臺灣屏東地方法院民事判決113年度訴字第374號原 告 潘東楷訴訟代理人 鄭楓丹律師被 告 黃秋松訴訟代理人 陳清朗律師被 告 單國強上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國114年4月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠伊為高雄大乘寺之住持，為尋找適合之地點用以興建殯葬
設施，作為日後經營寵物生命園區使用，於民國112年11月間經被告單國強之介紹，以新台幣(下同)215萬元之價格，向被告黃秋松購買其所有坐落屏東縣○○鄉○○段0000地號土地(下稱系爭土地)，並於112年11月24日簽訂不動產買賣契約(下稱系爭契約)，同年12月12日辦畢所有權移轉登記。又除上開215萬元買賣價金外，本件買賣之代書費1萬元（簽約1,000 元、實價登錄費用1,000元、過戶代書費用6,000元、交通費用2,000元)及地政規費656元（印花稅156元、登記規費500元），合計216萬656元，均由伊支付完畢。
㈡系爭土地辦畢所有權移轉登記後，伊遲未收受相關所有權
移轉登記文件(含土地登記謄本及所有權狀等)，經伊於113年3月間催促並經代書曾月華轉交後，方得知系爭土地為窯業用地而非殯葬用地，日後無法用以興建殯葬設施作為寵物生命園區使用。又伊於113年5月1日經友人黃君奇告知，系爭土地上有多座墳墓，且附近為亂葬崗，伊於斯時方知悉遭被告黃秋松、單國強欺瞞系爭土地之使用分區類別及其地上有多座墳墓之瑕疵等交易上之重要資訊，以致伊陷於錯誤而與被告黃秋松簽訂系爭契約。被告黃秋松、單國強共同詐欺伊，不法侵害伊意思表示形成之自由權，依民法第184條第1項前段、第185條第1項前段及第213條第2項規定，伊得請求被告黃秋松、單國強連帶賠償伊所受損害216萬656元。此外，伊因遭詐欺而為意思表示，且系爭土地之使用分區類別為交易上之重要事項，系爭土地實際上非殯葬用地而屬窯業用地，其物之性質錯誤視為意思表示內容之錯誤，依民法第92條第1項及第88條規定，伊亦得撤銷對被告黃秋松所為買賣之意思表示，並依民法第179條規定，請求被告黃秋松加計法定遲延利息返還買賣價金215萬元。
㈢系爭土地之使用分區類別既為窯業用地，而非殯葬用地，
日後無法作為寵物生命園區使用，自與本件買賣契約之目的不符，且違反區域計畫法第15條及區域計畫法施行細則第13條第10款之強制規定，屬以不能之給付為契約標的，依民法第246條及第71條規定，系爭契約應屬無效。被告黃秋松受領買賣價金215萬元構成不當得利，依民法第179條規定，伊得加計法定遲延利息請求被告黃秋松返還215萬元。
㈣系爭土地依其使用分區類別，日後無法興建殯葬設施用以
經營寵物生命園區，其地上有他人之墳墓存在，被告黃秋松顯未依債之本旨為給付，且系爭土地顯然具有民法第354條所稱之瑕疵存在，伊除得依民法第227條準用第226條及第256條規定解除契約外，亦得依民法第359條及系爭契約第6條約定解除契約，並均得依民法第259條第2款規定，請求被告黃秋松加計法定遲延利息返還買賣價金215萬元。
㈤縱認伊依前開規定解除系爭契約為不合法，然系爭土地既
有上述瑕疵存在，伊仍得依民法第359條規定，請求減少價金。以系爭土地112年土地公告現值31萬2,800元計算，伊主張應減少價金183萬7,200元，並得依民法第179條規定，請求被告黃秋松加計法定遲延利息返還183萬7,200元等語。並聲明：⒈被告黃秋松、單國強應連帶給付原告216萬656元，及自起訴狀繕本最後送達被告翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告方面：㈠被告黃秋松則以：伊係經被告單國強之介紹，將系爭土地
出售予原告，伊與原告素不相識，112年11月24日簽訂系爭契約時始初次見面，伊並未告知系爭土地為殯葬用地，原告亦未就此加以詢問，更未曾向伊表示其購買系爭土地係欲作何使用，且系爭土地上之墳墓早已撿骨或遷葬，不復有墳墓存在，原告主張其遭伊及被告單國強詐欺或有意思表示錯誤之情事，而依侵權行為法律關係，請求伊與被告單國強連帶負損害賠償責任，並於撤銷意思表示後，依民法第179條規定，請求伊返還不當得利，均無可採。此外，本件買賣亦無效或原告所主張給付不能、不完全給付或物之瑕疵等情事，原告據以解除契約或請求減少價金，並依民法第259條第2款規定或不當得利法律關係，請求伊返還買賣價金，於法均屬無據等語資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回；⒉如受不利之判決，被告黃秋松願供擔保請准宣告免為假執行。
