臺灣屏東地方法院民事判決111年度訴字第87號原 告 陳麗香訴訟代理人 藍庭光律師被 告 楊千弘訴訟代理人 許惠珠律師上列當事人間損害賠償事件，本院於民國113年8月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣900,189元，及自民國111年2月23日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣30萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣90萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
(一)被告前於民國104年8月13日與原告簽立租賃契約書，向原告承租坐落屏東縣○○鎮○○段000地號、689地號(即重測前山腳段166-6地號、166-5地號)之部分土地，約定租期自民國104年9月10日至110年9月9日止，租金每月新臺幣(下同)5萬元，第1年（104年9月10日至105年9月9日）租金為每月3萬元，第2年起（105年9月10日至110年9月9日）為每月5萬元，被告並於上開土地上興建未辦保存登記無門牌號碼之房屋(下稱系爭房屋)一棟，租約第5條則約定租期屆滿後，被告應將上開土地及其所建之房屋、設備等交予原告(下稱系爭租約)。惟被告於105年9月9日後仍僅付3萬元，嗣於租期屆至前，應被告之要求，同意被告展期至110年10月31日止搬遷完畢，並依原租約之約定點交系爭房屋及設備予原告，有110年9月8日租約協議書(下稱系爭租約協議書)可證。
(二)詎被告於搬離前，大肆拆除、破壞系爭房屋之地磚、壁磚、門窗、馬桶、浴缸、水電、門前雨遮棚架等設備，並堆置廢棄物，致系爭房屋不堪使用，修復費用經估價須費834,265元，且系爭房屋地處偏遠，招募鳩工更加困難，費用不菲，自本院履勘並鑑定得開始修復時起至少須費7個月之工期始能回復原狀，受有不能出租系爭房屋之租金損害21萬元，且因系爭房屋欠缺使用機能幾近無用，縱與土地一併出租，租金亦須減半，仍受有每月15,000元之損失。又本件係因被告違約致應負損害賠償責任，故依系爭租約第12條約定，併請求被告給付原告於本件所支出之律師費用6萬元，以上合計1,104,265元。另對高雄巿建築師公會就系爭房屋回復原狀修復費用為796,189元及施工期間為44日曆天，均不爭執。為此，爰依系爭租賃契約及侵權行為法律關係提起本件訴訟，並聲明：(一)被告應給付原告1,104,265元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。(二)原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
(一)否認兩造有約定被告應將上開土地及其所建房屋、設備等交予原告，系爭租約第5條所載手寫文字為原告片面記載，未經被告簽章及同意。再者，原告曾委託第三人楊明蔣110年9月5日前來與被告協商土地租賃事宜，雙方達成協議如系爭租約協議書第三項所載即「保留地主使用之建物及所有設施」，意即此外之其他物品可任被告拆除，而系爭房屋為被告興建，非屬地主使用之建物及所有設施範圍，被告予以拆除當無違約情事。
(二)被告就高雄巿建築師公會鑑定報告之工程項目及金額均無意見，惟被告並無違約，自無須負損害賠償責任。又系爭房屋坐落之692、689地號土地所有權人為龔有財、王黃惠美、陳金蘭等人，原告應先證明系爭房屋為前開地主所有，否則其請求即無理由。若認被告應負損害賠償責任，第三人楊明蔣已證述協議時有同意被告可將鋁門窗及裝潢拆走，則裝潢、門窗工程及鋼構工程之費用應予扣除，又原告已將系爭房屋前之土地出租予第三人PK玩家賽車場，其請求租金損失，應屬無據；另其請求律師費用，非屬必要費用，亦屬無理等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。如受不利益判決，願供擔保免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
1.被告前於104年8月13日與原告簽立租賃契約書，向原告承租坐落屏東縣○○鎮○○段000地號、689地號(即重測前山腳段166-6地號、166-5地號)之部分土地，約定租期自104年9月10日至110年9月9日止。
2.被告並於上開土地上興建未辦保存登記無門牌號碼之房屋1棟。
3.系爭房屋回復原狀修復費用為796,189元及施工期間為44日曆天。
4.每月租金3萬元，折算1日租金為1,000元。
四、本件爭點在於：
(一)原告請求被告給付系爭房屋回復原狀修復費用834,265元，有無理由？
(二)原告請求被告給付7個月不能出租系爭房屋之租金損害21萬元，有無理由？
(三)原告請求被告給付原告於本件所支出之律師費用6萬元，有無理由？
五、本院之判斷：
(一)原告請求被告給付系爭房屋回復原狀修復費用834,265元，有無理由？
