臺灣屏東地方法院民事判決111年度訴字第630號原 告 蔡旺霖訴訟代理人 蔡函諺律師被 告 陳秋鳳訴訟代理人 吳澄潔律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國112年8月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼屏東縣○○鄉○○路000號房屋即坐落同鄉麟義段1652-1地號土地如附圖所示編號1652-1⑴部分面積247.05平方公尺上之房屋（另包括占用同段1652地號土地部分），遷讓返還原告。
被告應將坐落屏東縣○○鄉○○段000000地號土地如附圖所示編號1652-1⑵部分面積112.53平方公尺上之建物及編號1652-1⑶部分面積
390.68平方公尺上之豬舍拆除，並將土地返還原告。被告應自民國111年3月8日起，至返還前二項房屋及土地之日止，按月給付原告新臺幣2,244元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣63萬2,000元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣189萬5,314元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意者者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第1款及第2項分別定有明文。經查，原告於訴狀送達後，追加請求被告拆除如附圖所示編號1652-1⑵部分土地上之建物及1652-1⑶部分土地上之豬舍，被告均無異議，而為本案之言詞辯論，依前揭法條規定，原告所為訴之追加，於法自無不合，應予准許。
二、原告主張：伊於民國111年2月16日向訴外人陳盈足購買坐落屏東縣○○鄉○○段000000地號土地（下稱系爭土地）及門牌號碼同鄉中華路135號房屋（下稱系爭房屋），總價新臺幣（下同）745萬元，系爭土地於111年3月7日辦畢所有權移轉登記，系爭房屋亦於111年3月7日辦畢納稅義務人變更，伊已取得系爭土地之所有權及系爭房屋之事實上處分權。系爭土地如附圖所示編號1652-1⑵部分面積112.53平方公尺上有被告所興建具構造上及使用上獨立性之建物（下稱系爭建物），編號1652-1⑶部分面積390.68平方公尺上則有被告興建之豬舍（下稱系爭豬舍），被告占有使用上開土地，並無合法權源，爰依民法第767條第1項規定，請求被告拆除系爭建物及豬舍，並將土地返還予伊。又被告無法律上之原因，占有系爭房屋而受利益，致伊受損害，且係不法侵害伊之權利（事實上處分權），爰依不當得利法律關係、民法第184條第1項前段、第213條第1項及類推適用民法第767條第1項規定（請擇一為有利於伊之判決），請求被告將系爭房屋遷讓返還予伊。其次，被告占有上開土地及系爭房屋，獲有相當於租金之利益，致伊受損害，且無法律上之原因，爰依不當得利法律關係，按土地申報地價年息百分之8及房屋課稅現值年息百分之10計算，請求被告自111年3月8日起至返還上開土地及系爭房屋之日止，按月給付伊4,091元等語。並聲明：㈠如主文第1、2項所示。㈡被告應自111年3月8日起，至返還前二項房屋及土地之日止，按月給付原告4,091元。㈢原告願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則以：系爭房屋為伊於73年間所建造，由伊因原始起造而取得其所有權，嗣於93年間，系爭房屋及分割前系爭土地之應有部分因拍賣由伊之三哥陳鳳友取得，惟系爭房屋始終未據陳鳳友聲請法院點交，而仍由伊占有使用，應認系爭房屋尚未經讓與而由陳鳳友取得其事實上處分權，在此之後，陳鳳友之姪兒林士桐、陳鳳友之女陳盈足及原告，亦均無從因讓與而取得其事實上處分權。原告以其已取得系爭房屋之事實上處分權為由，請求伊遷讓返還，於法不合。