臺灣屏東地方法院民事判決111年度訴字第696號原 告 吳尤慶𡄟訴訟代理人 吳宜玲被 告 龔俊仁訴訟代理人 鍾義律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國112年8月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼屏東縣○○鎮○○路000號之6房屋遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣38萬2,025元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣50萬4,000元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣151萬1,925元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件關於金錢給付部分，原告起訴請求被告給付其新臺幣(下同)113萬6,000元，嗣於訴狀送達後，改為請求給付其38萬2,025元，核屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸前揭法條規定，其所為訴之變更，於法並無不合，應予准許。
二、原告主張：原告與原告之夫吳明雄、女吳宜玲於民國102年8月20日，與被告簽訂關於坐落屏東縣○○鎮○○路000號之6房屋之租賃契約（下稱系爭租賃契約），約定租期為102年8月20日起至111年8月19日止共9年，租金部分自102年8月20日起至105年8月19日止，每月租金為18萬元（吳明雄6萬元、吳宜玲1萬元、原告11萬元）；自105年8月20日起至108年8月19日止，每月租金為18萬9,000元（吳明雄6萬、吳宜玲1萬、原告11萬9000元），最後3年則為每月租金19萬8,450元（吳明雄6萬、吳宜玲1萬、原告12萬8,450元）。又被告於系爭租賃契約所約定期間屆滿後（即111年8月19日後），仍繼續占用系爭房屋，被告占有系爭房屋已無合法權源，原告為系爭房屋之所有權人，爰依民法第767條第1項規定，請求被告遷讓返還系爭房屋。其次，吳明雄死亡後，由原告依遺產分割協議取得其對於系爭租約之權利，而被告於租賃期間，共積欠租金84萬3,356元，扣除吳宜玲部分4萬7,000元，屬於原告部分為79萬6,356元（包含原屬吳明雄部分），依系爭租賃契約，原告得請求被告給付租金79萬6,356元。又被告於租賃期間積欠電費8萬8,669元，由原告代為繳納，被告無法律上原因受利益（債務消滅），致原告受損害，依不當得利法律關係，原告得請求被告返還8萬8,669元。以上金額合計88萬5,025元，扣除押租金50萬3,000元（被告繳交之押租金55萬元減去吳宜玲抵扣租金之4萬7,000元，剩50萬3,000元），原告得向被告請求給付38萬2,025元等語。並聲明：㈠如主文第1、2項所示。㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則以：原告請求金錢給付部分，被告對其請求權基礎及數額，均無意見。又系爭房屋雖仍在被告占有中，然依系爭租賃契約第10條約定，原告方面應保證續租3 年，原告方面未履行此一義務與被告另訂租約，自不得主張租約期間業已屆滿，而請求被告遷讓返還房屋等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
四、原告主張其與吳明雄、吳宜玲於102年8月20日，與被告簽訂系爭租賃契約，約定租期為102年8月20日起至111年8月19日止共9年，租金部分自102年8月20日起至105年8月19日止，每月租金為18萬元（吳明雄6萬元、吳宜玲1萬元、原告11萬元）；自105年8月20日起至108年8月19日止，每月租金為18萬9,000元（吳明雄6萬、吳宜玲1萬、原告11萬9000元），最後3年則為每月租金19萬8,450元（吳明雄6萬、吳宜玲1萬、原告12萬8,450元）。又被告迄今仍占用系爭房屋，吳明雄死亡後，由原告依遺產分割協議取得其對於系爭租約之權利，而被告於租賃期間，共積欠租金84萬3,356元，扣除吳宜玲部分4萬7,000元，屬於原告部分為79萬6,356元（包含原屬吳明雄部分），且被告於租賃期間積欠電費8萬8,669元，由原告代為繳納等事實，業據其提出系爭租賃契約、房租單據、存摺交易明細、繳費憑證、房屋稅籍紀錄表、電費帳務管理系統欠費查詢、土地登記謄本、遺產分割協議書、戶籍資料及遺產免稅證明書等件為證，並為兩造所不爭執，堪信為真實。
