臺灣屏東地方法院民事判決111年度訴字第64號原 告 江文仁
江宗哲共 同訴訟代理人 蔡鴻杰律師
李亭萱律師被 告 林韋伶訴訟代理人 黃敏哲律師上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國111年11月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。經查，本件原告原起訴聲明為：⒈被告應將坐落屏東縣○○鄉○○段000地號土地之房屋即門牌號碼：屏東縣○○鄉○○路00○00號（建號：屏東縣○○鄉○○段0○號）（面積4,798平方公尺）拆除，將土地返還原告2人。⒉被告應自民國110年10月16日起至返還第1項土地之日止，按月給付原告各新臺幣（下同）4,309元。⒊被告應給付原告各405,124元，及自起訴狀繕本送達翌日起按年息百分之5計算之法定利息（見本院卷第19至20頁）。⒋原告就第1項、第3項聲明，願供擔保請准宣告假執行。嗣本院會同兩造及屏東縣潮州地政事務所（下稱潮州地政）測量員至現場勘驗、測量後，原告於111年8月24日具狀更正第1項聲明：被告應將坐落屏東縣○○鄉○○段000地號土地之房屋即門牌號碼：屏東縣○○鄉○○路00○00號（建號：屏東縣○○鄉○○段0○號），如附圖所示130⑴磚造建物面積49.35平方公尺，以及130⑵建物面積4,736.7平方公尺拆除，並將土地返還原告2人（見本院卷第241至242頁）。原告所為更正之聲明乃係基於地政事務所測量結果所為，核與上開規定相符，應准許之。
二、原告主張：
㈠、原告共有坐落屏東縣○○鄉○○段000地號土地（重測前為屏東縣○○鄉○○○段0000地號，下稱系爭土地），於101年2月1日，原告與訴外人廣進矽能股份有限公司（下稱廣進矽能公司）簽訂土地租賃契約書（下稱系爭租賃契約①），將系爭土地出租廣進矽能公司作為建置太陽能光電發電系統發電廠等使用，約定第一階段每月租金為8,618元，給付方式為每月1日開立即期支票或匯款方式支付，原告則同意廣進矽能公司於系爭土地上興建建築物，並得將系爭租賃契約①及建築物所有權一併移轉予廣進矽能公司所指定之公司承受系爭租賃契約①之一切權益。
㈡、嗣系爭土地上興建同段建號9建物（門牌號碼：屏東縣○○鄉○○路00○00號，下稱系爭建物），於102年7月26日登記所有權人為訴外人全球綠能農業股份有限公司(下稱全球綠能公司），再於102年10月22日信託登記予訴外人林嘉祥。而後，全球綠能公司、台灣矽能能源股份有限公司（下稱台灣矽能公司）、陳瑋仁於102年10月18日以系爭建物及其他土地向被告借款1,550萬元，並設定最高限額抵押權，因屆期未獲清償，經被告於103年3月11日向本院聲請裁定准予拍賣抵押物及於106年8月26日向本院聲請強制執行，再由被告於107年4月12日聲明承受並繳足全部價金，於107年9月21日經本院核發不動產權利移轉證書，被告於107年10月15日完成系爭建物所有權登記。
㈢、被告既已取得系爭建物之所有權，則依民法第426條之1規定，原告與廣進矽能公司簽訂系爭租賃契約①對於被告應繼續存在，被告自107年9月21日取得系爭建物所有權起，即應按月給付原告每月租金8,618元，然被告未給付租金達2年以上，經原告於110年6月28日以律師函催告被告清償租金，被告置之不理。原告再於110年7月8日以律師函終止系爭租賃契約①，及請求被告依約回復原狀返還系爭土地，惟被告迄今仍置之不理，無權占有系爭土地迄今。
㈣、被告積欠原告自107年10月15日起至110年10月15日止之租金共計310,248元（計算式：8,618元×36個月＝310,248元），被告應給付原告江文仁、江宗哲各155,124元。又依系爭租賃契約①第3、4條約定，被告尚應給付違約金50萬元。故被告總計應給付原告江文仁、江宗哲各405,124元（計算式：155,124元＋250,000元＝405,124元)。綜上，被告占有系爭土地無合法權源，依民法第767條第1項、第455條規定，原告得請求被告拆除系爭建物，並將系爭土地返還原告，且被告無權占用系爭土地，受有相當於租金之不當得利，致原告受有損害，併依民法第179條規定，請求被告返還所受利益等語。並聲明如上開更正後之聲明所示。
