臺灣屏東地方法院民事判決111年度訴字第698號原 告 潘佳玉原 告 潘嘉文原 告 潘永吉訴訟代理人 陳樹村律師
羅楊潔律師複代理人 曾浩銓律師被 告 侯國勝上列當事人間確認優先購買權存在等事件，本院於民國112年7月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告連帶負擔。
事實及理由
一、按當事人得於訴訟繫屬中，將訴訟告知於因自己敗訴而有法律上利害關係之第三人；受告知人不為參加或參加逾時者，視為於得行參加時已參加於訴訟，準用第63條之規定；參加人對於其所輔助之當事人，不得主張本訴訟之裁判不當。民事訴訟法第65條第1項、第67條、第63條分定明文。本件原告於本院行言詞辯論程序時，當庭陳明對本件利害關係人即財政部國有財產署南區分署（下稱國產署南區分署）為告知訴訟，經本院依法將之告知第三人（見本院卷一第405頁、417頁），未見第三人聲明參加訴訟，依民事訴訟法第67條規定，視為已參加於訴訟，合先敘明。
二、原告主張：
(一)緣原告潘佳玉、潘嘉文、潘永吉為潘川之繼承人，潘川於民國37年11月22日在坐落屏東縣○○鄉○○段000地號土地(下稱系爭土地)上建屋並創立新戶，後為確保其建物占有使用系爭土地之權利，於40年9月17日登記為系爭土地之地上權人（下稱系爭地上權），潘川嗣於43年2月6日死亡，其起造之建物即同段148建號建物(門牌號碼：屏東縣○○鄉○○村○○街00巷00號)及系爭地上權由其法定繼承人合法繼承，並持續居住使用迄今，然系爭土地因所有權人潘允棟之繼承人遲未辦理繼承登記，經訴外人國產署南區分署委託訴外人台灣金融資產服務股份有限公司(下稱台灣金服公司)辦理標售，並於109年11月3日由被告得標，原告依土地法第104條第1項規定，原得行使優先購買權，但國產署南區分署、台灣金服公司卻未依法通知原告潘永吉得為行使，而原告潘佳玉、潘嘉文雖受通知，但通知函中從未提及拍定條件，致其二人無法考慮是否依同樣條件優先購買，依最高法院100年度台上字第1582號判決意旨，通知自非合法，可認原告未受合法通知行使優先購買權，自不生放棄行使權利之效力，是原告得依土地法第104條第1項規定請求確認優先購買權存在，且被告對系爭土地之買賣契約不得對抗原告，即應塗銷因買賣契約所為之所有權移轉登記。
(二)又被告得標後，台灣金服公司固於109年12月31日登報公告系爭地上權人潘川或其繼承人得行使優先購買權等語，原告潘嘉文之父潘英東（嗣於110年1月22日死亡）、原告潘佳玉分別於公告後之110年1月4日、110年1月7日遵期向台灣金服公司提出優先購買權之申請，原告潘佳玉並繳足保證金，卻遭台灣金服公司通知申請人應取得全體繼承人之同意後始得主張本案之優先購買權，並於110年4月8日以前開二人未遵期補正而駁回優先購買申請。然而本件係依土地法第73條之1第3項規定，因同條第1項及第2項原因而公開標售之土地或建築改良物，繼承人、合法使用人或其他共有人就其使用範圍，依序有優先購買權，參照目前實務見解，地上權人自屬合法使用人，而其他共有人並不限於分別共有人，亦包含公同共有人。該權利行使既係為資格，而非行使全體公同共有人之公同共有權利，自得由公同共有人一人為之，而無需由公同共有人共同為之，有最高法院109年度台上字第1546號判決意旨足資參照。原告既均為系爭地上權之公同共有人，自得以自己名義單獨行使優先購買權，即具當事人適格。
(三)另參照司法院76年2月20日(76)廳民二字第1884號研究意見認：公同共有人之優先承購權，應可排除民法第828條規定之適用，亦即公同共有人之一得單獨行使優先承購權，不必經其他公同共有人同意，逕自為優先承購權之主張等意旨，此研究意見並為台灣高等法院暨所屬法院102年法律座談會民執類提案第20號研討結果所認採，則潘英東、原告潘佳玉於受通知後遵期向台灣金服公司提出優先購買權之申請，並繳足保證金，其優先購買之申請當屬合法有據，而優先購買權為形成權，一經合法行使，即生與出賣人按其與第三人約定之同樣條件補訂買賣契約之效力。綜上，原告自得依土地法第104條、第73條之一規定，請求確認優先購買權存在，被告並應塗銷以買賣為原因所為之所有權移轉登記等語，並聲明：(一)確認原告就系爭土地權利範圍全部，有優先購買權存在。(二)被告就前項土地於110年6月22日以買賣為原因所為之所有權移轉登記應予塗銷。
