臺灣屏東地方法院民事判決113年度訴字第746號原 告 吳順明
(送達處所：高雄市○○區○○○路000號14樓之5，A102 )訴訟代理人 陳建宏律師被 告 邱泉龍訴訟代理人 郭家駿律師上列當事人間請求返還款項事件，本院於民國114年12月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣300萬元，及自民國114年1月8日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
二、訴訟費用由被告負擔。
三、本判決於原告以新臺幣100萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣300萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：被告於民國109年12月15日由其配偶王麗雲代理，與訴外人潘孟楹簽訂不動產買賣委託書（系爭委託書），並由王麗雲代理被告簽立授權書，授權潘孟楹代理為被告處理坐落屏東縣○○鎮○○段000○000○0000地號土地（下分稱737、738、1003地號土地，合稱系爭土地）之買賣事宜。嗣後原告願以每坪新臺幣（下同）11萬8,000元之價格，即總價9,859萬7,800元，買受系爭土地（其中737地號土地部分為被告一併提供為通行使用），原告並交付票面金額300萬元支票1張（下稱系爭支票）作為斡旋金，經王麗雲於109年12月16日代理被告收受，且被告亦已將該支票提示兌現。被告既已收受斡旋金，斡旋金即轉為定金，兩造間就系爭土地之買賣推定為成立，惟被告嗣後竟反悔，拒不簽訂書面買賣契約，且於111年6月23日寄發存證信函予潘孟楹，表示不願出售系爭土地，並將738地號土地再以高價轉賣第三人，爰依系爭委託書第9條或類推適用民法第249條第3款規定，請求被告加倍返還原告給付之斡旋金及法定利息等語。並聲明：㈠被告應給付原告300萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告並未授權王麗雲代理被告本人與潘孟楹簽訂系爭委託書，亦未授權王麗雲代理被告本人授與潘孟楹代理權或受領斡旋金，系爭委託書所載之契約關係對被告並不生效力，原告依此一契約關係，請求被告返還原告給付之斡旋金，難謂有理由。又斡旋金與定金性質不同，斡旋金應經出賣人同意出賣，始轉為定金，如認系爭委託書所載之契約關係對被告有效，惟被告或王麗雲並未同意將斡旋金轉為定金，則兩造間亦不因王麗雲收受系爭斡旋金，發生被告收受定金之效力。退言之，縱認王麗雲收受之斡旋金對被告發生收受定金之效力，依系爭委託書之文義，兩造所約定賣方應賠償斡旋金加一倍之金額，應屬兩造約定之違約金，然原告請求賠償300萬元之違約金，亦屬過高，應予減少等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項(見本院卷第132頁)：㈠被告配偶王麗雲於109年12月15日以被告代理人名義於系爭
委託書（見本院卷第21頁）上簽名，委託潘孟楹洽談被告土地買賣事宜。
㈡被告於109年12月15日於授權書（見本院卷第23頁）上簽名
，委任潘孟楹為代理人，處理被告土地買賣事宜，授權期間為109年12月15日至17日。
㈢被告配偶王麗雲於109年12月16日以被告代理人名義收受潘
孟楹交付300萬元之斡旋金支票，並存入被告帳戶，嗣後提示兌現300萬元。
㈣被告於111年6月23日委託律師發函給潘孟楹，請其代為返還300萬元。
㈤兩造並未簽訂正式買賣契約書。
㈥系爭土地已於113年3月1日出賣予第三人，並辦畢移轉登記。
㈦被告於113年3月1日出售系爭土地予第三人，較出售原告之價格多出400萬2,528元。
㈧本院111年度訴字第791號判決被告應給付潘孟楹居間報酬9
8萬5,978元，及自民國112年1月10日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
㈨被告有委託律師寄發存證信函給原告，表示退還300萬元，並向臺灣高雄地方法院提存300萬元。
四、本件之爭點為：㈠系爭土地除738、1003地號外，是否包含737地號？㈡王麗雲以被告代理人名義簽訂之系爭委託書及收受原告交付之300萬元，是否對被告發生效力？㈢兩造就系爭土地之買賣，是否因標的物及價金意思表示一致而成立？王麗雲收受原告交付之300萬元為斡旋金抑或定金？原告依委託書第9條或類推適用民法第249條第3款規定，請求被告加倍返還300萬元，是否有理由？㈣該300萬元有無民法第252條違約金酌減之適用？茲論述如下：㈠系爭土地除738、1003地號外，是否包含737地號？
