臺灣屏東地方法院民事判決112年度訴字第87號原 告 許美鳳 住屏東縣○○市○○路000號訴訟代理人 林致佑律師被 告 李瑞淇訴訟代理人 蔡將葳律師上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國112年8月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將門牌屏東縣○○市○○路00號、85之1號房屋（均1至3樓）騰空遷讓返還予原告。
二、被告應給付原告新臺幣29萬37元，及自民國112年8月4日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
三、被告應自民國112年4月15日起至返還第1項房屋之日止，按月給付原告新臺幣11萬元。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告負擔。
六、本判決第1項於原告以新臺幣58萬7,000元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣175萬9,700元預供擔保，得免為假執行。
七、本判決第2項於原告以新臺幣9萬7,000元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣29萬37元預供擔保，得免為假執行。
八、本判決第3項就已到期部分，於原告按月以新臺幣3萬7,000元為被告供擔保後，得假執行；但被告如按月以新臺幣11萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
九、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時聲明：㈠被告應將門牌屏東縣○○市○○路00號、85之1號房屋1至3樓騰空遷讓返還予原告。㈡被告應給付原告新臺幣（下同）24萬7,200元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈢被告應自民國111年12月15日起至返還第一項房屋之日止，按月給付原告11萬元。訴狀送達後，變更聲明為：㈠被告應將門牌屏東縣○○市○○路00號、85之1號房屋（均1至3樓）騰空遷讓返還予原告；㈡被告應給付原告35萬2,370元，及自民事減縮聲明曁準備二狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；㈢被告應自112年4月15日起至返還第一項房屋之日止，按月給付原告11萬元，核屬擴張或減縮應受判決事項之聲明，揆諸前開規定，應予准許。
二、原告主張：門牌屏東縣○○市○○路00號、85之1號房屋之1至3樓(下分稱85號房屋、85之1號房屋，合稱系爭房屋）均為伊所有，兩造於111年1月13日簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），約定由被告向原告承租系爭房屋，租賃期間自111年1月15日起至121年1月14日止，租金前2年為每月11萬元，第3年起為每月14萬元，最初3個月不收租金，租金已含租賃所得稅及補充健保費，並約定保證金(押租金)22萬元，另約定被告不得全部或一部轉租、出借或以其他方式提供他人使用，或將租賃權轉讓於他人，如有違反，伊得終止租約。詎被告未經伊同意，於111年3月31日將85號房屋轉租予訴外人黃智群，顯已違反系爭租約第6條第2項規定，依系爭租約第14條第2款規定，伊以本件起訴狀繕本之送達作為對被告終止系爭租約之意思表示。倘認系爭租約未因起訴狀繕本之送達而終止，因被告另將85號房屋提供訴外人徐義忠作為獨資經營祿春工程企業社使用，並收取對價，亦違反系爭租約第6條第2項規定，伊亦得依系爭租約第14條第2項規定，以112年3月28日民事準備狀繕本之送達，對被告為終止系爭租約之意思表示。被告自111年1月15日起至112年3月15日止，扣除前3個月不收租金外，應繳納之租金總額為132萬元，惟被告僅繳納68萬1,025元，再經伊以被告代繳之租賃所得稅、補充健保費共6萬6,605元及保證金22萬元抵充後，被告尚積欠伊租金35萬2,370元，已達2個月之租金總額，伊於112年3月21日以存證信函催告被告繳納，被告未於期限內繳納，伊以被告積欠租金為由，於112年4月11日以民事準備一狀將終止契約之意思表示送達被告訴訟代理人，被告仍未繳納，系爭租約至遲應於當日終止。