臺灣屏東地方法院民事判決113年度訴字第12號原 告 張芝賢訴訟代理人 錢政銘律師複代理人 謝信義律師被 告 林慧芳訴訟代理人 楊芝庭律師（法扶律師）上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國113年7月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將坐落屏東縣○○鄉○○段000○000○000地號土地上，如附圖編號A、B、C所示地上物（門牌號碼：屏東縣○○鄉○○路000號，面積合計154.76平方公尺）拆除，並將占用之土地騰空返還予原告。
二、被告應給付原告新臺幣825元，及自民國113年1月13日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
三、被告應自民國112年10月28日起至拆除第一項地上物及返還占有土地之日止，按年給付原告新臺幣9,905元。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告負擔。
六、本判決第一項於原告以新臺幣546,000元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣1,640,456元為原告供擔保後，得免為假執行。
七、本判決第二項得假執行。但被告如以新臺幣825元為原告預供擔保，得免為假執行。
八、本判決第三項所命各期給付到期部分，得假執行。但被告如就各期給付各以新臺幣9,905元為原告預供擔保，得免為假執行。
九、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序方面：按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。查原告起訴時原聲明請求：㈠被告應將坐落屏東縣○○鄉○○段000○000○000地號土地（下合稱系爭土地；如單指其一，則以其地號稱之）上，如附圖編號A、B、C所示地上物（門牌號碼：屏東縣○○鄉○○路000號，為未辦理建物所有權第一次登記之建物，面積合計161.26平方公尺，下合稱系爭地上物）拆除，並將占用之土地返還予原告；㈡被告應給付原告新臺幣（下同）1,720元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，並自民國112年10月28日起至返還占有土地之日止，按年給付原告20,641元等語（見本院卷第17頁）；復於訴狀送達後，於本院審理時當庭變更聲明如下（見本院卷第295頁）。經核前開訴之聲明之變更，係依地政機關測量結果，特定系爭土地占有範圍及面積如附圖所示及不當得利數額，均屬更正法律上及事實上之陳述，揆諸前開規定，非屬訴之變更追加，併予敘明。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：㈠原告前於112年9月17日以6,000,000元向訴外人何林美戒購買
系爭土地，並於同年9月27日辦畢所有權移轉登記。被告長期占用系爭土地，且為如附圖編號A、B、C所示之系爭地上物事實上處分權人，何林美戒前訴請被告拆除系爭地上物並返還占用之土地等，經本院以111年度訴字第24號判決何林美戒敗訴確定，並於該判決理由認定何林美戒與被告間就系爭土地成立不定期之使用借貸關係等語（下稱另案確定判決）。而何林美戒於出售系爭土地予原告前，曾先後於112年8月25日、同年9月2日寄發存證信函通知被告，系爭土地將出售予第三人，被告得行使優先承購權，且同意被告分期給付買賣價金等語，惟被告以112年8月31日、同年9月11日存證信函表示，開價過高，雙方協商失敗等語，而拒絕買受。何林美戒再於112年9月21日以存證信函通知被告，系爭土地已出售予第三人，並終止其與被告間就系爭土地之使用借貸關係等語，被告則於112年10月3日以存證信函否認該使用借貸之法律關係等語。
