臺灣屏東地方法院民事判決111年度訴字第552號原 告 林春梅訴訟代理人 朱中和律師被 告 洪秀玲即李威俊之繼承人
李君佑即李威俊之繼承人
李君鎧即李威俊之繼承人共 同訴訟代理人 朱世璋律師上列當事人間返還定金等事件，本院於民國112年1月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人承受其訴訟以前當然停止；第168條至第172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明；他造當事人，亦得聲明承受訴訟；聲明承受訴訟，應提出書狀於受訴法院，由法院送達於他造，民事訴訟法第168條、第175條、第176條分別定有明文。經查：本件訴訟繫屬中，原列為被告之李威俊於民國111年6月6日死亡，其繼承人為洪秀玲、李君佑、李君鎧，有戶籍謄本、繼承系統表等（見本院卷第24至25頁）附卷可稽，原告已為該等繼承人聲明承受訴訟（見本院卷第23頁），合於民事訴訟法第175條第2項規定，應予准許。
貳、實體事項
一、原告主張：
㈠、被告三人之被繼承人李威俊於110年12月8日與原告簽訂萬丹鄉灣內段1343地號土地（下稱系爭土地）之土地買賣契約，當場並有原告之朋友訴外人黃清江在場可證；當時確有約定買賣價金500萬元，並由賣方即被告之被繼承人李威俊負責地面上之雜物（即被告所稱之養鴨設備器具等）遷移清除後交付。絕無約定650萬元之價金，依一般交易習慣，更無簽約後才估價購買之情，被告未能舉出任何之人證或物證，其辯解乖違買賣常理，顯係片面之詞，無可採信。本件於簽約當時就交易之標的物即系爭土地已載明，且500萬之價金亦經在場之證人黃清江所共同見聞，非但可得而定，應是當場口頭明定。原告因一時基於鄰居互信之情，匆忙中未載入簡約。是已本件雙方就買賣之標的物及價金互相同意，買賣契約確已有效成立。
㈡、按違約金之交付，旨在強制契約之履行，供契約不履行損害賠償之擔保，性質上為最低損害賠償額之預定；違約金則係當事人為確保債務之履行，約定債務人不履行債務時，另應支付之金錢或其他給付；除當事人另有約定外，視為因不履行債務而生損害之賠償總額預定（最高法院95年度台上字第2883號民事判決參照）。故當事人間就定金之效力未做特別約定者，依該條規定，原則上應屬違約金，並為最低損害賠償額之預定。本件已經原告存證信函之催告履行遭拒，乃據以解約，並再以起訴狀表示解約，請求相當於定金之違約損害賠償。與民法第254條、第259條第1項第1款、第260條規定意旨無違。被告拘泥於民法第249條第1項第3款之文義，又辯稱契約並未成立，或曾約定價金為650萬元，顯無理由。被告等本應依買賣契約之債務本旨履行，即應負違約之責而有加倍賠償定金之義務。
㈢、本件原告已提出「土地買賣契約書（簡式）」證明確有簽定之買賣契約之事實，並經證人黃清江到庭證明當時確有言明約定價金500萬元，當時因地上雜物即被告所稱之養鴨設備等，非原告須用之設備，依常理推斷，自無約定另行估價150萬元加價承購之可能。原告對起訴事實，均已盡舉證責任。被告自應就其所辯，簽約時有約定簽約後作價650萬元出售之事實盡其舉證之責。被告所舉111年4月13日雙方LINE通訊對話與同年月29日被告之律師函，均係被告事後單方之意思表示或通知，並非買賣雙方一致之意思表示，不能做被告有利之舉證。本件可認被告對於其答辯之有利事實，未盡舉證責任。
㈣、原告所提證人黃清江惟原告與已故賣方李威俊簽約時在場之目擊證人，可證明當時買賣雙方已就標的物、價金與地上雜物之處置互相同意等事實，證人黃清江固在相鄰之灣內段土地上，與原告林春梅共同經營寵物飼養場，致被告聲稱係原告之同居人，縱認證人係原告親密之夥伴，惟證人係就親身之經歷作證述，並以證人結文之偽證罪責擔保證詞之真實性，況證人與原告並非同住一處。具有合法之證人資格，難認證詞有何偏頗之疑，被告辯稱其證詞極有可能偏袒原告有失公允，顯屬主觀臆測之詞等語。
