臺灣屏東地方法院民事判決111年度簡上字第115號上訴人即附帶被上訴人 江易展 住屏東縣○○市○○路000號 訴訟代理人 顏紘頤律師被上訴人即附帶上訴人 彭國隆訴訟代理人 藍庭光律師上列當事人間請求返還買賣價金等事件，上訴人對於中華民國111年6月2日本院屏東簡易庭110年度屏簡字第234號第一審判決提起上訴，並經被上訴人提起附帶上訴，本院於112年10月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原判決不利於江易展部分廢棄。
二、上開廢棄部分，彭國隆在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、附帶上訴駁回。
四、第一、二審訴訟費用由彭國隆負擔。事實及理由
一、彭國隆於原審起訴主張：伊於民國109年11月18日，向長勝不動產有限公司之經紀人江易展，購買門牌屏東縣○○市○○街000號8樓之3房屋、其坐落基地之應有部分（以下合稱系爭房地）及該大廈內編號13號地下停車位（下稱系爭停車位）之使用權，約定房地部分之買賣價金為新台幣(下同)435萬元，停車位部分之買賣價金為50萬元，伊均已支付完畢，並就系爭房地買賣部分與江易展訂有書面之不動產買賣契約書。詎料，江易展交付之系爭停車位一側與牆面貼齊，車輛因而無法迴轉進出車位，且自該大廈完工以來，系爭停車位均無法停放車輛，有欠缺停車功能之重大瑕疵，江易展應負物之瑕疵擔保責任，伊已以民事追加被告狀繕本之送達，為解除系爭停車位買賣契約之意思表示，依民法第259條第1款及第2款規定，伊得請求江易展附加利息返還系爭停車位之買賣價金50萬元。且因系爭停車位有物之瑕疵，造成系爭房地之價格減損，伊得請求減少價金87萬元，並依不當得利法律關係，請求江易展附加利息返還已給付之價金87萬元。又因江易展就系爭停車位使用權之買賣，應負上開物之瑕疵擔保責任，而有違約之情事，依兩造間不動產買賣契約書第10條第3項約定，伊亦得請求江易展按已支付之系爭停車位買賣價金賠償50萬元之懲罰性違約金等語。並聲明：㈠江易展應給付彭國隆50萬元，及自109年11月20日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；㈡江易展應給付彭國隆50萬元，及自110年12月8日追加狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；㈢江易展應給付彭國隆87萬元，及自111年2月18日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；㈣彭國隆願供擔保，請准宣告假執行。(關於原審共同被告長勝不動產有限公司部分，業經原審判決駁回彭國隆之請求確定，不予贅述）。
二、江易展於原審則以：伊僅出售系爭房地予彭國隆，系爭停車位之買賣契約係成立於訴外人胡雯芯與彭國隆之間，伊居間轉讓系爭停車位予彭國隆，並未自系爭停車位之交易中獲得任何利益，且彭國隆購買系爭停車位前，伊及彭國隆之友人張秀美均已告知彭國隆應試停車輛，彭國隆事後主張系爭停車位有瑕疵，並不可採。又系爭停車位與系爭房地之買賣價金並非合併計算，分為不同之買賣契約，彭國隆請求減少系爭房地之買賣價金，並請求賠償懲罰性違約金，亦無理由等語，資為抗辯。並聲明：彭國隆之訴駁回。
三、原審判決江易展應給付彭國隆50萬元，及自109年11月20日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，而駁回彭國隆其餘之訴，並依職權宣告假執行，暨准江易展供擔保後免為假執行。江易展聲明不服，提起上訴，彭國隆則提起附帶上訴。江易展上訴及答辯意旨除如前述外，並補充略以：
系爭停車位買賣契約，係存在於胡雯芯與彭國隆之間，伊並非該買賣契約之出賣人，且系爭停車位買賣契約，與兩造間就系爭房地簽訂之不動產買賣契約，係屬不同之兩個買賣契約，彭國隆以已解除系爭停車位買賣契約為由，依民法第259條第1款、第2款規定，請求伊附加利息返還價金50萬元，於法不合。且系爭停車位亦非不能供停車使用，並無彭國隆所主張之物之瑕疵存在；伊於簽約前復已告知彭國隆應先試停車，以查驗能否供停車使用，彭國隆未先試停車，以致未發現瑕疵，縱使系爭停車位確不能供停車使用，依民法第355條第2項前段規定，伊亦不負瑕疵擔保責任。依此，縱認伊為系爭停車位買賣契約之出賣人，彭國隆以伊應負物之瑕疵擔保責任為由，解除兩造間之買賣契約，進而請求伊附加利息返還價金50萬元，於法亦有不合。