臺灣屏東地方法院民事判決111年度簡上字第109號上 訴 人 沈雪芳
沈騰光沈憲光共 同訴訟代理人 蘇唯綸律師
楊慧娘律師楊昌禧律師被 上訴 人 林茂正訴訟代理人 楊譜諺律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於民國111年5月2日本院潮州簡易庭111年度潮簡字第109號第一審判決提起上訴，本院於民國113年8月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
原審判決主文第2項應更正為「被告沈雪芳、沈騰光、沈憲光應分別給付原告新台幣（下同）7,227元，及被告沈雪芳應自民國110年10月21日起，被告沈騰光、沈憲光均自民國110年11月2日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息；暨自民國110年10月1日起至上開土地騰空返還之日止，分別按月給付原告121元。
」。
事實及理由
一、被上訴人主張：坐落屏東縣○○鄉○○段000地號土地（重測前為萬巒段159-2地號，下稱系爭土地）為伊與訴外人林士仁共有，應有部分各1/2，詎上訴人沈雪芳、沈騰光、沈憲光（以下合稱上訴人）未經伊及林士仁同意即於系爭土地上建有如原審附圖所示編號534(1)部分、面積約43.36平方公尺之地上物（下稱系爭鐵皮建物），無權占有系爭土地，並且受有相當於租金之不當得利。為此依民法第767條第1項、第179條等規定，請求上訴人拆屋還地，並按月給付不當得利。伊對無權占有之上訴人主張伊為土地所有權人之權利，非以損害上訴人為主要目的，況依系爭鐵皮建物每月僅繳納基本電費，上訴人並未使用系爭鐵皮建物，故非權利濫用。至上訴人以渠等祖父沈準順於向祭祀公業林達文之派下員林冉德買受門牌號碼屏東縣○○鄉○○路00號房屋（下稱系爭房屋）後，有向祭祀公業林達文之管理人林成妹承租原屏東縣○○鄉○○段000地號土地（下稱159地號土地）供系爭房屋使用，159地號土地經分割為多筆土地後，同段159-13、159-18、159-30、159-33地號土地（下稱159-13、159-18、159-30、159-33地號土地）之所有權人林慶福於民國84年間有以渠等之父沈士上為被告提起拆屋還地訴訟，案經臺灣高等法院高雄分院（下稱高雄高分院）85年度上更㈠字第136號民事判決（下稱另案判決）認定沈士上對159-13、159-18、159-30、159-33地號土地有租賃關係，而系爭土地亦是從159地號土地分割，故渠等係本於租賃關係使用系爭土地等語為抗辯，惟另案判決僅就159-13、159-18、159-30、159-33地號土地認定有租賃關係，並未認定沈士上就系爭土地為有權占有；另上訴人所提出杜賣盡根契據（下稱系爭契據），其上不動產標示部分，就廚房之構造為「竹造茅屋」，而系爭鐵皮建物為鐵皮建築，非竹造茅屋，與系爭契據上買賣之標的不同，況系爭契據為出賣房屋，縱系爭契據為真，亦為買受房屋，非當然有權使用系爭土地，伊經買賣取得系爭土地後，皆未收取過沈士上或上訴人所繳付之租金，兩造間就系爭土地無租賃關係。倘認兩造間就系爭土地有租賃關係，惟依上訴人所述，沈準順係於買受系爭房屋後，才向祭祀公業林達文之管理人林成妹承租土地，故本件無土地法第103條之適用，如認有土地法第103條之適用，惟系爭契據上之竹造茅屋自沈準順買受後迄今已逾房屋耐用年限，且經履勘現場後，系爭土地上亦無竹造茅屋，故原有之竹造茅屋已不堪使用，兩造間就租地建屋之法律關係亦因房屋不堪使用而消滅，伊與林士仁亦有向上訴人為終止租賃關係之意思表示，是兩造間就系爭土地無租賃關係等語，並於原審為先位聲明：㈠上訴人沈雪芳、沈騰光、沈憲光應將系爭鐵皮建物拆除後，將該土地返還予被上訴人及其他全體共有人。