臺灣屏東地方法院民事判決112年度訴字第587號原 告 林明和
鄭約權共 同訴訟代理人 王仁聰律師
阮紹銨律師被 告 許文義
蘇簡阿嬌康增躍訴訟代理人 康瑞昌被 告 廖萬順
蘇文法蘇進桂蘇進茂蘇文成李克成陳劍文
陳銀發兼上列二人訴訟代理人 陳建宗被 告 李建賢
蘇欣儀張永豐張永吉蘇奎勳陳羿華（陳建興之承受訴訟人）
曾添進上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國114年12月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、兩造共有坐落屏東縣○○鄉○○段000地號面積1,601平方公尺土地，依如附圖及附表二所示方法分割。
二、前項分割結果，兩造應互相補償之金額如附表三所示。
三、訴訟費用由兩造按如附表一「訴訟費用負擔比例」欄所載比例負擔。事實及理由
壹、程序方面
一、本件除被告康增躍、廖萬順、李克成、陳建宗、李建賢、曾添進外，其餘被告均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、按應有部分有抵押權者，其權利不因共有物之分割而受影響，但權利人經共有人告知訴訟而未參加者，其權利移存於抵押人所分得之部分，民法第824條之1第2項第3款定有明文。
本件被告廖萬順以其所有坐落屏東縣○○鄉○○段000地號面積1,601平方公尺土地(下稱系爭土地)應有部分6000分之56，為中租迪和股份有限公司設定新台幣(下同)180萬元之最高限額抵押權，於民國102年11月29日辦畢登記，中租迪和股份有限公司經原告告知訴訟而未參加等情，有告知訴訟狀及本院送達證書附卷可稽(見本院卷二第29至31頁及第41頁)，則依前揭規定，上開抵押權應移存於被告廖萬順所分得之部分。
三、被告陳建興於113年2月1日死亡，其繼承人為陳羿華一節，有除戶謄本、戶籍謄本及土地登記謄本附卷可稽，陳羿華具狀聲明承受訴訟(見本院卷二第297至298頁)，揆諸民事訴訟法第168條、第175條第1項及第176條規定，於法並無不合，應予准許。又本件如附表四所示原共有人，各將其等就系爭土地所有權應有部分移轉予如附表四「所有權移轉情形」欄所示之其他共有人及曾添進(原非系爭土地共有人)，則原告撤回對如附表四所示原共有人之起訴，並追加曾添進為被告，已足維持固有必要共同訴訟之當事人適格(臺灣高等法院暨所屬法院107年法律座談會民事類提案第16號決議意旨參照)，於法並無不合，亦應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：系爭土地為鄉村區乙種建築用地，乃兩造所共有，兩造之應有部分比例各如附表一所示。又系爭土地依其使用目的均無不能分割之情形，共有人間亦未以契約訂有不分割期限，惟其分割之方法不能協議決定，依民法第823條第1項及第824條第2項規定，伊等得請求裁判分割系爭土地。又伊等主張按如附圖及附表二所示方法分割系爭土地，至兩造受分配土地面積各有增減，原告主張以每平方公尺1萬5,096元為計算基準，由多受分配之共有人以金錢補償短少受分配之共有人。惟倘本件找補金額係以鑑定結果所載之每平方公尺1萬656元為標準，則伊等主張將系爭土地全部分歸伊等取得，再由伊等以該找補標準計算之金額補償被告等情。並聲明：兩造共有系爭土地，准予分割。
二、被告方面：㈠被告康增躍、廖萬順、李克成、李建賢、曾添進陳稱：伊
等同意按如附圖及附表二所示方法分割系爭土地，惟就金錢補償部分，伊等認應以鑑定結果每平方公尺1萬656元之基準，以計算本件找補金額，方為妥適等語。
㈡被告陳建宗陳稱：伊雖同意按如附圖及附表二所示方法分
割系爭土地，惟就金錢補償部分，伊認為應以原告主張之計算基準即每平方公尺1萬5,096元，較屬適當。
㈢被告蘇文法、蘇文成未於言詞辯論期日到場，據其等前此
到場，陳稱：伊等同意按如附圖及附表二所示方法分割系爭土地，惟就金錢補償部分，伊等認應以鑑定結果每平方公尺1萬656元之基準，以計算本件找補金額，方為妥適。
