臺灣屏東地方法院民事判決112年度簡上字第174號上 訴 人 陳立和訴訟代理人 陳宏宇視同上訴人 陳春梅
陳春華陳春英陳立成被上訴人 大原烈子
李克枝共 同訴訟代理人 石佩宜律師複 代理人 謝泓哲律師上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國112年9月28日本院屏東潮州簡易庭111年度潮簡字第1023號第一審判決，提起上訴，本院於114年3月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定，共同訴訟人中一人之行為有利益共同訴訟人者，其效力及於全體；不利益者，對於全體不生效力，民事訴訟法第56條第1項第1款定有明文。本件被上訴人於原審係請求確認兩造間就屏東縣○○鄉○○段000○000○000地號土地（下稱系爭耕地）之耕地三七五租約租佃關係不存在，並請求上訴人、視同上訴人返還系爭耕地，其訴訟標的對於被上訴人、視同上訴人全體必須合一確定。是本件雖僅由原審被告陳立和具狀提起上訴，然此上訴行為形式上有利於其他共同訴訟人，依上開規定，其上訴之效力自及於未聲明上訴之其他同造共同訴訟人，爰將原審被告陳春梅、陳春華、陳春英、陳立成等其他共同訴訟人併列為視同上訴人。
二、次按訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於訴訟無影響。前項情形，第三人經兩造同意，得聲請代移轉之當事人承當訴訟；僅他造不同意者，移轉之當事人或第三人得聲請法院以裁定許第三人承當訴訟，民事訴訟法第254條第1、2項分別定有明文。是訴訟繫屬中，為訴訟標的之法律關係移轉於第三人時，該第三人如未經兩造承當訴訟者，依前揭規定，移轉訴訟標的法律關係之當事人仍居於當事人地位而續行訴訟，不因訴訟標的之移轉，致失其訴訟上權能，法院亦不得逕以第三人取代原訴訟標的法律關係之當事人之地位，此即當事人恆定原則。而確定判決，除當事人外，對於訴訟繫屬後為當事人之繼受人者，及為當事人或其繼受人占有請求之標的物者，亦有效力，民事訴訟法第401條第1項亦有明文。經查，被上訴人大原列子原為系爭耕地應有部分2分之1之土地所有權人，惟於民國113年12月18日已移轉登記予訴外人即受告知訴訟人鄭侖音，有土地登記謄本在卷可稽（見本院卷一第475至477頁），依上開規定，上開土地所為之所有權移轉，於本件訴訟程序並無影響，依當事人恆定原則，大原列子仍為當事人，惟判決之效力，依民事訴訟法第401條第1項規定，及於訴訟繫屬後繼受系爭耕地之鄭侖音，併予敘明。
三、本件視同上訴人均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第463條準用第386條所列各款情形，爰依被上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、被上訴人主張：系爭耕地原為訴外人李文蔚、李文雄所有，李文雄於39年2月3日即已登記為系爭耕地所有權人。被上訴人2人因繼承取得系爭耕地，系爭耕地訂有屏東縣○○鄉○鄉○○○000號耕地租約（下稱系爭耕地租約），約定供上訴人、視同上訴人耕作使用。大原烈子已因繼承原出租人李文雄之遺產而成為系爭耕地之出租人，屏東縣萬巒鄉公所遂准予補發相關租約書。惟系爭耕地上竟建有非供耕作使用之房屋（下稱系爭房屋），上訴人等人均非居住當地，系爭耕地之使用狀況於原審於112年6月12日會同屏東縣潮州地政事務所測量人員勘驗現場為雜草叢生，且系爭房屋已超出僅供擺放農具、肥料或臨時休息、便利耕作使用之農舍範圍，甚至於系爭耕地上鋪設水泥劃設籃球場，顯然已達不自任耕作之事實，且由訴外人潘宥勝與上訴人陳立和於111年間之通話內容，亦可證上訴人有轉租之事實。因113年7月2日系爭耕地之現況仍是雜草叢生，惟於同年7月19日甫除草整地，顯見系爭耕地上之香蕉樹應係113年7月底以後所種植。是上訴人、視同上訴人不自任耕作、將系爭耕地轉租他人，依耕地三七五減租條例（下稱減租條例）第16條第1、2項規定，系爭耕地租約應屬無效。又系爭耕地租約既已無效，上訴人、視同上訴人無權占用系爭耕地，為此乃依民法第767條第1項前段、中段規定，請求上訴人、視同上訴人拆除系爭房屋、水泥地面等地上物（下稱系爭地上物），將系爭耕地返還被上訴人等語。並聲明：㈠確認兩造間就系爭耕地上之系爭耕地租約租佃關係不存在。㈡上訴人、視同上訴人應將坐落屏東縣○○鄉○○段000地號土地上，如原判決附圖所示編號287(1)部分面積137.55平方公尺之地上物拆除、編號287(2)部分面積24