又如認陳鳳友及其後手已取得系爭房屋之事實上處分權，然陳鳳友於拍定後，曾將系爭房屋貸與伊居住使用，其後並經林士桐、陳盈足同意伊繼續使用，該使用借貸契約亦應對原告發生拘束力，蓋陳盈足係為使伊無法再受該使用借貸契約之保護，始將系爭房屋出售轉讓予原告。其次，系爭建物係陳鳳友於93年間拍定取得系爭土地之應有部分後，同意伊所建造，雙方間就系爭建物之基地應有使用借貸關係存在，且此一使用借貸關係，應由林士桐、陳盈足及原告所繼受，原告自不得以伊無合法占有權源，請求伊拆除系爭建物並返還土地。再者，系爭豬舍係伊於67年間所興建，當時伊係分割前系爭土地共有人之一，後因土地應有部分遭拍賣，始造成房地異主之情形，依民法第425條之1規定，應推定伊就此部分土地有租賃關係存在，原告以伊無合法占有權源為由，請求伊拆除該豬舍並返還土地，於法亦有不合。退步言之，縱認伊應拆除系爭建物及豬舍，將上開土地及系爭房屋返還原告，並應負返還不當得利之責，原告請求償還之數額亦屬過高，應予酌減等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
四、查原告於111年2月16日向陳盈足購買系爭土地及系爭房屋，總價745萬元，系爭土地於111年3月7日辦畢所有權移轉登記，系爭房屋亦於111年3月7日辦畢納稅義務人變更。又系爭房屋為被告於73年間所建造，由被告因原始起造而取得其所有權，嗣於93年間因拍賣由被告之三哥陳鳳友取得。其次，系爭土地如附圖所示編號1652-1⑵部分面積112.53平方公尺上，有被告於陳鳳友拍定取得分割前系爭土地之應有部分後所興建之系爭建物；編號1652-1⑶部分面積390.68平方公尺上，則有被告於67年間興建之系爭豬舍等事實，有土地登記謄本、本院函文、現場照片及不動產買賣契約書在卷可憑，並為兩造所不爭執，是此部分事實，堪信為真。
五、得心證之理由：㈠系爭土地如附圖所示編號1652-1⑴部分面積247.05平方公尺上
之房屋（門牌號碼屏東縣○○鄉○○路000號，另包括占用同段1652地號土地部分）：
⒈按民法第179條前段規定，無法律上之原因而受利益，致他人
受損害者，應返還其利益。是否該當上述不當得利之成立要件，應以「權益歸屬」為判斷標準，亦即倘欠缺法律上原因，而違反權益歸屬對象取得其利益者，即應對該對象成立不當得利。又未為所有權登記之建物之占有利益，應歸屬於享有事實上處分權之人，第三人未經事實上處分權人同意而占有該建物，受有占有之利益，致事實上處分權人受有損害，且無法律上原因時，該事實上處分權人自得依民法第179條規定，請求返還其占有（最高法院 106年度台上字第187號判決意旨參照）。經查，系爭房屋為被告所建，坐落系爭土地及同段1652地號土地上，嗣後遭拍賣，由陳鳳友於93年間拍定取得，陳鳳友又將系爭房屋轉讓予林士桐，林士桐再轉讓予陳盈足，原告係於111年2月16日向陳盈足購買受讓系爭房屋，並於同年3月7日辦畢納稅義務人變更，有房屋稅籍證明書、契稅繳款書及本院函文在卷可稽。則被告無法律上原因占有系爭房屋，受有占有之利益，致原告受損害，原告依民法第179條規定，請求被告遷讓返還系爭房屋予原告，應屬有據（原告另依民法第184條第1前段、第213條第1項及類推適用民法第767條第1項規定為請求，核屬選擇的訴之合併，即毋須再加審究）。
⒉按拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證
書之日起，取得該不動產所有權，此觀強制執行法第98條第1項前段自明。又違章建築係指未依規定申請建造執照及使用執照，致完工後無從辦理建物第一次所有權登記之建築物。違章建築在行政法之評價上，固可能因行政上之管理而有遭拆除之虞；惟違章建築之讓與屢見不鮮，其經法院拍賣、核發權利移轉證書之情形，參諸強制執行法第98條規定，拍定人固不能逕以權利移轉證書辦理登記，惟於私權關係上所取得之權利，較之所有權人之權能，實屬無異，此時縱不能登記，依民法第759 條，僅不能處分其物權，不能否認其已取得所有權（最高法院94年度台抗字第474號裁定、80年度台上字第1992號、107年度台上字第1175號判決意旨參照）。經查，被告固抗辯：陳鳳友於93年間拍定取得系爭房屋，始終未聲請法院點交，而仍由伊占有使用，應認陳鳳友並未取得其事實上處分權，自無從再轉讓予其後手（包含原告）等語。惟揆諸上揭說明，陳鳳友於領得本院所發給之權利移轉證書之際，即已取得系爭房屋之所有權，自得再將系爭房屋之事實上處分權轉讓予其後手（包含原告），被告上開抗辯，自屬無稽。
