臺灣屏東地方法院民事判決110年度重訴字第47號原 告 余聰毅被 告 陳益豊上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國111年7月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、核定被告就其所有坐落屏東縣○○市○○段00○號建物（即門牌號碼屏東縣○○市○○路00號及79之25號房屋）占用原告所有屏東縣○○市○○段00000地號及同段167地號土地如附圖所示編號
B、D、F、G、H、I部分範圍，自民國110年5月22日起之每月租金為新臺幣8,026元。
二、被告應自民國110年5月22日起至本判決主文第1項所示建物得使用期限之日止，按月給付原告新臺幣8,026元。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用由被告負擔百分之66，餘由原告負擔。
五、本判決主文第2項於各期到期後，原告分別以每期新臺幣2,500元為被告供擔保後，得假執行。但被告如每期各以新臺幣8,026元為原告預供擔保後，得免為假執行。
六、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。本件原告於起訴狀繕本送達後，先於110年10月16日追加備位聲明，嗣並於111年7月5日變更先、備位聲明：先位聲明：㈠被告應將坐落屏東縣○○市○○段000○00000地號土地上，如屏東地政事務所111年4月1日複丈成果圖所示B、D、F、G、H、I部分範圍之房屋拆除，並將前開占用之土地騰空返還原告。㈡被告應自本件起訴狀繕本送達翌日起，至返還前開第一項占用之土地之日止，按月給付原告新臺幣（下同）12,089元，及自起訴狀繕本送達之日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。備位聲明：㈠請求核定被告就其所有如附圖所示B、D、F、G、H、I部分範圍之房屋占用原告所有如前開附圖所示之土地，自本件起訴狀繕本送達翌日起，每月租金為12,089元。㈡被告應自本件起訴狀繕本送達翌日起至建物得使用期限之日止，按月給付原告前開第一項聲明之租金12,089元，及租金逾期未給付部分自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。經核，均係以被告無權占用土地之基礎事實而為主張，且原告主張之事實及證據資料，於追加之新訴，均得加以利用，依上開規定，原告所為訴之變更、追加，於法自無不合，應予准許。
二、原告主張：緣坐落屏東縣○○市○○段000○○段00000地號（下合稱系爭土地）土地係伊前於本院109年度司執字第17575號強制執行事件中拍定買受，於110年2月18日取得權利移轉證書，並於110年2月23日辦妥所有權移轉登記。惟被告未徵得伊之同意，而於系爭土地上有如屏東縣屏東地政事務所110年4月1日複丈成果圖（下稱附圖）所示之B、F、G、D、I、H等建物（下合稱系爭建物），而無權占用系爭土地迄今。依民法第767條之規定，伊自得請求被告將上開地上物除去返還土地，並得依民法第179條之規定，請求被告給付占用期間相當於租金之不當得利。退萬步言，如認被告於系爭土地尚存有法定使用權者，伊則請求依民法第425條之1之規定，按土地申報地價年息10％，由本院核定租金及法定使用權利之範圍、期間。先位部分聲明：㈠被告應將坐落屏東縣○○市○○段000○00000地號土地上，如屏東地政事務所111年4月1日複丈成果圖所示B、D、F、G、H、I部分範圍之房屋拆除，並將前開占用之土地騰空返還原告。㈡被告應自本件起訴狀繕本送達翌日起，至返還前開第一項占用之土地之日止，按月給付原告新臺幣（下同）12,089元，及自起訴狀繕本送達之日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。備位部分聲明：㈠請求核定被告就其所有如附圖所示B、D、F、G、H、I部分範圍之房屋占用原告所有如前開附圖所示之土地，自本件起訴狀繕本送達翌日起，每月租金為12,089元。