㈤、並聲明：⒈被告應給付原告新臺幣300萬元，即自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
⒉如受有利判決，原告願以現金或同額之金融機構可轉讓定期存單供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠、按「上訴人係否認曾與被上訴人訂立買賣某號股份之契約，提起消極確認之訴，按照舉證責任分配之原則，應由主張買賣契約存在之被上訴人，就訂立買賣契約之事實負舉證之責。」最高法院28年渝上字第11號民事判決意旨參照。被告三人否認原告與李威俊間買賣契約成立，按照舉證責任分配之原則，應由主張買賣契約存在之原告，就買賣契約成立之事實負舉證責任，若原告無法舉證證明其與李威俊間買賣契約成立，則其請求被告三人依民法第249條第1項第3款加倍返還定金並無理由。
㈡、原告與李威俊於110年12月8日間僅成立買賣預約，雙方自始至終未成立買賣契約，李威俊僅係收受「立約定金」，原告依民法第248條、第254條、第259條、第260條請求解除買賣契約；回復原狀及損害賠償，並無理由：
⒈原告與李威俊於110年12月8日間僅成立買賣預約，雙方自
始至終未成立買賣契約，李威俊因認尚有諸多因素而未能決定出售之價格，雙方就標的物是否包含系爭建物、養鴨設備及價金均未達合意，原告所提系爭契約並無記載買賣價金，僅記載「預付150萬元為雙方買賣定金」，故原告與李威俊間至多成立買賣預約：
⑴、契約有預約與本約之分，兩者異其性質及效力，預約
權利人僅得請求對方履行定立本約之義務，不得逕依預訂之本約內容請求履行，又買賣預約，非不得就標的物及價金之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，但不能因此即認買賣本約業已成立。最高法院61年台上字第964號民事判決意旨參照；定金在契約成立時（在買賣契約，即指標的物及其價金，雙方當事人互相同意時）交付，固為證約定金；若在契約成立前交付，則祇為立約定金。立約定金僅係保證訂立契約，尚不能據以為契約已成立。最高法院67年台上字第581號判例參照。
⑵、茲針對原告與李威俊110年12月8日商討過程，說明如下：鴨舍及系爭建物尚有極高經濟價值，商討當下李威俊對於是否拆除鴨舍及系爭建物尚在猶豫，且若決定由李威俊負責拆除清運，亦將影響其出售價格，故當日李威俊不能輕率而妄下決定；系爭土地之畜牧證本於111年11月21日到期，因此李威俊於110年12月8日仍在計算隔年放棄辦理展延之機會成本。蓋依據畜禽飼養登記管理辦法第3條第2項規定：「申請畜禽飼養登記時應檢附下列書件：一、負責人及主要管理人之身分證明文件影本。二、畜禽飼養場坐落位置之土地登記謄本及地籍圖謄本。但直轄市或縣（市）地政主管機關能提供網路查詢者，得免予檢附。三、畜禽飼養場位置圖及配置圖或地政機關建物複丈成果圖。四、畜牧設施說明書。
五、死廢畜禽廢棄物處理計畫書。」申請畜牧證需向地政機關申請土地登記謄本、地籍謄本及複丈成果圖，李威俊需要另外提出說明書及計劃書，非短時間內即能完成申請，需耗費大量時間及精力，故未於當日給予原告具體之出售價格；李威俊於94年10月4日將系爭土地及系爭建物設定最高限額抵押權156萬元予台灣土地銀行，於簽立系爭契約之110年12月8日止共累積仍有89萬760元之債務未清償。關於不動產買賣常見標的物尚有抵押債務之情形，一般均須在買賣契約特別明訂該筆抵押債務之清償方式，然李威俊與原告商議當日並未討論上開抵押權是否由原告承受或由李威俊清償後再移轉，因此更足以證明兩人間並未成立買賣契約。
⑶、基於上開各項因素，雙方未能於商議當日針對買賣標的物之範圍與價金、抵押債務由何人承受、系爭建物與養鴨設備、畜牧證之存廢進行討論與確認，顯見原告所提出系爭契約僅係針對系爭土地部分收取150萬元之立約定金，與原告起訴狀所稱與李威俊約定以500萬元買賣系爭土地、系爭建物及養鴨設備並不相符。
