買賣契約既無效，原告自得依不當得利請求被告返還買賣價金云云。惟查：
⒈按不動產登記之效力，有公示力、公信力及推定力。所謂
公示力，係指物權因法律行為而變動，須有可由外界辨認之表徵，使第三人得以查知，以確保交易安全。因此民法第758條第1項規定，不動產物權依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力，此即登記公示力；所謂公信力，指物權變動經登記後，縱登記情況與實質權利不符，對於信賴登記而取得權利之第三人，應予保護，以確保交易安全。因此民法第759條之1第2項規定，因信賴不動產登記之善意第三人，已依法律行為為物權變動之登記者，其變動之效力，不因原登記物權之不實而受影響，加以土地法第43條規定，依本法所為之登記，有絕對效力。此即登記之公信力；又所謂推定力，乃指物權一經登記，推定登記名義人適法有此權利，而合法行使該權利。登記名義人除不得援以對抗其直接前手之真正權利人外，得對其他任何人主張之。因此民法第759條之1第1項規定，不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利，此即登記之推定力。綜上，因不動產登記有上開效力，及因信賴登記制度，始得確保不動產之交易安全。
⒉是承上，不動產之內涵既係以登記對外展示，則謄本登記
之內容為何，該不動產之性質即為何。參加人以「系爭土地既為農牧用地，縱登記錯誤，仍無礙其惟農牧用地之本質」為其論點，認兩造間之買賣交易為無效，倘參加人之論點成立，則不動產登記制度將完全無用，其公示外觀亦無任何效力，是參加人該等「縱登記錯誤仍無礙其本質」之論點，實推翻整體不動產登記制度，推翻不動產登記之公示力、公信力及推定力，是參加人之論點完全與我國不動產登記制度背道而馳，實難以肯認。
⒊從而，不動產登記之效力，既有公示力、公信力及推定力
，而兩造交易當下系爭土地謄本既登記為建地，且兩造均善意信賴登記外觀而以建地交易，實難認兩造係以自始不能之給付為交易標的物，是兩造之買賣契約仍為有效，原告自不得依不當得利對被告有所請求。參加人雖稱：將國產汽車之車籍資料誤登記為進口汽車，亦無從更改該汽車為國產之本質，故認同理可證，土地登記錯誤亦不能更改土地之本質云云，然土地登記有對外公示效力，但汽車之登記僅為行政管理手段，兩者登記效力天差地別，實無從一概相提並論，是參加人此說法實無道理。況系爭土地之登記錯誤，係源自於參加人屏東縣屏東地政事務所不知名職員之錯誤，參加人屏東縣屏東地政事務所上開主張，純粹係想甩鍋其職員之錯誤，而將其錯誤登記所產生之價差損失，推卸給兩造之一方來承擔罷了，但該錯誤登記早在被告購入系爭土地前即已存在，是兩造對該等登記錯誤既無故意或幫助，亦無從知悉，實不應以參加人屏東縣屏東地政事務所之錯誤，而用以懲罰正當買賣之當事人兩造。⒋至參加人稱：系爭土地過去均未以建地課徵地價稅，是被
告理應知悉系爭土地非建地云云。然未依建地繳納地價稅，並不能當然直接推論為知悉土地非建地，此並非合理之邏輯。否則，少繳所得稅，沒有繳納的部分能夠得出明知沒有所得的結論嗎？少繳燃料稅，能夠得出自認沒有汽機車之結論嗎？未繳納稅金之理由所在多有，更何況當名下擁有之土地、車輛等數量非少時，未注意或有遺漏更是有可能之事。原告所有系爭土地期間未繳納地價稅，是國家未行使其課稅權利之怠惰，人民至多因此產生補稅之義務或其他處罰而已，尚難以國家未向人民課稅此行使權利之怠惰，即驟然得以推斷出人民未繳納稅款之意圖為何？故參加人稱：被告早知土地非建地云云，無足可採。更何況，本件系爭土地之錯誤登記，係連參加人屏東縣屏東地政事務所本身，在107年更改系爭土地地目前都不知情。連參加人屏東縣屏東地政事務所自己都不知情之情況下，可想見兩造移轉登記系爭土地之102年當下，因參加人屏東縣屏東地政事務所自己也不知系爭土地實為農牧用地，是兩造當時應該係以移轉建地之手續辦理並繳納建地相關之規費、稅捐後，才有可能得到參加人屏東縣屏東地政事務所之同意辦理移轉登記，是更加可見被告對於系爭土地因參加人屏東縣屏東地政事務所之錯誤，而有誤登記之情形，並無從知悉。
五、綜上所述，本件原告依買賣之法律關係，及參加人為原告依不當得利之法律關係，請求被告給付如原告訴之聲明所示之金額，及自起訴狀繕本送達翌日即起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，非有理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請即失所附麗，應一併駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法，經審酌後，認與判決基礎之事實及結果並無影響，爰不一一贅述，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 12 月 19 日
民事第三庭 法 官 薛侑倫正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 12 月 19 日
書記官 沈詩雅