㈡依最高法院61年台上字第1695號判決先例意旨、債之相對性法理等，被告無權占用系爭土地，並受有相當於租金之不當得利，爰依民法第767條第1項前段、中段規定，請求被告拆除系爭地上物，將占用之系爭土地騰空返還予原告，並依不當得利之法律關係，以系爭土地111年1月申報地價為每平方公尺1,280元、土地法第97條第1項所定年息10％計算每年相當於租金之不當得利數額為19,809元（計算式：1,280×154.76×10％＝19,809，元以下四捨五入，下同），另被告應給付112年9月27日起至本件起訴日即112年10月27日之月租金1,651元。
㈢並聲明：⒈被告應將系爭土地上如附圖編號A、B、C所示之系爭地上物拆除，並將占用之系爭土地騰空返還予原告；⒉被告應給付原告1,651元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。並自112年10月28日起至拆除第一項地上物及返還占有土地之日止，按年給付原告19,809元；⒊願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠另案確定判決理由既已認定被告與何林美戒間就系爭土地成
立不定期使用借貸契約，應於使用借貸目的使用完畢，亦即系爭地上物不堪使用時始消滅。然原告向何林美戒購買系爭土地時，既已知悉其上有系爭地上物，多數人為避免建物或產權不清等問題，會降低購買意願，原告仍以高價向何林美戒購買系爭土地，且時間恰於另案確定判決後6個月內；二人於訂立買賣契約當日，尚未給付任何價款下，即辦理所有權移轉登記，並約定以年為單位進行分期給付價款；又以何林美戒已79歲之高齡，二人卻約定於115年9月17日給付最大額之尾款2,000,000元等節，均有違一般交易常情。何林美戒固以112年9月21日存證信函終止二人間就系爭土地之使用借貸關係，惟民法第472條所定4款使用借貸關係終止事由，不包含借用物即系爭土地所有權轉讓與第三人，故該使用借貸關係並未合法終止。
㈡依最高法院101年度台上字第1834號、109年度台上字第1807
號、100年度台上字第463號、107年度台上字第2347號等判決意旨，原告於買受系爭土地時，已知悉何林美戒與被告間就系爭土地有使用借貸關係，由惡意受讓系爭土地之所有權，其應受債權物權化之效果所拘束；依最高法院95年度第16次民事庭會議決議及臺灣高等法院高雄分院109年度重上字第46號等判決意旨，原告與何林美戒顯係利用債之相對性原則，況原告退休後無迫切定居系爭土地之需求，然系爭地上物如遭拆除，被告將居無定所，難謂原告提起本件訴訟無權利濫用，亦與誠信原則有違，應駁回原告起訴等語，資為抗辯。
㈢並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，
願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第166至167頁，部分文字依判決編輯略為修改）：
㈠原告於112年9月27日以買賣為原因，登記取得系爭土地所有權，權利範圍全部。
㈡何林美戒前以被告長期占用系爭土地，並居住於系爭地上物
等為由，訴請被告拆除系爭地上物並返還占用之土地等，經另案確定判決駁回何林美戒之起訴等，該判決理由概為：二人間就系爭土地之使用借貸契約所定期限尚未屆滿，被告自得依契約關係繼續合法占用等語。
㈢何林美戒於出售系爭土地予原告前，分別於112年8月25日、
同年9月2日寄發存證信函予被告，告知系爭土地欲以6,000,000元出售予第三人，其得行使優先承購權，並同意分期給付（支付方式：簽約金2,000,000元，自簽約日起期滿第1年1,000,000元，期滿第2年1,000,000元，期滿第3年2,000,000元）等語，被告分別於112年8月31日、同年9月11日以存證信函回復，內容略為：開價太高，協商失敗等語。
㈣何林美戒於112年9月21日寄發存證信函予被告，告知終止二
人就系爭土地之使用借貸關係，被告則於112年10月3日以存證信函回覆意旨略以：系爭土地及系爭地上物跟土地所有權人何林美戒，從來就不存在借貸關係，其過程及內容皆記載於判決書，一切皆以另案確定判決內容為準等語。
四、兩造爭執事項（見本院卷第167頁，部分文字依判決編輯略為修改）：
㈠原告依民法第767條第1項前段、中段規定，請求被告拆除系
爭地上物，並騰空返還占有之土地，有無理由？㈡原告依不當得利之法律關係，請求被告給付占用系爭土地相
當於租金之不當得利，有無理由？
五、本院之判斷：㈠原告依民法第767條第1項前段、中段規定，請求被告拆除系爭地上物，並騰空返還占有之土地，有無理由部分：