㈡上訴人沈雪芳、沈騰光、沈憲光應分別給付被上訴人新臺幣（下同）7,227元，及自本件起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；暨自本件起訴之日起至上開土地騰空返還之日止，分別按月給付被上訴人121元。㈢願供擔保，請准為假執行之宣告。備位聲明：㈠上訴人沈雪芳應將系爭鐵皮建物拆除後，將該土地返還予被上訴人及其他全體共有人。㈡上訴人沈雪芳應給付被上訴人2萬1,680元，及自本件起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；暨自本件起訴之日起至上開土地騰空返還之日止，分別按月給付被上訴人723元。㈢願供擔保，請准為假執行之宣告。
二、上訴人則以：系爭房屋原為林冉德所建，伊等之祖父沈準順係向林冉德買受，沈準順買受系爭房屋後向祭祀公業林達文管理人林成妹承租系爭房屋坐落之基地即159地號土地，並持續繳納土地租金，系爭房屋就159地號土地間之租賃關係業經另案判決認定，非無權占有，雖另案判決未提及系爭土地，惟係因另案判決之當事人林慶福僅為159-13、159-18、159-30、159-33地號土地之所有權人，而非系爭土地之所有權人，且系爭契據上有載不動產標示除系爭房屋外，尚有廚房（即系爭鐵皮建物），雖系爭鐵皮建物歷經整修已非竹造茅屋，惟位置及結構並未改變，仍為租地建屋之租賃關係效力範圍內，本件既為租地建屋之不定期限租賃即有土地法第103條之適用，縱竹造茅屋因故滅失，然租用基地之契約仍存在，承租人仍得申請重建，出租人有同意重建之義務。另被上訴人於取得系爭土地時，即知系爭土地上有系爭鐵皮建物，亦知沈準順、沈士上就159地號土地為有權占用，現卻對繼承權利之上訴人主張拆屋還地，為權利濫用。沈準順於43年間死亡後，就系爭房屋及系爭鐵皮建物之權利由沈士上繼承，沈士上死亡後，經其繼承人即上訴人三人協議後，系爭房屋及系爭鐵皮建物由上訴人沈雪芳一人繼承，故沈雪芳為系爭房屋及系爭鐵皮建物之事實上處分權人等語，資為抗辯，並於原審聲明：㈠被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准免為假執行之宣告。
三、原審判決上訴人沈雪芳、沈騰光、沈憲光應將系爭鐵皮建物拆除後，將該土地返還予被上訴人及其他全體共有人。上訴人沈雪芳、沈騰光、沈憲光應分別給付被上訴人7,227元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；暨自本件起訴之土地騰空返還之日止，分別按月給付被上訴人121元，並就被上訴人勝訴部分依職權宣告假執行，暨准上訴人亦得供擔保免為假執行。上訴人不服，提起上訴，於本院聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造經本院整理下列不爭執事項並協議簡化爭點，不爭執事項如下（見本院卷第361至362頁）：
㈠系爭土地為被上訴人與林士仁所共有，被上訴人應有部分1/2
，有系爭土地登記公務用謄本在卷可參（見本院卷第211頁）。
㈡系爭房屋原係祭祀公業林達文派下員林冉德所興建，林冉德
再出售予上訴人之祖父沈準順，沈準順則向祭祀公業林達文管理人林成妹承租系爭房屋坐落之基地即159地號土地，沈準順於43年間死亡後，系爭房屋之事實上處分權及坐落基地之租賃關係由上訴人之父親沈士上繼承，此據另案判決認定並已確定在案。惟另案判決僅就系爭房屋坐落於159-13、159-18、159-30、159-33地號土地有租賃關係為認定，並未論及系爭土地，有高雄高分院85年度上更㈠字第136號民事判決、最高法院88年度台上字第2233號民事裁定在卷可參（見原審卷第30至36頁）。