㈡被告單國強則以：系爭土地之使用地類別為窯業用地，而
非殯葬用地，伊原先並不知情，亦未曾告知原告系爭土地係殯葬用地。且簽訂系爭契約時，代書曾月華曾提供系爭土地之登記謄本供原告閱覽，原告難以諉為不知。又系爭土地上之墳墓早已撿骨或遷葬，而不復有墳墓存在，原告於簽訂系爭契約前，亦曾親自至現場查看，難謂有何受伊及被告黃秋松詐欺之情形可言，原告主張伊應與被告黃秋松連帶負損害賠償責任，於法無據等語資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回；⒉如受不利之判決，被告單國強願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠原告於112年11月24日與被告黃秋松簽訂系爭契約，約定以
215萬元向被告黃秋松購買系爭土地，並於112年12月12日辦畢所有權移轉登記。
㈡系爭土地之使用分區類別為窯業用地。
㈢原告於112年11月21日偕同被告單國強、訴外人許明均及被告單國強之2名助理至系爭土地勘查現況。
㈣原告為購買系爭土地已支出買賣價金215萬元、代書費1 萬
元（簽約1,000元、實價登錄費用1,000元、過戶代書費用6,000元、交通費用2,000元）及地政規費656元（印花稅156元、登記規費500元），合計216萬656元。
四、本件之爭點為：㈠被告黃秋松、單國強是否有共同詐欺原告之情事，而應對原告連帶負損害賠償責任?㈡原告簽訂系爭契約之意思表示，有無錯誤之情事？原告依民法第88條規定撤銷意思表示，有無理由?㈢原告簽訂系爭契約之意思表示，有無受詐欺之情事?原告依民法第92條第1項規定撤銷意思表示，有無理由?㈣系爭契約是否因違反強制規定或以不能之給付為契約標的，而屬無效？㈤原告得否依不完全給付、瑕疵擔保之法律關係或依系爭契約第6條第1項約定，解除系爭契約？㈥原告得否行使減少價金請求權?倘然，其所應減少之價金數額為若干?茲論述如下：
㈠被告黃秋松、單國強並未共同詐欺原告，原告依侵權行為
法律關係，請求被告黃秋松、單國強連帶負損害賠償責任，為無理由：
原告固主張被告黃秋松、單國強明知其購買系爭土地係欲作為寵物生命園區使用，竟隱瞞系爭土地之使用分區類別及其地上有多座墳墓等交易上重要資訊之情事。惟查：
⒈關於系爭土地上有無墳墓一事：
⑴所謂墳墓，係指內葬有遺骸者，如僅有碎片、無遺骨
、遺灰或象徵人體一部分之存在，尚難認為墳墓(最高法院86年度台上字第60號及28年上字第2807號判決意旨參照)。原告主張系爭土地上有三座墳墓，無非係指：①如附圖編號1所示之水泥墳墓基座，基座上鋪設有綠色磁磚，其上已無墓碑；②如附圖編號2及編號3所示覆滿雜草之2座小土丘，均有部分殘留之墳墓水泥基座裸露在外，但其上均已無墓碑，且因其上均覆滿雜草，故上開殘留之2座墳墓水泥基座並不明顯等情，經本院會同屏東縣東港地政事務所測量員到場勘測屬實，製有勘驗測量筆錄及土地複丈成果圖在卷足憑，並有照片附卷可稽（見本院卷一第241至259、267頁）。而依前開本院至現場勘驗之結果，系爭土地上之地上物，均屬已遷葬並荒廢許久之墳墓殘垣，且上開已倒塌、毀損之墓碑，依民俗經驗，其內部之骨骸應均已遷移一節，復經證人曾月華於本院證述明確(見本院卷一第385至386頁)，則揆諸前開說明，實難謂系爭土地上如附圖編號1至3所示之地上物，即為原告所稱之「墳墓」。
⑵原告於簽訂系爭契約前之112年11月21日，曾會同被告
單國強等人至系爭土地勘查現況(見本院卷一第320頁)，其雖表示當時因系爭土地長滿雜草，以致其未能發現系爭土地上有地上物之存在。惟於2週後即112年12月7日會同地政人員至系爭土地測量鑑界之代書曾月華於本院證稱：當日至現場鑑界時，系爭土地之雜草大約已長到伊之大腿高度，伊在地政人員噴漆之界點內即系爭土地上，看到一個毀損的圓形墳墓，其墓碑已倒塌，墓碑後之土丘也空空的等語(見本院卷一第384至386頁)；測量鑑界當日，受原告委託到場之潘至聖亦於本院證稱：伊係原告之姪子，鑑界當日因原告有事，方委託伊到場，當日系爭土地上的雜草長得很高，約有8、90公分，伊有在界釘範圍內看到系爭土地上有一座3、4公尺寬的墳墓，該墳墓之墓碑已倒塌，鑑界結束後，伊回去有當面告訴原告系爭土地上似乎有墳墓等語(見本院卷二第6至12頁)。⑶原告至現場勘查之日距離系爭土地辦理測量鑑界即112