⒈按所有人對於無權占有其所有物者，得請求返還之，對於妨
害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前、中段定有明文。申言之，以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號判決意旨參照）。原告主張系爭土地遭系爭地上物無權占有，然此為被告所否認，依前開說明，自應由被告就其占有之合法權源負舉證之責。
⒉次按使用借貸契約係債之關係，僅於當事人間有其效力。買
受系爭房屋，並不當然繼受其前手與系爭土地所有人間之使用借貸關係，原則上不得執該關係主張其有使用系爭土地之權利。惟於具體個案，尚應斟酌當事人間之意思、交易情形及房屋使用土地之狀態等一切情狀，如認土地所有人行使所有權，違反誠信原則或公益或以損害他人為主要目的，仍應駁回其請求（最高法院106年度台上字第1943號判決意旨參照）。經查：
⑴系爭土地原為何林美戒所有，嗣原告於112年9月17日以6,000
,000元向何林美戒買受系爭土地，並於同年9月27日辦畢所有權移轉登記，現系爭土地為原告所有；而系爭地上物占有系爭土地如附圖編號A、B、C所示位置，編號A、B、C占用面積各為132.28、16.37及6.11平方公尺，合計154.76平方公尺等情，有不動產買賣契約書、地籍圖謄本、系爭土地登記第一類謄本及地籍異動索引在卷可憑（見本院卷第35至37、43至73頁），並經本院會同兩造至現場履勘及囑託地政人員進行測量，有勘驗測量筆錄、附圖即屏東縣東港地政事務所113年5月27日屏港地二字第1130001278號函檢附土地複丈成果圖在卷可按（見本院卷第237至240、265頁），前開事實應首堪認定。
⑵另案確定判決理由認定何林美戒與被告間就系爭土地間成立使用借貸關係，然依上揭說明，基於債之相對性，該使用借貸關係為債權契約，僅於契約當事人間有其效力，原告並不因繼受系爭土地而當然繼受該使用借貸關係，故被告以該使用借貸契約辯稱系爭地上物有權占有系爭土地，並無可採。
⑶被告雖執最高法院101年度台上字第1834號、109年度台上字第1807號等判決意旨，抗辯原告於買受前已知悉何林美戒與被告間就系爭土地有使用借貸關係，竟與何林美戒成立有違一般交易常情之買賣契約，惡意受讓系爭土地之所有權，基於債權物權化法理，原告應繼受該使用借貸關係等語，惟該等案件有涉及社區多數住戶之個案，或基於公共利益考量，或曾有支付對價，均與本件事實不同，無從比附援引。另據原告訴訟代理人於本院審理時陳稱略以：原告買受系爭土地前，即已知悉何林美戒與被告間就系爭土地有使用借貸關係；原告在臺中市豐原區擔任國小老師已25年有餘，疫情前每年都會到墾丁度假，喜歡屏東之鄉村氣息，其前同事即何林美戒之子何緯山告知何林美戒欲出售系爭土地，加上其將屆退休，將來想在屏東養老，並經何林美戒告知已先後通知被告得行使優先承購權，被告都拒絕，再參考同鄉鹽洲段1000-1地號土地每坪出售單價後系爭土地合理市價約為7,410,000餘元，故原告向何林美戒出價6,000,000元等語（見本院卷第244至245頁），可知雖原告於購買系爭土地前已知悉何林美戒與被告間就系爭土地存有使用借貸關係等情，然評估何林美戒於出售系爭土地前，確曾二度以存證信函通知被告系爭土地將出售予第三人、出售總價、分期付款方式及被告得行使優先承購權期間等節，經被告收受並另以存證信函回復開價過高，協商失敗等語，而未積極地與何林美戒議價，或提出其他分期付款方案等協商及舉動，足以使原告可正當信賴被告已放棄優先承購權等節。至原告與何林美戒間成立系爭土地之買賣契約是否有違一般交易常情乙節，審酌二人交易當時，自應將被告後續可能主張有權占有系爭土地，因而衍生之訴訟成本等納入考量因素，自難據此驟認原告之受讓系爭土地所有權係出於惡意，是被告空言為前開，仍無可採。