系爭租約既經伊合法終止，依系爭租約第11條、民法第455條前段及民法第767條第1項中段規定(三者請擇一為有利於伊之認定)，伊得請求被告騰空遷讓系爭房屋。其次，被告向伊承租系爭房屋，每月15日前應給付租金11萬元，又系爭租約經終止後至被告返還房屋予原告前，被告占用系爭房屋無合法權源，並因此受有相當於租金之利益，致伊受有損害，迄至112年4月14日止，扣除押租金後被告尚積欠伊租金及相當於租金之不當得利共35萬2,370元，依系爭租約之法律關係及民法第179條規定，伊得請求被告加計法定遲延利息如數給付，並請求被告自112年4月15日起至返還系爭房屋之日止，按月給付伊11萬元等情，並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。㈡被告應給付原告35萬2,370元，及自民事減縮聲明曁準備二狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈢被告應自112年4月15日起至返還第1項房屋之日止，按月給付原告11萬元。㈣原告願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則以：伊向原告承租系爭房屋，作為經營沃豐達運動中心使用，承租迄今不曾以轉租、出借或其他方式，將系爭房屋提供他人使用。伊與黃智群簽訂住宅租賃契約書，係基於提供黃智群1間房間作為員工住宿使用，而以伊與黃智群間僱傭契約之成立為前提，惟伊最終因發現黃智群對前僱主有侵佔公款之情事，而未僱用黃智群，則前開住宅租賃契約書即因條件不成就而不生效力，且黃智群未曾入住或使用系爭房屋，伊自無轉租或分租可言。其次，祿春工程企業社最初係以伊為負責人而設立登記，嗣後伊將負責人變更為伊之股東徐義忠，惟祿春工程企業社從未實際營業，且於112年3月2日即辦理歇業登記，是85號房屋雖經登記為祿春工程企業社之地址，然仍為伊自行使用。從而，伊並未有轉租、出借或以其他方式提供他人使用之行為，原告以伊將系爭房屋轉租或提供他人使用為由，終止系爭租約，自屬於法不合。再者，關於111年4月15日起至112年3月15日止之租金，伊已繳納75萬5,795元，且伊為原告代繳之租賃所得稅、補充健保費合計7萬4,942元，亦應自伊未繳租金中扣除。因系爭房屋內部老舊，兩造約定由伊逕行修繕老舊窗戶、門拱及拆除冷氣，相關費用由原告負擔，並自111年6月及8月之租金中扣除，且另免除伊半個月之租金，伊方僱工修繕，而支出修繕老舊窗戶、門拱費用共14萬元及冷氣拆除費用1萬5,000元，此部分之費用應自租金扣除。又伊自行僱工修繕，支出屋頂防水施工費用16萬8,000元、鋁門窗、浴廁門、防火門等施工費用共14萬6,000元、水電管路與配線施工費用共19萬700元及地板、壁紙、窗簾等施工費用共20萬8,365元，合計71萬3,065元，均屬維持租賃物之必要或有益費用，依民法第430條、431條規定，伊均得自租金中扣除或主張抵銷。倘認伊主張之扣除或抵銷不合法，則原告無法律上原因而受有系爭房屋之修繕利益，致伊受損害，依民法第179條規定，伊對原告享有不當得利債權，伊主張抵銷。另系爭房屋於伊承租期間之防疫電費補助款1萬元，本應由承租人即伊領取，惟原告自行領取，乃無法律上原因而受有該1萬元之利益，依民法第179條規定，伊亦對原告享有不當得利債權，而得主張抵銷。經以上扣除或抵銷之結果，伊並無積欠原告租金，則原告請求伊給付35萬2,370元，即屬於法無據。再者，系爭租約之租賃物為房屋，且租金係約定每期開始時支付，原告主張伊欠租之末期為112年3月15日，則該期所應繳交者為該日至同年4月14日止之租金，依系爭租賃契約第14條第1項及民法440條第2項規定，原告僅得於伊遲付租金總額達2個月以上，且遲延給付逾2個月，始得定相當期限催告，並終止租約，原告於112年3月21日以存證信函對伊催告，而於112年4月12日即以民事準備一狀向伊為終止系爭租約之意思表示，斯時尚未遲延給付逾2月，是原告所為催告及終止租約均於法未合。綜上，伊未積欠租金，且系爭租約仍繼續存在，伊使用系爭房屋屬有權占有，原告請求伊騰空遷讓返還系爭房屋及請求伊給付租金或相當於租金之不當得利，均為無理由等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執事項：㈠兩造於111年1月13日成立系爭租約，並於同日經本院所屬民
間公證人王道光事務所公證兩造係出於自由意志為完整意思表示，對於締結租賃契約之意思表示合致。
