臺灣屏東地方法院民事判決113年度訴字第677號原 告 蔡其來訴訟代理人 蔡明宜
陳韋辰李奇芳律師被 告 吳陳乃訴訟代理人 吳友吉被 告 吳佳渝
吳油上二人共同訴訟代理人 李易哲律師上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國115年4月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告吳陳乃應將坐落屏東縣○○鎮○○段000○000地號土地如附圖所示編號D部分上之地上物（占用面積依序為24.66、0.03平方公尺）除去，將該部分土地騰空返還原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告吳陳乃負擔10分之2，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行；但被告吳陳乃如以新台幣456,765元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：㈠⒈先位部分：被告吳油前因積欠原告債務，雙方於民國73年
5月16日簽訂和解契約書（下稱系爭契約），約定吳油應將其所有屏東縣○○鎮○○段○○○○000○000地號土地之所有權，門牌號碼屏東縣○○鎮○○路000巷000號房屋（下稱126號房屋）所有權應有部分1/2，及如附表所示A、C建物之事實上處分權，均移轉予原告，其中656、657地號土地已於73年12月8日辦畢所有權移轉登記，A、C建物則因原告與吳油以默示之意思成立使用借貸契約，而以占有改定之方式由原告取得事實上處分權及占有。原告已以114年12月8日民事準備狀繕本之送達，對吳油終止上開使用借貸契約，則被告吳佳渝與吳油（下稱吳佳渝等2人）繼續占用A、C建物，已無合法權源，原告得依民法第767條第1項前段、第962條、第179條規定（請求擇一為有利之判決），請求吳佳渝等2人騰空返還A、C建物予全體共有人。
⒉備位部分：倘認原告不得請求返還A、C建物，惟該等建物
於60年間興建，迄今已逾耐用年數，且不容以翻修改建之方式延長其使用期限，則縱認本件得適用民法第425條之1成立法定租賃關係，該租賃關係亦已消滅，吳油占用A、C建物所坐落之656、657土地，已無合法權源，原告得依民法第767條第1項前段、中段規定，請求吳油將A、C建物除去，將土地返還原告。
㈡吳油占用657地號土地如附圖所示編號A1面積8.11平方公尺部
分鋪設水泥地（即A1地上物），及被告吳陳乃占用656地號土地如附圖所示編號B面積0.17平方公尺部分興建建物（即B建物）、占用656、657地號土地如附圖所示編號D部分（占用面積依序為24.66、0.03平方公尺）設置花圃（即D地上物），均無合法權源，原告得依民法第767條第1項前段、中段規定，請求吳油、吳陳乃將各該地上物除去，將土地返還原告。
㈢聲明：
⑴先位聲明：吳佳渝等2人應將653、654、656、657地號土
地如附圖所示編號A、C部分上之建物騰空返還原告與其他共有人。
⑵備位聲明：吳油應將坐落656、657地號土地如附圖所示
編號A部分上之建物（占用面積依序為9.56、35平方公尺），及編號C部分上之建物（占用面積依序為22.78、24平方公尺）除去，將土地騰空返還原告。
⒉吳油應將坐落657地號土地如附圖所示編號A1面積8.11平方公尺部分上之地上物除去，將土地騰空返還原告。
⒊吳陳乃應將坐落656地號土地如附圖所示編號B面積0.17平
方公尺部分上之建物，及656、657地號土地如附圖所示編號D部分上之地上物（占用面積依序為24.66、0.03平方公尺）除去，將土地騰空返還原告。
⒋願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠吳佳渝、吳油：系爭契約之標的物僅為656、657地號土地所
有權及126號房屋（面積24.5坪）所有權應有部分1/2，並不包括A、C建物；縱認包括A、C建物，惟原告未曾因占有改定而受A、C建物之交付或取得占有，即非A、C建物之事實上處分權人或占有人。又未經保存登記之房屋並無適用或類推適用民法第767條規定之餘地，且原告之占有人物上請求權或不當得利返還請求權，其時效均已完成，並經吳佳渝等2人拒絕給付，則原告依民法第767條第1項前段、第962條、第179條規定請求吳佳渝等2人騰空返還A、C建物，均屬無據。
又原告雖因系爭契約而受讓656、657地號土地所有權，惟吳油於交付上開土地前，仍得管領使用上開土地，則A、C建物及A1地上物占用上開土地，即有合法權源。再A、C建物與其坐落之656、657地號土地曾同為吳油所有，嗣僅土地所有權移轉予原告，依民法第425條之1規定，推定於A、C建物之使用期間內有租賃關係存在，而A、C建物之使用期間尚未屆滿，吳油占用A、C建物所坐落之土地仍有合法權源，則原告依民法第767條第1項前段、中段規定請求吳油除去A、C建物及返還土地，亦屬無據等語，資為抗辯。
㈡吳陳乃：原告取得656、657地號土地時，B建物及D地上物均
