臺灣屏東地方法院民事判決111年度訴字第394號原 告 郭國祥訴訟代理人 張義群律師被 告 鄭玉男訴訟代理人 蘇文奕律師上列當事人間請求返還履約保證金事件，本院於民國112年9月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意者者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第1款、同條第2項分別定有明文。經查，原告起訴請求判決被告應同意安新建築經理股份有限公司(下稱安新公司)將原告存入玉山銀行敦南分行、帳號00000-00-000000-0號、戶名安新公司價金履約保證專戶帳戶內之新台幣(下同)580萬元及其利息返還予原告。嗣於訴狀送達後，改為請求被告給付其580萬元。被告對上開訴之變更並無異議，而為本案之言詞辯論，揆諸上揭法條規定，應視為同意，則原告所為訴之變更，於法自無不合，應予准許。
二、原告主張：伊於民國111年5月3日與被告簽訂不動產買賣契約書，以總價580萬元之價格，向被告買受坐落屏東縣○○鄉○○村段00地號土地、地上門牌同鄉內寮村沿山路1段258巷32之1號未辦保存登記建物及其四周之圍牆（含北面圍牆之電動鐵捲門，以下合稱系爭不動產），已於111年5月12日付清價金。惟系爭不動產南邊之圍牆因無占用同段31、102、113-1及114地號土地（如附圖所示）之合法權源，而具有權利瑕疵，並係不完全給付，依民法第349、353、227條第1項、第226條第2項、第256條規定及上開不動產買賣契約第7條第7項第1款約定，伊得解除兩造間之不動產買賣契約，並依民法第259條第2款規定，請求被告返還伊所給付之買賣價金580萬元等語，並聲明：㈠被告應給付原告580萬元；㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則以：伊委託幸福安家不動產有限公司代售系爭不動產時，即已透過伊之堂姊鄭羚楨將土地位置、面積、界址、先前鑑界之界標位置、未辦保存登記建物之狀況及系爭不動產南邊圍牆內有2坪水利地等事實，告知負責此一銷售案之仲介黃鳳如，鄭羚楨雖曾向黃鳳如表示建物周圍之圍牆均為伊所有，然其所指圍牆係指建物之四面牆壁，而非指土地四周之磚造水泥牆及洗石子圍牆。自上開接洽經過可知，伊已表明土地四周之圍牆並不完全建築於系爭買賣土地上，依民法第351條規定，原告自不得主張伊應負權利瑕疵擔保責任，亦不得主張伊應負不完全給付之債務不履行責任。從而，原告依民法第256條規定解除不動產買賣契約，於法未合。再者，由於伊無須負權利瑕疵擔保責任，則原告亦不得依上開不動產買賣契約第7條第7項第1款約定解除契約，即使伊應負權利瑕疵擔保責任，原告據此解除契約亦因顯失公平而不得為之。此外，本件買賣之土地已移轉登記予原告名下，買賣之房屋亦已變更納稅義務人為原告，原告解除契約請求伊返還買賣價金，依民法第261條準用同法第264條規定，伊亦得行使同時履行抗辯權，於原告辦畢移轉登記及納稅義務人變更前，拒絕返還價金等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利之判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執事項：㈠兩造於111年5月3日簽訂不動產買賣契約書，由原告以總價
580萬元向被告買受系爭不動產；兩造並於同日與幸福安家不動產有限公司共同出具買賣價金履約保證申請書，向安新公司申辦買賣價金履約保證。
㈡原告於111年5月4日將簽約款58萬元、用印款261萬元匯入