㈡系爭租約約定由被告向原告承租系爭房屋，租賃期間自111年
1月15日起至121年1月14日止，每月15日前支付租金(系爭租約第2條及第3條)。租金前2年為每月11萬元，第3年起為每月14萬元；最初3個月為免租裝潢期，不收租金；前開租金已含租賃所得稅及補充健保費(系爭租約第19條)。被告於簽約時已給付原告22萬元保證金，依約前開保證金應於租約終止或屆滿時遷讓交還房屋並扣除被告所積欠之債務後，由原告無息退還(系爭租約第4條)。
㈢系爭租約第6條第3項規定「乙方(即被告)不得將租賃標的全
部或一部分轉租、出借或以其他方式供他人使用，或將租賃權轉讓於他人」；第7條規定「乙方應盡善良管理人之注意義務使用、管理、暨維護租賃房屋，如因乙方之故意、過失、或使用管理維護不當致租賃房屋損壞者，應負損害賠償責任。租賃房屋如係因不可歸責乙方之自然或天災損壞而有修繕必要時，在乙方通知後，由甲方負責修理，但乙方自行所為之增建裝飾及加工，仍由乙方自負修理之責」；第8條規定「乙方如擬在租賃房屋上為裝設或加工者，應事前徵得甲方之同意，並應由乙方自行負擔費用暨自負管理維護之責，且不可損害房屋結構及影響其安全。於交還租賃房屋時，乙方應負責回復原狀」；第11條規定「本契約租賃期滿後，非經雙方合意另訂新的書面租賃契約，視為不再續租。乙方應於租約期滿、或終止時，將租賃房屋遷讓交還甲方，不得藉詞任何理由繼續使用本租賃房屋，亦不得要求任何搬遷費或其他名目之費用，乙方未即時遷出返還房屋時，甲方得向乙方請求自終止租約或租賃期滿之翌日起至遷讓完竣日止按照房租壹倍計算之違約金」；第14條第1、2款規定「乙方有下列情形之一者，甲方得終止租約：一、遲付租金之總額達2個月之租額，其租金約定於每期開始時支付者，於遲延給付逾2個月，經甲方定相當期限催告，乙方仍不為支付者；二、違反第6條規定而為使用者」。
㈣以上事項，均為兩造所不爭執，並有公證書及房屋租賃契約書在卷可憑(見本院卷第23至27頁)，堪認屬實。
五、本件之爭點為：㈠原告終止系爭租約是否合法？倘然，系爭租約自何時起發生終止效力？㈡被告是否積欠原告租金？倘然，其數額若干？㈢原告請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還，並請求被告給付積欠之租金及相當於租金之不當得利，是否於法有據？茲敘述如下：㈠原告終止系爭租約是否合法？倘然，系爭租約自何時起發生
終止效力？⒈按承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租
賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約。民法第443條定有明文。又民法第421條規定稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用，他方支付租金之契約，其性質上並非要物契約，無待一方交付租賃物，或他方給付押租金或第一期租金，僅須當事人就租賃之意思表示合致，即已成立。再按系爭租約第6條第3項規定「乙方(即被告)不得將租賃標的全部或一部分轉租、出借或以其他方式供他人使用，或將租賃權轉讓於他人」；第14條第1款規定「乙方有下列情形之一者，甲方得終止租約：違反第6條規定而為使用者」。兩造就系爭租約有被告不得將系爭房屋之全部或一部轉租他人之約定，是倘被告將系爭房屋轉租他人，原告自得終止契約。
⒉原告主張被告於111年3月31日將85號房屋轉租予黃智群，租
期自111年4月1日起至112年3月31日止，租金每月2,000元，並簽訂書面租約等情，業據其提出住宅租賃契約書為證(見本院卷第31至44頁)。被告雖不爭執與黃智群簽訂前揭內容之住宅租賃契約，惟否認有轉租之事實，並辯稱：伊與黃智群簽訂住宅租賃契約書，係基於提供黃智群員工住宿使用之目的，而以伊與黃智群間僱傭契約之成立為前提，惟伊最終因發現黃智群對前僱主有侵佔公款之情事，而未僱用黃智群，則前開住宅租賃契約書即因條件不成就而不生效力，且黃智群未曾入住或使用系爭房屋，伊自無轉租或分租可言云云。查前開住宅租賃契約記載有前揭內容，其上有被告與黃智群之簽名並蓋有雙方指印，與一般房屋租賃契約無異，而未見任何關於「員工住宿」及「以僱傭契約成立為前提」事項之記載。又證人黃智群到場證稱：伊透過伊朋友蕭禾秦認識被告，被告看伊受有職業災害，表示願意出租85號房屋3樓之1間和室讓伊暫時居住，伊於111年3月31日與被告簽約，每月租金2,000元，租期自111年4月1日起至112年3月31日，伊當日即交付租金2,000元予被告，惟簽約後，被告遲未將鑰匙交付予伊，且未表示原因，伊有傳送通訊軟體LINE之訊息予被告，被告一直推託在忙，事後，蕭禾秦帶伊去85號房屋找被告，剛好碰到鄭奕謙，鄭奕謙向伊表示其為房東之代理人，伊始知85號房屋並非被告所有；伊向被告承租時，被告有跟伊說85號房屋是被告所有；伊向被告承租85號房屋之同時，被告表示要請伊幫忙打掃85號房屋，會支付伊薪水，但僱傭契約最終未成立，被告未曾向伊表示係因僱傭契約未成立，故不能出租85號房屋予伊等語綦詳，則被告於系爭租約存續期間將85號房屋3樓之房間轉租黃智群之事實，洵堪認定。
