臺灣屏東地方法院民事判決113年度訴字第359號原 告 張堅財訴訟代理人 蔡育欣律師被 告 張銘傑兼訴訟代理人 張順得上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國115年1月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造共有坐落屏東縣○○鄉○○段000地號面積991.51平方公尺土地，依如附表二及附圖一「被告提送方案」所示方法分割。但被告應分別補償原告如附表三所示之金額。
訴訟費用由被告各負擔1/3，餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：坐落屏東縣○○鄉○○段000地號土地（下稱系爭土地）為兩造所共有，應有部分各為1/3。系爭土地依使用目的並無不能分割之情形，共有人間亦未以契約訂有不分割之期限，惟分割之方法迄今不能協議決定，爰依民法第823條第1項及第824條第2項規定，請求裁判分割系爭土地。關於系爭土地之分割方法，為避免伊所有同段584地號土地（下稱584地號土地）成為袋地，伊主張依附表一及附圖一「原告提送方案」（下稱甲方案）所示方法分割等語。並聲明：系爭土地准予分割。
二、被告則以：兩造前已就系爭土地達成分割協議。又甲方案與使用現況不符，將使被告張順得自幼居住迄今之房屋遭拆除，況584地號土地實為訴外人邱求妹（即原告與張順得之母）所有，其已言明該土地應由原告與張順得共同使用，故被告主張系爭土地應依附表二及附圖一「被告提送方案」（下稱乙方案）所示方法分割等語。
三、兩造不爭執之事項（見本院卷二第161頁）：㈠系爭土地為兩造共有，應有部分各為1/3，依系爭土地之使用
目的並無不能分割之情形，兩造間亦未以契約訂有不分割之期限。
㈡張順得於民國111年5月5日就系爭土地之分割向屏東縣政府申請不動產糾紛調處。
四、得心證之理由：㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限；共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人，民法第823條第1項、第824條第1項、第2項分別定有明文。查原告主張系爭土地之分割方法不能協議決定乙節，固為被告所否認，並提出111年12月26日土地合併分割協議書為證（見本院卷一第135至137頁）。惟觀諸該協議書內容，係兩造合意就系爭土地與584地號土地辦理合併，再參照協議書附圖為分割方案，確切地界仍以當日申請測繪之土地複丈成果圖為準，尚非單純為分割共有物之協議，且被告亦未提出系爭土地於111年12月26日申請測繪之複丈成果圖，自難謂兩造就系爭土地於分割後之地界所在已經協議決定。再被告前於111年5月5日就系爭土地向屏東縣政府申請不動產糾紛調處，兩造曾於同年11月22日之調處會議中，就系爭土地與584地號土地合併、分割一事達成共識，惟嗣未如期會同辦理登記，且於112年10月16日之調處會議仍未能達成協議，原告復對調處委員會就系爭土地作成之調處結果表示不服，於法定期間內訴請法院審理（即本件）等情，有屏東縣政府113年4月22日屏府地籍字第11314262200號函附土地調處資料在卷可參（見本院卷一第177至249頁）。綜合上開協議書內容及調處經過，堪認原告主張兩造並未就系爭土地之分割方法達成協議乙節，尚非無憑。從而，原告依民法第824條第2項規定，請求裁判分割系爭土地，自屬有據。
㈡系爭土地適當之分割方法：⒈按共有物分割方法，法院應斟酌當事人之聲明，按共有物之
性質、經濟效用及全體共有人之利益等，公平決之，且不受當事人主張之拘束（最高法院69年度台上字第3100號判決意旨參照）。又法院所採分割方法，若涉及居住建物拆除、人員遷離原來住居所等，攸關任何人有和平、安全而有尊嚴的居住在一定場所，即適足住房權時，尤應注意審酌該建物是否係所有人與其家庭成員滿足其生活所需（最高法院112年度台上字第848號判決意旨參照）。
⒉經查：
⑴系爭土地上之建物如附表四及附圖二所示，其門牌號碼均
為屏東縣○○鄉○○街00巷00號，其中A建物現由張順得居住使用，B1建物現由原告出租他人居住使用。又系爭土地西側臨下厝街85巷，東北側與登記為原告所有之同段584地號土地相鄰等情，經本院會同兩造到場勘查明確，有本院勘驗筆錄、現場照片及土地複丈成果圖（即附圖二）在卷可稽（見本院卷一第151至157、163頁），並經兩造陳明在卷（見本院卷二第126頁），另有Google街景圖、土地登記謄本及房屋稅稅籍資料附卷可佐（見本院卷一第31、
73、79至109頁），堪以認定。⑵就系爭土地之分割方法，本院審酌原告所提甲方案，固使
