臺灣屏東地方法院民事判決110年度重訴字第91號原 告 王燕蘭訴訟代理人 蔡將葳律師被 告 陳文忠訴訟代理人 林畊甫律師
柯彩燕律師上列當事人間請求所有權移轉登記事件，本院於民國111年10月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應於原告給付新臺幣參仟捌佰伍拾伍萬捌仟元（其中新臺幣參仟肆佰柒拾萬捌仟元應匯款至如附表所示之履約保證專戶）之同時，將坐落屏東縣○○市○○段○○○0○地號土地所有權（權利範圍全部）移轉登記並交付予原告。
被告應自民國一一○年六月五日起至上開土地所有權移轉登記予原告之日止，按日給付原告新臺幣柒佰柒拾元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第二項得假執行。但被告如於到期後之每日各以新臺幣柒佰柒拾元為原告預供擔保，各得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。本件原告起訴時聲明原為：被告應將其所有坐落屏東縣○○市○○段00000地號土地（下稱系爭土地）所有權移轉登記及交付全部土地予原告。嗣於民國111年10月4日具狀追加聲明為：㈠被告應將其所有系爭土地所有權移轉登記及交付全部土地予原告。㈡被告應自110年6月5日起迄履行第1項移轉土地所有權登記予原告之日止，按日給付原告新臺幣（下同）770元。㈢第2項聲明，原告願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷第447頁）。原告追加聲明核屬基於同一買賣系爭土地之事實，依照前揭說明，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告前經永慶不動產屏東中正文傳加盟店（下稱文傳加盟店）之居間仲介，而於110年3月15日經第三人代理與被告簽訂土地買賣契約書（下稱系爭契約書），約定由原告以總價3,855萬8,000元向被告買受系爭土地，當時應被告要求將系爭契約等文件之日期押後填寫為110年4月15日，原告並當場交付原告為發票人，發票日為110年4月15日，面額385萬元之支票（下稱系爭支票）予被告作為第1期款，被告則當場交付系爭土地所有權狀正本予兩造委託之施淵中地政士收執。兩造並約定被告應於110年6月4日備妥一切過戶所需之證件資料，完成用印手續交付施淵中收執，以辦理系爭土地所有權移轉登記作業，原告則最遲應於當日交付第2期款385萬元。詎被告竟先由研醫建設開發有限公司（下稱研醫公司）總經理吳家寶拜訪文傳加盟店店長鄭景鴻，表明被告已將系爭土地出售予研醫公司，希望文傳加盟店代為轉達解約之意思，原告拒絕後，被告再於110年4月16日寄發存證信函連同系爭支票予鄭景鴻，表明要退還第1期款支票。原告乃於110年4月21日委請律師寄發存證信函要求被告履約，被告則又於110年6月8日以存證信函聲稱其已解約，要求施淵中退還所有權狀正本，原告乃於110年6月9日再委由律師催告被告應依約履行。兩造就系爭土地既已成立買賣契約，被告即有依約移轉系爭土地所有權並交付土地之義務。再依系爭契約書第10條第1項約定，原告已依約交付第1期款385萬元，被告即應依約於110年6月4日備妥一切過戶所需文件並完成用印，被告竟毀諾違約，自應依系爭契約書之上開約定於110年6月5日起至履行系爭土地所有權移轉登記之日止，每逾1日應按原告已付價款385萬元之萬分之2即770元對原告計付違約金，為此爰依系爭契約書之買賣關係及系爭契約書第10條第1項之約定提起本件訴訟。並聲明：㈠被告應將其所有系爭土地所有權移轉登記及交付全部土地予原告。㈡被告應自110年6月5日起迄履行第1項移轉土地所有權登記予原告之日止，按日給付原告770元。