臺灣屏東地方法院民事判決110年度重訴字第69號原 告 恩承企業有限公司法定代理人 許主培訴訟代理人 陳世明律師
梁家豪律師被 告 莊增瀧訴訟代理人 孫志鴻律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年2月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應自屏東縣○○市○○路0號3、4樓建物遷出，並將建物返還原告。
二、被告應自民國113年1月21日起，至返還前項建物之日止，按月給付原告新臺幣40萬元。
三、被告應給付原告新臺幣293萬9,165元，及自民國110年9月18日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
四、訴訟費用由被告負擔。
五、本判決於原告以新台幣533萬4,000元供擔保後，得假執行；但被告如以新台幣1,600萬224元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件關於金錢給付部分，原告起訴請求被告自民國110年6月24日起至返還屏東縣○○市○○路0 號
3、4樓建物(下稱系爭3、4樓建物)之日止，按月給付其新台幣(下同)40萬元，並一次給付其332萬4,224元本息。嗣於訴狀送達後，改為請求被告自113年1月21日起至返還系爭3、4樓建物之日止，按月給付其40萬元，並一次給付其293萬9,165元本息，核屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸前揭法條規定，其所為訴之變更，於法並無不合，應予准許。
二、原告主張：㈠被告向伊承租伊所有系爭3 、4 樓建物，經營大豐護理之
家，其自109年6月21日起，每月應支付租金40萬元，惟被告僅支付20萬元，截至110年5月21日止（即所應支付110年6月20日以前之租金），共積欠租金240萬元，已逾2個月之租額。伊於110年5月27日寄發存證信函定7日期間催告被告支付，經被告於同年月28日收受，惟被告逾期仍未支付，伊即於110年6月22日寄發存證信函終止兩造間之租約，並經被告於同年月23日收受。兩造間之租約既已於110年6月23日終止，則被告即無繼續占有使用系爭3、4樓建物之合法權源，依民法第767條第1項規定，伊得請求被告自系爭3、4樓建物遷出，並將建物返還予伊。
㈡自110年6月21日起，至被告返還系爭3、4樓建物之日止，
被告應給付伊租金或返還不當得利（合法終止租約前為租金，此後為不當得利），然截至113年1月20日止，被告每個月已給付伊40萬元，故自113年1月21日起，伊得依不當得利之規定，請求被告按月給付伊40萬元。
㈢被告積欠伊自109年6月21日起至110年6月20日止之租金240
萬元，並積欠水費12萬5,386元（107年6月至112年3 月）、公共用電費21萬6,639元（107年8月至112年2月）及公共工程費用19萬7,140元（107年6月至112年3月），後3項金額共53萬9,165元，乃由伊墊付，依不當得利規定，伊得請求被告加計法定遲延利息如數返還。至租金240萬元部分，伊亦得依兩造間之租約請求被告給付等語，並聲明：⒈被告應自系爭3 、4樓建物遷出，並將建物返還原告；⒉被告應自113年1月21日起，至返還前項建物之日止，按月給付原告40萬元；⒊被告應給付原告293萬9,165元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；⒋原告願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則以：㈠本件因原告交付伊使用之系爭3 、4樓建物，有伊在本院11
0年訴字第320號請求修復租賃物等訴訟中所主張之瑕疵，系爭4樓建物部分已達無法供合乎契約目的使用之程度，在原告改善前，伊得行使同時履行抗辯權，拒絕支付租金之半數即每月20萬元。然原告經伊催告修繕，均置之不理，伊不得已而自行改善，並於110年6月30日完成修繕，原告應不得向伊請求109年6月21日至000年0月00日間之租金240萬元，亦不得以伊積欠上開租金為由，終止兩造間之租約。原告以兩造間之租約已合法終止為由，依民法第767條第1項規定，請求伊自系爭3、4樓建物遷出，將建物返還原告，並依不當得利之規定，請求伊自113年1月21日起，按月返還不當得利40萬元，於法均有未合。
㈡至於原告請求伊返還其所墊付之水費12萬5,386元、公共用
電費21萬6,639元及公共工程費用19萬7,140元，合計53萬9,165元部分，伊均不爭執等語，資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回；⒉如受不利之判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執事項：㈠系爭3、4樓建物均為原告所有，兩造於107年2月6日經公證
人王道光公證，簽訂系爭租約，租期10年，租期係自主管機關允許收案當日即107年6月21日起算。
㈡被告自109年6月21日起，至110年6月22日原告寄發存證信
函終止系爭租約之日止，每月僅支付20萬元租金(系爭3樓建物部分)予原告，尚積欠上開期間每月20萬元之租金(系爭4樓建物部分)，合計積欠240萬元。
㈢被告於107年6月至000年0月間，應負擔之水費、公共工程
費用各為12萬5,386元、19萬7,140元；107年8月至000年0月間，所應負擔之公共電費為21萬6,639元。
㈣關於被告所主張系爭3、4樓建物之瑕疵，倘屬存在，至遲亦均已於110年6月30日經被告自行修繕完畢。
㈤110年6月21日至000年0月00日間，被告每月均有開立40萬元支票交付原告，並經原告兌現。
五、本件之爭點為：㈠原告以被告積欠系爭4樓建物租金已達2個月之租額，作為終止系爭租約之理由，是否合法?㈡原告請求被告遷出並返還系爭3、4樓建物，有無理由?㈢原告請求被告給付109年6月21日至000年0月00日間之租金240萬元，有無理由?㈣原告請求被告自113年1月21日起，至返還系爭3、4樓建物之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利40萬元，有無理由?㈤原告請求被告返還其所代墊之水、電費及公共工程費用，有無理由?茲論述如下：