1.按承租人應以善良管理人之注意保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力；承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任；又承租人於租賃關係終止後應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態返還出租人，民法第432條第1、2項、第455條分別定有明文。復按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院96年度台上字第2631號民事裁判意旨參照）。再按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的；行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條定有明文。又前開所稱權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少，而他人及國家社會所受之損失甚大者，始得視為以損害他人為主要目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而茍非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內。又按損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並二者之間，有相當因果關係為成立要件。故原告主張損害賠償之債，如不合於此項成立要件者，即難謂有損害賠償請求權存在，亦不得僅以行為人就其行為有故意過失，即認該行為與損害間有相當因果關係（最高法院48年度台上字第481號判決先例、102年度台上字第140號、105年度台上字第2309號判決意旨參照）。又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。
準此，原告主張被告應負債務不履行及侵權行為損害賠償責任，自應就所主張被告損害賠償責任成立之原因事實，負舉證責任。
2.查原告主張被告前於104年8月13日與原告簽立租賃契約書，向原告承租坐落屏東縣○○鎮○○段000地號、689地號(即重測前山腳段166-6地號、166-5地號)之部分土地，約定租期自104年9月10日至110年9月9日止，租金每月5萬元，第1年（104年9月10日至105年9月9日）租金為每月3萬元，第2年起（105年9月10日至110年9月9日）為每月5萬元，被告應於租期屆滿後將上開承租土地及其所建之房屋、設備等交予原告。惟被告於105年9月9日後仍僅付3萬元，嗣於租期屆至前，應被告之要求，同意被告展期至110年10月31日止搬遷完畢，並依原租約之約定點交系爭房屋及設備予原告；又被告於搬離前，拆除、破壞系爭房屋之地磚、壁磚、門窗、馬桶、浴缸、水電、門前雨遮棚架等設備，並堆置廢棄物等情，業據原告提出土地租賃契約書、租約協議書、現場照片在卷可佐（見本院卷一第25至65頁、235至315頁），且經本院到場勘驗屬實，製有勘驗筆錄1份在卷可考（見本院卷一第211至231頁），又被告於偵查中亦坦認：「（你把房子什麼東西拆走？）應該是屬於我的東西，我就把它拆走，有門窗、遮雨棚、裡面的很多設備、蓮蓬頭、抽油煙機、水龍頭這些。（有無將電線剪斷？）我把電線抽起來了，拿去別的地方用。（為何要將櫃子都用壞？）那是裝潢的人拆東西時用壞的，不是我破壞的。（壁紙呢？）壁紙會壞掉是因為黏在上面的壁畫拆下來時，連壁紙一起撕下來。（你們不是約定好搬走時，房子要留給出租人使用？）對阿，房子主結構好好的沒有破壞。」等語（見臺灣屏東地方檢察署111年度偵字第705號卷第14至15頁），復經本院囑託社團法人高雄市建築師公會鑑定結果：系爭房屋之清理、修繕、回復原狀所必要施工項目、費用、耗時等共需796,189元，44日曆天等情，有社團法人高雄市建築師公會113年4月18日鑑定案號第00000000號鑑定報告書在卷可稽（見本院卷二第5至97頁），堪認原告上開主張係真正。
3.至被告雖以上開情辭置辯，惟與其於偵查中坦認：「（你們不是約定好搬走時，房子要留給出租人使用？）對阿，房子主結構好好的沒有破壞。」等語（見臺灣屏東地方檢察署111年度偵字第705號卷第14至15頁）不符，且被告迄至本院言詞辯論終結前均未提出其所持有之租約以供比對，復未舉證以實其說，自無從採為對其有利之認定。又證人楊明蔣於本院到庭具結證述：「（當時他們為了什麼事情請你出來？）合約到了，但被告一直沒有搬遷的意思，所以叫我出來從中協調。（有無印象契約上面是制式契約或是條款經手寫的契約？）制式契約。（你有看到上面有手寫註記的事項嗎？）有。（有印象手寫的內容是什麼嗎？）內容就是搬遷時不要破壞。（不要破壞什麼？）