且伊等亦同意將伊等所有坐落如附圖所示編號B部分土地上之祖厝(門牌屏東縣○○鄉○○街0號)拆除等語。
㈣被告陳羿華未於言詞辯論期日到場，據其前此到場，陳稱
：伊雖同意按如附圖及附表二所示方法分割系爭土地，惟就金錢補償部分，伊認為應以原告主張之計算基準即每平方公尺1萬5,096元，較屬適當。
㈤被告蘇進桂未於言詞辯論期日到場，據其前此到場，陳稱
：伊同意按如附圖及附表二所示方法分割系爭土地，由伊及被告蘇欣儀、蘇進茂、蘇奎勳共同受分配如附圖所示編號D部分土地，並繼續維持共有，因編號D部分土地與同段461地號土地現況均為道路，供同段456至460地號土地之所有人聯外通行，而伊與被告蘇欣儀、蘇進茂、蘇奎勳均係該些土地之所有人，有透過編號D部分土地出入之必要等語。
㈥其餘被告則均未於最後言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。
三、得心證之理由：㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物
。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。民法第823條第1項、第824條第2項及第3項分別定有明文。查系爭土地為兩造所共有，各共有人之應有部分如附表一所示。又系爭土地為鄉村區乙種建築用地，依其使用目的並無不能分割之情形，共有人間亦未以契約訂有不分割之期限，惟分割之方法不能協議決定等事實，為兩造所不爭執，並有土地登記謄本附卷可稽（見本院卷二第271至281頁），揆諸前揭規定，原告請求裁判分割系爭土地，於法並無不合，應予准許。
㈡次按法院裁判分割共有物，應斟酌各共有人之利害關係、
使用情形，及共有物之性質、價格、利用價值及經濟效用決之，而不受當事人主張之拘束。經查，系爭土地南側臨寬約4.5公尺之清雲街，由西至東分別有：①門牌屏東縣○○鄉○○街0號之2層樓磚造建物，其西側搭設一鐵皮車庫，據被告蘇簡阿嬌陳稱，該建物現由其居住使用；②荒廢且老舊之一樓磚造房屋，其門牌亦為屏東縣○○鄉○○街0號，據被告蘇進桂陳稱，該建物乃其與其兄即被告蘇文成年幼居住之祖厝，現已無人使用；③門牌屏東縣○○鄉○○街0號2樓磚造建物，據被告康增躍陳稱，該建物為其一家人居住使用；④門牌屏東縣○○鄉○○街00號之鐵皮平房，據被告廖萬順陳稱，其為傢俱貿易商，該鐵皮屋現作其堆放貨品之倉庫使用；⑤門牌屏東縣○○鄉○○街00號2層樓磚造建物，其三樓搭設鐵皮棚架，據被告李建賢之母親李蔡素貞到場陳稱，現為其一家人居住使用；⑥門牌屏東縣○○鄉○○街00○0號2層樓磚造建物，其三樓搭設鐵皮棚架，據使用人李克明陳稱，其為被告李克成之兄，該建物現由其居住使用等情，經本院會同屏東縣里港地政事務所測量員到場勘測屬實，製有勘驗測量筆錄及複丈成果圖足憑，並有現場照片附卷可稽(見本院卷一第285至287、297至365、379頁)。關於系爭土地分割之方法，本院審酌如附圖及附表二所示分割方法，大致上符合使用現況，分割後各筆土地均可聯外通行，被告康增躍、廖萬順、蘇文法、蘇進桂、蘇文成、李克成、陳建宗、李建賢、陳羿華、曾添進均同意該分割方法，而原告除就找補金額有不同意見外，原則上亦同意該分割方法，堪認按如附圖及附表二所示方法分割系爭土地，應屬公平適當，爰依此方法分割系爭土地如主文第1項所示。
㈢再按以原物為分配時，如共有人中，有不能按其應有部分
受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第3項定有明文。而法院裁判分割共有物，除應斟酌各共有人之利害關係，及共有物之性質外，尚應斟酌共有物之價格，倘共有人中有不能按其應有部分受分配，或所受分配之不動產，其價格不相當時，法院非不得命以金錢補償之。共有物原物分割而應以金錢為補償者，倘分得價值較高及分得價值較低之共有人均為多數時，該每一分得價值較高之共有人即應就其補償金額對於分得價值較低之共有人全體為補償，並依各該短少部分之比例，定其給付金額，方符共有物原物分割為共有物應有部分互相移轉之本旨（最高法院90年度台上字第2214號及95年度台上字第948號判決意旨參照）。經查：