㈢系爭房屋於房屋稅籍登記證明書上記載經歷年數為52年，構
造主體為土磚造房屋，有房屋稅籍登記證明書、房屋平面圖在卷可參（見原審卷第79至80頁）。
㈣159地號土地於65年11月7日分割出重測前萬巒段159-2、159-
3地號土地，有159地號土地舊簿手抄本在卷可參（見原審卷第39頁）。
㈤系爭鐵皮建物占用系爭土地如附圖編號534(1)所示面積43.36
平方公尺，有本院勘驗測量筆錄、現況照片、潮州地政事務所111年1月20日土地複丈成果圖在卷可參（見原審卷第82頁；本院卷第191、195至201頁）。
五、本件爭執事項為：㈠被上訴人請求上訴人拆除系爭鐵皮建物是否有據？㈡上訴人就系爭鐵皮建物如為無權占有，則被上訴人得請求上
訴人給付相當於租金之不當得利金額為何？
六、本院之判斷：㈠被上訴人請求上訴人拆除系爭鐵皮建物是否有據？
1.按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之。本件被上訴人為系爭土地共有人，另上訴人主張其等為系爭鐵皮建物之事實上處分權人，而系爭鐵皮建物占用系爭土地面積43.36平方公尺，已如前述，則上訴人抗辯有權占有系爭土地，依上說明，應就其有占有權源此一有利於己之事實負舉證責任。上訴人抗辯系爭鐵皮建物坐落於系爭土地上存有不定期租賃關係等語，並提出系爭契據為證（見本院卷第31至33頁），惟系爭契據為被上訴人否認真正，則上訴人就系爭契據自應舉證其真正（民事訴訟法第357條參照）。經查，上訴人雖無法提出系爭契據之正本到院，惟系爭土地分割前為159地號土地，嗣經分割為多筆土地後，159-13、159-18、159-30、159-33地號土地之所有權人林慶福於84年間有以上訴人之父沈士上為被告提起拆屋還地訴訟，先經本院判決林慶福勝訴後，沈士上不服上訴於高雄高分院，案經高雄高分院85年度上更㈠字第136號民事判決（即另案判決）認定沈士上對159-
13、159-18、159-30、159-33地號土地有租賃關係，其理由係認林冉德於159地號土地上建有房屋，嗣將房屋出售予沈士上之父親沈準順，沈準順與林冉德訂有系爭契據，沈準順再向159地號土地所有權人祭祀公業林達文承租159地號土地，並按期繳納租金，此有另案判決在卷可參（見本院卷第50頁），另案判決之卷宗雖已銷燬，有本院調案申請證明在卷可參（見原審卷第70頁），惟另案判決既經兩造攻防、辯論後引據系爭契據認定沈準順確有向林冉德買受坐落於159地號土地上房屋之事實，則另案判決應認系爭契據為真正而得為判決之基礎，是上訴人提出之系爭契據應為沈準順與林冉德所簽訂，被上訴人否認形式上之真正，並非可採。
2.經查，上訴人之祖父沈準順曾向祭祀公業林達文之派下員林冉德買受坐落於159地號土地上土磚造茅屋正廳1間及竹造茅屋廚房1間，有系爭契據在卷可參（見本院卷第31至33頁），沈準順向林冉德購買上開建物後，即向祭祀公業林達文承租159地號土地，並按期繳納租金予祭祀公業管理人，沈準順死亡後，上訴人之父親沈士上繼續繳納租金，嗣後159地號土地土地因祭祀公業解散，辦理共有物分割，由訴外人林慶福取得分割後159-13、159-18、159-30、159-33地號土地，因林慶福拒收租金，並向本院對沈士上、上訴人沈騰光提起拆屋還地之訴訟（下稱系爭拆屋還地事件），經本院現場履勘測量上開建物之位置及面積，並囑託潮州地政事務所製作土地複丈成果圖（下稱系爭複丈成果圖），有潮州地政事務所84年6月7日土地複丈成果圖在卷可參（見原審卷第117頁），嗣本院以84年度訴字第220號民事判決判命沈士上及上訴人沈騰光應將坐落於159-13、159-18、159-30、159-33地號土地上之建物拆除並將占用土地返還予林慶福，沈士上及上訴人沈騰光上訴於高雄高分院，高雄高分院以祭祀公業林達文之管理人林勝榮於系爭拆屋還地事件到庭證稱：沈士上的房子向我伯父林冉德買的，土地有承租，自光復後即承租至今，66年以前每年收的租金為500元，67年以後每年收的租金為1,600元，原來租金由林成妹收，嗣後改由我大祖母收，我擔任管理人時，則由我收，我向沈士上收到67、68年2期的租金，收到後拿給林慶福，因為我欲到台南工作，我向林慶福說，我要到台南就業，以後的租金由林慶福負責收。