⒊被告固以前詞置辯，惟租賃契約並非要物契約，無待一方交
付租賃物，或他方給付押租金或租金，僅須當事人就租賃之意思表示合致，即已成立，而被告與黃智群已就85號房屋3樓房間成立租賃契約，則被告雖未將該房間實際交付黃智群使用，對於被告違反系爭租約第6條第3項規定將系爭房屋之一部轉租他人之事實，仍不生影響。從而，原告主張被告違反系爭租約第6條第3項規定，而依系爭租約第14條第2款規定，以本件起訴狀繕本之送達為終止契約之意思表示，經被告於112年3月1日收受送達(見本院卷第79頁之送達證書)，自生合法終止系爭租約之效力。又系爭租約既於000年0月0日生終止效力，則原告主張其另於112年3月28日之民事準備狀，以被告將85號房屋提供徐義忠作為獨資經營祿春工程企業社使用為由，及於112年4月11日之民事準備一狀，以被告遲付租金達2個月之租額為由，再對被告為終止系爭租約之意思表示，本院即無須審酌。
㈡被告是否積欠原告租金？倘然，其數額若干？⒈按當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任，民
事訴訟法第277條定有明文。又事實有常態與變態之分，其主張常態事實者無庸負舉證責任；反之，主張變態事實者，則須就其所主張之事實負舉證責任（最高法院86年度台上字第891號判決要旨參照）。原告主張：扣除1至3期免租裝潢期外，自111年4月15日起至112年3月15日止，被告原應給付之租金共132萬元，其僅給付68萬1,025元，扣除押租金22萬元及被告代繳之租賃所得稅、補充健保費合計6萬6,605元後，尚積欠35萬2,370元等語，被告則辯稱：伊已給付之租金數額為75萬5,795元，且伊為原告代繳之租賃所得稅、補充健保費合計7萬4,942元，應自未繳租金中扣除，而伊因系爭房屋內部老舊，自行僱工修繕支出之相關施工費用合計71萬3,065元，及原告自行領取之防疫電費補助款1萬元，依民法第430條、431條及第179條規定，伊均得自租金中扣除或主張抵銷云云。是被告應其給付租金(含扣除或抵銷部分)就超過原告所不爭執之96萬7,630元(681025+220000+66605=967630)部分，負舉證責任。
⒉被告主張已給付原告租金數額為75萬5,795元，惟未提出繳納
租金之單據供本院審酌，而係以原告所提出112年3月21日寄發之存證信函為證(見本院卷第37頁)。觀之前開存證前函，固記載「截至本人發文為止，台端僅僅繳納75萬5,795元，縱使扣除台端簽約時所繳納之押金，積欠租金總額亦已超過2個月租金。特發函催告台端於文到3日內將所有積欠之租金繳納完畢，逾期即終止租約，不另通知。」等語。惟原告於前開存證信函中未表明75萬5,795元之計算方式，難以排除原告計算錯誤或僅是粗略計算之可能性，原告於本件訴訟中已主張被告僅給付租金68萬1,025元，而本件主張已給付租金之舉證責任在於被告，業如前述，則被告就逾此範圍之租金繳納部分，既未舉證以實其說，尚難憑採。
⒊兩造約定之租金，已含租賃所得稅及補充健保費(系爭租約第
19條)，為兩造所不爭執，又沃豐達企業社於111年10月14日匯款9萬6,800元、111年11月10日匯款9萬6,000元、111年12月12日匯款9萬6,000元、112年1月19日匯款9萬535元、112年2月20日匯款7萬9,690元等情，有原告提出之陽信銀行帳戶存摺資料在卷可憑(見本院卷第45至47頁)，堪認被告每月所應給付之租金11萬元，實則包含應扣繳之租賃所得稅1萬1,000元(110000×10%=11000)、補充健保費2,321元(110000×2.11%=2321)及房東實拿租金9萬6,679元(000000-00000-0000=96679)。被告固主張其已繳交5期之租賃所得稅及補充健保費共計7萬4,942元，並提出財政部南區國稅局各類所得扣繳稅額繳款書及衛生福利部中央健康保險署扣費義務人各類所得(收入)補充保險費繳款書為證(見本院卷第167至185頁)。