三、被告則以：
(一)土地法第104條第2項後段係指出賣人不得以契約對抗優先購買權人，被告為承買人，原告以承買人為被告，應為當事人不適格。又系爭地上權為潘川之繼承人公同共有，依民法第828條第3項規定，原告僅有3人主張優先購買權，為當事人不適格。
(二)系爭土地於109年11月3日決標，台灣金服公司一再通融，原告潘佳玉遲於110年1月8日才向台灣金服公司提出優先購買申請書，顯逾土地法第73條之1第3項後段所定應於決標後10日內行使優先購買權之期限，應視為放棄優先購買。
(三)系爭地上權所約定之竹造建物早已滅失多年，地上權成立之目的已不復存在，系爭土地上現存三棟建物興建時並無租賃關係存在，亦未得權利人同意，原告自非系爭土地之合法使用人，其等亦非系爭土地之繼承人或共有人，不符合土地法第104條、第73條之1優先購買權之規定，故原告就系爭土地並無優先購買權等語，並聲明：原告之訴駁回。
四、兩造經本院整理下列不爭執事項並協議簡化爭點，不爭執事項如下：
(一)系爭土地原為潘允棟所有，於40年9月17日為潘川設定登記不定期限之地上權，潘川並於系爭土地上興建合法房屋1棟（屏東縣○○鄉○○段000○號、竹造建物，門牌號碼為中庄街71巷56號）。
(二)地上權人潘川於43年2月6日死亡、配偶潘約於53年3月17日死亡，二人次子潘先進，娶妻潘張花（分別於88年7月23日、102年8月22日死亡），生長男潘英東（於110年1月22日死亡），潘英東繼承人為其配偶温玉綿、長女潘妙葳、長男即原告潘嘉文、次男潘福智。
(三)潘川、潘約之四子潘平，有妻潘尤妥（分別於102年5月6日、89年11月17日死亡），生長男潘文和（102年6月27日死亡），潘文和繼承人為配偶劉秀珠，長男潘宏璋、長女即原告潘佳玉。
(四)潘川之配偶潘約，於其與潘和尚（於日治時期大正4年3月21日死亡）之第一段婚姻關係中生育長男潘來港，娶妻潘秀鳳（分別於75年3月20日、101年1月28日死亡），潘來港四子潘基萬（98年1月12日死亡），其繼承人為長男即原告潘永吉、次男潘永新。
(五)系爭土地所有權人潘允棟死亡後，因無人辦理繼承，經地政機關依修正前土地法第73之1條第1、2項規定辦理，因逾15年仍無人聲請辦理繼承登記，地政機關乃於109年間，依法移請國產署南區分署進行公開標售事宜，國產署南區分署再委託台灣金服公司辦理相關業務。
(六)台灣金服公司經公告、標售系爭土地，於109年11月3日開標結果由被告得標。
(七)潘川死亡後，其地上權未經辦理繼承登記，台灣金服公司按土地登記謄本記載地址，向潘川寄發之優先購買通知書，因查無此址遭退回，復未能查知其住居址，台灣金服公司乃於109年12月31日刊登報紙公告：潘川或其繼承人如欲主張優先購買權，應於公告揭示日之次日起10日內檢具書面證明文件及保證金票據向該公司提出申請，逾期視為放棄優先購買權等旨。
(八)潘英東於110年1月4日、原告潘佳玉於110年1月7日，分別檢具相關證明文件函知台灣金服公司欲行使優先購買權，經台灣金服公司函知潘英東、原告潘佳玉：因系爭地上權為繼承而公同共有，則行使該優先購買權須取得全體繼承人之同意，併請於10日內提出相關同意書等文書為佐等旨，惟因未據提出，台灣金服公司乃復函知潘英東、原告潘佳玉所主張優先購買乙事於法不合，礙難同意等語，並將原告潘佳玉繳付之票據退還，另通知得標人即被告辦理後續繳款事宜。
(九)被告於110年5月31日辦妥繳清價金及後續手續後，於110年6月22日以買賣為原因辦理所有權移轉登記。
(十)被告對潘川之全體繼承人起訴請求塗銷地上權登記，現由本院以111年度訴字第237號案件，由地股審理中。
五、本件爭點在於：原告起訴請求確認對系爭土地有優先購買權存在，並請求塗銷被告之所有權移轉登記，有無理由？