⑷、買賣契約之成立，依民法第345條規定，應係買賣雙方就標的物及價金互為同意時始成立，原告至今仍未能舉證其與李威俊間就買賣系爭土地、系爭建物及養鴨設備、畜牧證及抵押債務等部分以500萬元達成合意，是以系爭契約縱使名為「土地買賣契約書（簡式）」，亦不得謂原告與李威俊間之買賣契約已成立，兩人間僅係成立買賣預約。又因買賣契約尚未成立，因此原告所交付之150萬元定金，性質應為「立約定金」，尚不能據以主張雙方買賣契約業已成立。
⒉李威俊經估算後，於111年4月13日已Line傳送訊息予原告
：「地上建物經評估為150萬，土地及建物部分總價為650萬（不含養鴨設備及住所內器具）煩請於4/24前答覆是否願意購買，逾期視同放棄購買。」原告遂於同月20日委請律師寄發存證信函表示以500萬元買受系爭土地，含地上雜項建物，顯然雙方就價金部分並未達成合意，更足以證明係原告不同亦李威俊所提出之價格650萬元而導致買賣契約無法成立，因此並無原告依民法第248條規定推定契約成立之情形，而契約既未成立，自無可得依民法第254條規定解除契約之問題，原告依民法第248條、第254條、第259條、第260條規定主張，均無理由。此外，李威俊亦有以前開Line訊息向原告表示，應於4月24日前答覆是否願意購買等語，詎原告遲至李威俊委由釋圓琮律師於同月29日技法存證信函時仍未提供銀行帳號，反於同年5月23日提起本訴請求李威俊加倍返還訂定金。
㈢、按契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，除當事人另有訂定外，該當事人應加倍返還其所受之定金；民法第249條第3款定有明文。次按契約當事人在成立契約以前所交付，用以擔保預約之履行及本約之訂立（契約成立）為目的之定金，稱之為立約定金。此項定金與以主契約之存在為前提之定金，在性質上有間；然契約成立後，立約定金即變更為確保契約之履行為目的，自有民法第249條之適用。故如因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金，故為民法第249條第3款所明定；惟所謂不能履行，係指於契約成立後發生「給付不能」之情形而言。如債務人對於債權人之債務，並非不能履行，僅係不為履行，尚無該條款規定之適用；除當事人另有約定外，祇於契約因可歸責於受定金當事人之事由，致「不能履行」時，該當事人始負加倍返還其所受定金之義務，若給付可能，而僅為遲延給付，即難謂有該條款之適用。臺灣高等法院台南分院109年度上字第146民事判決意旨參照。
㈣、原告與李威俊間之買賣契約並未成立，以於前述，是以，李威俊或被告三人本無履行買賣契約而交付並移轉系爭土地、系爭建物及養鴨設備之義務，自無不為履行之情形。又觀被證2、3標的物可知，標的物現況保存良好，具有畜牧養鴨隻經濟價值，並無給付不能之情狀，因此原告依民法第249條第1項第3款請求被告三人加倍返還定金，並無理由。
㈤、再者，李威俊於111年4月13日以Line傳送訊息詢問原告是否同意以650萬元價格買受系爭土地及系爭建物，係原告不願以650萬元價格購買，亦未提供個人銀行帳戶供李威俊退還定金，導致買賣契約最終未能成立，原告以李威俊具有可歸責事由，繼而請求被告三人加倍返還定金，顯然係顛倒是非等語以資答辯。
㈥、並聲明：⒈原告之訴駁回。
⒉被告願供反擔保，請准免予宣告假執行。
三、得心證之理由：兩造對於李威俊確實有簽訂本院卷第4頁標題為「土地買賣契約書(簡式)」之文書，並已收受150萬現金均不爭執，本件爭點在於：原告與已故之李威俊是否已就系爭土地約定價金為500萬元。經查：