㈢第2項聲明，原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告就系爭土地於109年10月9日與永慶不動產加盟店：三禾不動產仲介股份有限公司（下稱三禾加盟店）簽訂土地專任委託銷售契約書，委託期間自109年10月9日起至110年4月10日止。原告因見系爭土地後市看漲，深具開發利益，遂委由文傳加盟店與被告接洽，文傳加盟店自110年3月間起，不斷向被告遊說改委託文傳加盟店仲介與原告買賣系爭土地事宜。被告當下便向文傳加盟店之店長鄭景鴻告知尚有土地專任委託銷售契約書存在，拒絕出售系爭土地予原告，然文傳加盟店仍不斷強烈鼓吹遊說被告與原告簽訂買賣契約，且文傳加盟店及原告更與被告約定在110年4月15日系爭契約書生效以前，如果被告不願意出售系爭土地，隨時可以無條件將系爭契約書作廢，返還系爭支票即可。被告遂信賴鄭景鴻及原告之承諾，而於110年3月15日將系爭土地所有權狀委由施淵中持有保管。惟事後被告仍甚感不妥，乃於110年4月14日委由訴外人吳家明、吳家寶前往文傳加盟店向鄭景鴻為作廢系爭契約書之意思表示，並委託訴外人陳惠如將作廢之意思表示通知施淵中，要求施淵中返還系爭土地所有權狀。被告既已依約將系爭契約書作廢，且原告迄今未依約將履約保證專戶開通並將系爭土地各期買賣價金匯入履約保證專戶，足見被告確有無條件作廢系爭契約書之權利。再者，被告於110年4月14日既已將系爭契約書作廢之意思表示到達原告，原告當下表示：看對方要怎樣就配合吧等語，益證兩造之真意確有合意解除系爭契約書之意思合致。又系爭契約書既已解除，原告已無權利依系爭契約書第10條第1項之約定請求違約金。再假使系爭契約書未解除，因原告未依約給付買賣價金，被告以書狀向原告催告後，被告亦得請求原告給付違約金，原告請求違約金之金額與被告請求違約金之金額相同，兩相抵銷後，原告已無違約金可得請求等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、本件不爭執事項（見本院卷第347至348頁）：㈠兩造於110年3月15日就系爭土地簽訂系爭契約書，買賣總價3
,855萬8,000元，兩造並委由第一建築經理股份有限公司辦理買賣價金信託履約保證，仲介系爭土地買賣之經紀業者為文傳加盟店，原告於110年3月15日交付系爭支票予被告作為第1期款，系爭契約書、履約保證申請書、授權書、土地標的現況說明書、系爭支票之日期則押在110年4月15日，有系爭契約書及第一建經價金信託履約保證申請書、系爭支票、系爭土地登記第一類謄本在卷可稽（見本院卷第25至41、43、51頁）。
㈡被告前於109年10月9日就系爭土地之出售事宜，已與三禾加
盟店簽訂土地專任委託銷售契約書，專任委託銷售期間自109年10月9日起至110年4月10日止，有土地專任委託銷售契約書在卷可參（見本院卷第161至167頁）。
㈢被告於110年4月16日以屏東中正路郵局31號存證信函，內附
系爭支票郵寄予文傳加盟店之店長鄭景鴻，鄭景鴻已將系爭支票交予原告，有屏東中正路郵局31號存證信函在卷可參（見本院卷第59頁）。
㈣原告委任律師於110年4月21日、110年6月9日寄發屏東永安郵
局第96、135號存證信函予被告，被告已收受在案，有屏東永安郵局第96、135號存證信函在卷可參（見本院卷第69至89頁）。
四、本件爭執事項（見本院卷第348頁）：㈠兩造有無被告可於110年4月15日前隨時作廢系爭契約書之約
定？㈡兩造有無合意解除系爭契約書？如無合意解除系爭契約書，
則被告以原告未給付第2期買賣價金385萬元為由解除系爭契約書，是否有據？㈢原告依系爭契約書請求被告移轉系爭土地所有權，請求給付
違約金，有無理由？
