臺灣屏東地方法院民事判決111年度訴字第363號原 告 邱振豪訴訟代理人 陳瑩紋律師被 告 陳柳伊上列當事人間確認優先購買權不存在事件，本院於民國111年11月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認被告對於臺灣屏東地方法院一一○年度司執字第一八四三五號拍賣抵押物強制執行事件拍賣債務人陳虹瑋所有屏東縣○○鄉○○段○○○○○○○地號土地（權利範圍：全部）之優先承買權不存在。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：本院110年度司執字第18435號拍賣抵押物強制執行事件（下稱系爭執行事件）就債務人陳虹瑋所有屏東縣○○鄉○○段000○000地號土地（下稱系爭土地）強制執行，原告於民國111年3月8日第3次拍賣程序以新臺幣（下同）91萬4,000元投標拍定系爭土地，被告以其為系爭土地之承租人，於111年3月11日向本院聲明優先承買。惟系爭土地於111年2月8日拍賣公告之附表已記載：據債務人及第三人陳報，主張該2筆土地係債務人無期限借用予第三人出資興建房屋居住使用等語，則陳虹瑋已表示系爭土地僅為使用借貸關係，足見被告稱其為系爭土地之承租人應屬虛偽。且被告於111年3月14日向本院執行處提出之聲明異議狀載稱：系爭土地上鴿舍部分，由多人共同合資興建，以鴿子投資之收入3％為租金，向陳虹瑋給付等語，則被告所興建者為鴿舍，並非房屋；參以系爭土地為農牧用地，被告所興建之房屋必須符合農業用地興建農舍辦法之規定始可，惟被告所興建者卻為鴿舍，顯與土地法第104條第1項規定必以租地建屋為前提不符，是被告無從依土地法第104條第1項規定行使優先承買權，為此爰依民事訴訟法第247條第1項規定提起本件訴訟。並聲明：如主文第1項所示。
二、被告則以：陳虹瑋並不知租用與借用之差別，故向本院民事執行處陳報係借給被告無限期使用，惟陳虹瑋與被告間實屬租賃關係，被告與陳虹瑋約定租金每年5,000元，被告已預先支付5萬元並簽訂土地租用契約書（下稱系爭租約）。被告向陳虹瑋承租系爭土地後，即於系爭土地上興建門牌號碼屏東縣○○鄉○○路○段○○巷00號之1層樓鋼構鐵皮建物（下稱系爭建物），依土地法第104條第1項規定，被告應有優先承買權等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、本件不爭執事項（見本院卷第145至146頁）：陳虹瑋所有之系爭土地為本院查封拍賣，由原告以總價91萬4,000元拍定。系爭土地上坐落有系爭建物，系爭建物之房屋稅籍登記納稅義務人目前登記為被告，有查封筆錄、房屋稅課稅明細表在卷可參（見本院卷第103、123頁）。
四、本件爭執事項為：被告依土地法第104條第1項規定以其為系爭土地承租人為由主張優先承買權，是否有據？茲分述如下：
㈠本件原告主張被告與陳虹瑋為兄妹，且同住，其等虛構系爭
租約，被告無土地法第104條第1項之適用等語，惟為被告所否認，辯稱其向陳虹瑋承租系爭土地，租期為無限期，每年租金5,000元，並已支付5萬元等語。按確認法律關係不存在之訴，如被告主張其法律關係存在時，應由被告負舉證責任。次按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之，土地法第104條第1項所明定。因此被告抗辯其具有承租人身分而享有優先購買之權，即應由被告就租賃關係存在負舉證責任。本件被告雖提出系爭租約為證（見本院卷第83、85頁），惟被告自承其與陳虹瑋間為兄妹關係（見本院卷第122頁），被告為取得系爭土地之優先承買權而與陳虹瑋配合簽訂系爭租約，即不無可能；況原告亦主張系爭租約為被告與陳虹瑋所杜撰而爭執其等間無租賃關係，自不能僅憑原告提出系爭租約，即認陳虹瑋確有將系爭土地出租予被告建築房屋。
㈡再者，本院依職權調取系爭執行事件卷宗查知，陳虹瑋於110
年8月26日具狀向本院民事執行處陳報系爭土地為其無限期借用給被告，由被告以300多萬元建造系爭建物供母親及被告兒子居住等語，有陳虹瑋民事陳報狀在卷可稽（見本院卷第127、129頁），被告於同日亦具狀表示系爭土地為陳虹瑋所有，為無償且無限期借用其蓋房子供母親養老自住等語，有被告民事陳報狀在卷可參（見本院卷第131、133頁），則陳虹瑋及被告於原告提起本件訴訟前，均分別具狀表示係陳虹瑋無償提供系爭土地供被告興建系爭建物，而未言及渠等間有何租賃關係存在。參以本院民事執行處於110年10月19日履勘系爭土地現場，陳虹瑋之母親蔡麗滿代理陳虹瑋到場並陳稱：鴿舍為第三人陳育裕等人所有等語，未曾提及系爭土地已出租予被告，有執行筆錄在卷可參（見本院卷第135、137頁），是於系爭執行事件之執行過程中，陳虹瑋與被告從未表示過系爭土地有出租之情事，則被告辯稱其與陳虹瑋間就系爭土地有租賃關係等語，即乏依據，未能採信。
五、綜上，被告無從證明其與陳虹瑋間就系爭土地有租賃關係存在，原告請求確認被告對於系爭執行事件所拍賣陳虹瑋所有之系爭土地之優先承買權不存在，為有理由，應予准許，爰判決如主文第1項所示。
六、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘提出之攻防方法、陳述及訴訟資料，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條規定，判決如主文。中 華 民 國 111 年 11 月 28 日
民事第一庭 法 官 李育任正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 111 年 11 月 28 日
書記官 張文玲