五、得心證之理由：㈠關於原告請求被告遷讓返還系爭房屋部分：
⒈按解釋契約，須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約
之文字，除契約文字已表示當事人真意，無須別事探求外，應於文義上及論理上詳為推求，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎（最高法院112年度台上字第1605號判決意旨參照）。
⒉本件原告主張依系爭租賃契約之約定，租賃期間業已屆滿，
詎被告迄今仍占用系爭房屋，爰依民法第767條第1項規定，請求被告遷讓並返還系爭房屋，惟被告則抗辯系爭租賃契約第10條約定，租期屆滿後，出租方應保證被告得續租3年，其自不屬無權占有等語，是此部分之爭點厥為：系爭租賃契約第10條約定之真意為何？經查，系爭租賃契約第10條約定：「租期屆滿，甲方保證乙方續租3年，並應另訂立書面契約，租金調為20萬8,372元，而3年後期滿，在同一租賃條件下，乙方亦有優先承租權」等語，究其雙方之真意，應係指系爭租賃契約所約定之租期屆滿後，被告擁有請求締結租期為3年，租金為20萬8,372元租賃契約之請求權，析言之，被告於租期屆滿後，仍有決定是否要與原告締結另一租賃契約之權利，則在被告尚未請求原告與其締結另一租賃契約前，兩造間並不存在就系爭房屋有另一租賃契約。惟本件被告於租期屆滿後，既未請求原告等與其訂定另一租賃契約，則被告抗辯其並非無權占有系爭房屋，即屬無稽。
⒊再者，上開約定除租金調高外，出租方之所以訂定拘束其選
擇締約對象如此不利之約定，其原因顯係意在承租方有履行系爭租賃契約之能力，換言之，原告等係在被告有定時繳納租金、並無轉租或毀損租賃物等確實履行系爭租賃契約約定之前提下，始會同意被告擁有承租請求權及優先承租之權利，否則對於不按時繳交租金或肆意破壞房屋之承租人，出租人豈有願繼續出租其房屋之理，此項解釋亦較符合房屋租賃市場通常之情形。本件被告既不爭執已積欠多月租金未繳納，甚至電費部分亦係由原告代為繳納，足徵被告並未確實履行系爭租賃契約，原告等自無依系爭租賃契約第10條約定，再與其訂定另一租賃契約之義務，則被告前開抗辯，自尤屬無據。
㈡關於原告請求被告給付38萬2,025元部分：
按當事人或其訴訟代理人於準備程序中經受命法官整理協議之不爭執事項，既係在受命法官前積極而明確的表示不爭執，性質上應屬民事訴訟法第279條第1項所規定之自認，於辯論主義所行之範圍內有拘束當事人及法院之效力，法院應認其自認之事實為真，以之為裁判之基礎，在未經自認人合法撤銷其自認前，法院不得為與自認之事實相反之認定（最高法院90年度台上字第1972號、110年度台上字第1592號判決同旨）。經查，原告主張被告積欠其租金79萬6,356元，扣除押租金50萬3,000元，再加計其為被告代繳之電費8萬8,669元，被告應給付其38萬2,025元，被告對此於準備程序中表示不爭執(見本院卷第316頁)，復於言詞辯論期日表示無意見(見本院卷第342頁)，乃屬對原告主張被告積欠租金及應返還不當得利等事實為自認，依民事訴訟法第279條第1項規定，堪信原告此部分之主張屬實，則原告請求被告給付其38萬2,025元，於法自屬有據。
六、綜上所述，本件原告依系爭租賃契約、民法第767條第1項及第179條規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，並給付其38萬2,025元，為有理由，應予准許。又兩造各陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，併准許之。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 9 月 6 日
民事第二庭 審判長法 官 凃春生
法 官 劉千瑜法 官 高世軒正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 9 月 6 日
書記官 潘豐益