六、本院之判斷：
(一)按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
而所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決予以除去者而言。查，本件原告提起確認之訴，請求確認對系爭土地有優先購買權，為被告所否認，原告對系爭土地有無優先購買權即屬未明，致其私法上地位有受侵害之危險，此危險並得以確認之訴判決除去之，依前開說明，原告自有提起確認之訴之法律上利益，原告據以起訴，當事人即屬適格，是被告此部分抗辯，尚有未合。
(二)本件系爭土地所有權人潘允棟於40年9月17日為潘川設定系爭地上權，潘川在系爭土地上建有房屋1棟，潘川於43年2月6日死亡，而潘英東、原告潘佳玉、潘永吉均為其繼承人之一，潘英東於110年1月22日死亡，其長子即原告潘嘉文。系爭土地因潘允棟死亡後，其繼承人遲未辦理繼承登記，經地政機關依修正前土地法第73之1條第1、2項規定辦理公告仍無人辦理繼承，乃於109年間依法移請國產署南區分署進行公開標售事宜，國產署南區分署再委託台灣金服公司辦理，台灣金服公司於109年11月3日開標由被告得標，台灣金服公司依法通知潘川之函文因所載地址無此人而遭退回，又不知其人生死情形，該公司乃於109年12月31日刊登報紙公告潘川或其繼承人應於法定期限前主張優先購買權，逾期視為放棄等旨，而潘英東、原告潘佳玉雖遵期提出行使前開權利之申請，但因未能提出已經全體繼承人同意之文書而遭駁回申請，被告於110年5月31日辦妥繳清價金及後續手續後，於110年6月22日以買賣為原因辦理所有權移轉登記等情，為兩造所不爭執，並有系爭土地登記謄本及異動索引、人工登記謄本（見本院卷一第27、99、101、411至415頁）、戶籍謄本及繼承系統表（卷一第29至43、103、105、107至177、189至191、199至200、201至369頁）、標售公告及結果資料（卷一第45至63頁）、建物登記謄本（卷一第409頁）、系爭土地標售資料（見本院卷二第9至88頁）在卷可稽，堪認為實。
(三)按依第2項規定標售土地或建築改良物前應公告30日，繼承人、合法使用人或其他共有人就其使用範圍依序有優先購買權。但優先購買權人未於決標後10日內表示優先購買者，其優先購買權視為放棄，土地法第73條之1第3項定有明文；次按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。前項優先購買權人，於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，土地法第104條第1項前段、第2項亦分定明文。經查：
⒈本件原告潘永吉主張：伊未受台灣金服公司合法通知得行使
優先購買權云云。惟查，本件被告得標後，台灣金服公司即於109年11月19日依照地上權人潘川留於土地登記謄本之住址，通知得行使優先購買權，惟因郵務機構查無此址退回，台灣金服公司隨即以109年11月26日109國繼南子字第45號函請國產署南區分署提供潘川戶籍資料，該分署以109年12月4日台財產南屏二字第10907127670號函向屏東○○○○○○○○請求提供資料，惟據該戶政事務所函覆查無符合潘川戶籍資料，台灣金服公司方於109年12月31日公告潘川或其繼承人得自公告揭示日之次日起10日內行使優先購買權，並予刊登新聞紙等情，有台灣金服公司函文、土地登記謄本、郵件信封、國產署南區分署函文、屏東○○○○○○○○函文、台灣金服公司公告、新聞紙在卷可稽（物證按時序先後排列，見本院卷二第87至88、85、83、81、79、77、33、35頁），是依上開事證，因潘川之繼承人始終未就系爭地上權辦理繼承登記，國產署南區分署、台灣金服公司也於可能範圍內查詢潘川身分年籍而不可得，更無從知悉其人生死狀況及繼承人，故於新聞紙公告周知，自已盡其通知義務，則原告潘永吉未於前開10日期間內提出行使優先購買權之申請，依法即視為放棄優先購買權，則其本件所為主張，即無可採。
