臺灣屏東地方法院民事判決111年度訴字第147號原 告 中信房屋內埔勝利加盟店法定代理人 陳泳進訴訟代理人 馮順生被 告 鄭見發訴訟代理人 陳瓊惠
鄭旭煒上列當事人間給付服務費事件，本院於民國111年11月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣二十萬元，及自民國一一一年四月三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之二十二，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：被告於民國110年9月8日與原告簽訂專任銷售委託契約書(下稱系爭銷售契約)，委託原告銷售被告所有位於屏東縣鹽埔鄉之農舍乙棟(下稱系爭不動產)，委託銷售期間自110年9月8日起至110年12月8日止。原告於110年10月12日覓得買家蕭仁友，蕭仁友並支付斡旋金新臺幣(下同)5萬元委由原告斡旋，被告同意以總價1520萬元出售系爭不動產且簽收斡旋金，雙方口頭暫定於110年11月25日簽約。嗣因蕭仁友配偶希望另擇吉日簽約，原告所屬仲介人員李麗香乃於簽約前之110年11月24日下午3時9分以LINE語音及文字訊息將上情通知被告，再陸續於同年11月26日、27日通知被告，已擇定於同年11月28日上午11點簽約，並得被告同意。惟被告卻推托已將此筆買賣事宜委由其姊夫王富順處理，經原告多次以存證信函催告，被告仍拒不簽約，並於111年1月6日將系爭不動產出售予第三人，同年1月24日完成移轉登記。
原告既已依約為被告媒合買賣之機會及洽談訂約事宜，被告以不正當之方式阻止訂約之機會或媒介，仍應視為居間條件已成就，而得請求酬金；又依內政部頒發不動產仲介經紀業報酬計收標準第一項規定，仲介業務向雙方或一方收取之報酬不得超過不動產實際成交價金百分之6或一個半月之租金，爰依系爭銷售契約、民法第101條第1項、民法第153條、第226條第1項規定，請求被告給付成交價金6%之服務費即912,000元等語，並聲明：被告應給付原告912,000元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
二、被告則以：兩造原已預定於110年11月25日進行正式簽約，被告因無買賣經驗，遂委請姊夫王富順協助處理買賣事宜，原告之仲介人員李麗香於110年11月24日通知取消簽約時，因王富順已搭車南下，被告乃請王富順聯絡李麗香將於隔日即11月25日前往簽約，惟被告及王富順至原告營業處所時，原告卻未聯繫買方，被告一行人離去前亦未告知明確之簽約日期。被告遂於110年11月26日早上8時3分以LINE訊息告知李麗香，請其直接與王富順接洽，且於同日早上8時6分再以LINE通話告知李麗香在下週三即110年12月1日簽約，李麗香回覆可能在星期四或星期六再簽約，被告也有同意，並表示在110年12月8日前均可簽約。李麗香卻於110年11月27日以LINE訊息詢問被告是否於11月28日簽約，被告亦再次表明已授權王富順處理，請其與王富順聯絡，惟李麗香均未與王富順聯繫，被告即於110年11月30日收到原告寄發之存證信函。原告於110年12月8日前均未與王富順聯繫、完成買賣契約，被告於系爭銷售契約屆期終止後始委託他家房屋仲介出售系爭不動產，是被告自始即有簽訂買賣契約之意，係因原告不積極作為，導致未能完成簽約，並非被告故意以不正當方式阻止條件成就，原告請求被告給付服務費顯無理由等語，並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造經本院整理下列不爭執事項並協議簡化爭點，不爭執事項如下：
(一)兩造於110年9月8日簽訂系爭銷售契約，約定被告所有系爭不動產委託原告仲介銷售，開價1580萬元，被告實拿1350萬元，但自付代書費、增值稅及鑑界費，不含服務費。若買賣成交，被告得向原告請求支付實際成交價4%之服務費，委託期間自110年9月8日起至110年12月8日止。