三、被告則以：
㈠、原告應係與全球綠能公司於101年6月18日就系爭土地簽立土地租賃契約（下稱系爭租賃契約②），原告並簽立土地使用權同意書，同意全球綠能公司興建系爭建物，作為可供發電業之設施建物。系爭建物於102年5月28日完成建築，並登記所有權於全球綠能公司名下，足認全球綠能公司確係租用系爭土地建築房屋無訛，此與廣進矽能公司無涉。而系爭建物所有權由被告於107年10月15日以債權人承受方式取得，依民法第426條之1規定，系爭租賃契約②亦隨同移轉予被告，被告當然有權使用系爭土地而非無權占有。
㈡、反觀原告提出之系爭租賃契約①，該承租人為廣進矽能公司，並非系爭建物之第一次保存登記名義人，是原告主張系爭租賃契約①對被告繼續存在云云，顯非有據，則原告以存證信函一再援引系爭租賃契約①向被告請求，並進而主張終止土地租賃契約，均屬無據。
㈢、又系爭租賃契約②第4條第6項約定：「甲方於租賃期間，倘若，未能於約定日前給付租金，經乙方催促未果，並雙方協商仍未達共識，次數有三次以上…」，此為終止租約之特別約定，然本件被告向原告欲主張繼受系爭租賃契約②時，卻遭原告拒絕，並要求被告應另行簽立租賃契約，否則不願意讓被告進入系爭建物，顯見原告自始至終均未履行上開終止租約之特別約定，故原告主張已終止租約，並不合法。
㈣、再者，被告於繼受系爭建物之後，欲前往行使所有權，然系爭建物對外聯絡道路皆為原告所有，因原告在對外聯絡道路上設置門鎖，以至於被告無法行使承租人之占有權，基於同時履行抗辯，被告乃拒絕給付租金，迄自本件訴訟前往履勘發現未再有門鎖之限制後，被告遂依法向臺灣桃園地方法院提存3年之租金。
㈤、綜上，被告承受系爭租賃契約②之權利，有合法占用權源，且原告未合法終止契約，故原告提起本訴，應無理由等語置辯。並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
四、得心證之理由：本件原告主張被告繼受系爭租賃契約①後，積欠租金達2年以上，經原告終止契約等語，為被告所否認，並以前詞置辯。是本件爭點厥為：原告終止契約有無理由？
㈠、按租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在，民法第426條之1定有明文。其立法理由係認租用基地建築房屋於房屋所有權移轉時，除當事人有禁止轉讓房屋之特約外，應推定基地出租人於立約時，即已同意租賃權得隨建築物而移轉於他人；房屋受讓人與基地所有人間，仍有租賃關係存在（最高法院101年度台上字第1835號民事判決意旨參照）。
㈡、經查，原告前於101年6月18日就系爭土地與全球綠能公司簽訂系爭租賃契約②，約定每年租金103,410元，原告並簽立土地使用權同意書，同意全球綠能公司於系爭土地上興建建物，嗣全球綠能公司起造系爭建物，於102年5月28日建築完成，並於102年7月26日辦理建物所有權第一次登記，所有權人為全球綠能公司等節，業據被告提出系爭租賃契約②、土地使用權同意書為證（見本院卷第273至275、303至315頁），並有系爭建物登記第一類謄本、異動索引及屏東縣政府111年7月28日屏府城管字第11125354500號函附之使用執照、建照執照卷宗在卷可查（見本院卷第79、215、231頁），此節首堪認定。
㈢、嗣全球綠能公司於102年10月17日將系爭建物設定最高限額抵押權予被告，因擔保債權屆期未獲清償，經被告於103年3月13日向本院聲請以103年度司拍字第43號裁定准予拍賣抵押物，及於106年8月28日向本院聲請以106年度司執字第37699號強制執行事件拍賣系爭建物，再由被告於107年4月12日聲明承受並繳足全部價金，於107年9月21日經本院核發不動產權利移轉證書，被告於107年10月15日完成系爭建物所有權登記等情，亦有聲請拍賣抵押物書狀、本院103年度司拍字第43號裁定、聲請強制執行書狀、本院不動產權利移轉證書、系爭建物異動索引附卷可考（見本院卷第37至47頁、83至85頁），此節亦堪認定。
