臺灣屏東地方法院民事判決111年度重訴字第125號原 告 林櫻蘭訴訟代理人 張錦昌律師被 告 李秀蕊（即范盛楠之承受訴訟人）
范迪瑋（即范盛楠之承受訴訟人）
范意鈴（即范盛楠之承受訴訟人）
范力文（即范盛楠之承受訴訟人）
林韻平楊文國黃鑫雪即巨鵬房屋仲介上三人共同訴訟代理人 陳純青律師上列當事人間請求債務不履行損害賠償事件，本院於民國113年5月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告李秀蕊、范迪瑋、范意鈴、范力文應連帶於繼承范盛楠之遺產範圍內與被告林韻平共同給付原告新臺幣伍佰陸拾壹萬伍仟伍佰柒拾玖元，及被告李秀蕊、范迪瑋、范意鈴、范力文自民國一一二年二月十五日起至清償日止；被告林韻平自民國一一二年二月二十七日起至清償日止，均按週年利率百分之五計算之利息。
二、被告楊文國應給付原告新臺幣伍佰陸拾壹萬伍仟伍佰柒拾玖元，及自民國一一二年二月十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
三、第一、二項給付，如被告李秀蕊、范迪瑋、范意鈴、范力文、林韻平分別與被告楊文國任一為給付時，其他被告於該給付範圍內，免除給付責任。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告李秀蕊、范迪瑋、范意鈴、范力文應連帶於繼承范盛楠之遺產範圍內與被告林韻平、楊文國共同負擔。
六、本判決第一項、第二項於原告以新臺幣壹佰捌拾柒萬壹仟元供擔保後，得假執行；但被告李秀蕊、范迪瑋、范意鈴、范力文、林韻平、楊文國如以新臺幣伍佰陸拾壹萬伍仟伍佰柒拾玖元為原告預供擔保，得免為假執行。
七、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序部分：按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止；上開條文所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，民事訴訟法第168條、第175條分別定有明文。查本件起訴時被告范盛楠於訴訟繫屬中之民國113年2月17日死亡，其繼承人為李秀蕊、范迪瑋、范意鈴、范力文等4人，此有戶籍謄本在卷及繼承系統表在卷可稽（本院卷二第267頁至279頁），李秀蕊等4人並於113年3月7日具狀聲明承受訴訟（本院卷二第265頁），於法均無不合，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：案外人楊有添於96年12月31日將其所有之屏東縣○○鄉○○段0000地號土地出售予范盛楠及被告林韻平，原告於97年1月6日經由被告楊文國之仲介，向范盛楠、被告林韻平訂立農地買賣契約書（下稱系爭契約）購買范盛楠、被告林韻平所共有之上開土地及同段1124-1地號土地，買賣價金總計為新臺幣（下同）2,205萬元。又建興段1145地號土地另於同年月30日分割出同段1145-2地號（下稱1145、1145-2地號土地，合稱系爭土地）並於97年3月6日移轉登記在原告名下。原告於97年購買系爭土地時，土地登記謄本並無套繪管制之註記，嗣原告於000年0月間申請系爭土地第一類謄本時，始發現因農業發展條例等相關法令之修改，系爭土地於104年8月6日為套繪管制之註記，即系爭土地與楊有添所有之屏東縣○○鄉○○段○○○○○段○0000地號土地於84年9月16日即被套繪，做為楊有添之子楊攸康、楊攸榮所興建之八壽段236、237建號建物（下稱楊有添之農舍）之配耕地。