已存在，且上開土地及上開地上物曾同為吳達所有，嗣僅土地所有權輾轉讓與原告，依民法第425條之1規定，推定於B建物及D地上物之使用期間內有租賃關係存在，而B建物及D地上物之使用期間尚未屆滿，原告不得請求吳陳乃除去B建物及D地上物等語，資為抗辯。
㈢被告均聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項（本院卷第424至425頁）：㈠吳油、吳達為吳坪之子，吳佳渝為吳油之女，吳陳乃為吳達之配偶。
㈡656、657地號土地之地上物如附表所示，其中A、C建物及A1地上物為吳佳渝等2人共同占有。
㈢126號房屋自63年7月起課房屋稅，納稅義務人原為吳坪，於61年8月21日變更為吳油、吳達（權利範圍各1/2）。
㈣656、657地號土地（重測前分別為同鎮恆春段1之87、1之88
地號土地）於69年9月2日以買賣為原因登記為吳達所有，70年1月22日以贈與為原因登記為吳油所有。
㈤原告與吳油於73年5月16日簽訂如本院卷第279至281頁所示之
和解契約書（即系爭契約），約定吳油如未於73年11月16日前向原告清償新台幣 (下同）70萬元，即以買賣之方式將65
6、657地號土地及126號房屋權利範圍1/2移轉予原告充作上開債務之清償。嗣吳油未依期清償，其於126號房屋權利範圍1/2之納稅義務人於73年11月19日變更為原告，656、657地號土地於73年12月8日以買賣為原因登記為原告所有。㈥原告起訴請求吳油交付656、657地號土地及126號房屋，經本
院以74年度訴字第915號就656、657地號土地部分為原告勝訴之判決，而駁回原告其餘之請求，該判決已告確定。
㈦吳達於126號房屋權利範圍1/2之納稅義務人於109年11月13日
變更為吳陳乃；門牌號碼同巷126之1號（下稱126之1號房屋）自103年7月起課房屋稅，納稅義務人為吳佳渝。
四、本件爭點為：㈠原告是否為A、C建物之事實上處分權共有人？㈡A、C建物及A1地上物占用656、657地號土地，有無合法權源
？㈢B建物及D地上物占用656、657地號土地，有無合法權源？
五、本院之判斷：㈠原告非A、C建物之事實上處分權共有人：
⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。民事訴訟法第277條定有明文。本件A、C建物未經辦理建物所有權第一次登記，惟其為吳油所建造之事實，為兩造所不爭執（三、㈡），則吳油即原始取得A、C建物之所有權。而原告主張其依系爭契約而取得A、C建物之事實上處分權一節，為被告所否認，自應由原告就此有利於己之事實負舉證之責。
⒉經查：系爭契約之標的物於房屋部分係記載「地上門牌恆
春鎮城北里中正路232巷126號房屋乙間所有權持分二分之一」，並未再註明其構造或面積（本院卷第279至281頁），惟原告與吳油於73年11月19日簽立之建築改良物買賣所有權移轉契約書（下稱系爭所有權移轉契約），就126號房屋所記載之構造為磚竹造，面積為24.5坪（約80.99平方公尺）等情，有系爭所有權移轉契約書在卷可參（本院卷第123至125頁），乃與房屋稅籍資料所載126號房屋之構造為土竹造（竹造）、木石磚造（磚石造），面積合計為80.9平方公尺等情（潮補卷第61至64頁），大致相符。
而A建物之構造為鐵皮屋，C建物（即126之1號房屋）之構造為木石磚造（磚石造）及鋼鐵造，A、C建物之面積合計為91.34平方公尺等情，除為兩造所不爭執外（三、㈡），另有126之1號房屋之房屋稅籍資料附卷可稽（潮補卷第65至67頁），則依房屋構造及面積觀之，系爭契約所記載之126號房屋，應係指稅籍資料所載之126號房屋，而不包括
A、C建物。又126號房屋因屬吳油與吳達共有（三、㈢），故吳油移轉予原告之權利範圍僅為1/2；惟A、C建物乃吳油出資興建而原始取得所有權，本得由吳油單獨處分，倘系爭契約之標的物確已包括A、C建物，原告豈有容許吳油僅移轉權利範圍1/2，而仍保留其餘1/2之可能？是以，原告主張系爭契約之標的物包含A、C建物乙節，洵無可採，其並未受讓取得A、C建物之事實上處分權，更無從以占有改定之方式取得A、C建物之占有，則其依民法第767條第1項前段、第962條、第179條規定，請求吳佳渝等2人騰空返還A、C建物，即屬無據。
㈡A、C建物及A1地上物占用656、657地號土地，有合法權源：
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
。對於妨害其所有權者，得請求除去之。民法第767條第1項前段、中段定有明文。惟不動產買賣契約成立後，其收益權之歸屬，依民法第373條規定，應以標的物已否交付為斷，與是否已辦理所有權移轉登記無涉。出賣人固負有交付出賣之不動產與買受人之義務，但在未交付前，其繼續占有買賣標的，僅屬債務不履行，尚難指為無權占有，不因其所有權移轉登記已完成而有異（最高法院84年度台上字第3001號判決意旨參照）。
⒉經查：656、657地號土地前為吳油所有，嗣因吳油未依期