⒉原告潘嘉文之父潘英東、原告潘佳玉分別於前開10日期間內
之110年1月4日、1月7日具狀向台灣金服公司表明行使優先購買權之旨，有潘英東所提出陳報優先承買權狀（含繼承系統表、戶籍謄本、土地登記謄本）、原告潘佳玉所提出優先購買權申請書（含同意書、身分證件正反面、全國財產總歸戶財產查詢清單、房屋稅籍證明、戶籍謄本）在卷可參（物證按時序先後排列，見本院卷二第57至75、37至55頁），惟因潘川尚有其他繼承人，系爭地上權為其全體繼承人公同共有，台灣金服公司於110年3月23日函請潘英東（業於110年1月22日死亡）、原告潘佳玉倘未經遺產分割協議取得系爭地上權，則應依民法第828條第3項規定，取得全體繼承人之同意，並定期間請補正資料，因潘英東繼承人、原告潘佳玉逾期未提供所要求資料，台灣金服公司於110年4月8日發函通知前開二人主張優先購買權於法不合，且通知原得標人即被告辦理後續繳款事宜，亦有台灣金服公司函文暨掛號郵件收件回執在卷可佐（物證按時序排列，見本院卷二第21、17、
19、13、15、11頁），而原告潘嘉文、潘佳玉於本件主張：伊等雖為系爭地上權公同共有人，但依上開實務見解，應得單獨行使系爭土地優先購買權，無須經全體繼承人同意等語，為被告所否認。查：
⑴按公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外
，應得公同共有人全體之同意；本節規定，於所有權以外之財產權，由數人共有或公同共有者準用之，民法第828條第3項、第831條分定明文，所謂其他權利之行使，包括行使優先購買權在內，是公同共有之優先購買權，應由公同共有人全體共同行使，或經公同共有人全體之同意，始得由個別公同共有人單獨行使，此節並有最高法院107年度台上字第1609號判決、99年度台上字第1191號判決、99年度台上字第1469號判決、96年度台聲字第600號裁定意旨可供參照。⑵本件被繼承人潘川死亡後，除原告外尚有其他繼承人，有繼
承系統表在卷可稽（見本院卷一第105、199至200頁），則系爭地上權為潘川繼承人公同共有，而系爭土地經依土地法第73條之1規定公開標售，地上權人亦為土地合法使用人，而依法取得優先購買權，惟該優先購買權既源於公同共有之系爭地上權，性質上亦屬公同共有，自須經全體公同共有人共同行使，或由取得全體公同共有人同意之個人單獨行使，潘英東或其繼承人、原告潘佳玉無論基於土地法第73條之1第3項或土地法第104條第1項規定，固於10日期限內具狀陳明行使系爭土地優先購買權，惟既未提出經全體共有人同意之證明文件，即難認其權利之行使合法，從而，原告潘嘉文、潘佳玉所為主張，亦不可採。
⑶至原告提及司法院76年2月20日(76)廳民二字第1884號研究意
見、台灣高等法院暨所屬法院102年法律座談會民執類提案第20號研討結果係針對土地法第34條之1所謂「土地或建物共有人」優先承購權、最高法院109年度台上字第1546號判決則是就土地法第73條之1第3項所稱「土地或建物其他共有人」優先購買權所為詮釋，與本件客觀要件事實尚有不同，非當然得逕予援引適用，且本院亦不受其效力拘束，併此敘明。
六、據上所述，本件原告請求確認就系爭土地有優先購買權存在，及主張被告就系爭土地於110年6月22日以買賣為原因所為之所有權移轉登記應予塗銷，均無理由，應予駁回。
七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘爭執事項及所提出之攻擊禦方法暨訴訟資料，經核與判決基礎不生影響，爰不一一論駁，附此敘明。
八、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第85條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 7 月 28 日
民事第三庭 法 官 楊境碩正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 7 月 28 日
書記官 房柏均