五、本院之判斷：㈠兩造有無被告可於110年4月15日前隨時作廢系爭契約書之約
定？
1.被告抗辯系爭契約書實際簽訂日期為110年3月15日，而契約上記載110年4月15日係因原告承諾被告於110年4月15日前，均保有隨時無條件將系爭契約書作廢之權利，被告已於110年4月14日將系爭契約書作廢等語。惟查，證人即地政士施淵中於本院審理110年度訴字第511號給付價金事件（該案原告為文傳加盟店，文傳加盟店起訴請求被告給付仲介服務費，下稱另案給付價金事件）曾到庭證稱：我有和永慶房屋旗下4間加盟店簽約作為特約代書，系爭契約書實際簽約日期是110年3月中旬，簽約在場的人有買方印象公司的王老闆、代理簽約的黃小姐，賣方有被告及其女兒、女婿，仲介公司有鄭景鴻及蕭小姐，以及我和我的助理，賣方因為之前有簽專任委任銷售契約，所以要避開這個時間，所以訂在110年4月15日，第2點買方買系爭土地是要建築使用，所以特別約定是否有套繪及要鑑界，若鑑界後有問題，賣方要負責排除，當時雙方都同意才會簽立。我在簽約現場沒有聽到有任何人提到買賣契約在110年4月15日前任何一方可以無條件把買賣契約撤銷或作廢，如有這樣的約定，因為算比較特殊的情形，我們會在契約上加註，並且雙方簽名，但現場都沒有提到這件事情等語（見本院卷第249頁）。由施淵中前開證述可知，兩造於簽約當日僅就契約日期、鑑界及系爭土地是否受套繪管制等問題為特別約定，並記載於系爭契約書，因兩造並無可將系爭契約書隨時作廢之約定，故未記載於系爭契約書內。遍查系爭契約書，並未記載於110年4月15日前被告得將契約作廢之條款。另自系爭契約書特約事項上記載：「
一、本案買賣雙方議定，如建築線無法核發或已被套繪作為其他建物之空地比或需提供路權同意書賣方無法提供時，暨無法建造房屋使用，買賣雙方同意，買方所支付之價款全數退還買方，雙方互不負違約責任暨和平解約。二、鑑界如有糾紛由賣方負責排除，未排除完成前買方可暫停付」等語以觀（見本院卷第41頁），兩造既將系爭土地如經套繪管制或無法指定建築線之情形明列為解約事由，可認在買賣磋商期間，兩造即曾討論何種情況發生時得以將契約解除，並將雙方可接受之條件明載於契約上。是倘兩造於簽訂系爭契約前已有被告可以隨時、無條件將契約作廢之權利，此等對被告極為有利之事項，理應會記載於特約事項內，然特約事項內卻無如此之記載，堪認兩造應無被告得隨時將系爭契約書作廢之約定。
2.至證人即被告女兒陳惠如雖於另案給付價金事件到庭證稱：鄭景鴻說把買賣契約押到4月15日，在這段期間如果我們不賣，可以隨時解除，在此情形下，我轉告被告，被告才同意讓文傳加盟店仲介並且簽訂系爭契約書。鄭景鴻有說就算簽了服務費確認單，他也不會向我們要仲介費，只要把系爭支票交給他，鄭景鴻就會幫我們把支票還給買主等語（見本院卷第196頁）；陳惠如之配偶潘吉川亦到庭證稱：文傳仲介大約在110年3月12日或13日跟我們簽約前有說至110年4月15日前都可以隨時無條件解除契約等語（見本院卷第351頁）。惟證人鄭景鴻於另案給付價金事件到庭證稱：我不可能向陳惠如說可以在110年4月15日前隨時作廢契約，否則何不等到4月再簽約，而且在簽約當時如果有討論到，就會寫在特約條款等語（見本院卷第222頁），則陳惠如、潘吉川證稱鄭景鴻有同意系爭合約書可在110年4月15日前隨時作廢，業經鄭景鴻所否認，陳惠如、潘吉川之證述是否真實可採，並非無疑。參以陳惠如、潘吉川均證稱：系爭合約書可以隨時作廢是在簽約前就說好了，簽約時沒有說等語（見本院卷第
200、351頁），則倘兩造於簽約前即已約定系爭合約書可於110年4月15日前隨時作廢，此等對契約成立生效極為重要之條件何以未寫入系爭合約書之特約事項？此顯與常情不符；況陳惠如、潘吉川另證稱：不了解、不知道買方簽約時是否知道及同意110年4月15日前被告可隨時解除契約等語（見本院卷第205、351頁），則原告是否同意系爭合約書可由被告於110年4月15日前隨時作廢，亦屬不明，是被告抗辯兩造有約定被告可於110年4月15日前隨時作廢系爭合約書等語，舉證尚有不足，難以採取。