因系爭土地被套繪管制，其價值及效用已有減損，而構成瑕疵，經不動產估價師估價計減損561萬5,579元，系爭契約第四條第㈧項約定，賣方保證系爭土地絕非已興建完成農舍之法定空地；第六條第㈠項約定，賣方擔保本契約標的產權清楚；同條第㈡項約定，本契約標的如有他主張權利或產權發生糾紛時，賣方應於買方通知之期限內完全全部排除，若因此致買方權益受損時，賣方應負賠償責任。而范盛楠及被告林韻平無法解除套繪管制，爰依系爭契約第六條第㈡項、民法第360條、第227條第1項規定請求被告李秀蕊、范迪瑋、范意鈴、范力文、林韻平負損害賠償責任；被告楊文國為居間人未盡調查之義務，依民法第544條或類推適用民法第544條、民法第227第1項規定應負損害賠償責任；被告楊文國係巨鵬房屋仲介之職員，依不動產經紀業管理條例第26條第2項規定請求被告黃鑫雪即巨鵬房屋仲介、楊文國負連帶損害賠償責任，上開請求並請擇一為有利之判決等語，爰提起本件訴訟。並聲明:㈠被告李秀蕊、范迪瑋、范意鈴、范力文應連帶於繼承范盛楠之遺產範圍內與林韻平共同給付原告561萬5,579元，暨自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。㈡被告楊文國、黃鑫雪即巨鹏房屋仲介應連帶給付原告561萬5,579元暨自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。㈢上開任一項被告為給付，另一項被告於清償之範圍內同免給付責任。㈣願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：原告於簽訂系爭契約時，即明確知悉系爭土地有作為楊有添之農舍法定空地，而仍願買受。於系爭契約締約前，范盛楠及被告林韻平均有告知為維持楊有添之農舍合法性，系爭土地有部分需作楊有添之農舍之法定空地，故系爭契約第十三條特約㈢載明:「本土地1145地號因容積率所以同意辦理分割為兩筆地號，簽約後立即辦理分割手續」，而所謂容積率即指建蔽率之意，隨後1145地號分割出符合維持楊有添之農舍法定空地之面積225平方公尺，可見原告於該時即已明確知悉系爭土地作為楊有添之農舍法定空地，否則何須將1145地號分割為2筆土地再為移轉?原告前於111年10月5日起訴請求楊有添之繼承人解除1145-2地號土地之套繪管制（案號:本院111年度訴字第651號，下稱解除套繪案），原告於起訴狀中自承「...雙方合意就原1145地號農地中保留系爭二戶農舍應有之法定空地面積，其餘農地面積於分割後即可以解除套繪管制」等語，原告竟稱不知系爭土地有作為楊有添之農舍之法定空地，顯與事實不符。系爭契約第四條第㈧項與第十三條特約㈢內容有所抵觸，係因簽約當時疏漏未刪除，縱不為此認定，依契約合理解釋，特約事項應優於普通條款，兩者有抵觸時，以特約事項之約定為準。故系爭契約第十三條特約㈢自排除第四條第㈧項及第六條第㈠㈡項之適用。原告既已明確知悉系爭土地有作為楊有添之農舍法定空地，而仍願買受，依民法第351條本文及第355條第1項規定，自不得主張瑕疵擔保責任。又范盛楠及被告林韻平已依約將系爭土地移轉予原告，自無不完全給付可言。且原告本得自行辦理解除套繪管制，被告並無此責任，又其所受損害為何，並未舉證。另被告楊文國於居間時，業已明確告知系爭土地有作為楊有添之農舍法定空地，並無違反民法第567條居間人之義務或有不完全給給付之情事。又被告楊文國於當時係獨資經營巨鵬房屋仲介，與黃鑫雪無涉等語，資為抗辯。並聲明:㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本件不爭執事項如下：㈠八壽段1099地號土地(重測前為新北勢段214-110地號)、1145