是祭祀公業租給沈士上的，我是以管理人身分收取租金。租金我從66年到68年3年間，我向沈士上收租金，我到台南後，由林慶福去收。經過祭祀公業所有人的同意，才又讓沈士上繼續租用並交租金。是祭祀公業租地給沈士上的，我是以管理人身分收取租金。祭祀公業有同意並授權等語（見本院卷第67至68頁），認定沈準順確有向祭祀公業林達文所承租159地號土地之事實，並進而認定系爭契據上所列建物坐落於159-13、159-18、159-30、159-33地號土地上有租賃關係，乃廢棄本院判決並駁回林慶福之訴，林慶福不服上訴最高法院，最高法院以86年度台上字第2233號裁定駁回林慶福之上訴在案，此有本院84年度訴字第220號民事判決、高雄高分院84年度上字第492號民事判決及85年度上更㈠字第136號民事判決、最高法院88年度台上字第2233號民事裁定在卷可參（見本院卷第41至53、63至79頁）。而159地號土地於65年11月7日分割出159-2地號土地，被上訴人於70年10月22日以贈與為原因取得應有部分1/2，159-2地號土地於95年1月6日因重測變更地號為系爭土地，有系爭土地登記公務用謄本、異動索引、159-2地號土地舊簿手抄本、異動索引、土地登記公務用謄本在卷可參（見本院卷第211、213至217頁）；159地號土地再於69年11月26日分割出159-13、159-1
6、159-18地號土地，其中159-16地號土地於70年5月11日分割出159-30地號土地，再於71年3月18日從159-30地號土地分割出159-33地號土地，159-13、159-18、159-30、159-33地號土地均為林慶福所取得，有159地號土地舊簿手抄本、159-13、159-18、159-30、159-33地號土地異動索引、舊簿手抄本在卷可參（見本院卷第37至39、233、237、243、246、253、256、263、267頁），則系爭契據所載之土磚造茅屋正廳及竹造茅屋廚房除坐落於159-13、159-18、159-30、159-33地號土地外，亦坐落在159-2地號土地，有系爭複丈成果圖在卷可參（見原審卷第117頁），是159-2地號土地縱未經高雄高分院判決認定有租賃關係，惟159-2地號土地既同為159地號土地分割而來，該租賃關係亦應存在於159-2地號土地即系爭土地上，可資認定。是高雄高分院既分別以84年度上字第492號、85年度上更㈠字第136號民事判決認定系爭複丈成果圖上所測量之建物即為系爭契據所載出售予沈準順之土磚造茅屋正廳及竹造茅屋廚房等建物，並認定該等建物坐落於自159地號土地分割後之159-13、159-18、159-30、159-33地號土地上具有租賃關係，準此，系爭土地重測前為159-2地號土地，同為159地號土地分割而來，則系爭契據所載之土磚造茅屋正廳及竹造茅屋廚房就坐落於159-2地號土地部分，亦應有租賃關係存在。