3.被告再抗辯其為作廢系爭契約書之意思表示後，已將系爭支票寄交鄭景鴻，鄭景鴻並已返還給原告，原告收受後即未再繳納買賣價金，亦未開通履約保證專戶，可見系爭契約書已經作廢等語。惟按附始期之法律行為，於期限屆至時，發生效力，民法第102條第1項定有明文，故兩造於110年3月15日已就被告出售系爭土地而原告願意買受，及買賣價金為3,855萬8,000元互相意思表示合致，該時買賣契約已為成立，此雖與系爭契約書所載日期即110年4月15日不同，然兩造既於110年3月15日成立買賣契約，買賣契約記載之110年4月15日應屬附始期之法律行為，於契約所載始期即110年4月15日屆至時始發生效力，而原告已於兩造成立買賣契約時交付系爭支票予被告，堪認原告已履行給付第1期款之義務，嗣被告雖於110年4月16日以屏東中正路郵局31號存證信函寄交系爭支票予鄭景鴻，惟此乃被告之任意行為，應由被告自行負擔系爭支票之危險責任，而鄭景鴻僅為系爭土地買賣之仲介，並不負擔保管系爭支票之責任，佐以被告既將系爭支票寄交予鄭景鴻，顯見被告已無履約意願，此時鄭景鴻將系爭支票交還原告，以免支票遺失，此等作法亦符常情，斷無因原告收受鄭景鴻交還之系爭支票，即可曲解為系爭契約書已作廢之理。再者，原告於110年4月21日寄發屏東永安郵局第96號存證信函予被告，促請被告應按系爭契約書履行，並請被告於110年6月4日前備妥過戶所需證件並完成用印，有屏東永安郵局第96號存證信函在卷可參（見本院卷第69至77頁），被告則於110年6月8日以屏東廣東路郵局第80號存證信函告知施淵中其已解除契約，並要求施淵中返還系爭土地所有權狀，有屏東廣東路郵局第80號存證信函在卷可參（見本院卷第61至63頁），原告則再於110年6月9日以屏東永安郵局第135號存證信函重申被告應按系爭契約書履行之旨，並要求施淵中勿擅自返還系爭土地所有權狀，有屏東永安郵局第135號存證信函在卷可參（見本院卷第79至89頁），顯見原告願按系爭契約書繼續履行，並願繳納買賣價金，益證原告並無同意系爭契約書作廢之舉。另依鄭景鴻於另案給付價金事件證稱：本件有簽一個履保，4月14日已經說不賣了，代書也沒必要做開通的動作等語（見本院卷第226頁），施淵中證稱：開通的動作很簡單，只要寄契約書即可（見本院卷第254頁），堪認兩造簽立履約保證申請書後，係由施淵中協助開啟履約保證專戶，惟施淵中收受被告要求其返還系爭土地所有權狀之存證信函後，以屏東中正路郵局第71號存證信函回覆表示：雙方對買賣契約是否解除並未取得一致看法，本人不敢擅專，建請雙方再協議獲取共識或採取法律途徑解決爭議，此期間本人不宜且不適有任何動作等語，有屏東中正路郵局第71號存證信函在卷可參（見本院卷第95至97頁），故施淵中因兩造之履約爭議而未返還系爭土地所有權狀予被告，亦未再協助開啟履約保證專戶，此情即非可歸責於原告，實無從因未開啟履約保證專戶而得解為原告已同意作廢系爭契約書，是被告抗辯原告已收受其返還之系爭支票，且未再繳納買賣價金，亦未開通履約保證專戶，可見系爭契約書已經作廢等語，要無可採。㈡兩造有無合意解除系爭契約書？如無合意解除系爭契約書，
則被告以原告未給付第2期買賣價金385萬元為由解除系爭契約書，是否有據？