安新公司於玉山銀行敦南分行所開設帳號00000-00-000000-0號、戶名安新公司價金履約保證專戶帳戶，另於同年月12日將完稅款261萬元匯入上開帳戶，合計匯入580萬元；坐落屏東縣○○鄉○○村段00地號土地則於111年5月20日移轉登記為原告所有。
㈢原告委由律師於111年6月14日對被告寄發律師函，依不動
產買賣契約第7條第7項第1款約定及民法第349、353、227、226、256條規定，對被告解除不動產買賣契約，該函已於111年6月16日送達被告。
五、本件之爭點為：㈠本件不動產買賣契約之買賣範圍是否包含土地四周之磚造水泥牆及洗石子圍牆?㈡被告就系爭不動產南邊之圍牆無占用同段31、102、113-1及114地號土地之合法權源一事，是否應負權利瑕疵擔保責任?㈢原告解除不動產買賣契約，是否合法?茲分別論述如下：
㈠本件不動產買賣契約之買賣範圍包含土地四周之磚造水泥牆及洗石子圍牆：
⒈本件不動產買賣契約之買賣範圍，除第1條約定買賣標的
含屏東縣○○鄉○○村00地號土地及同鄉沿山路1段258巷32-1號之未辦保存登記建物外，第17條其他約定事項亦載明：「本買賣標的物範圍包含32地號土地壹筆及其未保存登記建物、四周圍牆及電動捲門，賣方保證出售之土地、建物及四周圍牆無產權或占用他人土地之情事......」(見本院卷第30至37頁)。足見本件不動產買賣契約之買賣範圍除土地及未辦保存登記建物外，尚包含土地四周之圍牆及圍牆上之電動捲門。
⒉對此，被告雖辯稱第17條其他約定事項所載之「四周圍
牆」係指未辦保存登記建物之四面牆壁云云。惟通常買賣雙方就買賣標的範圍會產生疑義之部分乃土地、建物是否均在出售範圍，以及建物是否均蓋在買賣之土地上，故買方會特別與賣方確認上開事項後於其他約定事項內載明清楚。且依常理，建物不可能沒有四面牆壁而單獨使用或存在，倘買賣範圍已載明包含建物時，建物之四面牆壁理應包括在內，自無須額外約定或於其他約定事項條款中特別強調。又依勘驗測量筆錄及現場照片可知，系爭土地及未辦保存登記建物之四周確實另設有磚造水泥牆及洗石子圍牆(見本院卷第195頁、第219至223頁)，而該圍牆之歸屬並未在不動產買賣契約第1條關於不動產標示及買賣權利範圍約定中載明，是兩造就本件買賣標的範圍有疑義部分，亦應係指系爭土地及未辦保存登記建物四周之磚造水泥牆及洗石子圍牆，方有特別於其他約定事項內釐清買賣範圍是否包含上開圍牆之必要。被告上開抗辯，並不可採。
⒊此外，上開圍牆係用以區隔系爭土地與其鄰地及聯外道
路，具有防護安全之功能，並與系爭土地出入之北側電動鐵捲門相連接等情，為兩造所不爭執，並有現場照片附卷可憑（見本院卷第219至223頁、第237至247頁），足認上開圍牆具有輔助系爭土地及其地上未辦保存登記建物居住使用之機能，而居於從屬關係，其本身於系爭土地及其地上未保存登記建物之外，並未具有獨立之經濟效用，應屬民法第68條所稱之從物。而原告既已買受系爭土地及未辦保存登記建物(主物)，依民法第68條規定，自已同時取得上開圍牆之所有權，是原告主張本件不動產買賣契約之買賣範圍除系爭土地及未辦保存登記建物外，尚包含土地四周之磚造水泥牆及洗石子圍牆，洵屬有據。
㈡被告就系爭不動產南邊之圍牆無占用同段31、102、113-1
及114地號土地之合法權源一事，應負權利瑕疵擔保責任：
