臺灣屏東地方法院民事判決111年度訴字第367號原 告 財政部國有財產署法定代理人 曾國基訴訟代理人 林秀娟複代理人 温嘉璤被 告 張永政上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國112年6月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、兩造共有坐落屏東縣○○鄉○○段○○○0○地號土地面積一六點七九平方公尺、同段六一二地號土地面積七二六點八四平方公尺合併分割，分割方法如下：
㈠附圖編號A面積二七五點九九平方公尺土地由被告取得。
㈡附圖編號B面積四六七點六四平方公尺土地由原告取得。
二、訴訟費用由兩造各負擔二分之一。事實及理由
一、原告主張：兩造共有坐落屏東縣○○鄉○○段00000○000地號土地（下稱608-1、612地號土地），面積分別為16.79、726.84平方公尺，兩造應有部分各1/2，其中612地號土地北側臨南州鄉勝利路，因608-1、612地號土地之使用分區為都市計畫內住宅區，並兩造間亦無不分割之約定，又被告既表示其為同段608地號土地之所有權人，希望合併分割後取得臨勝利路之土地，則被告分割後取得之土地價值顯然較高，原告取得之土地價值較低，故原告分割後取得之土地面積應大於被告取得之面積，以符公平，原告同意以元孟不動產估價師事務所（下稱估價機關）之估價結果分配土地。為此爰依民法第824條第5項規定請求合併分割608-1、612地號土地。並聲明：如主文第1項所示。
二、被告則以：原告曾於民國100年8月23日召開國私共有土地協議分割會議，兩造協議608-1、612地號土地不予分割。縱可分割，被告主張以變價分割方式消滅共有關係，惟原告應先終止與承租人間之耕地租約，塗銷租約登記，消滅承租人之優先承買權。若為原物分割，為求兩造利益平衡，被告願以分配面積40%比例計算，由被告取得北側臨勝利路之土地，面積為297.44平方公尺，原告之分配面積以60%計算取得南側土地，面積為446.17平方公尺等語。
三、得心證之理由：㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限；前項約定不分割之期限，不得逾5年，逾5年者，縮短為5年；共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割。民法第823條第1、2項、第824條第5項分別定有明文。經查，608-1、612地號土地為兩造共有，應有部分各1/2，使用分區為都市計畫住宅區，有南州鄉公所110年11月18日屏南鄉經建字第11031042300號函、608-1、612地號土地登記第一類謄本在卷可參（見本院卷第31、47至49頁），並無使用目的不能分割之情。被告抗辯兩造於100年8月23日曾於國私共有土地協議分割會議上，就608-1、612地號土地達成不分割協議等語，惟經本院向原告調閱100年8月23日國私共有土地協議分割會議之會議紀錄，該次會議紀錄之協調結果第2點記載：「至於608-1及612地號土地之協議分割案，考量該2筆土地地形狹長且面積較小，分割後可能造成其中一方之土地難以單獨利用，故本分處原則上不同意辦理分割」等語，有該次會議紀錄在卷可參（見本院卷第171頁），依該段文字敘述觀之，此僅為原告表達不同意分割608-1、612地號土地之意見，而非兩造有不分割約定；況該次會議係於100年8月23日召開，兩造縱有不分割約定，迄今已逾5年，則原告請求裁判合併分割，自屬有據。
㈡按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不
能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：以原物分配於各共有人，民法第824條第1項、第2項第1款前段分別定有明文。而上述規定，係98年1月23日修訂民法物權編所採用，依該條修法理由第2點記載：「…現行條文第2項規定之裁判上共有物分割方法，過於簡單，致社會之經濟或共有人個人利益，常無以兼顧，實務上亦頗為所苦，為解決上述問題，爰參照德國民法第753條第1項、瑞士民法第651條第2項及日本民法第258條第2項等立法例，將裁判上之分割方法作如下之修正：原則上以原物分配於各共有人。以原物分配如有事實或法律上之困難，以致不能依應有部分為分配者，得將原物分配於部分共有人，其餘共有人則受原物分配者之金錢補償…法院為上述分割之裁判時，自應斟酌共有人之利害關係、共有物之性質、價格及利用效益等，以謀分割方法之公平適當。」等語以觀，顯見修法後，法律賦予法院在裁判分割土地時，可採用較符合共有人實際需求及土地現況之彈性方案。經查，兩造就608-1、612地號土地應有部分雖均為1/2，惟倘共有人中分配之土地坐落位置較佳，價值較高者，其分得之面積較少，由分配位置較為劣後，價值較低者取得較多之面積，以期分割後兩造取得之土地價值相當，以符公平，非法所不許。
㈢本件被告主張其希望取得土地北側臨勝利路之土地，並表示