㈡被告應自本件起訴狀繕本送達翌日起至建物得使用期限之日止，按月給付原告前開第一項聲明之租金12,089元，及租金逾期未給付部分自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則以：伊之母親生前將系爭土地贈與陳景昇，而系爭建物係15年前母親過世後由伊繼承取得，依民法第425條之1規定，即使系爭土地遭拍賣，兩造間仍推定有租賃契約存在，伊就系爭土地自有合法使用之權。且伊就系爭土地本應有優先購買權，而本院109年度司執字第17575號強制執行事件卻未曾通知伊購置系爭土地，是原告自不得對伊主張拆屋還地等語。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、經查，系爭土地為原告所有，權利範圍全部，原告係於110年2月23日經本院拍賣而於是日登記為所有權人；系爭土地上於拍賣時其上已坐落有門牌號碼屏東縣○○路00號、79之25號房屋(即系爭房屋)乙棟，系爭房屋前經保存登記為屏東市○○段00○號，所有權人於本件審理中為被告，權利範圍全部，系爭房屋占用系爭土地之範圍，即如屏東縣屏東地政務所111年4月1日複丈成果圖(即判決附圖)所示編號B、D、F、G、H、I部分，現並由被告占有使用中，系爭房屋為一層樓鐵皮磚造平房；系爭土地及系爭房屋原均為訴外人即被告母親方會所有，所有權範圍均為全部，系爭土地於82年7月23日經方會贈與並移轉登記全部所有權與訴外人陳景昇(原名陳慧澇)，系爭房屋於95年6月7日經方會贈與並移轉登記全部所有權與被告等節，除為兩造不爭執外，並有卷附屏東市○○段000○00000地號土地所有權狀影本各1紙（本院卷第29至31頁）、系爭建物照片6幀（第37至41頁）、屏東市○○段000○00000地號土地地籍圖各1紙（第43至45頁）、屏東縣政府財稅局110年7月21日屏財稅房字第11100028309號函檢附房屋課稅明細表、稅籍紀錄表、平面圖各1份（第117至131頁）、行政院農委會林務局農林航空測量所108年12月2日空拍圖1紙（第139頁）、屏東縣屏東地政事務所110年10月22日屏所地四字第11031176800號函檢附屏東市○○段00○號建物、同段167、167-1地號土地歷年異動索引暨電子處理前舊簿人工登記謄本各1份（第173至235頁）等可佐，並經本院於111年4月1日偕同兩造及屏東地政事務所人員至現場勘驗並複丈，而制有勘驗筆錄、現場照片（第303至317頁）及附圖（第319至321頁）等在卷可按，上情信屬實在。兩造既分別主張主張如上，從而本件爭點應為：㈠原告先位請求被告應騰空返還系爭土地，並給付等同租金之不當得利及利息，是否有理由？㈡原告備位請求本院核定系爭房屋占用系爭土地之租金，並請求被告給付已到期之租金及利息，是否有理由？
五、本院之判斷：㈠系爭房屋就系爭土地存有民法第425條之1第1項規定之法定
租賃關係，被告為有權占用系爭土地，原告不得請求被告騰空返還，亦不得依民法第179條規定向被告主張給付租金之不當得利及利息：
⒈按最高法院48年台上字第1457號判決揭示：「土地與房
屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地」。88年4月21日增訂公布並自89年5月5日施行之民法第425條之1規定「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。」「前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。」，乃係將上開判例意旨予以明文化。該新增條文規定雖未經民法債編施行法明定具有溯及效力，惟上開判例意旨所示法理既係民法第425條之1明文化以前即已存在，是發生於上開增訂法條生效施行前之房屋及土地轉讓事實，倘與上開判例意旨及增訂條文之規定相符，仍得以該判例意旨及增訂條文之內容作為法理，推定土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，在房屋得使用期限內，有租賃關係，土地所有人應容忍該房屋之存在而默許繼續使用土地。
⒉查系爭土地原為方會所有，係於82年7月23日贈與全部所