系爭不動產南邊之圍牆占用同段31、102、113-1及114地號土地，其圍繞之面積合計182.83平方公尺，且圍牆占用上開土地並無合法權源一事，為兩造所不爭執，且經本院會同地政事務所測量員到場勘測屬實，並有勘驗測量筆錄、土地複丈成果圖即附圖在卷可憑(見本院卷第195、207頁)。對此，被告雖辯稱締約前原告即已知悉系爭不動產南邊之圍牆占用他人之土地，故不得以此對其主張權利瑕疵擔保責任云云。惟查，幸福安家不動產有限公司之仲介朱德隆(原告方之仲介)、黃鳳如(被告方之仲介)雖均到庭證稱於簽約前及現場看屋時，曾告知原告系爭土地後方有部分水利地，大約係在未辦保存登記建物之後方等語(見本院卷第328至340頁)。然因朱德隆、黃鳳如對水利地之確切位置並不清楚，無法明確告知原告，而原告至現場勘查後，亦無法透過既有之界標得知水利地之範圍，方以LINE訊息請朱德隆向被告確認水利地所在位置，經朱德隆向被告堂姊鄭羚楨詢問：「房子周圍的圍牆都是我們的，都蓋在自己的土地裡面，以上是對圍牆的回答是否正確呢?」且此處對話所指之圍牆係指灰色之磚造水泥牆及洗石子圍牆，並得到鄭羚楨肯定之答覆後，再由朱德隆轉告原告等情，業經朱德隆到庭證述無訛(見本院卷第328至336頁)，並有LINE對話擷圖在卷可稽(見本院卷第39頁)。自上開雙方對話之經過可知，原告起初雖就系爭不動產南邊之圍牆有占用他人土地之瑕疵有所知悉，惟嗣後原告透過朱德隆與被告授權之鄭羚楨再次確認後，其已確信系爭不動產四周之圍牆均未占用他人土地，系爭不動產並無任何權利瑕疵存在。從而，被告辯稱原告於締約前已知悉系爭不動產南邊之圍牆有占用他人土地之瑕疵云云，並不可採，被告就該部分瑕疵存在一事，仍須負權利瑕疵擔保責任。
㈢原告解除不動產買賣契約，並不合法：
⒈原告固主張由於系爭不動產南邊之圍牆有占用他人土地
之情事，因而具有權利瑕疵，並係不完全給付，其得依民法第349、353、227條第1項、第226條第2項、第256條規定或不動產買賣契約第7條第7項第1款之約定，解除不動產買賣契約。惟由於本件僅係系爭不動產南邊之圍牆具有權利瑕疵，而屬部分給付不能，依民法第226條第2項規定，原告解除契約之前提乃被告其他部分之履行對其無利益時，方得為之；又縱使原告欲改按不動產買賣契約第7條第7項第1款約定，行使契約約定之解除權，然此亦係以解除契約未顯失公平為前提，始得為之。
⒉惟查，系爭不動產四周之圍牆客觀上僅具有輔助系爭土
地及其地上未辦保存登記建物(主物)之經濟效用，居於從屬關係，圍牆本身除輔助主物之外，並不具有獨立使用之經濟效用等情，業經本院認定如前，是縱使南邊之圍牆有占用他人土地之情事存在，亦不影響系爭土地及其地上未辦保存登記建物之使用、收益，自難認被告就其他部分之履行對原告無利益。
⒊何況，圍牆本身拆除及搭建之成本尚非甚鉅，部分拆除
後重新搭建，亦不致對原告之居住安全產生危害，是原告並非不得將系爭不動產南邊之圍牆有占用他人土地之部分拆除後再重新搭建，倘僅因南邊圍牆有部分占用他人土地即遽予解約，對被告先前所付出之勞力費用，損害甚鉅，是上開瑕疵對原告所生之損害，與解除契約對被告所生之損害，兩相衡量後，本院認解除契約有失平衡。從而，原告主張其得依民法第349、353、227條第1項、第226條第2項、第256條規定及兩造間不動產買賣契約第7條第7項第1款約定，合法解除不動產買賣契約，並得請求被告返還買賣價金580萬元云云，於法無據。
六、綜上所述，本件原告依民法第349、353、227條第1項、第226條第2項、第256條規定及兩造間不動產買賣契約第7條第7項第1款約定，請求被告給付其580萬元，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失所依附，應併駁回之。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 10 月 11 日
民事第二庭 審判長法 官 凃春生
法 官 俞亦軒法 官 劉千瑜以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 10 月 11 日
書記官 孫秀桃