(二)兩造於110年9月24日簽訂第一份委託銷售/出租契約內容變更同意書，約定開價1780萬元，被告實拿1500萬元及自付代書費、增值稅、鑑界費，不含服務費。
(三)兩造再於110年11月23日簽訂第二份委託銷售/出租契約內容變更同意書，約定成交價1510萬元，被告自付代書費、增值稅、鑑界費，不含服務費。
(四)兩造最後商定被告應給付之服務費為20萬元。
(五)原告與蕭仁友之間的委託契約，若買賣成交原告可向蕭仁友收取買價的1%作為服務費。
(六)經原告所屬仲介人員李麗香居中介紹，有買主蕭仁友欲購買系爭不動產，且於110年10月12日簽署斡旋委託書，委託原告能協助商談買賣事宜。兩造洽談後，被告於110年11月23日同意以1520萬元出售，收受斡旋金5萬元及於前開斡旋委託書上簽名確認。
(七)李麗香於110年11月24日向被告詢問可否於110年11月25日上午簽訂買賣契約，被告表示可以，惟買方因個人事由不能配合，李麗香乃於110年11月24日下午傳送Line訊息通知被告將另行約定簽約期日。
(八)110年11月25日上午被告、其配偶陳瓊惠及姊夫王富順均曾至原告辦公處所，就買方價金支付條件與原告協商，當日買方未到場，亦未曾簽訂買賣契約。
(九)陳瓊惠於110年11月26日上午傳送Line訊息給李麗香，提供王富順的Line帳號ID、電話號碼，要求李麗香加王富順的Line並直接與其聯絡，李麗香並未有聯繫王富順之舉。
(十)李麗香於11月27日下午曾傳送Line訊息向陳瓊惠詢問：28日簽約是否照舊進行等語，陳瓊惠則回以：已授權委託王富順處理，希與其聯絡等語。
(十一)原告經李麗香轉知被告方面之上揭情形後，未再與被告、其代理人陳瓊惠或王富順聯繫簽約相關事宜，而於110年11月30日寄發存證信函予被告，略稱：被告應於函到10日內備妥文件前來簽約等語，未獲被告回應。
(十二)原告又向屏東縣鹽埔鄉調解委員會申請調解，因被告於調解期日110年12月17日未到場而調解不成立。
(十三)原告再於111年1月5日寄發存證信函予被告，略稱：原告已完成承攬工作，被告應於函到7日內支付服務費10萬元等語，亦未獲被告回應。
(十四)被告於111年1月6日與訴外人洪麗卿簽訂系爭不動產之買賣契約，於111年1月24日辦妥系爭不動產所有權移轉登記。
四、本件爭執事項：原告主張兩造訂有居間契約，被告以不正當方法阻擾訂約機會或媒介之成就，應視為居間契約之條件已成就，而得請求被告給付按成交價6%計算之服務費，有無理由？
五、本院之判斷：
(一)兩造簽訂系爭銷售契約，由原告仲介銷售被告所有系爭不動產，委託期間自110年9月8日起至110年12月8日止，於銷售完成被告應給付原告服務費20萬元。另買家蕭仁友亦委託原告承買不動產，約定服務費為成交價之1%。又系爭不動產經原告居間協調，被告於110年11月23日同意以1520萬元出售給蕭仁友，且已收受斡旋金5萬元、於斡旋委託書上簽名確認，原告所屬人員李麗香原為兩造約定於110年11月25日簽訂買賣契約，惟因買方因素致取消簽約，李麗香並將取消事由於110年11月24日以LINE傳送訊息通知原告代理人陳瓊惠。110年11月25日上午被告、陳瓊惠及王富順均至原告辦公處所，惟當日買方未到、未曾簽署買賣契約。又陳瓊惠於110年11月26日傳送LINE訊息通知李麗香，要求就本件買賣事宜直接聯繫王富順，李麗香於110年11月27日與陳瓊惠確認簽約日期時，陳瓊惠仍回以類此訊息。原告未曾聯繫王富順，且於110年11月27日以後，兩造亦未再就簽約事宜有所聯繫，原告逕於110年11月30日寄送存證信函予被告，催促應限期簽約，未獲被告回應；復向轄區調解委員會申請調解，因被告未到場而調解不成立；再於111年1月5日寄送存證信函予被告催繳服務費，被告亦未理會。嗣後被告於111年1月6日將系爭不動產出售予訴外人，於111年1月24日辦妥所有權移轉登記等情，為兩造所不爭執，並有專任委託銷售契約書、附停止條件定金（斡旋金）委託書、存證信函、調解不成立證明書、地政電傳全方位地籍資料查詢、委託銷售/出租契約內容變更同意書、LINE對話紀錄、不動產買賣契約書、土地登記公務用謄本在卷可稽（見本院卷第27至29、31、33至35、37至41、43、45至47、71、73、109至111、133至1