有權並移轉登記與陳景昇，又系爭房屋原亦為方會所有，係於95年6月7日經贈與被告全部所有權並移轉所有權登記，有系爭土地、房屋之所有權狀及異動索引等在卷可參(本院卷第177至187頁、第189至221頁、第223至235頁)，兩造對此亦無爭執，本件自係同屬一人所有之土地、房屋，先後讓與他人情形，揆諸最高法院上開判決意旨及民法第425條之1第1項規定，堪認系爭房屋所有權人即被告，就原告所有之系爭土地，於房屋得使用期限內，有法定租賃關係存在。又以，系爭土地及系爭房屋初係於82年7月23日現行民法第425條之1修正施行前(89年5月5日施行)，即已異其所有權人，被告嗣並於95年6月間經受贈及移轉登記而取得系爭房所有權，則被告主張本件得類推適用民法第425條之1第1項規定，認系爭房屋於系爭土地上有法定租賃關係存在，揆諸首揭說明，亦屬可採。從而本件被告係有權占用原告系爭土地，堪以認定。原告固主張，系爭房屋依據稅籍資料、建物登記謄本所示，早已逾使用年限，且系爭房屋係經重予整修而有現狀，已非起造當年之原有狀態，非屬同一房屋而應無民法前揭法定租賃關係之適用等語。經查，系爭建物固自38年間總登記時起即有該建物矗立(本院卷第185頁)，惟依建物稅籍資料所載，系爭建物直至67年間經主管機關到場勘驗結果，已屬磚造及玻璃門窗建物型態(本院卷第123至125、127至129頁屏東縣房屋稅籍登記簿參照)，核與本院於111年4月1日至現場勘驗時，系爭建物已屬老舊而歷有年所，外牆常露磚砌內裡之情吻合(本院卷第308、309頁現場照片參照)。又經比對系爭建物、土地自82年間起迄95年間，以及108年間歷次空照圖(詳卷附證物袋內)，於82年3月24日、94年11月29日及95年3月31日時，系爭土地上已坐落有鐵皮屋頂之建物，該建物占用土地之範圍核與系爭建物現況大致吻合，再經比對108年12月2日系爭土地最新空照圖(本院卷第139頁參照)，系爭土地上建物占用情形，經與前開3次空照圖互為參照，亦無明顯增建、改建情事，佐參本院現勘系爭建物確屬老舊有如上述，則於本件並無相反證據證明系爭建物自系爭土地82年7月23日由方會贈與陳景昇後，確有重建情事，堪認系爭建物確自系爭土地移轉所有權登記與陳景昇之時起迄今，始終為同一建物無訛，則方會嗣於95年6月7日又經贈與而移轉登記系爭房屋所有權與被告，被告所有系爭建物就原告系爭土地存有法定租賃關係，並無疑義。而被告既為有權占用系爭土地，原告於系爭房屋之使用期限內，自不得主張行使民法第767條規定之所有物返還請求權，從而自亦不得主張被告應依民法第179條規定，給付占用系爭土地之不當得利，本件原告先位聲明，即無理由。
㈡本件經類推適用民法第425條之1第2項規定，既兩造就系爭
建物占用系爭土地之租金數額無法協議，原告自得請求本院核定法定租賃關係之租金，原告本件請求核定自起訴狀繕本送達翌日起算之租金，並請求被告給付已屆期之租金及利息，為有理由：
⒈按民法第425條之1第2項規定，於同條第1項之法定租賃
關係存在時，如雙方當事人就租金數額有不能協議情形時，得請求法院核定之。查本件被告所有系爭建物就原告所有系爭土地既已存有法定租賃關係，且雙方就租金數額顯然無法協議，則原告以備位聲明請求本院核定租金數額，為屬有據。
⒉按租用基地建築房屋，其土地之租金，以不超過土地申
報總價額年息10％為限，為土地法第97條第1項、第105條所明定。查系爭建物為磚造1層樓建築，占用167-1地號土地面積為157平方公尺【按即附圖所示B、D部分】，占用167地號土地面積為239平方公尺【按即附圖所示
F、G、H、I部分】，合計為396平方公尺【計算式：157+239=396】，此有現況測量成果圖可稽（本院卷第321頁），是兩造間成立租賃關係即應以上開占用之範圍為限。本院經審酌系爭土地南北毗鄰，為屬袋地，北向需借用被告所有同段168、168-1地號土地始得對外連接屏東市民生路而向外聯絡，被告占有系爭土地僅供自用而非出租謀利，及該土地坐落屏東市區，鄰近有銀行、商店、診所等而商業活動繁榮，生活機能便利等情，有本院勘驗筆錄及現場照片可按（本院卷第303至317頁），且系爭土地109年1月間迄110年1月間之申報地價均為每平方公尺3,040元，亦有系爭土地公務用謄本、土地登記第一類謄本等可循（本院卷第59至61頁、第363至365頁參照），是本院認系爭建物占用系爭土地之租金，應以申報總價額年息8％計算為適當，並據此核定110年2月23日起至系爭建物得使用年限止，每月租金額為8,026元。