臺灣屏東地方法院民事判決112年度訴字第483號原 告 許肇棠訴訟代理人 梁凱富律師複 代理 人 王俞倫律師
朱庭禾律師被 告 劉文彬訴訟代理人 劉國活
湯瑞科律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年10月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第1款及第2項分別定有明文。原告起訴時，主張其為坐落屏東縣○○鄉○○段000地號土地（下稱系爭土地）所有權人，及其上門牌號碼同鄉新東路172-1號房屋（下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房地）之事實上處分權人，原依民法第179條、第184條、第767條、第962條規定，請求被告返還系爭房地及給付占用系爭房屋之不當得利，於訴狀送達後則提起客觀預備合併之訴，備位請求被告拆屋還地及給付占用系爭土地之不當得利（見本院卷二第95至96頁），被告對此無異議而為本案之言詞辯論，則原告所為訴之追加合於上開規定，應予准許。
二、原告主張：伊於民國103年8月14日自訴外人張李清心受贈取得系爭土地，並向其購買系爭房屋之事實上處分權，詎被告自斯時迄今仍居住於系爭房屋，侵害伊之所有權，並侵奪伊之占有，而受有相當於租金之不當得利，伊自得依民法第179條、第184條第1項前段、第962條規定（請求擇一為有利之判決），請求被告遷讓返還系爭房屋，及依民法第179條規定，請求被告給付相當於房屋租金之不當得利。倘認伊未取得系爭房屋之事實上處分權，伊亦得依民法第767條第1項前段、中段規定，請求被告拆除系爭房屋、返還系爭土地，及依民法第179條規定，請求被告給付相當於土地租金之不當得利等語。並先位聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。㈡被告應給付原告新臺幣（下同）1,880,879元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈢被告應自112年3月16日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告24,427元。㈣願供擔保請准宣告假執行；備位聲明：㈠被告應將系爭土地上之地上物除去，並將土地返還原告。㈡被告應給付原告72,226元，及自113年9月23日變更訴之聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈢被告應自112年3月16日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告938元。㈣願供擔保請准宣告假執行。
三、被告則以：系爭土地原為伊祖父即訴外人劉鳳珍所有，伊父即訴外人劉國活在系爭土地上起造系爭房屋後，將系爭房屋事實上處分權讓與伊母即訴外人李麗珠。劉國活前因參與地下期貨交易，積欠原告之母即訴外人許蘇美玉賭債，而與李麗珠於93年9月23日被迫簽立房地買賣協議書（下稱系爭協議書），將系爭房地登記於許蘇美玉指定之人頭即訴外人陳進德名下，作為清償賭債之擔保，陳進德之後手即訴外人阮建盛、張李清心、原告（與陳進德合稱陳進德等4人），亦均為許蘇美玉指定之人頭。系爭協議書實屬信託讓與擔保契約，且因違反修法前民法第873條第2項流抵契約禁止之規定而無效，陳進德原無從取得系爭土地所有權及系爭房屋事實上處分權，遑論將之讓與後手；況系爭房屋始終由伊與劉國活、李麗珠居住，未曾交付占有予他人，原告自無從取得事實上處分權。原告既非系爭土地所有權人及系爭房屋事實上處分權人、占有人，自不得請求伊遷讓房屋、拆屋還地及給付不當得利。縱認伊為無權占有，惟原告請求之不當得利數額過高，伊並就起訴前逾5年部分為時效抗辯等語資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執之事項（見本院卷二第229至230頁）：㈠系爭土地前為劉鳳珍所有，於93年10月11日以買賣為原因移
轉登記予陳進德，96年4月27日以買賣為原因移轉登記予阮建盛，100年3月4日以買賣為原因移轉登記予張李清心，於103年8月14日以贈與為原因移轉登記予原告。