地號土地(重測前為番子段416地號)原為楊有添所有，楊有添之子楊攸康(即楊仁偉之父親)、楊攸榮於84年3月18日以八壽段1099地號土地及1145地號土地為建築基地向屏東縣政府申請(84)屏建農內字第B076、B077號建造執照，楊攸康及楊攸榮均於84年9月16日於八壽段1099地號土地興建門牌號碼屏東縣○○鄉○○巷000○000號農舍完成（即楊有添之農舍，下同），並取得84年屏建內字第B130、B131使用執照，復於108年11月8日辦理所有權登記，楊攸康所有之永豐巷240號農舍即八壽段237建號建物，楊攸榮所有之永豐巷242號農舍即八壽段236建號建物。嗣楊攸康於93年2月28日死亡，永豐巷240號農舍則繼承登記予楊仁偉所有，此有永豐巷240、242號農舍使用執照，八壽段236、237建號建物登記第一類謄本在卷可稽(見本院卷一第59至65頁)。
㈡1145地號土地由楊有添於00年00月00日出賣移轉登記予范盛
楠及被告林韻平，其等2人經被告楊文國仲介再於00年0月0日出售予原告，1145地號土地於97年1月30日分割出1145-2地號土地，1145地號土地面積225平方公尺，1145-2地號土地面積13,204.14平方公尺，並於97年3月6日移轉登記予原告，有系爭契約書、系爭土地登記第一、二類謄本及異動索引在卷可參(見本院卷一第29至39、95至118頁)。八壽段1099地號土地則因楊有添於111年1月18日死亡而於111年11月4日以分割繼承為原因登記予被告楊仁偉、楊攸榮，有八壽段1099地號土地公務用謄本在卷可參(見本院卷一第123頁)。
㈢系爭土地及八壽段1099地號土地因八壽段1099地號土地上坐
落有永豐巷240、242號農舍而套繪管制，有上開土地登記公務用謄本在卷可參(見本院卷一第95、115、123頁)。
㈣巨鵬房屋仲介於91年7月1日核准設立，被告楊文國為負責人
，106年5月3日變更負責人為黃鑫雪，有巨鵬房屋仲介申請設立許可、備查及負責人變更備查資料、財政部南區國稅局屏東分局函在卷可參(見本院卷二第335至362、405頁)。
四、本件爭執事項：㈠原告依系爭契約第6條第2項約定及民法第360條、第227條第
1項規定請求范盛楠、被告林韻平負損害賠償責任，依民法第544條或類推適用民法第544條、民法第227條第1項規定請求被告楊文國負損害賠償責任，是否有據？㈡原告依不動產經紀業管理條例第26條第2項規定請求被告黃
鑫雪即巨鵬房屋仲介、楊文國負連帶損害賠償責任是否有據？㈢原告請求損害賠償如有理由，則得請求賠償之金額為何？
五、本院之判斷：㈠原告依系爭契約第6條第2項約定及民法第360條、第227條第
1項規定請求范盛楠、被告林韻平負損害賠償責任，依民法第544條或類推適用民法第544條、民法第227條第1項規定請求被告楊文國負損害賠償責任，是否有據？
1.范盛楠、被告林韻平部分：⑴按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。民法第354條定有明文。
又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院108年度台上字第429號判決、112年度台上字第2444號判決意旨參照）。
查系爭契約第四條第㈧項約定：「本契約標的，賣方保證未曾自行或供他人申請過農舍，絕非已興建完成農舍之法定空地」，有系爭契約影本1份在卷可按（參見本院卷一第29頁至第39頁），依此文句，係明確表示保證系爭土地於系爭契約締約時，未受套繪管制，可見依當事人之意思，認為系爭土地具有被告所保證未受套繪管制之品質，揆之前揭說明，如系爭土地不具備未受套繪管制之品質，應可認為有物之瑕疵。
⑵次按買受人於契約成立時，知有權利之瑕疵者，出賣人不負