再者，系爭停車位買賣契約與系爭房地買賣契約，分屬兩個不同之契約，關於系爭停車位之買賣契約並無違約金之約定，彭國隆依系爭房地買賣契約第10條第3項約定，請求伊賠償懲罰性違約金50萬元，於法無據，何況，伊主觀上亦無可歸責之事由。至於彭國隆主張行使價金減少請求權，請求伊返還系爭房地買賣價金435萬元中之87萬元，如前所述，系爭停車位與系爭房地買賣契約之當事人不同，且系爭停車位並無物之瑕疵存在，因彭國隆有重大過失，伊無須負物之瑕疵擔保責任，上開契約復係不同之兩個契約，故彭國隆此部分之請求，於法尤屬無據等語。並聲明：㈠原判決不利於江易展部分廢棄；㈡上開廢棄部分，彭國隆在第一審之訴及假執行之聲請均駁回；㈢附帶上訴駁回。彭國隆附帶上訴及答辯意旨除如其前述外，並補充略以：系爭停車位及系爭房地之買賣，應同屬於一個買賣契約，而非分屬二個不同之契約，系爭停車位有物之瑕疵，伊僅就系爭停車位之買賣部分為解除契約之意思表示，並請求江易展附加利息返還該部分之買賣價金50萬元。又兩造間關於系爭房地之買賣，因系爭停車位有物之瑕疵，造成系爭房地之價格減損，伊亦得請求減少價金87萬元，並依不當得利法律關係，請求江易展附加利息返還已給付之價金87萬元。再者，江易展因就系爭停車位應負上開物之瑕疵擔保責任，而有違約情事，依兩造間不動產買賣契約第10條第3項約定，伊得請求江易展按已支付之系爭停車位買賣價金賠償50萬元之懲罰性違約金。此外，系爭停車位之劃設不符合法規之規定，實際上停車極其困難，縱使可以停車，上下車亦十分困難，應認不符合通常之效用及價值而有物之瑕疵。且當時因系爭停車位堆置雜物，無法試停車，伊亦無法請管理委員會之人員清除雜物以供其試停，難謂伊有重大過失，江易展主張其無須負物之瑕疵擔保責任，應無可採等語。並聲明：㈠原判決關於駁回彭國隆後開第二項之訴部分廢棄；㈡上開廢棄部分，江易展應給付彭國隆137萬元，及其中50萬元自110年12月8日起，其中87萬元自111年2月18日起，均至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；㈢江易展之上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：㈠兩造前於109年11月18日簽訂不動產買賣契約書，由彭國隆
向江易展購系爭房地，約定買賣價金為435萬元，彭國隆於簽約當日支付簽約款50萬元，嗣後並已付清全部價金。㈡上開不動產買賣契約書中並未記載關於買賣系爭停車位之
約定，而系爭停車位原為胡雯芯所有，其出售之價金為50萬元。
㈢江易展曾於109年10月9日至109年11月18日間，先後給付胡雯芯共25萬元，並簽有定金收據。
五、本件之爭點為：㈠系爭停車位之買賣契約係成立於何人之間?㈡系爭停車位是否有減少價值或通常效用之瑕疵? 倘然，彭國隆於買受系爭停車位前是否已知悉上開瑕疵？彭國隆向江易展解除系爭車位之買賣契約，並請求附加利息返還價金50萬元，有無理由?㈢彭國隆得否因系爭停車位之瑕疵，向江易展請求賠償懲罰性違約金50萬元，並請求返還減少之買賣價金87萬元?茲分述如下：
㈠系爭停車位之買賣契約係成立於彭國隆與江易展之間：
江易展雖否認其與彭國隆間有系爭停車位之買賣關係，並主張系爭停車位之買賣契約係存在於胡雯芯與彭國隆之間云云。惟查：
⒈證人胡雯芯於原審審理中證稱：伊請男友張益興將系爭
停車位出售予江易展，江易展當時表示不用將系爭停車位過戶，待其將系爭房地出售後，再將系爭停車位過戶予購買系爭房地之人即可，起初江易展係將錢交給張益興，係最後系爭停車位過戶完，方將尾款交予伊等語(見原審卷二第53至54頁)；證人張益興則於原審審理中證稱：伊係要將系爭停車位出售予江易展，但江易展表示要待系爭房地出售後，再將系爭停車位一同過戶等語(見原審卷二第58頁)。對此，江易展先於109年10月9日給付定金5萬元予胡雯芯，並與胡雯芯簽有定金收據，其上載明：「茲收到江易展君承買房屋定金新台幣伍萬元整。......三、承買東方大衛營車位編號13號價格為新台幣伍拾萬元整。......於公裕街242號8F之三出售時以車位一併過戶。賣方(屋主或代理人)：胡雯芯、張益興代理；買方或承租人：江易展」(見原審卷一第75頁)。嗣於109年11月18日時，江易展與張益興另簽訂手寫收據，其上記載：「茲收到車位編號13號(東方大衛營)第三次款金額壹拾萬元整，至此共收到金額貳拾伍萬元整，特此為證，給款人：江易展；收款人：張益興」(見原審卷一第77頁)。而於109年11月20日時，胡雯芯則出具讓渡書，其上記載：「茲收到車位編號壹拾叁號(13號)讓渡金，共伍拾萬元整(此金額包含已收到之價金貳拾伍萬元)，讓渡車位，此後東方大衛營編號13號車位系(按應「係」)公裕街242號8樓-3號住戶所有，特以此為證」(見原審卷一第79頁)。