㈡系爭土地上之系爭房屋為劉國活所起造，其於89年間將系爭
房屋之事實上處分權讓與李麗珠，李麗珠於89年7月間登記為系爭房屋之房屋稅納稅義務人。嗣系爭房屋之房屋稅納稅義務人於93年10月4日以買賣為原因變更為陳進德，96年5月8日以買賣為原因變更為阮建盛，100年2月間以買賣為原因變更為張李清心，105年10月13日以買賣為原因變更為原告。
㈢劉國活、李麗珠與陳進德於93年9月23日就系爭房地簽訂系爭
協議書，其第5條約定：「協議書日起超過貳年內期限，乙方（即李麗珠）房地如尚未出售完成，上述協議書房地全部歸甲方（即陳進德）所有」（下稱系爭約定）。
㈣劉國活、李麗珠簽訂系爭協議書後，仍與被告共同居住於系爭房屋迄今。
五、本件爭點為：㈠原告先位依民法第179條、第184條第1項前段、第962條規定
（請求擇一為有利之判決），請求被告返還系爭房屋，及依民法第179條規定，請求被告返還不當得利，有無理由？㈡原告備位依民法第767條第1項前段、中段規定，請求被告拆
屋還地，及依民法第179條規定，請求被告返還不當得利，有無理由？
六、得心證之理由：㈠原告先位依民法第179條、第184條第1項前段、第962條規定
，請求被告返還系爭房屋及占有系爭房屋之不當得利，均為無理由：
⒈按尚未向地政機關辦理所有權登記之建物，非不得為讓與之
標的，讓與人負有交付其物於受讓人之義務，受讓人因受領交付而取得事實上處分權（最高法院102年度台上字第1472號判決意旨參照）。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文定有明文。
本件系爭房屋未經辦理所有權第一次登記，原告主張其受讓取得系爭房屋之事實上處分權及占有，既為被告所否認，依上開說明，自應由原告就「其已受領系爭房屋之交付」之利己事實，負舉證之責。
⒉原告主張其為系爭房屋之事實上處分權人及占有人乙節，固
據提出建築改良物所有權買賣移轉契約書、105年契稅繳款書為證（見本院卷一第29至31頁）。惟系爭房屋之事實上處分權由李麗珠受讓取得後，雖其納稅義務人自93年10月4日起依序變更為陳進德、阮建盛、張李清心、原告，惟仍由李麗珠、劉國活與被告共同居住迄今等節，為兩造所不爭執，足認李麗珠未曾將系爭房屋之占有交付予他人。原告雖主張其係依指示交付而自張李清心取得系爭房屋之占有，惟並未提出任何證據以實其說，尚無從為有利於原告之認定。基此，原告並未受領系爭房屋之交付，即未取得系爭房屋之事實上處分權或占有，自無從本於事實上處分權人或占有人地位行使其權利。是以，原告先位依民法第179條、第184條第1項前段、第962條規定，請求被告返還系爭房屋及占有系爭房屋之不當得利，均屬無據。
㈡原告備位依民法第767條第1項前段、中段、第179條規定，請
求被告拆屋還地及返還占有系爭土地之不當得利，均為無理由：
⒈拆屋還地部分：
⑴按房屋之拆除，為事實上之處分行為，未經辦理所有權第
一次登記之建物，僅所有人或有事實上處分權之人，方有拆除之權限（最高法院97年度台上字第1101號判決意旨參照）。經查：被告雖與李麗珠共同居住於系爭房屋，然並未曾取得系爭房屋之事實上處分權，依前開說明，被告自無拆除權限，則原告請求被告拆除系爭房屋，本屬無據。
⑵次按96年3月8日修正前民法第873條第2項規定：「約定於
債權已屆清償期，而未為清償時，抵押物之所有權，移屬於抵押權人者，其約定為無效」，乃所謂流抵禁止之規定。又修正前民法第873條第2項所稱之抵押權，雖指已登記之抵押權而言，然其立法意旨，係在保護債務人，免其因一時之急迫而蒙重大之不利，故對於未登記之抵押權所為流質契約之訂定，亦屬無效。又債務人以所負之債額作為房屋賣價，與債權人訂立買賣契約，倘不移轉占有，只約明於一定之期限內備價回贖者，其契約雖名為買賣，實係就原有債務設定抵押權，而以回贖期間為其清償之期間。
縱屆期未回贖，亦不生所有權移轉之效力（最高法院85年度台上字第2794號判決意旨參照）。經查：
①劉國活、李麗珠與陳進德於93年9月23日就系爭房地簽訂