42、147、175、187頁），堪信為實。
(二)按契約有預約與本約之分，兩者異其性質及效力，預約係約定將來訂立一定契約（本約）之契約，旨在使預約當事人負有成立本約之義務。預約權利人僅得請求對方履行訂立本約之義務，不得逕依預定之本約內容請求履行。而不動產買賣為求慎重，契約當事人通常均就買賣標的、價金、價款繳納方法、不動產移轉登記及交付期限等事項加以約定。是買賣預約，非不得就標的物及價金之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，但不能因此即認買賣本約業已成立，有最高法院61年台上字第964號、102年度台上字第69號、104年度台上字第1410號判決意旨可參。經查，本件買方蕭仁友與原告簽訂附停止條件定金（斡旋金）委託書（見本院卷第31頁），由蕭仁友提供斡旋金5萬元，委託原告居中協調買受系爭不動產事宜，而該委託書第壹條之第一、二項及第貳條第一項僅就買賣標的、價金等為簡明記載，同委託書第貳條第三項後段約定：「附停止條件定金於賣方同意依本委託書條件出售並於本委託書上簽認時，即生定金效力，買賣契約已成立。若買方違約不買，則不得請求返還定金；若賣方違約不賣，則所收定金（包括本委託書受託人代收者）應由賣方加倍返還買方；與受託人無涉；若賣方未於本委託書上簽認同意出售，則附停止條件定金無息返還買方。」同條第六項約定：賣方簽認出售後，買賣已成立，買、賣雙方應於翌日起算七日內完成簽訂不動產買賣契約書，買方並同意由中信房屋仲介股份有限公司指定之特約地政士（代書）辦理一切產權過戶之事宜。」而被告則於委託書下方「賣方簽認」欄簽署本人姓名、身分證字號及填載日期。由上可見本件買賣雙方均明知日後尚待簽訂正式買賣契約，以詳定雙方權利義務關係，則前開委託書所稱「買賣契約已成立」、「買賣已成立」等語，應係指買賣雙方已成立買賣契約之預約，故雙方均負有訂立本約（買賣契約）之義務，先此敘明。
(三)原告主張被告故意不出面訂立買賣契約，係以不正當行為阻停止條件之成就，依民法第101條第1項規定，應視為條件已成就等語，為被告所否認，並以前詞為辯。經查：
1、原定簽約日11月25日部分：⑴原告曾與被告約定110年11月25日簽立買賣契約，此為兩造所
不爭執，而原告所屬人員李麗香於同年11月24日即傳送LINE訊息予被告代理人陳瓊惠通知取消11月25日簽約乙情，業據李麗香於本院審理時證述甚詳，並有LINE訊息紀錄在卷可稽（見本院卷第152至154頁及第109頁），堪信為實。
⑵被告固抗辯：李麗香在11月24日下午臨時傳LINE訊息給陳瓊
惠，時間是下午3時15分，LINE訊息內容是買方說25日的日子不好。但是11月24日王富順已搭下午2時30分的自強號出發，至屏東已是晚上7點多，當晚王富順就有以電話聯絡李麗香明天照常簽約等語（見本院卷第179、197頁），並舉王富順之證述：被告通知我11月25日要到原告處簽約，要我下來幫忙，所以我才陪同一起去，我收到的訊息是25日當天要簽約等語為佐證（見本院卷第161至162頁）。惟查，原告陳稱：11月25日被告、陳瓊惠、大嫂、姊夫都有過去，當天並不是要簽約，我們跟原告講說希望簽約金的部分要用現金本票，倒是沒有說到要不要存履保的問題等語（見本院卷第127頁），再參以王富順證稱：我只有簽約那星期跟李麗香通過電話，談價錢的問題，我覺得價格太低，我反應價格的問題，但是我們雙方沒有達成共識，李麗香認為應該還是1520萬元，這也是在契約上寫明的。