年12月7日，僅間隔約2週，系爭土地之地貌應不至於相差太多，且互核前開證人潘至聖、曾月華證述之內容，其等既均有在測量鑑界之日，於長滿雜草之系爭土地上發現墓碑已倒塌或毀損之地上物(墳墓殘垣)，而在此之前即至現場查看之原告，自難就系爭土地上有墓碑已倒塌或毀損之地上物(墳墓殘垣)一事，諉為不知。何況，潘至聖於測量鑑界結束後，即於當日告知原告系爭土地上似乎有地上物存在，然原告於受告知後並無任何反應，甚至還在永慶房仲網張貼出售系爭土地之相關資訊(見本院卷一第145頁)，益徵原告於當時即對系爭土地之使用情況有所知悉，否則又豈會遲至113年5月30日方提起本件訴訟?此外，系爭土地上並無墳墓一節，已如前述，而被告黃秋松、單國強亦未故意不告知或向原告保證系爭土地上無任何地上物存在，實難認其等有何欺瞞原告系爭土地上有多座墳墓或系爭土地之使用狀況等交易上重要資訊之情事。
⒉關於系爭土地之使用地類別及使用分區部分：
證人黃君奇於本院證稱：伊於112年11月中旬即當月21日前某日，曾與原告、被告單國強及德旺建設公司人員一同開會，洽談原告出售寺產予德旺建設公司之相關事宜，會議中原告提及寺產售出後，須另尋他處作為寺廟新址及擺放骨灰，被告單國強聽聞後即表示其原欲購買系爭土地經營寵物生命園區，在場人聽聞後便開始搜尋系爭土地之相關資訊，搜尋後發現系爭土地係窯業用地，不得用作殯葬用途，然被告單國強則表示系爭土地於地目變更後，得興建寺廟及作為殯葬使用。伊與被告單國強及德旺建設公司人員討論此事時，原告正與代書在旁邊的桌子簽約，伊與原告間大概間隔證人席至被告席之距離，故其等所為之上開討論原告是否有聽到，伊並不是很確定，但原告有聽到伊向在場之人表示系爭土地須進行地目變更，方得擺放骨灰作為寺廟遷移新址，因伊在講這件事時，原告已與代書簽完約等語(見本院卷一第391至392頁)。足見原告於112年11月24日簽訂系爭契約前，即已知悉系爭土地須變更地目，方得興建殯葬設施作為殯葬使用，且被告單國強亦未曾向原告訛稱系爭土地為殯葬用地一事。又於112年11月24日原告與被告黃秋松簽訂系爭契約時，代書曾月華雖未特別強調系爭土地之使用分區及使用地類別，然其已將提前申請之土地登記謄本及被告黃秋松提出之土地所有權狀供買賣雙方確認，並就系爭契約之重點，譬如系爭土地位在何處、付款條件、相關費用由何人負擔及價金數額等事項，向原告及被告黃秋松為說明，且整個簽約流程歷時約1小時等情，業經證人曾月華證述無訛(見本院卷一第381至384頁)。益徵被告黃秋松從未刻意隱瞞系爭土地之使用分區及使用地類別，縱使簽約時，代書曾月華未就此部分特別提及或說明，然原告既已於簽約前瀏覽過系爭土地之登記謄本及所有權狀，理應知悉系爭土地係窯業用地而非殯葬用地，實難謂被告黃秋松有何欺瞞原告之情事。
⒊依上所述，系爭土地上已無墳墓，僅留有已遷葬之墓碑
殘垣，業經認定如前，且於簽約前，原告曾至現場確認系爭土地之使用現況；簽約後，原告亦曾委託其姪子潘至聖會同地政人員及代書曾月華等人至現場鑑界，而依前開證人潘至聖、曾月華之證詞，其等均曾在系爭土地上看過墓碑已倒塌或毀損之地上物(墳墓殘垣)，故原告對系爭土地之使用現況，實難諉為不知。又被告黃秋松、單國強亦均未曾向原告表示系爭土地為殯葬用地，且在與德旺建設公司人員共同開會之會議中，被告單國強及證人黃君奇均有提及系爭土地須變更地目，方得興建殯葬設施以供擺放骨灰使用，甚至於簽約當日，代書曾月華業已將系爭土地登記謄本及所有權狀交由原告瀏覽確認，故就系爭土地之使用分區及使用地類別，被告黃秋松、單國強並無任何欺瞞原告之情事存在。從而，原告主張被告黃秋松、單國強有欺瞞系爭土地之使用分區類別及其使用現況等交易上重要資訊云云，並無足採。㈡原告簽訂系爭契約之意思表示，並無錯誤之情事，其依民法第88條規定撤銷意思表示，為無理由：
⒈按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為