同意以40%比例取得面積297.44平方公尺之土地，原告則分配南側土地，由其以60%比例取得面積446.17平方公尺之土地等語（見本院卷第191、393頁），原告則表示同意由被告取得北側臨路之土地，原告取得南側土地，惟分配比例則為被告分配345/1000即面積256.54平方公尺土地，原告分配655/1000即為面積487.09平方公尺土地等語（見本院卷第270頁）。因兩造就分配比例意見不一，本院乃囑託元孟不動產估價師事務所（即估價機關）就分割後兩造取得如何比例之土地始為相當乙節估價，估價機關以南州鄉公所112年1月3日屏南鄉經建字第11131108100號函覆本院關於同段608、608-2地號土地之都市計畫使用分區現為道路用地，該都市計畫道路用地是否有徵收開闢之計畫乙案，經查為公共設施保留地，目前並無徵收開闢之計畫等語之內容（見本院卷第315頁），以被告分配緊臨勝利路之北側土地，原告分配未臨路（內側袋地）之南側土地為基礎，以比較法、土地開發分析法進行估價，並認本件勘估標的為可供開發建築之土地，土地開發分析能反映價格之合理性，考量估價目的、不動產種類以及價格形成因素等，採加權平均法，最後決定比準地評估價格為新臺幣每平方公尺1萬8,300元，再根據分割後土地個別條件差異予以調整，因被告分得土地之地形近似長方形，原告分得土地之地形為不規則形，再考量臨路深度、單面臨路、開發效益、道路寬度及自行開闢道路難度等因素，決定被告取得之土地單價每平方公尺1萬8,300元，原告取得之土地單價每平方公尺1萬800元。如依被告主張之分配比例（即4：6），被告取得土地面積297.45平方公尺總價為544萬3,335元，原告取得土地面積446.18平方公尺總價為481萬8,744元，被告應補償原告31萬2,296元；如依原告主張之分配比例（即345/1000：655/1000），被告取得土地面積256.55平方公尺總價469萬4,865元，原告取得土地面積487.08平方公尺總價526萬464元，原告應補償被告28萬2,800元。經估價機關改算後，由被告取得面積275.9864平方公尺土地，原告取得面積467.6436平方公尺土地，則兩者土地總價均為505萬551元，且無須再找補金錢，有不動產估價報告書可參（見報告書第2、39至42頁）。本院參酌估價機關採用比較法及土地開發分析法決定出預為分割方案基準地之土地價格，並參酌分割後土地之個別差異條件進行調整，認估價報告所估價之結果，應屬可採，自可採為本件分割方案分割後土地分配面積之標準。準此，由被告取得附圖編號A面積275.99平方公尺土地，原告取得附圖編號B面積467.64平方公尺土地，兩造各自取得之土地價值相當，較為公平。
㈣另按共有物之裁判上分割，仍以原物分割為原則，以維護共
有物之經濟效益，及兼顧共有人之利益與實質公平。倘共有物在性質上並無不能分割或分割將減損其價值之情形，僅因共有人各執己見，難以整合其所提出之分割方案者，法院仍應斟酌共有物之性質、共有人之利害關係、經濟價值及利用效益，依民法第824條所定之各種分割方法為適當之分配（最高法院102年度台上字第1336號民事判決參照）。本件被告雖主張變價分割，卻又附帶條件主張原告應先終止其與承租人間之耕地租約，並消滅承租人之優先承買權等語，惟被告請求原告應先終止與承租人間之租約，並消滅承租人之優先承買權，此等請求均無法律上之依據，顯非可採。且按附圖所示分割方法分割，被告取得編號A之土地，臨勝利路之面寬即超過6.5公尺，且面積達275.99平方公尺，而西側鄰地亦為被告所有之同段608地號土地，有608地號土地公務用謄本在卷可參（見本院卷第121頁），現況為空地，有608地號土地現況照片在卷可參（見本院卷第181頁），則被告取得附圖編號A之土地並非毫無利用之可能性；又原告分配編號B之土地，面積可達467.64平方公尺，且西側鄰地即同段608-2、607-1地號土地均為原告所管理之土地，有608-2、607-1地號土地公務用謄本在卷可稽（見本院卷第123、157頁），則原告亦可合併利用，是本件原物分割並未顯有困難，608-1、612地號土地分割應以原物分割為優先考量，被告主張變價方式分割，並附帶要求原告應終止與承租人間之租約，並消滅承租人之優先承買權等語，即非可採。
四、綜上所述，本院斟酌兩造之分割意願、對外通行、整體土地分割後之經濟效用及利益等具體情狀，認合併分割後，如附圖編號A面積275.99平方公尺由被告取得、編號B面積467.64平方公尺土地分歸原告取得，判決如主文第1項所示。
五、末按分割共有物糾紛，核其性質，兩造本可互換地位，則原告提起本訴雖依法有據，然被告之應訴又係法律規定所不得不然，其抗辯自為申張或防衛權利所必要，倘由敗訴當事人負擔全部訴訟費用，將顯失公平，本院認應參酌兩造就608-
1、612地號土地應有部分比例各1/2分擔訴訟費用較為允洽，爰依職權判決如主文第2項所示。
中 華 民 國 112 年 7 月 6 日
民事第一庭 法 官 李育任正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 112 年 7 月 7 日
書記官 黃依玲