6.67平方公尺之水泥地面刨除，並將系爭耕地騰空返還被上訴人。
二、上訴人則以：㈠陳立和：否認被上訴人2人為系爭耕地租約之出租人，且伊並
未授權他人出席調解、調處，系爭耕地租約爭議未經合法調解、調處，被上訴人起訴並不合法。即李文雄與被上訴人李克枝迄今不曾向主管機關申請租約變更登記，李文雄就本件租佃爭議，亦未申請調解、調處，顯不符法制，況大原烈子於系爭耕地租約變更時，未會同承租人申請登記，顯違反減租條例第6條規定，復由屏東縣○○鄉○○000○0○00○○○鄉○○○00000000000號核定准予登記之租約變更登記之出租人欄為李文雄、李克枝，大原烈子未列其內，及由系爭耕地之土地登記第一類謄本觀之，所有權人係李克枝及鄭侖音，故被上訴人大原烈子不具出租人資格，自不得提起本訴。又被上訴人因租佃爭議提起本訴，免收裁判費用，惟被上訴人於本件另主張上訴人應拆屋還地，此拆屋還地事件應無減租條例第26條規定之適用，而應經調解、調處及繳納裁判費，詎被上訴人就此聲明未經調解、調處及未繳納裁判費，原審逕為被上訴人勝訴判決，顯有違法。再者，伊於上訴前，在系爭耕地上種植檳榔、香蕉、鳳梨、荔枝、芒果等等，仍有自任耕作之情等語。並於原審聲明：被上訴人之訴駁回。
㈡視同上訴人未於言詞辯論期日到場，亦未於原審或本院提出
書狀作何聲明或陳述。惟視同上訴人陳春華、陳春英、陳春梅（陳春梅自稱兼為陳立和、陳立成之代理人並蓋印）曾於調解時到場，否認有出租他人耕作等租約無效情形，並稱系爭房屋已經老舊等語置辯。
三、原審經審酌兩造所提出之攻擊防禦方法後，判決㈠確認兩造間就系爭耕地上之系爭耕地租約租佃關係不存在。㈡上訴人、視同上訴人應將坐落屏東縣○○鄉○○段000地號土地上，如原判決附圖所示編號287(1)部分面積137.55平方公尺之地上物拆除、編號287(2)部分面積246.67平方公尺之水泥地面刨除，並將系爭耕地騰空返還被上訴人。㈢判決第2項得假執行。但上訴人、視同上訴人以新臺幣（下同）362萬9,258元為被上訴人預供擔保，得免為假執行。上訴人聲明不服提起上訴，於本院聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項（見本院卷一第257頁，並依判決格式調整文字及修正文字）：㈠系爭耕地原為李文蔚、李文雄所有，李文蔚、李文雄將系爭
耕地出租予訴外人陳阿錦，由李文蔚於66年8月5日與陳阿錦訂立系爭耕地租約。嗣由李克枝繼承李文蔚之出租人地位，大原烈子繼承李文雄系爭耕地的所有權人地位，上訴人、視同上訴人5人繼承陳阿錦之承租人地位。
㈡上訴人、視同上訴人向被上訴人承租系爭耕地並訂立系爭耕
地租約，有屏東縣萬巒鄉公所檢送之系爭租約變更登記通知書全卷資料可稽。
㈢被上訴人於110年12月24日以上訴人、視同上訴人違反減租條
例第16條第1項、第2項規定未自任耕作並將耕地全部或一部轉租於他人，租約無效之規定，向屏東縣萬巒鄉公所申請終止系爭耕地租約，收回系爭耕地。經屏東縣萬巒鄉公所調解不成立，復經屏東縣政府調處不成立。
五、本院之判斷：㈠上訴人主張未授權他人代理出席調解、調處，認本件未經調
解、調處程序即起訴而不合法，有無理由？⒈按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（
鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用；前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，減租條例第26條第1項、第2項前段分別定有明文。又耕地租佃爭議事件，出租人或承租人有數人，僅有其中一人或數人（非全體）參與起訴前之調解、調處程序，雖尚有部分出租人或承租人因故未曾參與，仍應認已踐行調解、調處程序（最高法院72年度台上字第680號判決意旨參照）。
⒉被上訴人為申請人並委任代理人，於110年12月24日在屏東縣