擔保之責。但契約另有訂定者，不在此限；買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限，分別為民法第351條、第355條所明定。被告雖抗辯於締約時，即已告知原告該等情事，故系爭契約第13條特約㈢載明:「本土地1145地號因容積率所以同意辦理分割為兩筆地號，簽約後立即辦理分割手續」，所謂容積率即指建蔽率之意。惟查，非都市土地使用管制規則第9條規定，下列非都市土地建蔽率及容積率不得超過下列規定。但直轄市或縣（市）政府得視實際需要酌予調降，並報請中央主管機關備查︰一、甲種建築用地︰建蔽率百分之六十。容積率百分之二百四十。二、乙種建築用地︰建蔽率百分之六十。容積率百分之二百四十。…..。從該等規定形式上觀之，建蔽率與容積率分列，兩者規範意義不同，上開第13條特約㈢之文字係指「容積率」，本案所涉楊有添之農舍法定空地係「建蔽率」之範圍，兩者本屬有別。況范盛楠生前自87年起即從事不動產仲介業，此據范盛楠到庭陳述在卷（見本院卷二第94頁），被告楊文國亦於91年起即設立巨鵬房屋仲介，有不動產經紀業經營許可申請書在卷可參（見本院卷二第339頁），渠等長期以不動產仲介為業，對「容積率」、「建蔽率」之意義自無不知之理，故被告以「容積率即指建蔽率」為由，主張原告已知悉系爭土地受有套繪管制等語，尚無可採。再者，被告抗辯於締約時，被告楊文國確實有告訴原告，需要保留土地面積給楊有添之農舍做為法定空地使用，縱使沒有正式以套繪管制之用辭說明，亦清楚表達土地須有部分面積做為楊有添之農舍法定空地等語。惟證人即經辦系爭土地過戶之代書吳翠芬到庭具結證稱:是原告同意割一筆小的200多平方公尺，這筆會借給別人使用，沒有說具體數字，楊文國及范盛楠有說大筆的不會影響原告的權益，契約書有清楚的講土地並沒有讓別人當農舍，他們是說分割出來小的繼續借給別人使用，大的產權就會很清楚，當時並沒有講到容積率是什麼意思，產權還是原告名下，只是原告不能使用，當時講的蠻含糊的，我及原告當時沒有先向屏東縣政府查詢土地是否受套繪管制，我在111年1月11日去調謄本後，原告才知道有套繪管制等語（見本院卷一第262至265頁），依吳翠芬所述，締約時原告係同意分割一小筆土地，借給別人使用，范盛楠及被告楊文國並未明確告知系爭土地有套繪管制乙事，參以系爭契約第4條第㈧項約定：「本契約標的，賣方保證未曾自行或供他人申請過農舍，絕非已興建完成農舍之法定空地」，則賣方既為如此之保證，顯見范盛楠及被告林韻平、楊文國確未告知系爭土地受有套繪管制，是吳翠芬之證述應屬可採。從而，被告抗辯締約時已清楚向原告表達系爭土地有套繪管制情事，要難採信。
⑶被告復抗辯原告於解除套繪案起訴狀既載有：「雙方合意就
原1145地號農地中保留系爭2戶農舍應有之法定空地面積，其餘農地面積於分割後即可以解除套繪管制」之內容，顯見原告知悉系爭土地有套繪管制情事等語。惟查，經原告委任辦理解除套繪案之訴訟代理人鄭曉東律師到庭具結證稱:原告在111年委託我處理的時候表示，她在多年前買入的系爭土地，在111年發現已被註記套繪，並提供系爭契約給我參考，我跟原告討論後決定由我先針對農舍的所有權人提出解除套繪的訴訟，如果法院判決沒有辦法解除，接下來再去進行求償。由於原告表示已經快要到15年的求償期限，要求我趕快起訴，她有另外委託律師嗣後再提出損害賠償訴訟，我當時考量我的訴訟對象是農舍所有權人，而不是出賣人，因為時間太趕並沒有逐條跟原告討論系爭契約內容。而依系爭契約有約定要分割出兩筆土地，我核對農舍當時興建面積，認為必須要包括分割之後的1145地號那小塊土地才能符合面積不能超過百分之十的規定，所以我問原告是不是那塊小塊的土地割出來是為了要讓對方符合農舍建蔽率的規定?也問原告系爭契約的「容積率」是否是「建蔽率」?但原告說她不懂，只說系爭土地有借用的問題，那時又無法聯繫到經辦的吳翠芬代書，由於時間緊迫，我就跟原告說先依照我的意思去寫，之後看是否要去詢問吳代書或是找人討論，再決定要不要修改內容。原告可能是沒有看內容，就叫我起訴，我就沒有細究系爭契約的實際情形，這部分是我基於農地套繪的相關規定推論出來的等語（見本院卷二第16至24頁）。