惟觀之前開租賃所得稅及補充健保費之繳費資料，可見被告每月所繳交之租賃所得稅金額為1萬2,515元(另含補報加計利息)、補充健保費為2,640元，則被告係以約定租金不含租賃所得稅及補充健保費之方式，計算租賃所得稅及補充健保費，並加以繳納，亦即，以原告所收取實質租金為12萬5,156元【110000/(1-10%-2.11%)=110000/0.8789=125156，不足1元部分四捨五入】為其基礎，並依此計算租賃所得稅1萬2,515元(125156×10%=12515，不足1元部分捨棄)、補充健保費為2,640元(125156×2.11%=2640，不足1元部分捨棄)。惟被告前開計算方式，乃與兩造約定之租金已含租賃所得稅及補充健保費不符，則其已繳納之租賃所得稅及補充健保費，仍應以租金已含租賃所得稅及補充健保費之方式計算。據此計算，被告所繳交之5期租賃所得稅及補充健保費共7萬4,942元，應僅有6萬6,605元【(11000+2,321)×5=66605】部分屬系爭租約所應繳交之租金範疇，而應以此數額作為被告所繳交租金之一部。是被告主張：伊所繳交之7萬4,942元，均應自未繳租金中扣除云云，自非可採。
⒋按租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負
擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。承租人就租賃物支出有益費用，因而增加該物之價值者，如出租人知其情事而不為反對之表示，於租賃關係終止時，應償還其費用。但以其現存之增價額為限。民法第430條及第431條第1項分別設有明文。被告主張：伊因系爭房屋內部老舊，自行僱工修繕，支出屋頂防水施工費用16萬8,000元、鋁門窗、浴廁門、防火門等施工費用共14萬6,000元、水電管路與配線施工費用共19萬700元及地板、壁紙、窗簾等施工費用共20萬8,365元，合計71萬3,065元云云。惟其中屋頂防水施工費用16萬8,000元，未據被告提出任何單據或證明，難認被告確因系爭房屋支出該筆修繕或有益費用，則其依民法第430、第431條及第179條規定，主張應自租金扣除前開16萬8,000元或抵銷，均屬於法無據。其餘費用共54萬5,065元，固據被告提出統一發票及免用發票收據為證(見本院卷第161至165頁)。然系爭租約第7條規定「租賃房屋如係因不可歸責乙方之自然或天災損壞而有修繕必要時，在乙方通知後，由甲方負責修理……」，此為兩造就系爭房屋修繕所為之特別約定，自應優先於民法第430條之規定為適用，亦即，原告僅就因不可歸責乙方之自然或天災損壞而有修繕必要時，始負擔修繕義務，且就被告所為之增建裝飾及加工，仍由被告自負修理之責。本件被告未舉證證明前開施工費用(除屋頂防水施工費用16萬8,000元外)，均非屬被告自行所為之增建裝飾及加工者，且係因不可歸責原告之自然或天災損壞而有修繕必要，其復未舉證證明其曾就各該修繕之必要，通知原告，則其逕行僱工修繕之54萬5,065元，即無民法第430條及系爭租約第7條規定適用之餘地，被告自無從請求原告償還其費用或於租金中扣除之。
⒌被告雖主張前開施工費用(除屋頂防水施工費用16萬8,000元
外)，係其就系爭房屋所支出之有益費用云云。惟系爭租約第7條規定「……但乙方自行所為之增建裝飾及加工，仍由乙方自負修理之責」、第8條規定「乙方如擬在租賃房屋上為裝設及加工者，應事前徵得甲方之同意，並應由乙方自行負擔費用暨自負管理維護之責，且不可以損害房屋結構及影響其安全。於交還租賃房屋時，乙方應負責回復原狀」，乃係系爭租約對於民法第431條租賃物支出之有益費用所為之特別約定，則縱認前揭54萬5,065元均屬就系爭房屋所支出之有益費用，依系爭租約第7條及第8條之規定，亦應由被告自行負擔其費用，而不得請求原告應償還費用。況且，被告未舉證證明原告已知其情事而不為反對之表示，復未舉證證明其所為各該施工費用，已增加系爭房屋之價值，則被告亦無從依民法第431條規定，主張其就租賃物支出有益費用54萬5,065元，而依該條規定對原告有債權。是以，被告就此費用，主張與原告對被告所負之租金給付請求權為抵銷，即屬無據。
⒍被告又主張：兩造約定由伊逕行修繕老舊窗戶、門拱及拆除
