臺灣屏東地方法院民事判決111年度訴字第492號原 告即反訴被告 黃俊仁被 告即反訴原告 林清原訴訟代理人 謝秉錡律師被 告 林清豐
林宇騰上列當事人間請求給付租金事件，本院於民國115年3月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
本訴訴訟費用由原告負擔。
反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
甲、程序部分：
壹、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第1款、第7款及第2項分別定有明文。本件原告起訴時，主張被告林清原共有門牌號碼屏東縣○○市○○路000號房屋（下稱系爭房屋），使用原告所有坐落同市○○段000地號土地（下稱620土地，與系爭房屋合稱系爭房地），依民法第425條之1第2項規定，請求林清原給付租金，嗣於本院審理中追加請求核定租金數額，林清原對此追加無異議而為本案之言詞辯論，依上開規定，應視為同意；又原告另主張被告無權占有系爭房屋，追加依民法第184條第1項、第185條規定，請求被告連帶賠償其相當於租金之損害，核其不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，則原告所為訴之追加，合於上開規定，應予准許。
貳、次按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項定有明文。又該條項所稱之「相牽連」者，係指反訴之標的與本訴之標的間，或反訴之標的與防禦方法間，兩者在法律上或事實上關係密切，審判資料有共通性或牽連性者而言（最高法院91年度台抗字第440號民事裁定參照）。本件原告起訴請求林清原給付租金，林清原則反訴主張系爭房屋為其與原告共有之農舍，而以其所有坐落屏東縣○○市○○段000地號土地（下稱622土地）為配合耕地，乃依民法第425條之1第2項規定，請求核定其與原告間之租金數額及請求原告給付租金，堪認反訴之標的與本訴之標的間，兩者在法律及事實上關係密切，審判資料有其共通性，而相互牽連，則林清原提起反訴，於法即無不合，應予准許。
參、被告林清豐未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、實體部分：
壹、本訴部分：
一、原告主張：系爭房地原均屬林清原、訴外人林水寶、林麗珠及伊共有，應有部分各1/4，嗣伊受讓取得林水寶、林麗珠就系爭房屋之事實上處分權，並經判決分割取得620土地全部後，系爭房地分屬不同人所有，依民法第425條之1第1項規定，應推定於系爭房屋可使用年限內，伊與林清原間有租賃關係，伊自得依同條第2項規定，請求核定租金數額，並請求林清原給付自民國110年1月1日起至111年6月30日之租金共新臺幣（下同）36萬元。又林清原無權占有系爭房屋，復容任林清豐、被告林宇騰（下合稱林清豐等2人）無權占有系爭房地，致伊無法使用系爭房地，而受有相當於租金之損害，伊亦得依民法第184條第1項、第185條規定，請求被告連帶賠償126萬元損害等語。並聲明：㈠核定林清原租用原告所有620土地上如附圖所示編號620⑴部分、面積644.89平方公尺土地，自110年1月1日起，每月應付租金為2萬元。㈡林清原應給付原告36萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈢被告應連帶給付原告126萬元，及自112年12月26日追加起訴狀繕本最後送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈣就第㈡、㈢項聲明部分，願供擔保請准宣告假執行。
二、被告方面：㈠林清原以：系爭房屋雖坐落於620土地，惟622土地為系爭房
屋之配合耕地，與620土地共同供系爭房屋使用，而無民法第425條之1規定之適用。又伊係因繼承取得系爭房屋權利，自始未實際使用系爭房屋，亦未曾容任他人使用，自無侵害原告使用系爭房地之權利等語，資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
㈡林宇騰以：伊久未返回系爭房屋，房屋大門上鎖非伊所為。
伊先前將物品放置於屋內，係經當時房屋所有人即其祖父同意，嗣所有人更迭後，因伊在外地工作始未及取回所留置之物品等語，資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
㈢林清豐未於言詞辯論期日到場，據其提出之書狀陳稱：伊於系爭房屋內現有物品於判決後無異議等語。
三、兩造不爭執之事項（見本院卷二第393至394頁）：㈠系爭房地於106年10月27日原均為林清原、林清豐及訴外人林
水寶、林麗珠（下合稱林清原等4人）共有，應有部分各1/4。嗣原告於107年9月4日自強制執行程序以債權承受林清豐於系爭房地之事實上處分權，後於108年12月23日經判決分割取得620土地全部，又於109年3月間再分別取得林水寶、林麗珠於系爭房屋之事實上處分權。
㈡622土地於106年10月27日原為林清原等4人共有，應有部分各
1/4；嗣於108年12月23日經判決分割後，由林清原取得全部土地。