㈣、原告終止契約不合法：⒈全球綠能公司與原告簽訂系爭租賃契約②，租用系爭土地建築
系爭建物，業如前述，而後被告於強制執行程序中取得系爭建物之所有權，則依民法第426條之1規定，系爭租賃契約②對於被告，仍繼續存在。
⒉依系爭租賃契約②第4條第6項約定：「甲方（即承租人）於租
賃期間，倘若，未能於約定日前給付租金，經乙方（即出租人）催促未果，並雙方協商仍未達共識，次數有三次以上…依前項辦理（即關於歸還租地或解約之約定）」、第5條第2項約定：「除合約之一方違反本合約之規定外，他方均不得片面解除或不履行合約。若有一方違背本合約之規定時，他方得以書面要求違約方，於合理期間內限期改正，若於期限到期後仍未改正，致合約終止之情事發生，違約方應負所有損害賠償之責」（見本院卷第307至309頁）。
⒊復按建築房屋基地之出租人，以承租人積欠租金額達2年以上
為原因，終止租賃契約，仍應依民法第440條第1項規定，定相當期限催告承租人支付租金，必承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約，非謂一有承租人欠租達2年以上之事實，出租人即得隨時終止租賃契約（最高法院68年台上字第777號判決意旨參照）。是以，依系爭租賃契約②及前引實務見解，原告以被告積欠系爭土地租金達2年為由，向被告主張終止契約之前，均需以經原告定相當期限「催告」被告給付租金，而被告於期限內仍不為支付者為要件，並非一有被告欠租達2年以上之事實，原告即得隨時終止契約。
⒋然觀諸原告於起訴前向被告寄發之存證信函，其上係以原告
與廣進矽能公司簽訂之系爭租賃契約①為依據向被告為催告（見本院卷第51至56頁），以及原告起訴狀所載原因事實及請求權基礎，均僅提及系爭租賃契約①（見本院卷第19至27頁），甚至於111年4月14日本院言詞辯論期日中，原告仍否認系爭租賃契約②之真正，直至111年9月1日言詞辯論期日中，始改稱兩造間法律關係為系爭租賃契約②（見本院卷第137、261頁）。然而，所謂催告，係債權人請求債務人就特定債權為給付之意思通知，本件原告於本件起訴前、訴訟程序中（於111年9月1日之前），主觀上既係依系爭租賃契約①此一特定債權向被告為主張，自然不能認為對於系爭租賃契約②亦生催告之效力。
⒌又被告業已就系爭土地107年10月16日至110年10月15日之租
金155,115元（原告江文仁）、155,115元（原告江宗哲），於111年4月26日向臺灣桃園地方法院提存所依民法第326條辦理提存，業據提出提存書為證（見本院卷第269至271頁）。準此，於原告改依系爭租賃契約②向被告催告之前，被告已不符合積欠土地租金達2年以上之要件，原告依法亦不得終止系爭租賃契約②。
五、綜上所述，原告依法不得終止系爭租賃契約②，被告占有系爭土地具有合法權源，且已就積欠之107年10月16日至110年10月15日租金辦理提存，則原告請求被告應將系爭建物拆除，將土地返還原告，及應自110年10月16日起至返還土地之日止，按月給付原告各4,309元，暨應給付原告各405,124元，均無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，失其依據，應併予駁回。
六、訴訟費用裁判之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 111 年 12 月 27 日
民事第一庭 法 官 林政斌正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 12 月 27 日
書記官 戴仲敏