⒉證人胡雯芯、張益興之證詞與上開收據、文件之內容及
日期，互核均大致相符，堪信證人胡雯芯、張益興之證詞，應屬可信。而依上開證詞及收據與文件之內容可知，系爭停車位原為胡雯芯所有，乃胡雯芯委託張益興將系爭停車位出售予江易展，胡雯芯與江易展於109年10月9日已就系爭停車位達成買賣之意思表示合致，江易展並因而陸續支付其25萬元，作為購買系爭停車位之定金，僅係因江易展尚在找尋系爭房地之購買人，方向胡雯芯表示得暫先不交付系爭停車位，待日後直接將系爭停車位一同交付買受系爭房地之人。且因江易展為銷售系爭房地之仲介，系爭房地原未附有停車位，而為有利於系爭房地之日後銷售，作為仲介之江易展先另行向胡雯芯接洽並購買系爭停車位，再將系爭房地及系爭停車位一併出售與他人，與交易常情並不相違，且為節省交易程序，江易展要求待其找到買受系爭房地及系爭停車位之買受人後，再由系爭停車位之原所有權人將系爭停車位交付買受人，亦與常情相符。是依上開說明，系爭停車位雖係由胡雯芯開立讓渡證書後，直接交由彭國隆使用，然依上開交易過程仍應足認江易展係先向胡雯芯買受系爭停車位後，再將系爭停車位與系爭房地一同出售予彭國隆，並就系爭房地部分簽立書面之不動產買賣契約，而就系爭停車位部分僅為口頭之約定，然系爭停車位之買賣契約仍係存在於江易展與彭國隆之間。且在一般買賣交易實務中，出賣人出售物品背後之動機甚多，並非僅以利益多寡作為是否交易之唯一憑據，或出於人情及其他考量，而將商品賠本出售之情形亦所在多有，故江易展主張其非系爭停車位買賣契約之當事人云云，不足採信。
㈡系爭停車位並無減少價值或通常效用之瑕疵，且江易展就系爭停車位不負物之瑕疵擔保責任：
⒈物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373條之規定危
險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移轉時具有其所保證之品質，民法第354條雖定有明文。惟物之瑕疵擔保責任主要係在調整給付與對待給付之均衡性，買賣雙方當事人在契約締結時，勢必對於標的物價值作過衡量，買方事後發現標的物上存有瑕疵，初始價值衡量即會受到影響，然「物之瑕疵」具有相對概念，如民法第355條第1項規定「買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責」，申言之，儘管買賣標的物存有依一般交易習慣認定下之「瑕疵」，但買受人仍願意買受，可見依買賣雙方之認知與約定，買受人願意依該標的物之現況買受，則所謂之「瑕疵」即不再是「瑕疵」，且衡諸常情，此部分當經買受人於出價買受時予以考量，此際即不應再要求出賣人負物之瑕疵擔保責任。經查：
⑴彭國隆於本院審理中已自陳，其於購買系爭停車位前
，曾至現場查看過現況(見本院卷第164頁)，顯見彭國隆於買受前，即已知悉系爭停車位有一側與牆面貼齊，車輛恐因無法迴轉進出車位，而有無法停放車輛、欠缺停車功能之事實，然其事後既願意依系爭停車位之現況買受，並與江易展達成口頭約定，顯然其已將系爭停車位上開現況之初始價值納入締約時之考量，基於「瑕疵相對性」之概念，彭國隆即不得再行主張系爭停車位有所瑕疵。
⑵對此，彭國隆雖另主張系爭停車位之規格，與建築技
術規則建築設計施工編規定所要求之規格(長度5.5公尺、寬度2.5公尺)不符，具有重大瑕疵云云，然建築技術規則乃中央主管建築機關制訂之有關建築規劃、設計、施工、構造、設備之規範（參見建築法第97條規定），房屋之建築須先經設計繪製相關圖說，取得建造執照後再按圖施工興建，然民法上物之瑕疵與否之判斷仍應回歸交易本質，依通常交易觀念或當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，方屬物之瑕疵，非謂停車位之規格與建築技術規則不符者，即當然構成物之瑕疵。何況，系爭停車位雖僅寬約217.5公分、長約563公分，然若停放尺寸較小之車輛TOYOTA YARIS，尚能順利停入系爭停車位，且靠牆側之駕駛座車門至少能開3分之1或半開，駕駛人得以進出車輛等情，經本院至現場勘驗屬實，並製有勘驗筆錄在卷可稽(見本院卷第147至149頁)，雖系爭停車位之寬度未達建築技術規則建築設計施工編所規定之2.5公尺，然其亦僅略短少32.5公分，所減少通常效用之不僅非鉅亦無關重要，系爭停車位仍能正常停放小型車輛。從而，彭國隆主張系爭停車位有瑕疵云云，並不足採。
