臺灣屏東地方法院民事判決113年度訴字第356號原 告 張仲嫣訴訟代理人 石繼志律師複代理人 郭峻豪律師被 告 張天明
張天仁張漣受告知人 錢秋李上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國113年7月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告、被告張天明、張天仁共有之屏東縣○○鎮○○段○○○地號土地予以變價分割，所得價金由原告、被告張天明、張天仁各依應有部分比例三分之一分配。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用關於分割共有物部分，由原告、被告張天明、張天仁各負擔三分之一；訴訟費用關於原告請求相當於租金之不當得利部分，由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：坐落屏東縣○○鎮○○段000地號土地（下稱系爭土地）原為被告張天明、張天仁及訴外人張天一共有，應有部分各1/3，嗣張天一於民國109年12月12日死亡，原告為張天一之繼承人而於110年1月14日繼承取得系爭土地應有部分1/3，系爭土地並無因物之使用目的不能分割，或契約訂有不分割期限之情形，兩造就分割方法不能達成協議，因系爭土地坐落有同段416建號建物（門牌號碼屏東縣○○鎮○○路00○0號，下稱三星路27之2號房屋），為被告張天明、張天仁、張漣共有（以下合稱被告3人），而三星路27之2號房屋無權占用系爭土地，侵害原告之土地所有權，為此爰依民法第824條第2項第2款規定請求變價分割系爭土地。另因三星路27之2號房屋無權占有系爭土地面積達516.18平方公尺約156坪，依內政部不動產交易實價登錄顯示每月租金行情約每坪新臺幣（下同）300元，故每月租金約4萬6,800元，原告爰依不當得利之法律關係請求被告共同給付5年之相當於租金之不當得利共93萬6,000元（計算式：4萬6,800元×12個月×5年×1/3=93萬6,000元），並請求自本件起訴狀繕本送達翌日起至系爭土地分割止被告應按月共同給付原告1萬5,600元（計算式：4萬6,800元×1/3=1萬5,600元）。並聲明：㈠請求變價分割系爭土地。㈡被告應共同給付原告93萬6,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈢被告應自起訴狀繕本送達翌日起至系爭土地分割止，共同按月給付原告1萬5,600元。
二、被告3人則以：原告父親為張天一，被告之父親張紹熙於96年11月5日過世，張紹熙之繼承人即張天一及被告於96年11月25日有召開家庭會議，協議系爭土地不分割。又縱認系爭土地可分割，亦請求原物分割。系爭土地之使用為張天一負責規劃，而張紹熙生前亦有說系爭土地大家共同使用，故原告請求相當於租金之不當得利並無理由等語，資為抗辯。
三、本院之判斷：㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。系爭土地為兩造共有，應有部分各1/3，有系爭土地登記第一類謄本在卷可稽（見本院卷第75至77頁），被告抗辯系爭土地訂有不分割協議等語，並提出張紹熙信函、張氏在台家屬家庭會議記錄（下稱家庭會議記錄）為佐（見本院卷第143至153頁）。經查，上開張紹熙信函、家庭會議記錄雖均有張天一及被告之簽名，足證該等內容均經張天一及被告同意，惟自張紹熙信函之內容觀之，其上載有：「剩餘空地，因原建房屋分割，甲區（西邊）歸漣女與天健所共有。將來建築使用，兩人協商自理，絕對不能賣出，永保張氏創業之光榮」等語（見本院卷第147頁），並無提及不分割系爭土地之內容；另家庭會議記錄涉及到系爭土地部分，亦僅記載：「張天健：放棄潮州房子、土地、分配，如何使用等一切所有權利。尊重目前居住此地用戶人-張漣、張天明、張天仁三人之使用」、「張天一：同張天健之意見一致，放棄對潮州房子、土地、分配，如何使用等一切所有權利，尊重目前居住此地用戶人-張漣、張天明、張天仁三人之使用」等語（見本院卷第151頁），亦無不分割系爭土地之記載，故本院無從依被告提出之張紹熙信函、家庭會議記錄認定張天一與被告間訂有不分割系爭土地之協議。又系爭土地之使用分區為住宅區，有使用分區證明書在卷可稽（見本院卷第121頁），並無物之使用目的不能分割之情形，且兩造於起訴前未能達成分割協議，是依上開規定，原告訴請裁判分割系爭土地，即屬有據。
㈡次按分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效