【計算式：3,040元/㎡*396㎡*8％/12個月=8,026】原告固主張，系爭建物位於商業發達之區域，且系爭土地110年度之地價稅即高達近24,000元，主張本件參考鄰近房地租金估算，應以每月12,089元為適宜云云。然查，系爭房屋現供被告及其家屬居住使用乙節，已如前述，則系爭房屋仍屬供住宅使用目的，即難認有何「得以營商而享受商業上之特殊利益」（最高法院95年度台上字第1907號判決參照）可言，仍應以本院認定之上開金額為屬合宜，本件即難為原告有利之認定，從而本件原告逾上開金額之租金主張，即無理由而不應准許。又按請求法院核定地租，屬形成之訴，在法院核定之前，無從為租金之給付，且被告使用系爭土地並非不當得利，故法院核定租金數額之判決，與依民法第442條請求調整租金之性質非完全盡同，自不限於核定之後始得請求，該判決兼寓確認之性質，而有溯及效力。本件兩造間推定有法定租賃關係存在，有如前述，且其等間就租金數額之爭議，既經本院核定如前，則原告自得請求本院核定自取得系爭土地所有權之日起，被告占用系爭土地範圍之租金。又本件原告係於110年2月23日登記而取得系爭土地所有權，則原告本件僅請求本院核定自起訴狀繕本送達翌日起(即110年5月22日，本院卷第101頁)之租金，即無不許之理。從而本件原告主張本院核定自110年5月22日起，被告系爭建物占用系爭土地之按月租金為8,026元，為有理由，即應准許。
⒊末按，兩造間既存有法定租賃關係，且該租賃關係自110
年5月22日起即已存續迄今，並應存續至系爭建物得使用之期限時止，則原告請求被告給付已屆期之租金及利息，暨被告嗣應按月給付如上金額租金，即有理由，而應准許。而按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。原告請求核定租金額並給付租金，在法院核定租金額前並無給付確定期限，於訴訟程序上固便利原告得合併提起，惟原告請求給付租金之前提係以其租金額經法院核定為必要，故而，原告得請求給付租金並加給遲延利息，自應以其業已訴請法院核定租金者，始得該當於前述所謂之催告。查本件原告係於110年3月9日具狀請求本院核定系爭土地之每月租金數額，被告係於同年5月21日收受該書狀等情，有卷附回執為據（本院卷第101頁），故被告即應自110年5月22日起負給付遲延之責，是原告備位聲明主張，被告應自本件起訴狀繕本送達翌日即110年5月22日起，就已屆期而未給付部分租金按年息5％計算至清償日止之利息，即有理由，而應准許。
⒋小結：原告本件備位聲明：⑴請求本院核定兩造間就系爭
建物占用系爭土地範圍，自110年5月22日起迄系爭建物得使用之期限時止，每月租金數額8,026元，為有理由，自應准許。逾此金額範圍之主張，則無理由，不應准許。⑵請求被告應給付自110年5月22日起迄清償日止，已屆期部分之上開金額租金年息5％之利息，為有理由，應予准許。
六、綜上所述，原告先位聲明，請求被告應騰空返還系爭建物占用系爭土地如本判決附圖所示B、D、F、G、H、I範圍部分，暨請求自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按月以12,089元計算之不當得利，為無理由，不應准許。原告備位聲明，請求本院核定自110年5月22日起至系爭建物得使用期限內，占用系爭土地範圍每月租金為8,026元，及被告自110年5月22日起迄清償日止，就已屆期部分之上開金額租金年息5％之利息，均有理由，應予准許；逾此範圍之主張，則無理由，不應准許。又本判決主文第2項，兩造各陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，經核於法並無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述及攻擊防禦方法與證據，經本院審酌後，認與本件判決結果不生影響，爰不逐一論敘。
八、據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1項、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 7 月 29 日
民事第一庭 法 官 曾士哲正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 7 月 29 日
書記官 廖苹汝