⒈系爭土地按如主文第1項所示方法分割之結果，與兩造按
原應有部分折算之面積各有所增減(如附表二差額欄所示)，且因受分配土地本身因素（寬度、深度）及條件，致價值各有差異。經本院囑託「博誠不動產估價師事務所」鑑定，鑑定人針對系爭土地進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況及勘估標的依最有效使用情況下，暨估價師專業意見分析後，以比較法及土地開發分析法評估系爭土地分割後各筆土地之價值，並加總求得勘估標的總價，而據以計算土地單價為每平方公尺1萬656元，此有不動產估價報告書在卷足稽，堪認該鑑定結果應屬信實可靠。復考量分割後各筆土地形狀均尚屬方整，且臨路條件相同(均臨屏東縣鹽埔鄉清雲街)，而分割後各筆土地單價差異不大，堪認以上開系爭土地總價之平均單價即每平方公尺1萬656元，作為本件找補標準，尚屬妥適，爰依鑑定報告之結果計算並諭知兩造間應互相補償之金額如附表三所示。
⒉對此，原告及被告陳建宗、陳羿華固主張應以原告林明
和於114年9月20日將其所有同段471、481地號土地及同段470地號土地所有權應有部分200/1200之出售予他人之價格1035萬元，扣除同段470地號土地所有權應有部分200/1200之出售價格5萬元後，同段471、481地號土地合計出售價格1030萬元換算為每平方公尺1萬5,096元之標準，計算共有人間互相補償之金額，並據原告林明和提出土地買賣契約書及實價登錄申請書為證(見本院卷三第119至139、233至235頁)。惟金錢找補之目的在於衡平共有人間之價值差異，其基礎自應以客觀公允市價為準，而所謂公允市價，係指在正常交易條件下，多數市場參與者間形成之價格。然原告林明和提出之上開買賣契約，係其於本件訴訟繫屬中所為之個案交易，其交易是否存有特殊急售、親友交易、稅務考量、整合期待或刻意選擇高價出售部分土地等因素存在，不無疑義。況本件就系爭土地之找補金額標準，業經囑託專業估價師進行鑑定，鑑定人係依區位、使用分區、面積、臨路情形、近期市場交易資料，並採用專業估價方法綜合評估系爭土地之市價，在無具體事證足認鑑定程序違法或鑑定結論顯然不合理之前提下，尚無從僅因原告林明和事後提出之單一買賣案例，即否定前開鑑定之估價結果，是原告及被告陳建宗、陳羿華主張應以每平方公尺1萬5,096元之標準，計算本件找補金額云云，並不足採。
⒊至原告雖聲請本院向「博誠不動產估價師事務所」補充
函詢：如考量原告林明和出售同段471、481地號土地及同段470地號土地所有權應有部分200/1200之交易資料，鑑定結果是否不同?鑑定報告是否有將同段78、250、
260、261、270地號土地之交易價格納入考量?倘無，如參考上列土地交易價格後，鑑定結果是否不同?(見本院卷三第171頁)等問題。惟囑託鑑定之目的，在於藉助鑑定人之專業知識，就一般人或法院所不具備之專業事項作出判斷，而鑑定人於選擇比較標的時，係本於其專業裁量，依據交易條件是否正常、使用分區、區位、臨路、面積差異、交易時間與市場關聯性等專業判準所為之篩選。原告在未具體指出前開鑑定報告在估價方法上有何違反估價原則，或鑑定結論有何明顯矛盾、計算錯誤等不合理之處之情況下，僅因其等主觀認為同段78、25
0、260、261、270地號土地與系爭土地「地理位置相近」或「價格可相比擬」，即聲請本院向「博誠不動產估價師事務所」補充函詢，顯然欠缺調查之必要性，併此敘明。
四、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條、第80條之1、第85條第1項但書，判決如主文。
中 華 民 國 115 年 1 月 12 日
民事第二庭 審判長法 官 黃顗雯
法 官 簡光昌法 官 劉千瑜以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 1 月 12 日
書記官 陳彥伶