⑷被告另援引最高法院100年度台上字第463號、107年度台上字第2347號判決意旨、95年度第16次民事庭會議決議及臺灣高等法院高雄分院109年度重上字第46號等判決意旨，辯以原告退休後無迫切定居系爭土地之需求，然系爭地上物如遭拆除，被告將居無定所，難謂原告提起本件訴訟等有權利濫用、違反誠信原則之嫌等語，然系爭土地為原告所有，系爭地上物無權占用系爭土地，自屬妨害原告自由使用、收益系爭土地之權利，況362、363、364地號登記面積各為6.5、148.65、6.11平方公尺，合計161.26平方公尺，而系爭地上物占用系爭土地如附圖編號A、B、C所示之範圍，面積合計已達154.76平方公尺，足徵占用面積範圍非小；本件訴訟乃私權糾紛，無涉公共利益，且原告為保障其所有物之利用、收益，訴請返還土地等，尚難謂其所得之利益甚小，而以損害被告為主要目的。至被告辯稱原告與何林美戒間就系爭土地之買賣有違交易常情，原告為惡意繼受人等語，既未舉證以實其說，亦不足採。基此，被告辯稱原告有權利濫用或違反誠信原則之情事，難謂有據。
⒊承前所述，系爭土地為原告所有，被告無權占用系爭土地如
附圖編號A、B、C所示之系爭地上物，已如上述，揆諸上開規定，原告自得依民法第767條第1項前段、中段規定，請求被告拆除系爭地上物，並騰空返還占用之土地，為屬有據。至被告聲請調查兩造之財產歸戶資料，以證明原告行使權利是否有權利濫用或違反誠信原則等語（見本院卷第299至230頁），然上開待證事實與本件並無關聯，亦無必要。
㈡原告依不當得利之法律關係，請求被告給付占用系爭土地相
當於租金之不當得利，有無理由部份：⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第1695號判決意旨參照）。查原告為系爭土地所有權人，而被告無權占有如附圖編號A、B、C所示之範圍迄今仍未拆除系爭地上物，返還所占用之土地等情，業如前述，是被告因此獲得占有使用之利益，致原告受有無法使用之損害，依上說明，原告請求被告給付相當於租金之不當得利，即屬有據。
⒉次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總
價額年息百分之十為限；前開規定於租用基地建築房屋亦準用之，土地法第97條第1項、第105條分別定有明文。而依土地法施行法第25條規定，上述土地價額係指法定地價而言。
至法定地價者，依土地法第148條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年度台上字第3071號判決意旨參照）。查，系爭土地位在塩洲路，周遭地上物多為磚造平房、農地，交通便利及繁榮程度均佳，且系爭地上物為被告居住使用有，有勘驗測量筆錄、國土測繪圖資服務雲之空照圖、現場照片在卷可參（見本院卷第233至240、255至261頁），認以申報地價年息5％計算被告不當得利金額，尚屬適當；又依系爭土地於111年1月之申報地價為每平方公尺1,280元，有土地登記第一類謄本附卷可憑（見本院卷第45至55頁）。據以計算，原告請求被告每年不當得利數額為9,905元（計算式：1,280×154.76×5％＝9,905），每月為825元（計算式：9,905÷12＝825）；逾此範圍部分，尚無可採。㈢末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。查，本件原告對被告請求返還自112年9月27日起至同年10月27日占有系爭土地相當於租金之不當得利債權（即變更後訴之聲明第2項），核屬未定給付期限之金錢債權，則原告請求被告給付自民事起訴狀繕本送達翌日即113年1月13日（送達證書見本院卷第157頁）起至清償日止，按年息5％計算之遲延利息，亦為法之所許。
五、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、中段規定，請求被告拆除系爭地上物並騰空返還占用土地予原告，暨依民法第179條規定，請求被告給付825元，及自113年1月13日起至清償日止，按年息5％計算之利息；且自112年10月28日起至拆除第一項地上物及返還占有土地之日止，按年給付原告9,905元，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 113 年 7 月 23 日
民事第一庭 法 官 沈蓉佳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 113 年 7 月 23 日
書記官 鄒秀珍附圖（即屏東縣東港地政事務所113年5月27日屏港地二字第1130001278號檢附土地複丈成果圖）：