⒊按使用借貸契約係債之關係，僅於當事人間有其效力，且使
用借貸為無償契約性質，並無如有償性質之租賃契約有民法第425條之明文規定，其契約性質既與租賃有異，自不宜任意比附援引上開規定，是使用借貸標的物之受讓人，並不當然繼受其前手（即貸與人）與借用人間之使用借貸關係（最高法院109年度台上字第1183號判決意旨參照）。又使用借貸契約係債之關係，僅於當事人間有其效力，不得以之對抗契約以外之第三人。於具體個案，雖非不得斟酌當事人間之意思、交易情形及房屋使用土地之狀態等一切情狀，如認土地所有人行使所有權，違反誠信原則或公共利益或以損害他人為主要目的，應駁回其請求。惟所謂誠信原則，係在具體的權利義務之關係，依正義公平之方法，確定並實現權利之內容，避免當事人間犧牲他方利益以圖利自己，自應以權利人及義務人雙方利益為衡量依據，並應考察權利義務之社會上作用，於具體事實妥善運用之方法（最高法院107年度台上字第1677號判決意旨參照）。換言之，民法上之債權契約，除法律有特別規定外，固僅於特定人間發生其法律上之效力，惟不動產之受讓人若知悉讓與人已就該不動產與第三人間訂有債權契約，而猶惡意受讓該不動產所有權，以行使物上請求權者，參照民法第148條第2項所揭櫫之誠信原則，自應駁回其請求（最高法院107年度台上字第2347號判決意旨參照）。經查，被告抗辯：伊與陳鳳友間就系爭房屋有使用借貸關係，且林士桐、陳盈足亦同意其繼續使用系爭房屋，則原告自應受上開使用借貸關係之拘束等語。惟按被告與陳鳳友、林士桐、陳盈足間是否確有使用借貸關係，被告對此並無提出相關證據以資證明，已屬可疑，且苟如被告所主張，被告與陳鳳友、林士桐、陳盈足間就系爭土地有使用借貸關係，亦難謂原告於受讓取得系爭房屋後，亦應繼受上開使用借貸關係。尤以原告並非陳鳳友、林士桐、陳盈足之親屬，被告亦未提出相關證據證明原告對此知悉，而屬惡意受讓系爭房屋，或有何違反誠信原則或公共利益或以損害他人為主要目的之情事，自無從為對其有利之認定，故被告此部分之抗辯，亦屬無由。
㈡系爭土地如附圖所示編號1652-1⑵部分上之建物：
經查，分割前系爭土地應有部分4分之1於93年間由陳鳳友拍定取得後，被告出資興建系爭建物，嗣於分割後，陳鳳友將系爭土地轉讓予林士桐，林士桐再轉讓予陳盈足，原告又於111年2月16日向陳盈足購得系爭土地，並於同年3月7日辦畢所有權移轉登記，然被告與陳鳳友間是否確有使用借貸關係，被告對此並無提出相關證據以資證明，已屬可疑，且苟如被告所主張，被告與陳鳳友間就系爭土地有使用借貸關係，難謂其後手於受讓取得系爭土地所有權後，亦應繼受陳鳳友與被告間就系爭土地之使用借貸關係。尤以林士桐、陳盈足乃陳鳳友之親屬，或有知悉之可能，然原告並非陳鳳友之親屬，被告亦未提出相關證據證明原告對此有所知悉，而屬惡意受讓系爭土地，或有何違反誠信原則或公共利益或以損害他人為主要目的之情事，自無從為對其有利之認定。則原告主張依民法第767條第1項規定，請求被告拆除系爭建物，並返還土地，於法自屬有據。
㈢系爭土地如附圖所示編號1652-1⑶部分上之豬舍：
⒈按按民法第425條之1規定，土地及其土地上之房屋同屬一人
所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，其期限不受第449條第1項規定之限制，立法目的在於使房屋不因土地物權嗣後變動而受影響，仍得繼續利用土地，俾免房屋遭受拆除而損及社會經濟利益，並兼顧受讓人利益。易言之，必須以該房屋於土地或房屋讓與時業已存在，具相當之經濟價值為前提要件（最高法院109年度台再字第18號判決、109年度台上字第228號判決意旨參照）。