各共有人受分配之土地形狀較為方整，且原告名下之584地號土地得經由原告分得之土地對外通行，並可合併利用。惟甲方案與使用現況不符，將致A建物房地異主，而A建物係張安周（即原告與張順得之父）於81年前所建造，嗣於104年9月21日由張順得繼承取得等情，為兩造所不爭執（見本院卷二第158至159頁），另有房屋稅稅籍資料、遺產分割協議書在卷可憑（見本院卷一第91、349至350頁），衡諸A建物由張順得持續居住至今之事實，堪認張順得對A建物在生活上存有密不可分之依存關係。是如依甲方案為分割，可能致張順得須拆除現居建物並遷離原有住所，影響其適足住房權，難謂妥適之分割方法。⑶而被告所提乙方案，各共有人受分配之土地形狀仍尚屬方
整，且原告與張順得各自使用之建物均能坐落於各自分得之土地，有利於地上物之保全，亦不致侵害各當事人之適足住房權。至於乙方案可能衍生584地號土地之通行問題，張順得已陳明屆時願提供其所分得之部分土地，以損害最小之方式供通行使用等語（見本院卷一第312頁），則上開通行問題尚非難以解決。從而，本院綜合系爭土地使用現況、分割後之經濟效用、共有人意願，及兼顧全體共有人之利益均衡等情事，堪認乙方案應屬妥適之分割方法。⒊次按以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其
應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第3項定有明文。查系爭土地依乙方案分割後，因土地形狀及所在位置略有差異，導致各共有人分得土地之價值有所出入，自應由分得土地價值較高之共有人補償其餘共有人。經本院囑託上詣不動產估價師事務所鑑定，由不動產估價師針對系爭土地進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況及最有效使用情況下，採用比較法及土地開發分析法估價方式進行權重評估，並依其評估結果與個別條件差異性比較，分別推定系爭土地依乙方案分割後各分得部分之價格，並據以計算應找補金額，而得出兩造應相互補償之金額如附表三所示，有前開不動產估價師事務所不動產估價報告書（下稱系爭鑑定）可佐（見本院卷二第7至99頁），本院審酌系爭鑑定之估價方法及計算數據俱有所憑，無明顯失當之處，自堪採為本件補償計算之基礎。原告雖主張系爭鑑定未考量其所有584地號土地成為袋地所生之價值減損等語，惟584地號土地並非本件分割標的，原告執此主張系爭鑑定不可採，尚非有據。至張順得陳稱：系爭鑑定未考量伊須提供近20平方公尺土地供584地號土地通行所生之價值減損，復未考量伊分得土地形狀為前寬後窄，原告分得土地後端較為寬敞等情，故補償金額過高等語，惟系爭鑑定已依分割後各筆土地之形狀條件調整各分得位置之價格（見本院卷二第60至64頁），另584地號土地實際通行範圍、方式，則尚須視日後具體情形而定，且應依損害最小原則為之，尚難僅以可能提供通行之情形，逕認系爭鑑定有失公允。從而，本件採乙方案為分割，兩造應補償及受補償金額即如附表三所示。
五、綜上所述，原告依民法第823條第1項、第824條第2項規定，請求裁判分割系爭土地，應以乙方案為分割方法，並由被告按附表三所示之金額補償原告為適當，爰諭知分割方法如主文第1項所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後，核與判決結果無影響，爰不逐一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項前段、第80條之1。
中 華 民 國 115 年 2 月 25 日
民事第三庭 審判長法 官 李珮妤
法 官 蔡壹安法 官 郭欣怡正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 2 月 25 日
書記官 張簡秀穎附表一：甲方案（附圖原告提送方案）分配位置編號 面積（㎡） 分得共有人 權利範圍 585 330.50 張堅財 全部 585⑴ 330.50 張順得 全部 585⑵ 330.51 張銘傑 全部
附表二：乙方案（附圖被告提送方案）分配位置編號 面積（㎡） 分得共有人 權利範圍 585 330.50 張順得 全部 585⑴ 330.51 張堅財 全部 585⑵ 330.50 張銘傑 全部
附表三：（單位：新臺幣/元）
應為補償人及金額 張順得 張銘傑 合計 應受補償人及金額 張堅財 115,631 16,481 132,112附表四：
代稱 房屋稅籍資料 附圖二編號 稅籍編號 納稅義務人 A 00000000000 張順得 585⑴、585⑵、584⑵、585⑹ B 1 00000000000 張堅財（原告） 585⑶（為3間連棟建物，由北往南依序編號）、585⑷ 2 00000000000 張永雄（訴外人） 3 00000000000 楊耀菁（訴外人）