意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。當事人之資格，或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤。意思表示，因傳達人或傳達機關傳達不實者，得比照前條之規定，撤銷之。民法第88條第1項、第2項及第89條定有明文。
⒉經查，系爭契約乃原告直接與被告黃秋松簽訂，並非原
告透過被告單國強或其他仲介人員代其為表示行為，自無傳達錯誤可言。又原告就本件買賣，關於法律行為之性質、標的物之同一性、價金及履行方法等意思表示之內容，業經代書曾月華為充分之說明，已如前述，並無錯誤之情事，亦無外在之表示行為與主觀上之認知不一致，而有表示行為錯誤之情形。其次，物之性質交易上認為重要者，應從當事人間所為法律行為觀察（包括雙方意思表示之內容、法律行為之類型、該交易之特殊性等），若某項當事人所特定物之性質，為該法律行為所不可缺者，則表意人對於此項性質之誤認，方得依民法第88條第2項視為意思表示內容之錯誤。本件如原告之主張，其購買系爭土地之目的係為興建殯葬設施，供日後作為寵物生命園區使用，系爭土地倘非殯葬用地將影響其購買之意願，惟原告並未對此點為明確之表示，且其於簽約前就系爭土地為窯業用地，須透過辦理地目變更，方得興建殯葬設施，暨其地上存有已遷葬之墓碑殘垣等情，知之甚詳，自難認其對物之性質有何誤認。則原告以錯誤為由，撤銷其所為之意思表示，並依不當得利之規定，請求被告返還價金215萬元，於法無據。㈢原告簽訂系爭契約之意思表示，並無受詐欺之情事，其依民法第92條第1項規定撤銷意思表示，為無理由：
本件原告購買系爭土地，並無受詐欺之情事，已如前開爭點㈠所述，原告自不得依民法第92條規定，撤銷其簽訂系爭契約之意思表示，是系爭契約仍屬有效，被告黃秋松受領原告給付之價金215萬元，仍有法律上之原因，原告主張被告黃秋松受領價金無法律上原因，而構成不當得利，應依民法第179條規定返還云云，亦屬乏據。
㈣本件並未違反強制規定或以不能之給付為契約標的，系爭契約仍屬有效：
民法第246條第1項前段規定以不能之給付為契約標的者，其契約無效。該項所稱之「不能之給付」者，係指自始客觀不能而言，亦即依社會通常觀念，債務人應為之給付，不能依債務本旨實現之意。如僅係主觀、暫時之不能給付，即難謂其契約為無效（最高法院87年度台上字第281號判決意旨參照）。本件原告購買系爭土地之目的縱係為興建殯葬設施，以作為寵物生命園區使用，然原告並未對此點為明確之表示或約定於系爭契約中，自難謂系爭契約有何與本件買賣契約目的不符，而有不能給付之情形。且區域計畫法第15條及該法施行細則第13條第1項第10款及第17款固規定窯業用地係指供磚瓦製造及其設施使用者，倘欲於土地上興建殯葬設施，僅得在編定為殯葬用地之土地為之，然上開規定並非強制規定，亦未規定窯業用地非屬不得交易之標的，故原告主張系爭契約違反區域計畫法第15條及區域計畫法施行細則第13條第10款之強制規定，屬以不能之給付為契約標的，依民法第246條及第71條規定，系爭契約應屬無效云云，並不足採。
㈤原告依不完全給付、瑕疵擔保之法律關係或依系爭契約第6條第1項約定解除系爭契約，為無理由：
⒈關於不完全給付部分：
按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，倘給付無從補正，債權人得依給付不能之規定解除契約，並請求債務人返還其對待給付，此有民法第227條第1項、第226條、第256條、第259條第2款規定意旨可參。所謂不完全給付，係指債務人提出之給付不合於債之本旨者而言，而債務人是否依債之本旨提出給付，應以其提出之給付與契約約定之內容是否相符為斷（最高法院87年度台上字第2536號判決意旨參照）。經查，被告黃秋松所出售之系爭土地為窯業用地一事，為原告買受時即已知悉，且其上並無墳墓或原告指摘之瑕疵存在(詳如前開爭點㈠及後述爭點㈤、⒉之說明)，又被告黃秋松已依債之本旨移轉系爭土地所有權予原告，並於112年12月12日辦畢登記，並無不完全給付之情事。
⒉關於物之瑕疵部分：
⑴物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373條之規定
危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。