依鄭曉東所述，在解除套繪案起訴狀所載:「雙方合意就原1145地號農地中保留系爭二戶農舍應有之法定空地面積，其餘農地面積於分割後即可以解除套繪管制」之文句，係因時間緊迫，其僅受託處理解除套繪案，並未詳究系爭契約內容及實際情形，該等文句係其依農地套繪相關法令之規定，而撰寫出的個人意見。查系爭土地買賣係在97年1月6日，解除套繪案係於111年10月6日起訴，而本件訴訟係111年12月24日起訴，確已近15年之請求權時效，則鄭曉東所稱時間緊迫，致僅能先依自己的想法撰寫解除套繪案起訴狀等語，尚屬可信。從而，依解除套繪案起訴狀所載內容，亦難證明原告已明確知悉系爭土地受有套繪管制。
⑷再按有關89年農業發展條例修正前已取得使用執照之農舍註
記套繪管制業務，始自內政部102年10月30日內授中辦地字第1026652059號令各直轄市主管建築機關應加速「清查已核准興建農舍之農業用地」，並造具清冊囑託地政機關辦理註記登記（臺灣高等法院高雄分院109年度上字第88號判決參照）。是以，在102年10月30日以後，地政作業上始有套繪管制之文字註記，而系爭契約及系爭土地移轉登記係發生於00年間，該時地政機關並未為任何套繪管制註記，亦即尚無從根據土地登記謄本之記載即可得知土地受有套繪管制，衡諸一般常情，實難期無土地專業知識之原告可得查知系爭土地於86年9月16日已作為楊有添之農舍配合耕地，而不得再作為興建農舍使用之事實，益徵原告主張其於締約時不知系爭土地有套繪管制等語，應屬可採。從而，被告抗辯原告早已知情，依民法第351條、第355條規定，不得主張瑕疵擔保責任乙節，要屬無據。
⑸被告另抗辯締約時係疏漏未刪除系爭契約第4條第㈧項，又特
約事項應優於普通條款，故系爭契約第13條特約㈢之約定自排除第4條第㈧項及第6條第㈠㈡項約定之適用等語。按解釋契約應探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從該意思表示所根基之原因事實、主要目的、經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲表示之法律效果，作全盤之觀察，不得拘泥字面或截取書據中一、二語，任意推解（最高法院102年度台上字第2211號判決意旨參照）。爰契約為當事人間之法律，雙方之權利義務胥依契約內容所載而定，而契約已明定之內容，當事人事後自不得以漏未刪除為由更為主張，否則私法自治之秩序即難以維繫，何況系爭契約於97年1月6日締結，被告竟於14年後之本件訴訟中始主張漏未刪除，實與常情不符。再者，綜觀系爭契約全文，並未有特約條款排除或優先於其他條款之約定，且系爭契約第13條特約㈢之內容「本土地1145地號因容積率所以同意辦理分割為兩筆地號，簽約後立即辦理分割手續。」，與第4條第㈧項係賣方保證未曾自行或供他人申請過農舍，絕非已興建完成之農舍法定空地；第6條第㈠項是賣方擔保本契約標的之產權清楚，絕無一物數賣或被限制登記或與他人爭訟及租賃；第㈡項則是如有產權糾紛時，賣方有排除義務，若致買方權益受損時，賣方應負賠償責任之約定，核其內容，與第13條特約㈢因容積率而辦理分割之約定，並無抵觸之情事，自無效力優先與否之問題。被告上開抗辯，並無可採。
⑹按有關農業發展條例89年修正前，依原「臺灣省申請自用農