冷氣，相關費用由原告負擔，並自111年6月及8月之租金中扣除，且另免除伊半個月之租金，伊方僱工修繕，而支出修繕老舊窗戶、門拱費用共14萬元及冷氣拆除費用1萬5,000元，此部分之費用應自租金扣除云云，並提出112年2月1日寄發之存證信函(含收件回執及投遞記要)及其與原告之子鄭奕謙間之簡訊為證(見本院卷第207至219頁)。惟原告否認兩造有此合意，而陳稱：伊係於被告提出就修繕老舊窗戶、門拱及拆除冷氣部分折讓租金之要求後，同意折讓半個月租金，然並未特定月份，此部分租金折讓之數額，並未自伊請求之數額中扣除，至於是否應扣除，則請本院依法審酌等語。觀之前開存證信函及簡訊，固見被告於112年2月1日委由律師寄發存證信函送達原告，向原告表示：「……台端出租之房屋有多處必須修繕，本人前與台端已達成口頭約定，台端同意多給本人半個月時間(即111年6月)修繕房屋，修繕期間不收租金，並同意本人將更換老舊窗戶、門拱費用14萬元及拆除冷氣機費用1萬5,000元，用以折抵111年6月份(半個月)及8月份之租金，故本人除前開已折抵租金之費用未匯款外，每期均有如期支付房屋租金……」等語；並見鄭奕謙於111年7月22日傳送「李小姐：麻煩先補半個月房租後，我再將房屋使用同意書給妳或蔡先生……」等內容之簡訊予被告，然前開存證信函係被告單方面所發，而前開簡訊亦僅見鄭奕謙要求被告繳交半個月之房租，均無從證明兩造已有免除111年6月及8月租金之合意。依上，原告僅就兩造有就此部分修繕約定免除系爭租約半個月租金之事實為自認，而被告所為舉證不足證明除前開已免除之半個月租金外，兩造另合意免除111年6月及8月之租金，是被告主張兩造合意免除半個月之租金部分，應屬有據，超過部分，則屬無據。從而，原告所得請求被告給付之租金，即應扣除半個月之數額即5萬5,000元。
⒎被告再主張：原告無法律上原因而受有系爭房屋之修繕利益
，致伊受損害，依民法第179條規定，伊對原告享有不當得利債權，伊主張抵銷云云。然而，被告係依系爭租約管理、使用系爭房屋，縱其有為修繕或支出有益費用之行為，最終應由何方負擔費用，仍應循系爭租約或民法關於租賃之規範處理，難謂原告有何無法律上原因受有利益，致被告受有損害可言。被告依民法第430條、431條規定，主張其因支出修繕或有益費用，而對原告享有債權云云，既為無理由，則其另依民法第179條規定，主張對原告享有同額債權，而主張自其應給付原告之租金為抵銷，自亦屬於法無據。
⒏被告另主張：系爭房屋於伊承租期間之防疫電費補助款1萬元
，本應由承租人即伊領取，惟原告自行領取，乃無法律上原因而受有該1萬元之利益，伊亦得依民法第179條規定，主張抵銷云云。惟此為被告所否認，其主張：於系爭租約成立前，伊就系爭房屋之電費有預繳，截至111年1月18日計算當其電費後，預繳餘額仍有1萬3,270元，而因兩造係於111年1月成立租約，伊同意由被告交付1萬元予伊，被告則得享有以前開1萬3,270元預繳餘額扣繳其本應繳納電費之利益，故伊並無不當得利可言等語，並提出台灣電力公司111年1月繳費憑證為證(見本院卷第239頁)。查前開繳費憑證記載截至111年1月18日尚有電費預繳餘額1萬3,270元，而系爭租約係於111年1月13日始成立，則前開電費預繳餘額顯係原告先前預繳之餘額，其利益本應歸諸原告，被告主張其利益應歸諸被告，難認有據。是縱認被告主張係由原告取得前開電費預繳餘額之利益乙節為真實，原告享有其利益亦非無法律上原因。從而，被告此部分之主張，即非可採。
⒐系爭租約經原告於112年3月1日終止，已據前述，則扣除前3
個月免繳租金、兩造合意免除之半個月租金5萬5,000元後，被告所應給付之租金(含租賃所得稅及補充健保費)之總額，即為110萬元【110000×(13+14/00)-000000×3-55000=0000000】，再扣除原告所不爭執被告已繳之租金68萬1,025元、保證金(即押租金)扣抵之22萬元、被告已繳之租賃所得稅及補充健保費共6萬6,605元後，被告尚積欠原告13萬2,370元(0000000-000000-000000-00000=132370)之租金。
㈢原告請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還，並請求被告給付積
欠之租金及相當於租金之不當得利，是否於法有據？⒈按系爭租約第11條規定「本契約租賃期滿後，非經雙方合意