1.被告復抗辯其於110年4月14日已將系爭契約書作廢之意思表示到達原告，原告當下表示：看對方要怎樣就配合吧，足見兩造已合意解除契約等語，並舉鄭景鴻於另案給付價金事件之證述為證（見本院卷第227頁）。惟查，鄭景鴻於另案給付價金事件係證稱：有一個叫吳家明的人來找我，他沒說要解除契約，重點是要我請印象建設王董即原告的配偶說這塊土地讓給他們，並且說他願意賠償違約金，我當下有打給原告，原告說等她回來再說。吳家明是建設公司，中間有請中租迪和等人想跟原告談，他們若好好講，就談，但吳家明跟地主說，任何的法律責任都可以幫你應付，就是把土地賣我就對了，原告跟我說那就看對方要怎樣就配合吧，後來才進入訴訟等語（見本院卷第226至227頁），則自鄭景鴻上開證述可知，原告並無同意被告解除契約之表示，且鄭景鴻證稱原告跟我說那就看對方要怎樣就配合吧等語，此為鄭景鴻與原告間之對話，原告之真意應為視對方採取何行動，屆時再為因應之意，而非原告同意被告解除契約之表示，是被告抗辯兩造已合意解除契約等語，並無可採。
2.被告再抗辯原告並未給付第2期買賣價金，其已定期催告後解除系爭契約書等語，並提出新興郵局第1432號存證信函為證（見本院卷第437至441頁）。按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付；他方當事人已為部分之給付時，依其情形，如拒絕自己之給付有違背誠實及信用方法者，不得拒絕自己之給付，民法第264條第1項前段、第2項分別定有明文。查兩造於110年3月15日成立買賣契約後，原告隨即交付系爭支票作為給付第1期款385萬元之用，堪認原告已就系爭契約書為一部履行，又兩造並無110年4月15日前被告得隨時作廢系爭契約書之約定，被告卻於110年4月16日以存證信函將系爭支票寄交鄭景鴻，再於110年6月8日以存證信函告知施淵中其已解除契約，並要求施淵中返還系爭土地所有權狀，而施淵中收受被告要求返還系爭土地所有權狀之存證信函後，以屏東中正路郵局第71號存證信函回覆表示：雙方對買賣契約是否解除並未取得一致看法，本人不敢擅專，建請雙方再協議獲取共識或採取法律途徑解決爭議，此期間本人不宜且不適有任何動作等語，而未協助開啟履約保證專戶，故未開啟履約保證專戶非可歸責於原告，已如上述，準此，被告無解除契約之權利，亦無履約之意，不願配合契約之履行，此時被告如再以原告未將第2期款匯入履約保證專戶為由而謂其有解除契約之權利，顯與誠信原則有違，從而，被告應有先備齊過戶所需資料並完成用印交施淵中收執之給付義務，而不得以原告未將第2期款匯入履約保證專戶而拒絕自己之給付，亦不得據此而解除契約，方符誠信原則，是被告抗辯原告未將第2期款匯入履約保證專戶，其已解除契約等語，並不可採。
㈢原告依系爭契約書請求被告移轉系爭土地所有權，請求給付
違約金，有無理由？
1.按買賣為雙務契約，買受人對於出賣人有交付約定價金之義務，出賣人對買受人則負交付標的物及使其取得所有權之義務，此項互負之義務有對價關係，當事人之任何一方，如無先為給付之義務，於他方未為對待給付前，均得拒絕自己之給付。次按同時履行抗辯權，乃基於雙務契約而發生，倘雙方之債權債務，本於同一雙務契約而生，且其一方之給付與他方之給付，立於互為對待給付之關係，又未約定何方有先為給付之義務者，即得為同時履行之抗辯（最高法院85年度台上字第2701號裁判要旨參照）。次按民法第264條規定，因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。又此項同時履行抗辯權之援用，無需以訴為之，如果當事人之一方在裁判上援用之，則法院應為他方提出對待給付時，應對之為給付之判決（最高法院29年上字第895號、72年度台上字第1309號裁判要旨參照）。系爭土地之買賣兩造以3,855萬8,000元價格達成買賣合意，業如前述。