舍補充注意事項」規定以10公里範圍內未毗鄰農業用地合併檢討興建農舍之案件辦理解除套繪，該農舍坐落之農業用地面積及其符合規定比例之多筆農業用地面積合計大於0.25公頃，其餘超出規定比例部分之農業用地得免經其他土地所有權人之同意，逕依變更使用執照程序解除套繪管制，且不論農舍坐落地號或提供興建農舍所有地號之土地所有權人，均得提出申請變更使用執照解除套繪管制，自即日生效（內政部103年7月1日台內營字第1030806572號函參照，見本院卷一第229頁）。依內政部上開函釋說明，本件八壽段1099地號土地及分割後1145地號土地面積須大於0.25公頃，1145-2地號土地始能以變更使用執照方式解除套繪管制，惟八壽段1099地號土地面積為1,543.13平方公尺，1145地號土地面積225平方公尺，兩筆土地面積總計僅1,768.13平方公尺，不足0.25公頃，則1145-2地號土地於目前法令下尚無法解除套繪管制，此亦據本院依職權調閱解除套繪案卷宗核閱屬實，則系爭土地（即1145、1145-2地號土地）均受套繪管制之瑕疵已無法除去，原告依系爭契約第6條第㈡項約定請求被告李秀蕊、范迪瑋、范意鈴、范力文應連帶於繼承范盛楠之遺產範圍內及被告林韻平負損害賠償責任，自屬有據。
2.被告楊文國部分:⑴按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或
為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務。仲介業務︰指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務，民法第565、567條及不動產經紀業管理條例第4條第5款定有明文。而受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責，關於勞務給付之契約，不屬於法律所定其他契約之種類者，適用關於委任之規定，民法第5
44、529條亦有明文。而不動產交易仲介契約，係以仲介人受委託從事提供不動產交易資訊，斡旋及折衝交易條件，以促成交易成立及協助契約締結事務為目的之契約，兼具居間及委任之性質，不動產仲介契約亦為勞務給付契約之一種，居間人處理居間事務有過失者，相對人自得類推適用民法第544條之規定，請求居間人負賠償之責。
⑵經查，被告楊文國於91年7月1日申請核准設立組織型態為獨
資之巨鵬房屋仲介，其既以經營不動產仲介為業並收取報酬，受任居間系爭土地買賣事務自應負善良管理人之注意義務，而兩造簽訂系爭契約當時，系爭土地是否受有套繪管制，固須向主管機關即建管單位查詢或透過調取建造執照始能查知，然被告楊文國身為土地仲介人員，本須具備不動產專業知識以提供買受人關於不動產必要之資訊，就系爭土地是否受有套繪管制自應主動向建管單位查詢；況被告楊文國自承其確實有告訴原告需要保留土地面積供楊有添房子作為法定空地使用，縱使沒有正式以套繪管制之用辭說明，亦清楚表達土地須有部分面積作為楊有添農舍之法定空地等語（見本院卷一第241頁），是被告楊文國就系爭土地受有套繪管制乙節理應知情，被告楊文國對系爭土地受有套繪管制之重要交易資訊，未善盡告知義務，已屬違反善良管理人之注意義務，亦違反民法第567條第1項居間人之據實報告義務，並致原告因此受有損害。從而，原告主張類推適用民法第544條之規定，請求居間人即被告楊文國負賠償之責，應屬可採。
㈡原告依不動產經紀業管理條例第26條第2項規定請求被告黃
鑫雪即巨鵬房屋仲介、楊文國負連帶損害賠償責任是否有據?按經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，不動產經紀業管理條例第26條第2項定有明文。經查，巨鵬房屋仲介係被告楊文國於91年7月1日設立，106年5月3日始變更負責人為黃鑫雪，有財政部南區國稅局屏東分局函在卷可參（見本院卷二第405頁）。本件被告楊文國仲介系爭土地買賣之時間為00年0月間，斯時被告楊文國仍為巨鵬房屋仲介之負責人，而非被告黃鑫雪，故原告所指簽訂系爭契約時被告楊文國為黃鑫雪即巨鵬房屋仲介之職員等語，容有誤解，是原告請求被告黃鑫雪即巨鵬房屋仲介應負連帶給付責任部分，應屬無據，不應准許。
㈢原告請求損害賠償如有理由，則得請求賠償之金額為何?