11月25日去原告營業處所，原告的總經理、經理、李麗香來接待我們，有講到簽約的事情，因為前一天即24日有跟他們說簽約金是150萬元，而且要銀行本票，原告說已經處理好，但25日買方並沒有出現，我們一直等到11點，還問原告發生什麼事情，原告才說買方認為25日的日子不好，我就說兩造合約到12月8日，我們也收了斡旋金，房子要繼續賣，沒想到25日以後就無消無息，直到12月8日與原告合約到期，就把系爭不動產交給其他仲介去處理。我不知道11月25日有取消簽約，也不知道李麗香有傳訊息給陳瓊惠通知25日不簽約、要改期等語（見本院卷第160至162頁），據上事證，顯然王富順並未於11月24日打電話與李麗香聯繫11月25日要照常簽約事宜，且被告等人於11月25日前往原告營業處所，目的亦是要求簽約金如何支付，並不是要簽立契約，況且李麗香既已知悉買方不欲在11月25日簽約，縱有接獲王富順來電，又豈會在明知買方不會到場情形下，再行允諾於當日簽約，是被告首開抗辯之詞，不合情理，亦乏事據，不容採信。
2、改約簽約日11月28日部分：⑴李麗香證稱：被告於11月25日當天沒有表示買方出的價錢、
條件有不接受的意思，我有跟被告說簽約時間會另外再約，11月28日是買方跟我說風水老師認為可以，我確認後就跟被告這邊聯繫，他們也說可以，我是在11月26日到被告住處補送斡旋金收據時對他們夫妻說的，但在當日晚上9時50幾分時，陳瓊惠打電話給我說11月28日他們不簽約了，並叫我直接跟他姊夫王富順聯繫。後來我在11月27日傳送「隔日是否照舊」等內容的LINE訊息給陳瓊惠，那是我跟被告方面聯繫的最後一次。之後我向公司回報，因為11月25日有跟被告姊夫碰過面，但他不是屋主，而且這案子已經到了最後簽約階段，被告卻避不見面，叫我們找其姊夫，公司就採正規作法，認為被告違約，之後就由公司處理，我沒有再跟被告方面人員有任何接觸。我沒有印象陳瓊惠曾於11月26日的通話中說希望簽約日是在下星期三即12月1日，我也沒有向她回復或許會在星期四、五簽約乙事，且如果她真有如此說，我不可能不去理會等語（見本院卷第155至159頁）。而原告陳稱：李麗香在11月27日（應為11月26日口誤）打電話給陳瓊惠說28日可不可以簽約，陳瓊惠有說可以，之後李麗香傳送隔日是否照舊的LINE訊息，陳瓊惠說不然就是下星期三，李麗香說星期三是12月1日，陳瓊惠當時有說委託契約是到12月8日，在這之前都可以簽約，他就回說有可能是星期四、星期
五、星期六來簽約，陳瓊惠說都可以，之後他們就沒有再跟陳瓊惠約時間，直接在11月30日寄存證信函等語（見本院卷第127頁），足見兩造確實有約定於110年11月28日簽約之情事，雖原告嗣後委任之訴訟代理人鄭旭煒改口陳稱：從來沒有說11月25日要簽約的約定等語，並陳述理由：我母親（即陳瓊惠）庭後有仔細思考，說他好像會錯意，事實上他並沒有跟李麗香接洽約定簽約的時間等語（見本院卷第227頁），然而，陳瓊惠為直接與李麗香接洽、親歷過程之人，當庭為被告為如上陳述，更於審理中明確表示：沒有跟李麗香說過11月28日不簽約。且有說約12月1日以後簽約等語（見本院卷第159、165頁），適足以認定兩造確實有於11月28日簽約之約定，是被告所為改口言詞，應僅為事後翻異之詞，不足為採。
⑵又兩造曾於11月26日約定11月28日簽約，業如上述，惟李麗
香卻於11月27日傳送「午安~明天星期日早上11點簽約是否照舊進行？」之LINE訊息給陳瓊惠（見本院卷第111頁），用以確認被告是否依約履行簽約；再參以原告於11月30日即寄送存證信函給被告，內容指稱：被告未依約簽立不動產買賣契約，並以各種理由推諉等語（見本院卷第35頁），顯見簽約事宜已橫生變故，無法按期進行，更涉及被告是否違約之虞，如為被告所稱，有改約定於12月1日或其後簽約情事，按理原告自會再積極配合聯繫簽約期日，實無可能捨此不為，竟直接以存證信函催告，反觀被告如有簽約之真意，於收受存證信函後亦應會向原告質問、求證，或轉知王富順處理，並不可能當作無事發生，然而，據王富順證稱：被告沒有告知我有收到存證信函等語（見本院卷第164至165頁），再對照被告自11月26、27日即要求原告直接找王富順商談，自身不再出面，但卻不告知王富順原告所採取動作等情，可據推知被告已萌生變卦之意，始有諸多推搪之舉，從而，李麗香上揭證稱：11月26日晚上原告表示不簽約了等語，即不無可能。