系爭協議書，其第2條約定：「乙方（即李麗珠）因丙方（即劉國活）所積欠甲方（即陳進德）借款新台幣貳佰參拾伍萬，乙方暫將房屋及丙方土地貳筆暫過戶甲方名下，但乙方有權於協議書日起貳年內（期限至民國95年9月22日止）出售上述房、地全部，甲方不得干涉」，第5條約定：「協議書日起超過貳年內期限，乙方房地如尚未出售完成，上述協議書房地全部歸甲方所有」（即系爭約定），為兩造不爭執，並有系爭協議書在卷可參（見本院卷一第155至157頁）。足見系爭土地移轉登記予陳進德及系爭房屋納稅義務人變更為陳進德，均係為擔保劉國活之債務；而系爭約定使系爭房地之所有權（事實上處分權）於該債務未依期清償時即終局移屬於陳進德，其效力與修正前民法第873條第2項所禁止之流抵約定至為類似，為貫徹保護債務人之立法意旨，應類推適用修正前民法第873條第2項規定，而認系爭約定為無效，則陳進德自未取得系爭土地所有權或系爭房屋事實上處分權。
②陳進德既未取得系爭土地所有權，其將系爭土地讓與阮
建盛之行為，應屬無權處分，原告未舉證業經有權利人之承認，依民法第118條第1項規定，該讓與行為即不生效力。系爭土地雖復依序移轉登記予張李清心及原告，惟原告之母許蘇美玉於92至94年間因以「神國」為名非法經營地下期貨，經本院刑事庭以99年度金訴字第2號判處非法經營期貨交易業務罪刑確定（嗣經宣告緩刑），劉國活則於93年間因向「神國」下單交易違反期貨交易法，經臺灣屏東地方檢察署（下稱屏檢）檢察官為緩起訴處分等情，有屏檢94年度偵字第1549、2356號、98年度偵字第6887號、99年度偵字第5394、5893號緩起訴處分書、111年度偵字第9910號不起訴處分書、本院99年度金訴字第2號刑事判決、臺灣高等法院高雄分院101年度上訴字第1523號刑事判決可參（見本院卷二第25至89頁）。又原告於111年5月間對被告提出竊佔系爭房地之告訴，許蘇美玉為原告之告訴代理人，並於偵訊時以證人身分具結證稱：系爭房地原所有人為張李清心，張李清心為伊遠親，第一手劉國活跟陳進德（簽約時）伊多少有參與一點，劉國活說2年內會將房地贖回，結果一拖20年，張李清心覺得麻煩就將系爭房地半買半送，阮建盛則是朋友的小孩等語（見屏檢111年度偵字第9910號卷第43至44頁），堪認許蘇美玉確有參與系爭協議書之簽訂過程，且陳進德等4人均為許蘇美玉之親友。
再參諸系爭房地之所有權及房屋稅納稅義務人雖於93年10月至105年間迭經更替，然原告之歷任前手均未曾請求交付系爭房地，實與常情有悖，則被告抗辯陳進德等4人均為許蘇美玉指定之人頭，阮建盛、張李清心及原告非信賴不動產登記之善意第三人乙節，應屬可採，阮建盛、張李清心及原告均無從依民法第759條之1第2項規定，善意取得系爭土地所有權。從而，原告本於系爭土地所有權人之地位，依民法第767條第1項前段、中段規定，請求被告拆屋還地，仍屬無據。
⒉不當得利部分：
⑴按房屋不能脫離土地而獨立存在，使用房屋必須使用該房屋之基地，故占有基地者，係房屋所有人，而非使用人。
又無權占有他人土地建屋而獲不當利益者，係該建屋之人，受害人為基地所有人，無權占有上開房屋而獲不當利益者為房屋占有人，受害人則為房屋所有人，從而無權占有上開房屋所受之不當得利，與基地所有人所受損害間，並無直接因果關係（最高法院102年度台上字第232號、11年度台上字第721號判決意旨參照）。
⑵原告並未取得系爭土地之所有權，業據前述，其原不因系
爭土地遭無權占有而受有損害。又被告並非系爭房屋之事實上處分權人，亦據前述（見六㈡⒈⑴），其自未受有占有系爭土地之利益。是以，原告依民法第179條規定，請求被告給付相當於土地租金之不當得利，要屬無據。
七、綜上所述，原告先位之訴依民法第179條、第184條第1項前段、第962條規定，請求被告返還系爭房屋及給付相當於房屋租金之不當得利，暨備位之訴依民法第767條第1項前段、中段、第179條規定，請求被告拆屋還地及給付相當於土地租金之不當得利，均為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後，核與判決結果無影響，爰不逐一論述，併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 114 年 11 月 13 日
民事第三庭 審判長法 官 李珮妤
法 官 蔡壹安法 官 郭欣怡正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 114 年 11 月 14 日
書記官 謝鎮光