1.查系爭土地所在之使用分區為「一般農業區」，使用地類別為「農牧用地」，面積合計為13,429.14平方公尺，有系爭土地登記第二類謄本在卷可參（見本院卷一第53至55頁）。系爭土地如未有其他因特定農業區所受之限制，本得部分作為興建農舍及農舍附屬設施之使用，現因套繪管制之故，不得再作為農舍建築基地使用，足認系爭土地欠缺特定農業區或農牧用地所應具有之通常效用，依通常交易觀念，其價值、效用顯有欠缺，自屬有瑕疵。次查，經本院囑託超然不動產估價師事務所（下稱超然事務所）就系爭土地「於97年1月6日簽訂買賣契約，買賣價金為2,159萬8,380元，該買賣價金2,159萬8,380元係以上開簽約時該筆土地未經套繪管制而可作為興建農舍使用為前提，倘於97年1月6日該筆土地業經套繪管制而無法再興建農舍使用時，買賣價金應酌減之金額以多少為合理?」之事項為鑑定。
經超然事務所就系爭土地進行產權、一般因素、區域因素、不動產市場現況、最有效使用分析及估價師專業意見分析，鑑估經套繪管制及未經套繪管制下農地之價值減損額，以比較法評估後，鑑估系爭土地因套繪管制而致使地價減損之金額為561萬5,579元，此有超然事務所出具之不動產估價報告書可參（外放之不動產估價報告書）。
2.按估價報告係經不動產估價師實地進行現況勘察，蒐集資料，並調查、整理、比較及分析系爭土地個別條件及區域環境內容等相關資料查證紀錄而整理所得，客觀可採，也符合一般就農地上可建農舍與不可再建農舍二者確有效用及價值差異之通念，益徵系爭土地因套繪管制致無法再興建農舍使用，確有減損土地通常效用及客觀經濟價值之瑕疵存在。從而，系爭土地因套繪管制而致地價減損之金額為561萬5,579元，即為原告得請求被告賠償之金額。
六、末按不真正連帶債務，係指數債務人以同一目的，本於各別之發生原因，對債權人各負全部給付之義務，因債務人其中一人為給付，他債務人即應同免其責任之債務而言。其各債務發生之原因既有不同，僅因相關法律關係偶然競合，致對同一債權人負同一內容之給付（最高法院92年度台上字第1540號判決要旨參照）。經查，被告李秀蕊、范迪瑋、范意鈴、范力文、林韻平之買賣契約債務不履行賠償責任，與被告楊文國之居間契約債務不履行賠償責任，係以同一目的，本於各別之發生原因，對原告各負全部給付之義務，如一方履行，他方之債務即同歸消滅，故二者間具有不真正連帶債務關係。
七、綜上所述，本件原告依系爭契約第6條第㈡項約定、類推適用民法第544條請求被告各給付其561萬5,579元，及均自起訴狀繕本送達翌日(被告李秀蕊、范迪瑋、范意鈴、范力文、楊文國等自112年2月15日；被告林韻平自112年2月27日，見本院卷一第171至175頁)起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，及任一被告為給付，其餘被告於清償之範圍內同免給付責任，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求（即對被告黃鑫雪即巨鵬房屋仲介請求部分），則無理由，應予駁回。
八、假執行之宣告：又本判決原告勝訴部分，原告及被告各自陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，經核於法均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，併准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許，應併予駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌後均於判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 113 年 6 月 12 日
民事第一庭 法 官 李育任正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 113 年 6 月 13 日
書記官 黃依玲