清償對原告之債務，而將656、657地號土地以買賣為原因移轉登記予原告（三、㈣至㈤），則原告係以買賣為原因取得656、657地號土地之所有權，堪以認定。又原告前起訴請求吳油交付656、657地號土地及126號房屋，固於656、657地號土地部分獲勝訴判決（三、㈥），惟其並未以該判決為執行名義聲請強制執行，業經原告陳明在卷（本院卷第422頁），原告就吳油已自動履行交付土地義務一節，復未舉證以實其說，難謂原告已受前開土地之交付，揆諸前揭說明，吳油繼續占有前開土地，即非無權占有。是以，原告依民法第767條第1項前、中段規定，請求吳油將A、C建物及A1地上物除去，並返還土地，即屬無據。
㈢B建物占用656地號土地，有合法權源；D地上物佔用656、657地號土地，則無合法權源：
⒈按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅
將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。88年5月5日修正施行之民法第425條之1定有明文。又土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地（最高法院48年台上字第1457號判決意旨參照）。民法第425條之1之增訂，乃以上開判決意旨及法理而予以明文化。基此，若房屋及土地轉讓之事實，發生於上開規定施行前，即與上開判決意旨或法理相符，非不得以該判決或法理為基礎，推斷土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，在房屋得使用期限內，有租賃關係，土地所有人應許房屋保有者或受讓者使用土地。又未辦登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，受讓人所取得之事實上處分權，較之所有權人之權能，實屬無異，依上開法條立法意旨，所謂「所有權讓與」，解釋上應包括就無法辦理所有權登記之土地或建物受讓事實上處分權之情形，始符法意（最高法院99年度台上字第1723號判決意旨參照）。
⒉經查：
⑴656土地上之B建物係吳達於60年間興建，吳達於109年4
月28日死亡後，由吳陳乃因分割繼承而單獨取得B建物之事實上處分權等情，為兩造所不爭執（三、㈡、本院卷第423至434頁），另有戶籍資料附卷可稽（潮補字卷第99頁）。又656地號土地於69年9月2日至70年1月22日間為吳達所有（三、㈣），斯時B建物及656地號土地同屬吳達一人，嗣僅將土地讓與吳油，揆諸前揭說明，應推定在B建物之使用期限內就土地租賃關係存在。而B建物現仍由吳陳乃居住使用，且依B建物之外觀狀態（本院卷第127至133頁），亦難認其已逾使用期限，則吳陳乃自得本於前開租賃關係，而占有使用B建物坐落之土地範圍。是以，吳陳乃之B建物占用656地號土地如附圖所示編號B面積0.17平方公尺部分，為有正當權源，原告依民法第767條第1項前段、中段規定，請求吳陳乃除去該部分建物及返還土地，洵屬無據。
⑵至D地上物為花圃（三、㈡），並非房屋，縱D地上物與其
所坐落之土地曾同屬一人而嗣後異主，仍無從適用前揭規定及法理，而推定就土地成立租賃關係。從而，原告依民法第767條第1項前段、中段規定，請求吳陳乃將65
6、657地號土地如附圖所示編號D部分上之地上物（占用面積依序為24.66、0.03平方公尺）除去，將土地騰空返還原告，即屬有據。
六、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、中段規定，請求吳陳乃將656、657地號土地如附圖所示編號D部分上之地上物（占用面積依序為24.66、0.03平方公尺）除去，將土地騰空返還原告，為有理由，應予准許。逾此範圍，為無理由，應予駁回。本件原告勝訴部分，所命被告給付之價額未逾50萬元，應依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，依職權宣告假執行（此部分原告假執行之聲請並無必要，僅係促使法院職權為之，毋庸另予准駁之表示）；吳陳乃陳明願供擔保，請准宣告免為假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應駁回之。
七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後，核與判決結果不生影響，無逐一論列之必要，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 115 年 5 月 20 日
民事第三庭 審判長 法 官 李珮妤
法 官 郭欣怡法 官 蔡壹安正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 5 月 20 日
書記官 戴韶儀附表：地上物明細（編號見屏東縣恆春地政事務所113年6月14日複丈成果圖）（面積單位：平方公尺） 代稱 編號 占用土地之地號及面積 內容 興建時間 備註 656 657 其他 A建物 A 9.56 35 ╳ 鐵皮屋 60年間 建造人：吳油 A1地上物 A1 ╳ 8.11 ╳ 水泥地 112年間 建造人：吳油 C建物 C 22.78 24 未施測 126之1號建物 60年間 建造人：吳油 B建物 B 0.17 ╳ 未施測 磚造平房 60年間 事實上處分權人：吳陳乃 D地上物 D 24.66 0.03 未施測 花圃 60年間 事實上處分權人：吳陳乃