⒉經查，被告抗辯其於67年間興建系爭豬舍，且興建時曾徵得
全體共有人之同意，嗣後分割前系爭土地之應有部分遭拍賣而轉讓予他人，造成房地異主之情形，應推定有法定租賃關係等語。惟究民法第425條之1立法目的，係為避免具相當經濟價值之房屋遭拆除，而損及社會經濟利益，析言之，所謂房屋，縱不限於住居，供營業用之房屋亦包括在內，然此房屋必係上有屋頂，四週有牆，足蔽風雨者始足當之，必如此之「房屋」，方有其相當之經濟價值（最高法院94年度台上字第321號判決意旨參照）。本件系爭豬舍乃鐵皮屋頂，且僅以水泥矮牆作為區隔，四周無牆可供遮風避雨，有現場照片附卷可佐，足認其經濟價值不高，揆諸上揭說明，自與民法第425條之1規定所稱之房屋未合，則被告前開抗辯，自屬無稽。則原告依民法第767條第1項規定，請求被告拆除系爭豬舍，並返還土地，於法亦屬有據。
㈣原告得請求償還之不當得利價額為若干？⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還。但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額。民法第179條、第181條分別定有明文。
⒉經查，系爭房屋為磚造蓋石棉瓦平房，由被告居住使用，系
爭土地為農業區農牧用地，臨屏東縣麟洛鄉中華路等情，有照片、土地登記謄本及本院勘驗筆錄附卷可稽。本院審酌系爭房屋與系爭土地之位置、工商繁榮程度、被告利用系爭房屋及系爭土地可得之經濟價值等情事，及土地法第110條、第105條準用第97條關於租金最高限制之規定，認原告所得請求償還之不當得利價額，房屋部分以系爭房屋之課稅現值及其基地申報地價年息百分之5；土地部分以系爭土地申報地價年息百分之5計算，較為相當。又系爭房屋於本件起訴時（111年）之課稅現值為18萬4,400元，系爭土地111年之申報地價為每平方公尺472元，有房屋稅籍證明書及土地登記謄本附卷可稽，據此計算被告自111年3月8日起，至返還系爭房屋及土地（土地面積共750.26平方公尺，計算式：24
7.05+112.53+390.68＝750.26）之日止，所應按月償還之不當得利價額為2,244元（計算式：【184400+（750.26×472）】×5％÷12＝2244，不足1元部分四捨五入）。此部分原告之請求，於每月2,244元範圍內，為有理由，應予准許。超過部分，應不予准許。
六、綜上所述，本件原告依民法第767條第1項及第179條規定，請求判命：㈠被告應將系爭房屋即系爭土地如附圖所示編號1652-1⑴部分面積247.05平方公尺上之房屋（另包括占用同段1652地號土地部分），遷讓返還原告；㈡被告應將系爭土地如附圖所示編號1652-1⑵部分面積112.53平方公尺上之建物及編號1652-1⑶部分面積390.68平方公尺上之豬舍拆除，並將土地返還原告；㈢被告應自111年3月8日起至返還前二項房屋及土地之日止，按月給付原告4,091元，於如主文第1、2、3項所示範圍內，為有理由，應予准許。逾此範圍，非有理由，應予駁回。兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，於原告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，併准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所依附，應駁回之。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 112 年 8 月 16 日
民事第二庭 審判長法 官 凃春生
法 官 劉千瑜法 官 高世軒正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 8 月 16 日
書記官 潘豐益