另訂新的書面租賃契約，視為不再續租。乙方應於租約期滿、或終止時，將租賃房屋遷讓交還甲方，不得藉詞任何理由繼續使用本租賃房屋，亦不得要求任何搬遷費或其他名目之費用，乙方未即時遷出返還房屋時，甲方得向乙方請求自終止租約或租賃期滿之翌日起至遷讓完竣日止按照房租壹倍計算之違約金」。系爭租約既經原告於112年3月1日終止，則原告依前揭租約規定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，即屬於法有據，應予准許。此部分原告另依民法第455條前段及民法第767條第1項中段規定為請求，乃屬選擇的訴之合併，本院即無再為審究之必要。
⒉次按系爭租約第3條規定「每月應繳月租金11萬元整，並於每
月15日前支付，乙方不得藉任何理由拖延或拒絕，甲方亦不得任意要求調整租金」。查截至系爭租約終止時，被告尚積欠原告13萬2,370元租金，已據前述，則原告依系爭租約之法律關係，請求被告加計法定遲延利息如數給付，自屬於法有據，應予准許。
⒊再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益。不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還。但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額。民法第179條、第181條分別設有明文。而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判決先例意旨參照）。查系爭租約於111年3年1日即為終止，已據前述，被告於系爭租約終止後，並無繼續占有系爭房屋之合法權源，自屬無權占有系爭房屋，而獲有相當於租金之利益。又兩造就系爭租約約定前2年每月租金11萬元，第3年起每月租金14萬元，本院審酌此乃兩造基於系爭房屋被告使用收益之現況考量，本於契約自由原則所合意約定之金額，因認原告得請求被告按月償還之不當得利價額以11萬元計算，應屬適當。是原告依上開規定，得請求被告自112年3月1日起至同年4月14日止相當於租金不當得利之數額，即為15萬7,667元【110000×(1+13/30)=157667，不足1元部分四捨五入】，並得請求被告自112年4月15日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月於每月15日償還原告相當於租金之不當得利11萬元。
⒋依上，原告依系爭租約及不當得利法律關係，請求被告加計
法定遲延利息給付其35萬2,370元，於29萬37元(132370+157667=290037)本息範圍內為有理由，應予准許，逾此範圍，為無理由，不應准許。又其依不當得利法律關係，請求被告自112年4月15日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月於每月15日償還原告相當於租金之不當得利11萬元，亦為有理由，應准許之。
六、綜上所述，原告依系爭租約第11條規定、系爭租約及不當得利之法律關係，請求：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告；㈡被告應給付原告35萬2,370元，及自民事減縮聲明曁準備二狀繕本送達翌日(即112年8月4日)起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；㈢被告應自112年4月15日起至返還第1項房屋之日止，按月給付原告11萬元，於如主文第1項至第3項所示範圍內，為有理由，應予准許，逾此範圍，為無理由，應駁回之。又兩造各自陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，經核於法均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，併准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許，應併予駁回。
七、本院審酌本件遷讓房屋部分原告全部勝訴，而附帶請求租金及相當於租金之不當得利部分雖部分勝訴，部分敗訴，惟因此部分本即不須繳納裁判費，故依民事訴訟法第79條規定，命訴訟費用全部由被告一造負擔。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌後均於判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 9 月 19 日
民事第二庭 法 官 薛全晉正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 9 月 19 日
書記官 蔡語珊