3、又據被告指稱：李麗香一直以來，一直打壓我們的農舍說，1500萬很難賣，其主管又說我們這附近沒什麼房子，農科在附近也沒幾家工廠，沒什麼發展，而房子住了十年也該折舊。被告於9月8日與原告簽約，原告卻未依實價登錄告知市場行情，更於10月12日找來疑似合作的投資客，欲以明顯低於市價的1180萬來跟我方簽約等語（見本院卷第68、195頁），足見被告其實對原告居間所為已有不滿，而有不再委由原告服務之主觀意思。
4、據上所述，本件被告因不願再由原告居間服務，故意以消極不作為之不正方式，不履行與買方訂立買賣契約之義務，致買賣契約無從成立，從而妨礙原告依系爭委託銷售契約求取報酬之情，應足認定。
(四)按因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為阻其條件之成就者，視為條件已成就。因條件成就而受利益之當事人，如以不正當行為促其條件之成就者，視為條件不成就，為民法第101條所明定。經查：
1、本件原告依系爭銷售契約第6條第1項約定與民法第568條第1項規定，於買賣成交即買賣契約成立時，得向被告請求服務報酬，而被告以不正當方式阻止條件成就即買賣契約成立，業如上述，則依首開規定，本件應視為條件已成就，故原告據以請求被告給付服務報酬，要屬有據。
2、本件兩造約定之居間報酬為20萬元，為兩造所不爭執，則原告請求被告給付該項數額，尚屬有據，得予准許。至原告主張：應依成交價1,520萬之6%計算，請求被告應給付912,000元等語。惟查，原告陳稱：居間人可以向買方、賣方均收取服務費，只要不超過公定6%的限制，但本件因為被告的作為讓買賣沒有成交，使原告受有不能向雙方收取服務費的損失，因此可以向被告請求。原告跟買方蕭仁友約定的服務費是1%等語（見本院卷第225頁）。然查，依原告主張之契約法律關係，其依系爭銷售契約之約定向被告請求給付所約定報酬20萬元，固無疑義，惟其請求被告給付依成交價5%計算之報酬，即無依據，而原告與買方間之1%服務費約定，依債之相對性原則，只能向買方請求，並不能拘束被告，是基上所述，原告請求超過20萬元部分，為無理由，應予駁回。
六、據上所述，本件原告基於契約法律關係，請求被告給付20萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即111年4月3日（111年3月23日寄存送達，經10日發生送達效力）起，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。本判決所命被告給付之金額、價額未逾50萬元，應依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，依職權宣告假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回之。
七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘爭執事項及所提出之攻擊禦方法暨訴訟資料，經核與判決基礎不生影響，爰不一一論駁，附此敘明。
八、結論：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款，判決如主文。
中 華 民 國 111 年 12 月 14 日
民事第三庭 法 官 楊境碩正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 12 月 14 日
書記官 洪敏芳