3.被上訴人雖抗辯沈準順縱使就系爭土地與祭祀公業林達文成立租賃關係，惟被上訴人係於70年間取得系爭土地應有部分1/2，而民法第425條買賣不破租賃是在88年間修法，故本件並無買賣不破租賃之適用等語。惟88年4月21日僅係修正民法第425條第1項規定，於第1項增列「承租人占有中」等文字，使買賣不破租賃之規定，僅適用於出租人於租賃物交付後，承租人占有中之情形，以保障第三人之權益。並就長期或未定期限之租賃契約，其於當事人之權義關係影響甚鉅，宜付公證，以求其權利義務內容合法明確，且可防免實務上常見之弊端，即債務人於受強制執行時，與第三人虛偽訂立長期或不定期限之租賃契約，以妨礙債權人之強制執行，故增訂第2項，此參民法第425條修法理由即明，故非88年4月21日修法前，並無所謂買賣不破租賃之規定。再按出租人於租賃物交付後，將其所有權讓與第三人時，依民法第425條之規定，其租賃契約既對於受讓人繼續存在，受讓人即當然繼承出租人地位，而行使或負擔租賃契約所生之權利或義務，原出租人自不得更行終止租約，請求承租人返還租賃物（最高法院41年台上字第1100號裁判要旨參照）。沈準順既與祭祀公業林達文就系爭土地成立租賃關係，已如上述，系爭土地分割前原為祭祀公業林達文所有，嗣經祭祀公業解散、共有物分割，再經贈與由被上訴人取得系爭土地應有部分1/2（另應有部分1/2則由林士仁於92年5月12日以分割繼承為原因取得），依上開說明，系爭土地租賃契約已由受讓人即林士仁及被上訴人當然繼承出租人即祭祀公業林達文之地位，而行使或負擔租賃契約所生之權利、義務，故被上訴人辯稱本件並無買賣不破租賃之適用，並無可採。
4.按所謂租地建屋，在城市地方，以在他人土地上有房屋為目的而租用基地者，無論係租地後自建房屋，或承受前手之房屋後始租用該基地，皆應解為租地建屋契約（最高法院109年台上字第436號民事判決參照）。是承租人以使用其房屋為目的而承租土地，即屬租地建屋契約。次按租地建屋契約，係以承租人使用其房屋為目的，非有相當之期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約目的探求當事人之真意，仍應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限。是否不堪使用，原則上應以承租當時所建房屋之通常使用判斷之；蓋房屋如未經出租人同意而改造或更新材質結構致變更其使用期限者，若以變更後之狀態為斷，不免違背該租地建屋契約立約時當事人之真意（最高法院105年度台上字第1200號裁判要旨參照）。換言之，應以原先興建之房屋之建材、結構為準判斷是否不堪使用，而非以修繕變更後之狀態。倘房屋依其原先建材及結構已達不堪使用之程度，無論是否已修復，仍應認租地建屋之租賃關係因租期屆滿而歸於消滅。查系爭契據所載之土磚造茅屋正廳及竹造茅屋廚房坐落於159-13、159-18、159-30、159-33、159-2地號土地上雖有租賃關係，然經本院履勘現場，系爭契據上所載土磚造茅屋及竹造茅屋現已變更為鐵皮屋頂之磚造平房及鐵皮建物，有本院履勘筆錄及現況照片在卷可參（見本院卷第191至199頁），顯已更新材質，堪認原茅屋之結構因已不堪使用始更新材質為磚造平房及鐵皮建物，而上訴人亦未能舉證更新材質有經出租人同意，則原租賃關係應認已期限屆至而消滅，坐落於系爭土地上之系爭鐵皮建物已無租賃關係存在。
5.上訴人再主張系爭鐵皮建物與系爭房屋為同一建物，係由上訴人沈雪芳單獨繼承，僅上訴人沈雪芳有事實上處分權等語。經查，系爭房屋與系爭鐵皮建物均有獨立之前、後門可得進出，且彼此間內部並未相連，使用上均具獨立性，系爭房屋為鐵皮屋頂之磚造平房，系爭鐵皮建物構造上則為鐵皮屋，均有屋頂、牆壁可資區隔，構造上具獨立性，此有本院勘驗測量筆錄、現況照片在卷可參（見本院卷第191至199頁），是系爭房屋與系爭鐵皮建物並非同一建物。系爭房屋雖經上訴人為遺產分割協議由上訴人沈雪芳單獨繼承，並變更納稅義務人名義為上訴人沈雪芳，有屏東縣政府財稅局潮州分局函、房屋繼承分割協議書在卷可參（見原審卷第37至38頁），惟系爭鐵皮建物部分，上訴人既於本院陳稱系爭鐵皮建物之前身為竹造茅屋廚房，於101年間由沈雪芳之父親沈士上找人整修等語（見本院卷第359至360頁），則從竹造茅屋構造變更為鐵皮構造，顯已將原有茅屋拆除並整體更換材質興建為系爭鐵皮建物，是系爭鐵皮建物原始起造人為沈士上，沈士上過世後，上訴人為其繼承人，自應由上訴人共同繼承，則被上訴人主張上訴人均有拆除權限，核屬有據。準此，被上訴人請求上訴人拆除系爭鐵皮建物即原審判決附圖編號534⑴面積43.36平方公尺地上物，為有理由，應予准許。