完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人，民法第824條第2項定有明文。準此，分割共有物，究以原物分割或變價分配其價金，法院固有自由裁量之權，不受共有人主張之拘束，但仍應斟酌當事人之聲明，共有物之性質、經濟效用及全體共有人利益等，公平裁量。必於原物分配有困難者，始予變賣，以價金分配於各共有人。所謂原物分配有困難，係指共有物性質上不能以原物分配或以原物分配有事實上或法律上困難之情形，例如原物性質上無法分割或分割將減損其價值之情形，始得依變賣之方法分配價金，以維護共有物之經濟效益，及兼顧共有人之利益與實質公平（最高法院102年度台上字第1336號民事判決參照）。經查：
1.系爭土地面積516.18平方公尺，若依應有部分比例原物分配予各共有人，共有人分得面積為172.06平方公尺，而系爭土地西側坐落有三星路27之2號房屋，東側則坐落有三星路27號房屋（未辦保存登記，下稱三星路27號房屋），三星路27之2號房屋（含庭院）使用系爭土地面積438.12平方公尺（即附圖編號769），三星路27號房屋使用系爭土地面積78.06平方公尺（即附圖編號769⑴），有勘驗測量筆錄、現況照片、土地複丈成果圖在卷可參（見本院卷第171至173、177至1
79、201頁），三星路27之2號房屋為被告共有，有建物登記第一類謄本在卷可參（見本院卷第79頁），三星路27號房屋則無稅籍資料，有屏東縣政府財稅局潮州分局函在卷可參（見本院卷第189頁），據被告張天明到庭陳稱：三星路27之2號房屋平常為被告張漣、張天仁居住，三星路27號房屋則為被告張漣出資興建，目的係因張紹熙當時身體不便，無法上下樓梯，故蓋三星路27號房屋供張紹熙使用等語（見本院卷第133、221頁），則系爭土地如採原物分割，原告分得面積
172.06平方公尺之土地，必會有被告之房屋坐落其上。雖依被告提出之家庭會議記錄有記載張天一放棄對潮州房子、土地之分配，並尊重目前居住此地用戶人即本件被告3人之使用等語（見本院卷第151頁），而原告為張天一之繼承人，應繼承張天一生前之權利義務，惟按共有物係屬全體共有人所共有，在分割前，各共有人固得約定範圍而使用之，但此項分管行為，不過定暫時使用之狀態，與消滅共有關係之分割有間。故共有物經法院判決分割確定時，先前共有人間之分管契約及使用借貸契約，即應認為終止（最高法院85年度台上字第1046號裁判要旨參照），則三星路27、27之2號房屋坐落於系爭土地縱經張天一同意，然依上開最高法院裁判要旨之說明，共有人間有分管行為及使用借貸關係，亦將因系爭土地分割判決確定後終止，故原物分割後將來恐衍生拆屋還地之爭議，被告張漣、張天仁居住於○○路00○0號房屋亦將受到影響，顯無法保障被告張漣、張天仁之居住權益。
2.雖被告張天明到庭表示：可將附圖編號789⑴即三星路27號房屋坐落之土地面積78.06平方公尺分配給原告，另再分配系爭土地南側面積94平方公尺土地給原告，希望保持三星路27之2號房屋原狀，只能動三星路27號房屋等語（見本院卷第221頁），其並當庭繪製分割方案圖，有其提出之分割方案圖在卷可參（見本院卷第227頁）。惟系爭土地僅北側臨福星路，東側臨福星路73巷，有勘驗測量筆錄、現況照片、空照圖在卷可參（見本院卷第171、178至179、181頁），如按被告張天明提出之分割方案由原告取得系爭土地南側土地，該筆土地並無任何聯外道路通行，且位於三星路27之2號房屋正後方，將使原告無法利用該筆土地，對原告甚為不公，並非可採。又倘將系爭土地東側面積172.06平方公尺分配給原告，則原告分得之土地上除有三星路27號房屋外，另有三星路27之2號房屋之一部坐落其上，此亦會衍生拆除三星路27之2號房屋一部之爭議，而被告張漣、張天仁目前居住於○○路00○0號房屋內，如拆除房屋一部，恐會影響其等之居住安全，故將系爭土地東側面積172.06平方公尺土地分配給原告之分割方法，亦非妥適。
3.綜上，系爭土地若予原物分割，將因分得之土地是否臨道路用地，是否有拆屋還地之疑慮等使用便利性、經濟價值及居住安全等重大差異，系爭土地如以原物分割將導致原告雖按應有部分比例分得相應之土地，然實質經濟利益卻顯失均衡，不符公平原則，抑恐衍生拆屋還地之爭議，足見系爭土地若採原物分配，在分割方案上欲達成共有人間公平，抑或確保被告張漣、張天仁之居住安全均存有事實上困難，已符合民法第824條第2項第2款規定之「原物分配顯有困難」之要件。再參以原告願將其系爭土地應有部分1/3以金錢補償方式由被告取得，惟被告均不同意等情（見本院卷第223至224頁），則本件唯有採變價分割方式，被告張天仁、張天明可藉由優先承買機制取得系爭土地所有權，由需用土地者取得土地所有權，方可確保三星路27之2號房屋之完整，另原告可藉由取得金錢之方式退出共有關係，使共有關係單純化，消彌紛爭，故系爭土地採變價分割，所得價金由兩造按應有部分比例分配，實為最有利各共有人，且為適切公允之分割方案。