⒉退步言之，縱認系爭停車位確有彭國隆主張之瑕疵存在
，惟按買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責，民法第355條第2項定有明文。經查，彭國隆於購買系爭停車位前，曾至現場查看過現況，且經江易展告知可試停車等情，為兩造所不爭執，顯見彭國隆客觀上有機會與時間自行或要求江易展或其他客觀第三人清除放置於系爭停車位之雜物，並丈量系爭停車位之尺寸及試停車，以評估其停車是否困難，再決定是否購買。然彭國隆捨此不為，顯然其於買賣契約成立時欠缺交易上必要之注意，有重大過失而不知系爭停車位之「瑕疵」，是依上開規定，江易展亦不負物之瑕疵擔保責任。此外，系爭停車位至遲已於109年11月20日交付予彭國隆，此有讓渡書在卷可憑(見原審卷一第79頁)，則系爭停車位倘果有彭國隆主張之瑕疵存在，其只要於受領後有試停車，應可輕易知悉，惟其竟於110年2月25日始向本院提起本件訴訟，並以110年10月5日之民事追加被告狀繕本之送達向江易展為瑕疵之通知，斯時距離其受領系爭停車位已分別間隔至少3個月及11個月之久，即便系爭停車位有彭國隆主張之瑕疵，依民法第356條第2項規定，彭國隆之行為亦顯屬怠於通知，而應視為已承認其所受領之物，自不得再向江易展主張任何瑕疵擔保責任。
㈢彭國隆不得向江易展請求賠償懲罰性違約金50萬元及請求返還系爭房地減少之買賣價金87萬元：
⒈依前開爭點㈠之說明可知，系爭停車位之買賣契約係以口
頭約定之方式成立，兩造間所簽訂不動產買賣契約書之買賣標的，僅包含系爭房地(見本院卷一第99至113頁)，且系爭停車位之價金並未與系爭房地之價金一同以存入履約保證專戶之方式為支付，顯見系爭停車位與系爭停車位買賣契約之締約方式及價金給付之方式均不相同，乃兩造各自出於個人考量，刻意將系爭停車位與系爭房地為不同處理。且依不動產交易實務，房地與車位各屬獨立之交易客體，購買房地而不購買車位之情形，亦所在多有，且房地與車位於使用上亦得各別使用，二者並無不可分之關係，益徵系爭停車位與系爭房地之買賣契約，乃兩造分別成立之兩個不同契約，並無契約漏洞存在。
⒉而系爭停車位並無欠缺減少價值或通常效用之瑕疵，江
易展就系爭停車位不負物之瑕疵擔保責任一節，已如前述，江易展就系爭停車位既無違約情事存在，且系爭停車位與系爭房地之買賣契約又分屬二個不同之契約，則彭國隆自無從依系爭房地之不動產買賣契約書，請求江易展賠償懲罰性違約金50萬元及請求返還爭房地減少之買賣價金87萬元。
六、綜上所述，本件彭國隆依民法第259條第1款、第2款、第179條規定及兩造間不動產買賣契約書之約定，請求判決：㈠江易展應給付其50萬元，及自109年11月20日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；㈡江易展應給付其50萬元，及自110年12月8日追加狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；㈢江易展應給付其87萬元，及自111年2月18日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，均為無理由，應予駁回。至其假執行之聲請已失所依附，亦應駁回之。原審就彭國隆上開㈠部分之請求，為其勝訴之判決，並為假執行之宣告，容有未洽，江易展上訴意旨指摘原判決關此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院將原判決關此部分廢棄，改判如主文第2項所示。至原審就彭國隆上開㈡、㈢部分之請求，為其敗訴之判決，經核並無違誤，彭國隆附帶上訴意旨指摘原判決關此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、據上論結，本件江易展之上訴為有理由，彭國隆之附帶上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第450條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 11 月 6 日
民事第二庭 審判長法 官 凃春生
法 官 高世軒法 官 劉千瑜以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 112 年 11 月 6 日
書記官 孫秀桃