就是被告自己蓋的房子，契約會有那些約定是因為之前原告的配偶曾經在恆春鎮中正路的房子租給被告經營鮮茶道飲料店，但在租約到期返還房屋的時候，裡面也是被破壞得很嚴重，原告他們怕被告又再犯，所以在契約有註明，而且叫我出面來協調，當時被告要求給他2個月搬遷的時間，且租金減半計算，我提議被告如果保留現狀，我就跟原告爭取不用租金，原告也有同意，但2個月後我們去查看房屋時，發現裡面都被破壞。（他們有約定被告自己蓋的磚砌房屋要給原告嗎？）有，他們當初有協議要保留地上物，一開始約定的租金是5萬元，而被告蓋了房子後，因為雙方有約定這房子之後歸原告所有，才把租金5萬元減為3萬元。（有無看過房屋租約原本？）我有看過。（你看的時候，上面就有那些手寫的內容？）有，而且被告在9月7日協調時也有說這些文字是原告自己添加上去的，我當場也有跟他表明說如果是這樣的話，他手上的契約應該沒有這些文字才對，要他把契約拿出來，但他一直拿不出來。（為何簽立110年9月8日那份協議書？）因為我有幫忙協調2個月不用租金，被告也不能破壞房子，又怕被告反悔去破壞，所以才拿這張協議書給被告簽。（所以原告他們訴求就是被告蓋的房子不能拆除破壞，要保留下來？）對，被告也同意，所以在隔日才會簽協議書。（就你跟原告或原告配偶去現場，有看到那些東西被破壞？）所有的窗戶都被拆走，窗框被打歪，所有門框、門窗也都被破壞，牆壁的壁紙都被割破，線路都被抽走，浴缸也打破，垃圾也都沒有清，天花板的輕鋼架都也被拆了。」等語明確（見本院卷一第137至150頁）。又被告於偵查中供述：「（為何也把浴缸敲壞？）這是工人打的，不是我打的。」等語（見臺灣屏東地方檢察署111年度偵字第705號卷第14至15頁）試圖卸責，惟證人王建勛於本院審理時具結證述：「（被告去拆房子時，你也有去嗎？）有，我有去幫忙搬東西。（工人要拆除什麼東西是經被告指示的嗎？）對。」等語明確（見本院卷一第163頁），足見系爭房屋遭拆除、破壞，確係被告所為。又衡酌有電可用為維持現代生活不可或缺之一環，被告於偵查中自承：「（有無將電線剪斷？）我把電線抽起來了，拿去別的地方用。」等語（見臺灣屏東地方檢察署111年度偵字第705號卷第14至15頁），故被告將系爭房屋門窗框、浴缸破壞、門窗帶走、將屋內電線抽出等之所為，顯與常理有悖，損人嚴重而未必有利於己，是依前開民法第148條之說明，經比較衡量之結果，被告之所為應可視為以損害原告為主要目的，難認合法行使權利。而在一般租賃實務，特別是供居住使用之建物所成立之租賃關係，承租人應本於誠實信用原則，於退租後仍應維持承租處所相關設施設備得使用之狀態，縱有將其所有物遷移他處繼續使用之需，仍應選擇對締約雙方損害最小之方式為之即可，方符比例原則及事理之平。然觀諸系爭房屋遭被告拆除、破壞之情形，多處均屬遭人刻意破壞、汙損之痕跡，略舉例如落地門窗框、地磚、浴池等（見本院卷一第241、243、247、249、265、271、291頁），有現場照片、鑑定報告等在卷可稽，故可認系爭房屋確係遭被告蓄意破壞、汙損甚明。
4.而觀諸系爭租約第5條記載「租用期間屆滿乙方（被告）應無條件保留在此土地上的任何一項建築物（含地面平整、水電設備、溝渠工程其他等）交與甲方管理使用」等情、並對照系爭租約協議書第3項記載「乙方應確實遵守與甲方所訂立租約中的各項條約，如（保留地主使用之建物及所有設施）等」情節，本院依上開契約解釋之原則，探求兩造締約真意，而審酌原告同意被告以每月減省2萬元租金之利益，換取被告於租約期滿時保留系爭房屋予原告使用，亦即於租約期滿時系爭房屋之事實上處分權歸屬原告之主要目的，既係為供原告使用，則衡情若被告於搬遷時可將系爭房屋拆除或破壞至不堪使用自會嚴重影響原告使用系爭房屋之契約目的，故可知兩造締約真意，應係約定被告搬走時，系爭房屋要留給出租人即原告在不需多所耗費資源，至多僅需簡易修繕狀況下，即得輕易使用，而限制被告不得在租約期滿遷離時將系爭房屋拆除或破壞至不堪使用之狀態，較為合理，且從鑑定報告可知回復原狀修復費用多達796,189元，益徵被告所為已逾越正當常人搬遷時得拆除之合理範圍，而違反契約之主要目的甚明。另協議書所謂之「地主」應係指出租人即原告而言，衡情殊無於契約中論及不相干他人之必要，故被告上開辯解與契約解釋原則及事證均不符，顯屬無理而不可採信。
5.又上開約定條款內容，經核與原告之主張及證人楊明蔣之證述情節均相符，況被告於本院審理時亦坦認：「（土地租賃契約書及租約協議書中有無提及『主體結構』這幾個字？）無。」等情（見本院卷二第117頁），足見兩造已有約定被告於租期屆滿時應將系爭房屋維持至堪可使用之狀態，而非拆除或破壞至僅存主體結構甚明。至證人張明凱於本院到庭具結證述：「（這些是被告去拆除後房屋內的狀況，有無符合你們協調內容？）主體又沒有拆到，主體都完整，拆的只是我們自己的東西。（當時你有在場的那次協調，所達成的協調內容是不是只要保持主體結構，其他屬於你們的都可以拆除？）是。」云云（見本院卷一第150至159頁），然其證述之情節除與系爭租約、系爭租約協議書、證人楊明蔣證述之內容不符外，且從其證述內容可見明顯偏袒被告，已有勾串之嫌，況被告亦自承系爭房屋為其所蓋，則證人何能謂「拆的只是我們自己的東西」，而證人張明凱嗣則改證稱：「（當天你有幫忙雙方或任何人談條件嗎？）我只是在旁邊聽而已。（這房子你有無出錢？還是被告自己出錢？）是被告自己出錢，我認識他之前就已經蓋了。」等語（見本院卷一第159、164頁），足見證人楊明凱前後之證述已有矛盾，顯非可採信。而兩造依系爭租約及協議書約定租約屆滿時，系爭房屋保留給出租人即原告使用，被告依約自應維持系爭房屋處於正常可用之狀態，殊無採取大肆拆除、惡意破壞之極端舉措，致原告需多所耗費以回復正常可用之狀態。從而，被告所為即有違雙方之契約約定及誠實信用原則，故被告自應就原告系爭房屋回復原狀即修復所需費用796,189元負賠償之責任。至逾此數額之請求，並無理由，應予駁回。