但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移轉時具有其所保證之品質，民法第354條雖定有明文。惟物之瑕疵擔保責任主要係在調整給付與對待給付之均衡性，買賣雙方當事人在契約締結時，勢必對於標的物價值作過衡量，買方事後發現標的物上存有瑕疵，初始價值衡量即會受到影響，然「物之瑕疵」具有相對概念，如民法第355條第1項規定「買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責」，申言之，儘管買賣標的物存有依一般交易習慣認定下之「瑕疵」，但買受人仍願意買受，可見依買賣雙方之認知與約定，買受人願意依該標的物之現況買受，則所謂之「瑕疵」即不再是「瑕疵」，且衡諸常情，此部分當經買受人於出價買受時予以考量，此際即不應再要求出賣人負物之瑕疵擔保責任。經查，原告於本院審理中已自陳，其於購買系爭土地前，曾至現場查看過現況(見本院卷一第320頁)，且亦瀏覽過系爭土地之登記謄本即所有權狀，顯見原告於買受前，即已知悉系爭土地上為窯業用地，且地上有如附圖編號1至編號3所示之地上物(墳墓殘垣)，然其事後既願意依系爭土地之現況買受，顯然係已將系爭土地之初始價值納入締約時之考量，基於「瑕疵相對性」之概念，原告即不得再行主張系爭土地有瑕疵。
⑵退步言之，縱認系爭土地確有原告主張之瑕疵存在，
惟按買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責，民法第355條第2項定有明文。經查，原告於購買系爭土地前，曾至現場查看過現況，且其就系爭土地須變更地目，方得興建殯葬設施以作為寵物生命園區使用一事，亦有所知悉等情，已如前述，顯見原告客觀上有機會與時間評估系爭土地日後使用之可行性，再決定是否購買。然原告捨此不為，顯然其於買賣契約成立時欠缺交易上必要之注意，有重大過失而不知系爭土地之「瑕疵」，是依上開規定，被告黃秋松亦不負物之瑕疵擔保責任。此外，系爭土地於112年12月12日辦畢所有權登記，亦應認系爭土地至遲已於斯時交付予原告占有使用，則系爭土地倘果有原告主張之瑕疵存在，其只須於受領後至地政機關查詢土地使用分區及使用地類別或至現場查看，即可輕易知悉系爭土地為窯業用地，且其上有如附圖編號1至3所示之地上物(墳墓殘垣)存在。惟其竟於113年5月30日始向本院提起本件訴訟，並以民事起訴狀繕本之送達向被告黃秋松為瑕疵之通知，斯時距其受領系爭土地至少已間隔5個月之久，則即使系爭土地有原告主張之瑕疵，依民法第356條第2項規定，原告之行為亦顯屬怠於通知，而應視為已承認其所受領之物，自不得再主張被告黃秋松應負瑕疵擔保責任。
⒊依上所述，本件既無原告所主張不完全給付或物之瑕疵
等情形存在，則其自不得依民法第227條準用第226條及第256條規定，解除系爭契約，亦不得依民法第359條或系爭契約第6條約定解除契約。系爭契約既未經原告合法解除，則被告黃秋松自不應負民法第259條第2款所定回復原狀之義務，原告據此請求被告黃秋松返還買賣價金，於法即屬無據。
㈥原告不得行使減少價金請求權：
系爭土地並無欠缺減少價值或通常效用之瑕疵，被告黃秋松就系爭土地不負物之瑕疵擔保責任一節，已如前開爭點
㈤、⒊所述，則原告主張其得依民法第359條規定，行使減少價金請求權，並依民法第179條規定，請求被告黃秋松返還受領之部分價金183萬7,200元云云，亦屬無據。
五、綜上所述，本件原告依侵權行為、不當得利法律關係及民法第259條第2款規定，請求被告黃秋松、單國強連帶給付其216萬656元，及自起訴狀繕本最後送達被告翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。
又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失所依附，應併駁回之。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 114 年 4 月 28 日
民事第二庭 審判長法 官 凃春生
法 官 簡光昌法 官 劉千瑜以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 4 月 29 日
書記官 莊月琴