四、本件爭點為：㈠原告依民法第425條之1第2項規定，請求核定與林清原間之租金及給付租金，是否有據？其數額為若干？㈡原告依民法第184條第1項、第185條規定，請求被告連帶給付126萬元，是否有據？茲分述如下：
㈠原告依民法第425條之1第2項規定，請求核定與林清原間之租金及給付租金，為無理由：
⒈按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將
房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之，民法第425條之1第1項、第2項分別定有明文。又所稱「土地及房屋同屬一人所有」包括「土地及房屋同屬相同之共有人」及「土地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形在內（最高法院107年度台上字第1797號判決意旨參照）。次按法院以判決以原物分配於各共有人後，各共有人就分割所得部分，有單獨之所有權。各共有人依民法第354條規定，對於他共有人因分割而得之物，負與出賣人同一之擔保責任，是為使各共有人就分得土地不減少其通常效用，對原占用其他共有人分得土地上之房屋，負有拆除義務。此與土地及房屋同屬一人而將土地及房屋分開，同時或先後出賣之情形不同（最高法院71年度台上字第277號判決意旨參照）。⒉經查，系爭房地原均為林清原等4人共有，嗣原告於107年9月
4日自強制執行程序以債權承受林清豐於系爭房地之應有部分，並於108年12月23日經判決分割取得620土地全部等節，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈠）。是原告以債權承受林清豐於系爭房地之應有部分後，固與林清原、林水寶、林麗珠（下稱林清原等3人）共有系爭房地，並於其後再經判決分割後取得620土地全部，惟620土地經判決分割後，依前揭說明，林清原等3人依民法第825條規定，應對原告負拆除系爭房屋，使原告得完全利用其分得之土地不減少其通常效用之擔保責任，此與土地及房屋同屬一人而將土地及房屋分開，同時或先後出賣之情形不同，故難認原告因此與林清原間有民法第425條之1第1項推定租賃關係存在。其次，原告於取得620土地全部後，又於109年3月間再分別取得林水寶、林麗珠於系爭房屋之應有部分等節，雖為兩造所不爭執，並有讓與書在卷可參（見本院卷一第51、本院卷二第9頁），惟此尚難認符合前開規定所稱土地及土地上之房屋同屬一人之情形，亦無從依民法第425條之1第1項規定推定有租賃關係存在。從而，原告與林清原間既未存有民法第425條之1第1項推定租賃關係，則原告依同條第2項請求核定與林清原間之租金數額及給付租金，自屬無據。
㈡原告依民法第184條第1項、第185條規定，請求被告連帶給付126萬元，為無理由：
⒈按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任
。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同；數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任，民法第184條第1項、第185條第1項前段分別定有明文。次按房屋不能脫離土地而獨立存在，使用房屋必須使用該房屋之基地，故占有基地者，係房屋所有人，而非使用人（最高法院102年度台上字第232號判決意旨參照）。再按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文亦有明文。本件原告既主張被告因無權占有系爭房地（房屋），而對原告成立侵權行為，即應由原告就此利己己事實，負舉證之責。
⒉林宇騰部分：
原告主張：林宇騰無權占有系爭房地，致伊受有相當於租金之損害等語，並提出民事聲明異議狀為證（見本院卷一第301至302頁）。惟查，系爭房屋前經警員於111年11月25日、112年4月2日查訪結果，均為大門深鎖，無人居住，鄰居亦未見有人出入等節，有警員職務報告在卷可參（見本院卷一第
201、221頁）。又觀諸原告所提民事聲明異議狀內容，林宇騰固曾於99年11月間在本院99年度司執字第16293號強制執行事件中，向執行法院陳明系爭房屋內之日立牌冰箱、桌椅、茶几為其所有，然經本院於114年9月8日會同兩造至現場履勘，系爭房屋為4層樓建物，大門深鎖，1至3樓均堆滿雜物，4樓設有佛堂，該樓梯口放置有2張椅子。林宇騰陳稱現場其遺留之物品僅存1樓之2個茶几、3樓之高中制服、4樓之2張椅子等情，有本院勘驗筆錄及現場照片在卷可佐（見本院卷二第215至251頁），可知系爭房屋現為閒置狀態，林宇騰並未居住或實際使用系爭房屋，而其所留置之物品體積非大、數量非多（見本院卷二第235、242、248頁），於屋內空間之影響有限，尚不足以影響房屋整體之通常使用。又原告未能舉證證明屋內其餘雜物乃林宇騰所堆置，自難認原告所稱無法使用系爭房屋之損害，與林宇騰之行為間具有相當因果關係。至原告主張林宇騰占有系爭房屋，亦同時占有房屋坐落620土地之基地等語，惟依前揭說明，占有基地者，係房屋所有人，林宇騰既非系爭房屋之事實上處分權人，自無從認其占有基地。從而，原告依民法第184條第1項規定，請求林宇騰賠償相當於租金之損害，難認有據。