㈡上訴人就系爭鐵皮建物如為無權占有，則被上訴人得請求上
訴人給付相當於租金之不當得利金額為何？上訴人自承系爭鐵皮建物前身即為竹造茅屋廚房，並於101年間整修（見本院卷第359至360頁），堪認原茅屋結構至遲於101年間即因整修而更新材質為系爭鐵皮建物，租賃關係至遲於101年間即已消滅，系爭鐵皮建物即屬無權占有於系爭土地上。原審審酌系爭土地坐落屏東縣萬巒鄉地區，緊鄰所謂的豬腳街，商業活動密集，人車來往方便，認以年息10%計算土地租金，應屬合理。另自本件起訴時即110年10月1日回推5年之時間為105年10月1日至110年9月30日，而系爭土地105年之申報地價為每平方公尺2,000元，系爭鐵皮建物無權占用系爭土地之面積為43.36平方公尺，上訴人應給付全部土地所有權人之總額為4萬3,360元（計算式：2,000元×
43.36平方公尺×年息10%×5年=43,360元）。然被上訴人應有部分僅有1/2即為2萬1,680元（計算式:43,360元÷2=21,680元），又上開相當於租金之不當得利，應依各該上訴人受有利益程度請求返還，且非不可分之債，故上訴人每人應給付上訴人之金額為7,227元【計算式：(43,360元x應有部分1/2)÷3人=7,227元（元以下四捨五入）】。又上訴人除應給付自起訴日起向前回推5年之相當於租金之不當得利外，尚應給付就本件起訴後至系爭土地實際返還日止之相當於租金之不當得利，故以系爭土地每年每平方公尺租金為申報總價10%計，以系爭鐵皮建物占用面積而言，月租金應為723元（計算式:2,000元×43.36平方公尺×年息10%÷12月=723元）。再以被上訴人對於系爭土地應有部分1/2即為362元（計算式：
723元÷2人=362元，元以下四捨五入），上訴人每人每月應給付被上訴人之金額為121元（計算式：362元÷3人=121元，元以下四捨五入）。
七、綜上所述，上訴人對系爭土地並無占用權源，則被上訴人依民法第767條第1項、第821條、第179條之規定請求：㈠上訴人應將系爭土地上如附圖編號534⑴面積43.36平方公尺地上物拆除後，將上開土地返還予被上訴人及其他共有人全體。㈡上訴人應分別給付被上訴人7,227元，及上訴人沈雪芳應自110年10月21日起，上訴人沈騰光、沈憲光均自110年11月2日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息。暨自110年10月1日起至返還前項土地之日止，分別按月給付原告121元，均有理由，應予准許（原審判決就遲延利息及按月給付部分，僅於主文記載自本件起訴狀繕本送達翌日起算、本件起訴之日起算，並未明確記載起算日期，自應由本院更正之）。原審為上訴人敗訴之判決，其理由雖與本院認定之理由不同，然結論並無二致。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決無影響，爰不另一一論述，併此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 113 年 9 月 18 日
民事第一庭 審判長法 官 陳怡先
法 官 沈蓉佳法 官 李育任正本係照原本作成。
本判決不得上訴。中 華 民 國 113 年 9 月 18 日
書記官 黃依玲