(二)原告請求被告給付7個月工期不能出租系爭房屋之租金損害21萬元，有無理由？
1.按負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀，於此情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀，民法第213條第1項、第3項定有明文。又按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益，民法第216條第1、2項亦著有明文。
2.查系爭房屋因被告拆除、破壞，而受有損害之情，已如上述，而房屋受損後當有修繕必要，始能達使用目的，房屋於修繕期間無法出租使用，為眾所週知之事實，且上開受損項目均為人民使用建物之生活必需，其毀損已使一般房屋難達通常使用目的，自有修繕之必要。是原告於修繕期間，當無法出租使用收益，受有相當租金之損害，與被告之上述拆除、破壞行為間，顯具有相當因果關係。而參酌社團法人高雄市建築師公會就系爭房屋所為之鑑定內容觀之，認系爭房屋施工期程共44日曆天，即足完成修繕，有鑑定報告附卷可佐（見本院卷二第19頁）。是原告請求44,000元（計算式：每日租金1,000元×44日＝44,000元）之租金損害，係屬其依通常情形或已定計劃，可得之預期利益，應屬適當而可採。逾此數額之請求，則無理由，應予駁回。
(三)原告請求被告給付原告於本件所支出之律師費用6萬元，有無理由？
1.按解釋契約，須探求當事人之真意，固不能拘泥於契約之文字，但契約之文字業已表達當事人之真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。
2.原告主張本件係因被告違約致應負損害賠償責任，故依系爭租約第12條約定，併請求被告給付原告於本件所支出之律師費用6萬元，經查，被告違約致應負損害賠償責任，已如前述，則依兩造於系爭租約第12條：「乙方若有違約情事，致損害甲方之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償。」之約定，被告自應依約負賠償責任。
3.至律師費用之品項及金額，已據原告提出收據1紙在卷可稽(見本院卷一第71頁)，且衡酌其上項目為「第一審訴訟終結」及費用「6萬元」，與常情尚屬相符，堪可採為認定之依據。是原告請求被告給付律師費用6萬元，為有理由。
(四)原告因被告拆除、破壞系爭房屋，而受有損害，已如前述。是原告主張依民法第213條及系爭租約第5條、第11、12條等規定，請求被告給付損害賠償共900,189元（計算式：796,189元＋44,000元＋60,000元＝900,189元），即屬有據，應予准許。
(五)綜上，原告本於前揭原因事實，請求被告賠償900,189元，為有理由。逾此部分之請求，並無理由，礙難准許。
六、按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條定有明文。本件為債務不履行損害賠償之債，屬給付無確定期限者，且係以支付金錢為標的，依前揭規定，原告請求被告就其未依債之本旨交付系爭房屋，賠償原告所受損害及所失利益900,189元，及自起訴狀繕本送達（111年2月22日，本院卷一第77頁）之翌日即111年2月23日起算至清償日止，按年息百分之5計算之利息部分，為有理由，應予准許。原告逾上開範圍之請求，為無理由，應予駁回。
七、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，就本件判准主文第1項之部分，經核於法並無不合，爰各酌定相當擔保金額分別准許之。至原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，不予准許。
八、本件判決事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及舉證，核與本件判決結果無影響，爰不一一指駁，附此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 113 年 9 月 19 日
民事第三庭 法 官 陳茂亭正本係照原本作成。如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 9 月 19 日
書記官 房柏均