㈢原告除請求分割系爭土地外，另主張被告所有之三星路27之2
號房屋無權占用系爭土地，原告為系爭土地共有人，爰依不當得利之法律關係請求相當於租金之不當得利等語。經查：
1.系爭土地係由張魏簡（即張天一及被告之母親）於65年1月20日以買賣為原因登記為所有權人，再於78年6月7日以更名為原因移轉登記予張紹熙，有系爭土地舊簿手抄本在卷可參（見本院卷第110至111頁），而三星路27之2號房屋領有（66）屏建字第009號建築執照，該屋由張紹熙於系爭土地起造時，該時土地所有權人為張魏簡，張魏簡於00年0月間出具土地使用同意書予張紹熙，有屏東縣政府函及土地使用同意書在卷可參（見本院卷第91至93頁），則三星路27之2號房屋建築完成後坐落於系爭土地上，既經當時之土地所有權人張魏簡同意，即非無法律上原因。
2.嗣張紹熙於78年6月7日取得系爭土地所有權後，系爭土地與三星路27之2號房屋即均屬張紹熙所有，張紹熙於96年12月21日死亡，系爭土地由訴外人張天健、張天一及被告張天明、張天仁繼承，有系爭土地異動索引在卷可參（見本院卷第99至100頁），三星路27之2號房屋則由被告3人繼承，有三星路27之2號建物登記第一類謄本在卷可稽（見本院卷第79頁），張天健、張天一及被告3人於96年11月25日召開家庭會議，張天健、張天一表示願放棄對潮州房子、土地之分配及使用之權利，並尊重目前居住此地之被告3人之使用，有家庭會議記錄在卷可參（見本院卷第151頁），足認系爭土地共有人張天健、張天一亦均同意被告3人所有之三星路27之2號房屋繼續坐落於系爭土地上，而張天健於100年12月26日以贈與為原因將系爭土地應有部分贈與張天一及被告張天明、張天仁，有系爭土地異動索引在卷可參（見本院卷第100至101頁），張天一則於109年12月12日死亡，系爭土地應有部分1/3由原告繼承，有系爭土地登記第一類謄本、異動索引在卷可參（見本院卷第75、103至104頁），是張天一同意被告3人所有之三星路27之2號房屋坐落於系爭土地上之法律效果即應由原告繼受，被告3人所有之三星路27之2號房屋坐落於系爭土地上非無法律上原因，故原告主張被告3人以三星路27之2號房屋占用系爭土地無正當權源，並請求被告3人給付相當於租金之不當得利等語，洵非可採。
㈣綜上所述，系爭土地共有人間無不能分割之約定，迄今未能
協議分割，本院審酌系爭土地如採原物分割，分割後被告3人居住○○○路00○0號房屋恐生拆屋還地之爭議，且對原告而言亦生無法利用分割後土地之情形，故本院認變價分割，被告張天明、張天仁可行使優先購買權買回系爭土地，以使房屋、土地所有權人盡量歸屬同一，此分割方法較為公允、適當。另原告主張被告3人所有之三星路27之2號房屋無正當權源占用系爭土地等語，惟三星路27之2號房屋坐落於系爭土地上有正當權源，故原告主張被告3人無正當權源占用系爭土地而請求相當於租金之不當得利，為無理由，不應准許。
四、按共有人自共有物分割之效力發生時起，取得分得部分之所有權。應有部分有抵押權或質權者，其權利不因共有物之分割而受影響；但有下列情形之一者，其權利移存於抵押人或出質人所分得之部分：...㈢權利人經共有人告知訴訟而未參加，民法第824條之1第2項第3款定有明文。查原告將系爭土地應有部分1/3設定抵押權予錢秋李，有系爭土地登記第一類謄本在卷可稽（見本院卷第77頁），經原告聲請本院向錢秋李告知訴訟，錢秋李經告知訴訟後未參加本件訴訟，則系爭土地變價分割後，抵押權人之權利移存於原告按應有部分比例所應受分配之價金，就此有權利質權，而不及於其他共有人所應分得之價金，附此敘明。
五、訴訟費用負擔部分：㈠分割系爭土地之訴訟費用負擔（此部分訴訟標的價額為259萬
8,106元）：本件分割係由法院依職權決定分割方法，原告既為共有人之一，亦同受其利，若全由被告張天明、張天仁負擔訴訟費用顯失公平，爰依民事訴訟法第80條之1規定，命原告與被告張天明、張天仁各依系爭土地應有部分所示比例各負擔1/3。
㈡請求不當得利部分之訴訟費用負擔（此部分訴訟標的金額為9
3萬6,000元）：原告請求不當得利之部分既經本院判決駁回而敗訴，則此部分之訴訟費用依民事訴訟法第78條規定應由原告負擔。
中 華 民 國 113 年 7 月 17 日
民事第一庭 法 官 李育任正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 113 年 7 月 18 日
書記官 黃依玲