萬巒鄉公所耕地租佃委員會調解（下稱系爭調解程序）時，就系爭耕地上之系爭耕地租約之範圍，主張承租人違法蓋用建物而未自任耕作，視同上訴人陳春梅、陳春英、陳春華於系爭調解程序均到場等情，有系爭調解程序筆錄在卷可佐（見原審卷第31至36頁）。又查被上訴人為申請人並委任代理人，於111年9月6日在屏東縣政府耕地租佃委員會調處（下稱系爭調處程序）時，以承租人違法建造房屋使用、違法轉租，違反減租條例第16條第1項，主張租約無效收回出租耕地，陳春梅、陳春華、陳春英亦有到場等情，有系爭調處程序筆錄在卷可參（見原審卷第13至19頁）。足認被上訴人主張之減租條例第16條第1項規定之事由及收回耕地，均業經系爭調處程序處理，且被上訴人委任之代理人、陳春梅、陳春英、陳春華均於系爭調解、調處程序到場甚明。上訴人雖以未授權他人代理出席系爭調解、調處程序，認本件未經調解、調處程序即起訴而不合法云云，然依首開說明，陳春梅、陳春華、陳春英均已親自出席表示反對租約無效，縱非以全體承租人到場參與系爭調解、調處程序，本件起訴仍合與前開規定相符，上訴人上開所辯亦不影響效力，顯不足採，上訴人據此主張聲請傳喚萬巒鄉公所承辦人宋兆雲、屏東縣政府地政處處長陳錦屏、屏東縣農會理事長蘇榮慶到庭作證，亦無必要性、關聯性而應予駁回。
㈡上訴人主張大原列子未變更為系爭耕地租約之出租人，提起
本件訴訟不合法，有無理由？⒈按減租條例第6條第1項：「本條例施行後耕地租約應一律以
書面為之，租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記」，係為保護佃農及謀舉證上便利而設，非謂凡租約之訂立、變更、終止或換訂，須經登記，始能生效（最高法院51年台上字第2629號判決要旨參照）。又減租條例第6條雖有耕地租約須作成書面之規定，但此之書面僅為契約內容之證明，尚非耕地租約之成立或生效要件，亦有最高法院69年度台上字第712號判決意旨可參。可知耕地租賃關係之內容，例如出租人、承租人、租賃耕地範圍等事項，並非專以鄉鎮市區公所之租約登記內容為憑據，而應以實質之權利義務關係而定。
⒉查系爭耕地原為李文蔚、李文雄所有，李文蔚、李文雄將系
爭耕地出租予訴外人陳阿錦，由李文蔚於66年8月5日與陳阿錦訂立系爭耕地租約。嗣由被上訴人李克枝繼承李文蔚之出租人地位，被上訴人大原烈子繼承李文雄系爭耕地的所有權人地位，上訴人及視同上訴人共5人繼承陳阿錦之承租人地位，為兩造所不爭執（見本院卷一第257頁），並有系爭耕租約歷屆租約、變更登記通知書等全卷資料可考（見原審卷第319至322頁、本院卷一第185至215頁），佐以大原列子為李文雄之配偶，亦為李文雄之繼承人，並就系爭土地辦理分割繼承登記，此有系爭土地之土地登記公務用謄本可稽（見本院卷一第159至181頁），已足認大原列子因繼承系爭耕地而取得出租人之地位，且經大原列子向萬巒鄉公所申請系爭耕地租約，已補發相關租約書，並記載土地所有權人為李文雄變更為大原列子等情，有被上訴人提出屏東縣○○鄉○○000○0○00○○○鄉○○○00000000000號函、110年7月8日屏巒鄉民字第11031002400號函、及上訴人提出之屏東縣○○鄉○○000○0○00○○○鄉○○○0000000000號函可參（見本院卷一第235、237頁、本院卷二第67、69頁）。足認大原列子提起本件訴訟並無違法之情。
㈢上訴人主張拆屋還地事件應無減租條例第26條規定之適用，
本件訴訟應經調解、調處及繳納裁判費，有無理由？⒈按減租條例第26條第1項所稱因耕地租佃發生爭議，係指出租
人與承租人間因耕地租佃關係所發生之一切爭議而言。當事人間原訂有耕地租約，嗣發生租約是否無效或經終止，出租人得否請求承租人除去地上物返還耕地之爭議者，亦包括在內。出租人主張原訂耕地租約無效，依民法第767條規定請求承租人除去地上物返還耕地，屬耕地租佃爭議，應免收裁判費用（最高法院108年度台上大字第2470號民事裁定意旨參照）。
⒉查被上訴人於系爭調處程序已主張租約無效收回出租耕地，
被上訴人於原審起訴確認系爭租約關係不存在，並請求拆除系爭耕地之地上物等及返還系爭耕地，揆諸上開見解，免徵收裁判費，於法尚無不合。上訴人上開所辯均無可採。
㈣系爭耕地租約是否有承租人未自任耕作等情，依減租條例第1
6條第2項規定無效？⒈按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人
。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，減租條例第16條第1項、第2項定有明文。所謂應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言。如承租人以承租之土地建築房屋居住，或供其他非耕作之用、或與他人交換耕作、或將之轉租或借與他人使用等情事，均在不自任耕作之列。該不自任耕作之情形，縱僅存在於承租土地之一部，全部租約仍向後歸於無效，租賃關係消滅，不因出租人嗣後繼續收取費用默示承租人使用未自任耕作土地，而使無效之租約恢復其效力（最高法院111年度台上字第2530號、112年度台上字第2852號判決意旨參照）。又所謂農舍，係指以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋房屋，以供堆置農具、肥料或臨時休息之用，而非以解決承租人家族實際居住問題為其目的（最高法院96年度台上字第2595號判決意旨參照）。