㈠、按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約，民法第345 條定有明文。次按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第118號著有判例）。次按當事人訂立之契約，究為本約或係預約，應就當事人之意思定之，當事人之意思不明或有爭執時，應通觀契約全體內容是否包含契約之要素，及得否依所訂之契約即可履行而無須另訂本約等情形決定之（最高法院85台上字第2396號裁判要旨參照）。再按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之。民法第153條定有明文。又系爭房地之買賣契約其必要之點無非系爭房地之坐落位置、面積及價金。
㈡、原告認李威俊既已簽訂標題為「土地買賣契約書(簡式)」之文書，兩人並已口頭說定價金為500萬元，李威俊並已收受150萬現金，故原告與李威俊間就系爭土地之買賣契約意思表示應已合致。買賣契約成立並不當然已書面契約之簽訂為必要，口頭約定亦有相同效力，然該標題為「土地買賣契約書(簡式)」之文書其上並未有價金之記載，而被告既否認已約定為500萬元，自應由主張價金為500萬元之原告舉證以明之。
㈢、原告稱已約定好買賣價金為500萬元，被告則稱李威俊過世前並無如此交代，經原告聲請傳喚簽訂上開「土地買賣契約書（簡式）」當日在場之證人黃清江證稱：當時本來是500萬，但李威俊說他太陽能會違約，希望買方能付523萬，當天本來有找代書來了，但講到有太陽能的問題，所以後沒有簽代書帶來的文件等語(見本院卷第66至67頁)，證人黃清江自稱係原告之合夥人，衡情應與原告之情誼較與被告等親密，應不當故意為不利於原告之證言，故其證言應屬可信。而經原告訴訟代理人與本院分別向證人黃清江詢問，證人黃清江均回答因太陽能問題而未寫正式之合約書(見本院卷第65頁及本院卷第67頁)，可見原告與李威俊間，對於買賣契約中必要之點的「價金」，確實因太陽能之故而未能達成一致，否則當天代書都已到場，沒必要讓代書空手而回。
㈣、承上，原告與李威俊季因太陽能之故，就價金未能達成意思表示一致，兩者間所簽訂標題為「土地買賣契約書(簡式)」之文書，應屬於預約性質，同時並用以證明李威俊已收受150萬元，而非原告與李威俊確實已就價金達成共識，否則當日代書既已到場，原告與李威俊應該簽立明確載明買賣標的及價金之合約書，而非讓代書白跑一趟，且李威俊事後尚且另傳line與原告(見本院卷第14頁)，益加可見於當日未能就價金達成意思表示合致後，李威俊仍因已收受訂金之故，優先與原告協談系爭土地之買賣事宜，並表明若無法達成共識，將退回150萬元，更加顯現原告與李威俊所簽訂標題為「土地買賣契約書(簡式)」之文書，性質上為預約，而非本約。
㈤、綜上，原告與李威俊間既無本約之存在，原告自不得請求被告加倍返還，至多僅能因買賣契約未成立，請求返還已交付之150萬元。又被告訴訟代理人已陳報就150萬元部分辦理提存，原告自得依提存程序取回該150萬元，附此敘明。
四、綜上所述，本件原告與李威俊就系爭土地之價金並未意思表示合致，而無買賣契約之本約存在，業如前述，是本件原告依買賣法律關係，請求被告給付300萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即111年10月31日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請即失所附麗，應一併駁回之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法，經審酌後，認與判決基礎之事實及結果並無影響，爰不一一贅述，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 2 月 6 日
民事第三庭 法 官 薛侑倫正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 2 月 6 日
書記官 沈詩雅