㈠原告以被告積欠系爭4樓建物租金已達2個月之租額，作為終止系爭租約之理由，應屬合法：
⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催
告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。民法第440條第1項及第2項分別定有明文。原告主張被告積欠系爭4樓建物109年6月21日至000年0月00日間之租金240萬元，固為被告所不爭執，惟其辯稱：系爭4樓建物於上開期間因設施、設備有瑕疵，致伊無從使用系爭4樓建物收案照護個案，已達無法供合乎契約目的使用之程度，在原告改善前，伊本得行使同時履行抗辯權，拒絕支付租金，原告以伊積欠租金已達2個月之租額為由，終止租約，於法無據云云。
⒉經查，被告以系爭4樓建物有缺少設備、病床規格不符及
多處漏水與積水等缺失，向本院提起110年度訴字第320號，請求修復租賃物等訴訟乙節，雖經本院調卷查明無訛，惟兩造間之租約第2、3條已分別約定：「租賃期間：起始時間為建物通過現場會勘主管機關允許收案當日起算，租期為10年」；「租金：......但租期前6個月乙方(即被告)僅先使用3樓部分，租金按每月給付20萬元整；若租期開始第7個月起乙方仍無法使用4樓，租金按每月給付30萬元整；至租期開始第2年起無論乙方是否使用4樓，租金按每月給付40萬元整......」，依上開關於租期及租金給付之約定可知，系爭4樓建物於租期開始第2年後，無論被告係將其用作護理之家或作倉庫堆放雜物，甚或是未作任何使用，其均須依租約第3條之約定，按月給付40萬元之租金，是系爭4樓建物於租期開始後是否能合法收案照護個案，即非兩造租約之契約目的，是縱使被告於本院110年度訴字第320號，請求修復租賃物等訴訟中，主張之瑕疵為真正，且確因而致其未能使用系爭4樓建物收案照護個案，被告亦不得以此即謂原告未依民法第423條規定，提供合於租約所約定使用收益之租賃物，進而主張行使同時履行抗辯權，拒絕租金之給付。又被告積欠系爭4樓建物之租金，已達2個月之租額一節，為兩造所不爭執。對此，原告於110年5月27日寄發存證信函，催告被告於7日內支付租金及其他費用(見本院卷一第43至49頁)，惟被告置之不理，原告遂另於110年6月22日寄發存證信函終止兩造間之租約，揆諸上揭說明，其所為合於民法第440條第1項及第2項之規定，則兩造間之租約已於被告收受上開存證信函之110年6月23日合法終止。
㈡原告請求被告遷出並返還系爭3、4樓建物，為有理由：
兩造間之租約，業經原告於110年6月23日合法終止，已如前開爭點㈠所述，則被告繼續占有使用系爭3、4樓建物已無合法權源，則原告依民法第767條第1項規定，請求被告自系爭3、4樓建物遷出，將建物返還予原告，於法洵屬有據。
㈢原告請求被告給付109年6月21日至000年0月00日間之租金240萬元，為有理由：
被告於租賃關係存續期間，積欠109年6月21日至000年0月00日間之租金共240萬元一事，為被告所不爭執，然依上開爭點㈠之說明可知，被告行使同時履行抗辯權，拒絕支付租金，於法不合，則原告依兩造間之租約，請求被告給付其短少支付之租金240萬元，自屬有據。
㈣原告請求被告自113年1月21日起，至返還系爭3、4樓建物
之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利40萬元，為有理由：
按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還。但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額。民法第179條、第181條分別定有明文。本件原告為系爭3、4樓建物之所有權人，兩造間之租約經原告於110年6月23日合法終止後，被告占有使用系爭3、4樓建物，已無合法權源，業如前述，而110年6月21日至000年0月00日間，被告每月均有開立相當於租金之40萬元支票交付原告，並經原告兌現等情，復為兩造所不爭執，則原告請求被告返還自113年1月21日起，至返還系爭3、4樓建物之日止，每月相當於租金之不當得利40萬元，於法洵屬有據。
㈤原告請求被告返還其所代墊之水、電費及公共工程費用，為有理由：
原告曾為被告墊支水費12萬5,386元、公共用電費21萬6,639元及公共工程費用19萬7,140元，共53萬9,165元一節為被告所不爭執(見本院卷二第163頁)，且依兩造間之租約第9條約定：「租期內......乙方(即被告)所用之水、電、瓦斯等由乙方自付。公共使用水電、消防檢修申報、電梯維修等公共工程按使用者樓地板面積比例分擔」(見本院卷一第39頁)，上開費用本應由被告負擔，然卻由原告先行墊付，乃被告無法律上之原因而受利益，致原告受有損害，是依民法第179條規定，原告請求被告返還其所墊支之水、電費及公共工程費用共53萬9,165元，於法亦屬有據。
六、綜上所述，本件原告依民法第767條第1項、兩造間之租約及不當得利法律關係，請求判決：㈠被告應自系爭3、4樓建物遷出，並將建物返還原告；㈡被告應自113年1月21日起，至返還前項建物之日止，按月給付原告40萬元；㈢被告應給付原告293萬9,165元，及自起訴狀繕本送達翌日(即110年9月18日)起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。又兩造各陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，併准許之。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 113 年 2 月 26 日
民事第二庭 審判長法 官 凃春生
法 官 薛全晉法 官 劉千瑜正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 2 月 29 日
書記官 莊月琴