⒉上訴人主張：系爭房屋係陳阿錦建造，作為農舍使用，放置
農具，為了避免往返路途遙遠，所以會放置生活器具、一張小床、一個小灶台，柏油路面（含籃球場標線部分）也是陳阿錦務農時作為曬稻穀使用云云。然經本院至系爭耕地履勘，系爭耕地有一層磚造鐵皮斜屋頂，廢棄無人使用，面積達
137.55平方公尺，業據原審經潮州地政事務所測量屬實，並有系爭房屋照片、原審及本院勘驗測量筆錄、複丈成果圖可憑（見原審第415、419、421頁、本院卷一第471、479至485頁），堪認屬於有固定基礎之設施，難認僅供農耕所需之用。又陳春梅、陳春英、陳春華雖於系爭調處程序稱興建系爭房屋未經出租人表示反對云云，惟被上訴人爭執出租人並未同意興建，亦無其他證據顯示系爭房屋經出租人同意興建，其主張並非可採。上訴人雖稱僅擺放生活器具、小床、小灶台，惟系爭房屋擺放上開物品後，應尚有甚多閒置空間無用，難認承租人有因農需而建造磚造鐵皮屋之必要。甚者，系爭房屋前鋪設246.67平方公尺之柏油路面，且劃設籃球場標線，顯難認係農耕所需，亦與事理常情有違。是以，屏東縣政府耕地租佃委員會於111年1月4日查勘後，亦一致決議：
現場有老舊房舍1棟，並依空照圖量測建物面積約134平方公尺，據承租人陳述該建物於66年即興建迄今仍未取得合法使用證明，違反減租條例第16條第1項規定，原租約無效，得由出租人收回，有該會租佃爭議調處筆錄可考（見原審卷第15頁），亦可佐證。⒊此外，上訴人、視同上訴人5人中，有3人設籍在新北市、桃
園市、新竹縣等北部地區，視同上訴人陳立成於111年間更是已經遷出國外，陳立和亦稱陳立成並非自行耕作（見本院卷二第74頁），僅有視同上訴人陳春英設籍於屏東縣內埔鄉，惟其經合法通知後，於原審、二審從未到庭提出任何答辯，堪認對於系爭耕地並無實際耕作，而陳立和雖稱在系爭耕地上種植檳榔、香蕉、鳳梨等作物，然其居住於新北市，實難認有自任耕作之可能，再徵諸原審履勘時系爭耕地現場雜草叢生，二審現場履勘時現場仍是雜草叢生，僅有零星新栽種作物，是被上訴人主張上訴人、視同上訴人等未自任耕作，應堪認定，從而，系爭耕地租約均歸於無效。
㈤被上訴人請求上訴人、視同上訴人除去系爭地上物，將系爭
耕地返還被上訴人，有無理由？按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段、中段定有明文。經查，系爭地上物占用系爭耕地，有潮州地政事務所之複丈成果圖可稽，且上訴人不爭執渠等為系爭地上物之事實上處分權人（見本院卷二第74頁），又系爭耕地租約因承租人違反應自任耕作之規定而無效，已如前述，上訴人復未能舉證證明其占有系爭耕地有何合法權源。再視同上訴人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀答辯以供斟酌，堪信被上訴人主張為真實，則被上訴人依上開規定請求上訴人、視同上訴人除去系爭地上物後返還系爭耕地予被上訴人，應予准許。
六、綜上所述，上訴人、視同上訴人因有不自任耕作情事，系爭耕地租約依減租條例第16條第2項規定為無效，系爭地上物亦無占用系爭土地之合法權源。從而，被上訴人訴請確認兩造間系爭耕地租約關係不存在，及依民法第767條第1項前段、中段規定，請求上訴人、視同上訴人除去系爭地上物後，返還系爭耕地予被上訴人，應予准許。原審為上訴人、視同上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第463條、第78條，判決如主文。中 華 民 國 115 年 3 月 31 日
民事第二庭 審判長法 官 黃顗雯
法 官 彭聖芳法 官 劉佳燕以上正本係照原本作成。
如不服本判決，僅得於收受本判決正本送達後20日內，以適用法規顯有錯誤為理由時，向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本），經本院許可後方得上訴至最高法院。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 115 年 3 月 31 日
書記官 盧建琳