⒊林清豐部分：
原告固主張：林清豐出具聲明書表明其於系爭房屋內之物品，於判決後絕無異議，即可認其有占有系爭房地等語（見本院卷二第318頁）。惟查，林清豐前未曾到庭，亦未具狀表示意見，迄本院於114年9月8日至現場履勘，原告當場表示倘屋內物品所有人同意其自行清理，願負擔費用自行清除，並撤回對被告之損害賠償請求後，始於同年月25日具狀陳明「本人於系爭房屋內現有物品於判決後無異議」等語，此有本院勘驗筆錄及陳報狀在卷可參（見本院卷二第215、263頁），核其陳明之緣由及文義內容，堪認僅係就屋內物品於判決後之處理表示不爭執之意，尚難據此認其自承其所有物品現仍在系爭房屋內。此外，原告復未能舉證證明林清豐確有占有系爭房屋之事實，自難為有利於原告之認定。從而原告主張林清豐無權占有系爭房地，依民法第184條第1項規定，請求其賠償相當於租金之損害，要屬無據。⒋林清原部分：
原告雖主張林清原無權占有系爭房屋，並容任林清豐等2人占有系爭房地，致伊受有損害等語。惟查，本院於114年9月8日至現場履勘時，並未見有林清原之物品放置於系爭房屋內，有前開勘驗筆錄在卷可憑，且原告就其主張林清原有占有或容任他人占有之事實，復未能提出任何事證以實其說，自難為有利於原告之認定。從而，原告依民法第184條第1項規定，請求林清原負損害賠償責任，自屬無據。
⒌綜上，依原告提出之事證，尚無法證明被告無權占有系爭房
地（房屋）而對原告成立侵權行為，則原告依民法第184條第1項、第185條規定，請求被告連帶賠償其相當於租金之損害，洵屬無據。
五、綜上所述，原告依民法第425條之1第2項規定，請求核定其與林清原間之租金數額及給付租金；暨依民法第184條第1項、第185條規定，請求被告連帶給付126萬元本息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
貳、反訴部分：
一、反訴原告主張：反訴被告與伊共有之系爭房屋為農舍，利用伊所有622土地為農舍作為配合耕地，依民法第425條之1第1項規定，應推定於系爭房屋可使用年限內，伊與反訴被告間有租賃關係，伊自得依同條第2項規定，請求核定租金數額，並請求反訴被告給付租金等語。並聲明：㈠核定兩造共有系爭房屋，租用反訴原告所有622土地全部，反訴被告每年應給付租金為上開土地全部面積乘以當年度申報地價乘以5％乘以3/4計算之金額。㈡反訴被告應給付反訴原告6萬8,615元，及自115年1月7日言詞辯論意旨狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈢反訴被告應自113年7月14日起至法定租賃關係終止日止，於每年7月14日各給付反訴原告依第1項土地全部面積乘以當年度申報地價乘以5％乘以3/4計算之金額，及各自每年7月15日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈣就第㈡項聲明部分，願供擔保請准宣告假執行。
二、反訴被告則以：系爭房屋未坐落於622土地上，應無民法第425條之1規定之適用等語，資為抗辯。並聲明：反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
三、兩造不爭執之事項：同本訴不爭執之事項。
四、本件爭點為：反訴原告依民法第425條之1第2項規定，請求核定與反訴被告間之租金及給付租金，是否有據？如有，反訴原告以該租金債權與反訴被告本訴租金債權主張抵銷，是否有據？茲論述如下：
反訴原告主張：反訴被告與伊共有之系爭房屋為農舍，利用伊所有622土地為農舍作為配合耕地，依民法第425條之1第1項規定，推定有租賃關係等語，並提出屏東縣政府建築物使用執照為證（見本院卷一第147頁）。惟查，系爭房屋並未坐落於622土地上乙節，經本院會同屏東縣屏東地政事務所人員到場勘測明確，有本院勘驗筆錄、現場照片及土地複丈成果圖在卷可憑（見本院卷一第273至277、293頁），並有航照圖附卷可佐（見本院卷二第11頁），且為反訴原告所不爭執（見本院卷二第394頁）。是以，系爭房屋既未坐落於622土地上，即與民法第425條之1第1項所定土地及其土地「上」房屋要件不符，自無從依該項規定推定兩造間成立租賃關係。從而，反訴原告依民法第425之1第2項規定，請求核定其與反訴被告間之租金及給付租金，自屬無據。
五、綜上所述，反訴原告依民法第425之1第2項規定，請求核定其與反訴被告間之租金數額及給付租金，為無理由，應予駁回。又反訴原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
參、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後，核與判決結果無影響，爰不逐一論述，併此敘明。
肆、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 115 年 4 月 17 日
民事第三庭 法 官 郭欣怡正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 4 月 17 日
書記官 張簡秀穎