而系爭契約書現尚合法有效存在，原告雖已交付系爭支票作為第1期款385萬元之給付，惟系爭支票經被告交予鄭景鴻，鄭景鴻再交還給原告，已如上述，兩造就系爭土地既已簽訂系爭契約書，被告有移轉系爭土地所有權予原告之義務，原告亦有繼續給付買賣價金之義務，則原告應有再將第1期款385萬元給付予被告之必要。又系爭契約書第2條第2項約定買賣雙方同意除第一期簽約款買方得以現金或即期支票給付外，其他各期之買賣價金買方應自行存匯入附表所示之履約保證專戶內，是原告除第1期款385萬元外，其餘3,470萬8,000元即應匯入附表所示之履約保證專戶，本件被告既已為同時履行抗辯（見本院卷第324頁），則被告自應於原告給付3,855萬8,000元（其中3,470萬8,000元應匯款至如附表所示之履約保證專戶）之同時，依系爭契約書之約定，將系爭土地所有權移轉登記並交付予原告。
2.系爭契約書第10條第1項前段約定：「賣方如違反本契約應履行之各項義務時，每逾一日，賣方應按買方已付價款萬分之二計算違約金予買方（自逾期之次日起至完成給付日止）」，查原告於110年3月15日已交付系爭支票，堪認原告已履行第1期款385萬元之給付義務，而被告應於110年6月4日備齊一切過戶資料並用印交付施淵中收執，此為被告應先履行之給付義務，已如上述，惟被告並未於110年6月4日依上開約定交付過戶資料，且其抗辯已作廢或解除系爭契約書之事由業經本院認定為不可採，是原告依系爭契約書第10條第1項前段約定請求被告自110年6月5日起，按日依已付價款萬分之2計算給付違約金770元（計算式：385萬元×2/10,000＝770元），核屬有據。又約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第252條定有明文。而契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，庶符實情而得法理之平。查系爭契約書第10條第1項前段、同條第2項前段關於未依約履行義務之違約金賠償約定，賣方及買方分別以已付價款或應付價款萬分之2計算每日違約金，而系爭契約書買賣價金為3,855萬8,000元，契約約定以此計算違約賠償，顯見契約當事人約定之目的在促成契約之履行；復斟酌原告已按約給付第1期款385萬元，被告所負違約責任為其拒不依約履行所致，原告因被告遲延交付系爭土地所受之損害，為被告遲延交付期間原告無法對系爭土地為使用收益之損害，認原告請求之違約金金額每日按770元計算，計算至被告移轉系爭土地所有權予原告之日止，尚屬適當，應予准許。
六、綜上所述，原告依系爭契約書之法律關係請求被告應於原告給付3,855萬8,000元（其中3,470萬8,000元應匯款至如附表所示之履約保證專戶）之同時，將系爭土地所有權移轉登記予原告，併請求自110年6月5日起每日按770元計算違約金，計算至被告移轉系爭土地所有權予原告之日止，為有理由，應予准許。
七、本判決主文第2項所命之給付，給付金額在50萬元以下，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行，原告聲請供擔保准予假執行，僅係促使法院注意，附為敘明。被告就其敗訴部分，陳明願供擔保，請准宣告免為假執行，於法亦無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。
八、本件事證已臻明確，兩造所為其他攻擊防禦方法及主張，於事實認定及判決結果不生影響，爰不逐一審究，併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 111 年 10 月 31 日
民事第一庭 法 官 李育任正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 111 年 10 月 31 日
書記官 張文玲附表：履約保證專戶銀行別 戶名 帳號 第一商業銀行桃園分行 第一商業銀行受託信託財產專戶 00000000000000