臺灣屏東地方法院民事判決112年度簡上字第42號上 訴 人 陳科廷訴訟代理人 顏愷璘律師
施秉慧律師焦文城律師被 上訴人 黃琳雅訴訟代理人 吳岳霖上列當事人間確認優先承買權存在事件，上訴人對於中華民國112年1月13日本院潮州簡易庭111年度潮簡字第24號第一審判決提起上訴，本院於民國112年10月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
確認上訴人就本院109年度司執字第59257號強制執行事件之拍賣標的物即暫編221建號房屋（門牌號碼屏東縣○○鄉○○路000 巷000○0號，面積合計307.27平方公尺，為二層樓加強磚造房屋，未保存登記建物）之優先承買權存在。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：本院109年度司執字第59257號強制執行事件（下稱系爭執行事件），拍賣標的物即暫編221建號房屋（門牌號碼屏東縣○○鄉○○路000巷000○0號，面積合計307.27平方公尺，為二層樓加強磚造房屋，為未保存登記建物，下稱系爭房屋）坐落於原告所有屏東縣○○鄉○○段000地號土地（重測前為烏龍段1057地號，下稱系爭土地）。系爭土地於民國52年4月12日登記為訴外人即上訴人祖父陳水嘉所有，其後陳水嘉於其上出資興建系爭房屋，系爭土地及系爭房屋原均為陳水嘉所有。嗣於95年9月22日系爭土地因拍賣移轉登記為訴外人李順治所有，復於102年10月17日因買賣移轉登記為上訴人所有，系爭土地前雖因拍賣為李順治所有，然依民法第425之1規定，陳水嘉與李順治間已有法定租賃關係，嗣系爭土地移轉為上訴人所有，法定租賃關係移轉為上訴人與陳水嘉之間，後陳水嘉於109年6月7日死亡，系爭房屋由訴外人即上訴人父親陳文欽繼承，則法定租賃關係移轉至上訴人與陳文欽之間，故依土地法第104條第1項規定，上訴人就系爭房屋有優先承買權等語。並於原審聲明：確認上訴人就系爭房屋之優先承買權存在。
二、被上訴人則以：上訴人固主張其與陳文欽間有法定租賃關係存在，惟上訴人並未提出系爭房屋係由陳水嘉原始出資興建之證明等語，資為抗辯。並於原審聲明：上訴人之訴駁回。
三、原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡確認上訴人就系爭房屋之優先承買權存在。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執之事項（見原審卷第89頁）：㈠陳文欽之債權人前向本院民事執行處，以系爭執行事件聲請
對陳文欽等人為強制執行，嗣陳文欽所有系爭房屋，經被上訴人於110年11月23日以新臺幣419,999元價格拍定。
㈡系爭房屋坐落於系爭土地上，上訴人現為系爭土地所有權人
。系爭土地於52年4月12日因買賣登記為陳水嘉所有，嗣於95年9月22日因拍賣移轉登記為李順治所有，復於102年10月17日因買賣移轉登記為上訴人所有迄今。
㈢陳水嘉為陳文欽之父親、上訴人之祖父。嗣陳水嘉於109年6月7日死亡。
五、得心證之理由：㈠按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益
者，不得提起之；確認證書真偽或為法律關係基礎事實存否之訴，亦同，民事訴訟法第247條第1項定有明文；又所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存在與否不明確，原告主觀上認為其在法律上之地位有不妥之狀態存在，且此種不妥之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年台上字第1240號判決參照）。本件上訴人主張其就系爭房屋有優先承買權存在，為被告所否認，則上訴人就系爭房屋之優先承買權存否不明，致其私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以本件確認判決除去，揆諸前揭規定及說明，上訴人提起本件確認優先承買權存在之訴訟，應有受確認判決之法律上利益，合先敘明。
㈡次按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅
將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第425條之1前段定有明文。又民法第425條之1第1項前段規定，在於保障社會經濟利益兼顧受讓人利益，是前手有民法第425條之1適用，俾免房屋遭受拆除損及社會經濟利益，則其後繼受房屋或土地者，基於相同維護社會經濟需求，亦有同受民法第425條之1規範之必要，即受該條規定之效力直接所及。復按租用建築房屋之基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權；房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，土地法第104條第1項亦定有明文。
㈢本件上訴人主張系爭土地於52年4月12日登記為陳水嘉所有，
其後陳水嘉於其上出資興建系爭房屋，系爭土地及系爭房屋原均屬陳水嘉所有等情，業據其提出台灣自來水股份有限公司用水設備工程申請書、各種異動服務申請書（見原審卷第85至89頁）為證，且經被上訴人於本院112年10月11日言詞辯論期日表明不再爭執（見本院卷第114頁），依民事訴訟法第280條第1項本文規定，即視同被上訴人自認上訴人前開主張，是系爭土地及系爭房屋原均為陳水嘉所有乙節，堪以認定。又系爭土地嗣於95年9月22日因拍賣移轉登記為李順治所有，復於102年10月17日因買賣移轉登記為上訴人，有系爭土地登記謄本、人工手抄登記簿及異動索引在卷可參（見原審卷第52至68頁），則依民法第425條之1規定，李順治於95年9月22日取得系爭土地時，陳水嘉與李順治間就系爭土地，推定在系爭房屋得使用期限內，有租賃關係。嗣後李順治雖又將系爭土地讓與上訴人，而系爭房屋亦由陳文欽自陳水嘉處所繼承，基於保障社會經濟利益兼顧受讓人利益之同一性，前開租賃關係對於上訴人與陳文欽間，亦生效力，故上訴人與陳文欽間就系爭土地有法定租賃關係，亦堪認定。從而，上訴人主張其與陳文欽間有租賃關係存在，依土地法第104條第1項規定，就系爭房屋有優先承買權存在等語，自屬有據。
六、綜上所述，上訴人與陳文欽間既存有租賃關係，則上訴人請求確認其就被上訴人於系爭執行事件應買之系爭房屋，有優先購買權存在，為有理由，應予准許。原審未及審酌被上訴人就上訴人主張之事實視同自認，為上訴人敗訴之判決，容有未洽，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄，改判如主文第2項所示。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 10 月 25 日
民事第三庭 審判長法 官 潘 快
法 官 劉千瑜法 官 郭欣怡正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 112 年 10 月 25 日
書記官 劉毓如