經查，由被告所簽之授權書明載房地標示及權利範圍「土地：潮州鎮五福段1003號、738號以每坪11萬8仟元整。潮州鎮五福段737號均為提供路行(登記737號給買方)」，及由被告之配偶王麗雲代理所簽之系爭委託書上亦記載「土地標示：潮州鎮五福段1003號510.79平方公尺、738號225
1.44平方公尺含五福段737號地號，無償登記於買方」，足認本件兩造間買賣之標的包含五福段737號之事實，勘以認定。㈡王麗雲以被告代理人名義簽訂之系爭委託書及收受原告交
付之300萬元之行為，是否對被告發生效力？⒈按無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，非經本
人承認，對於本人不生效力，民法第170條第1項定有明文。承認由本人以明示或默示意思表示為之，均無不可。惟所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言（最高法院111年度台上字第549號判決意旨參照）。
⒉經查，被告之妻王麗雲以被告本人之名義與潘孟楹簽訂
系爭委託書，由潘孟楹居間系爭土地買賣事宜，為兩造所不爭執。被告不爭執上開授權書係其自簽，且於前案即本院111訴字第791號事件中亦自認上開授權書係其自簽（見卷第118頁），而該授權書中王麗雲簽名右側有簽「代」字，且王麗雲以被告本人之名義簽訂系爭委託書翌日，受領原告交付之300萬元斡旋金支票，並轉交被告提示兌現，亦為兩造不爭之事實，即使被告未曾授予王麗雲系爭土地買賣之代理權，惟由被告將原告所交付之斡旋金支票提示兌現之行為，依上開說明，已足以推論被告事後已承認王麗雲無權代理所簽訂之系爭委託書，否則應將該支票退還，豈有予以提示兌現之理。準此，王麗雲以被告代理人名義簽訂之系爭委託書及收受原告交付之300萬元的行為對被告發生效力。被告雖辯稱：王麗雲未受其授權，故系爭委託書及王麗雲所代收之系爭支票（即斡旋金）對其均不生效力等語，惟被告雖未明示授權王麗雲代理其處理系爭土地買賣之事宜，然其嗣後將原告交付之系爭支票提示兌現之行為，已足以推斷其已承認王麗雲之無權代理行為，所辯尚不足採信。
㈢兩造就系爭土地之買賣，是否因標的物及價金意思表示一
致而成立？王麗雲收受原告交付之300萬元為斡旋金抑或定金？原告依委託書第9條或類推適用民法第249條第3款規定，請求被告加倍返還300萬元，是否有理由？⒈按契約有預約與本約之分，兩者異其性質及效力，預約
係約定將來訂立一定契約（本約）之契約，旨在使預約當事人負有成立本約之義務。預約權利人僅得請求對方履行訂立本約之義務，不得逕依預定之本約內容請求履行。而不動產買賣為求慎重，契約當事人通常均就買賣標的、價金、價款繳納方法、不動產移轉登記及交付期限等事項加以約定。是買賣預約，非不得就標的物及價金之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，但不能因此即認買賣本約業已成立(最高法院61年台上字第964號、102年度台上字第69號、104年度台上字第1410號判決意旨參照)。經查，系爭委託書第1條約定：「土地標示：潮州鎮五福段738號2251.44平方公尺、1003號0.79平方公尺，含五福段737地號.無償登記予買方」、第3條約定：「…建地：單價每坪土地以新台幣拾壹萬捌仟元整…」、第9條B規定：「若出買人收受斡旋金後，後悔不履行時應將所收斡旋金全數加壹倍賠償買受人」等語，而系爭委託書第4條處亦以手寫記載：「支票號碼DW0000000、叁佰萬元整、邱泉龍王麗雲代收、109年12/16」等文字，王麗雲並於其下「委託人（出賣人）」欄代邱泉龍簽名(見本院卷第21頁)。由上可知，系爭土地買賣雙方雖就買賣之標的及價金已初步一致，惟雙方均明知尚有系爭土地上三七五減租、價金及稅費如何支付等問題，待簽訂正式買賣契約以詳定雙方權利義務關係，依上開說明，本件兩造就買賣價金及標的意思表示之合致，至多僅可認為是成立系爭土地買賣之預約。
⒉次按定金之性質，因其作用之不同，通常可分為：㈠證約
定金，即為證明契約之成立所交付之定金。㈡成約定金，即以交付定金為契約成立之要件。㈢違約定金，即以定金為契約不履行之損害賠償擔保。㈣解約定金，即為保留解除權而交付之定金，亦即以定金為保留解除權之代價。㈤立約定金，亦名猶豫定金，即在契約成立前交付之定金，用以擔保契約之成立等數種。上述各種定金，非必各不相涉，互相排斥，交付一種定金，而兼具他種作用者，事恆有之，應依契約之文字及當事人之真意決定之(最高法院91年度台上字第635號、101年度台上字第1692號判決意旨參照)。又契約當事人於契約成立前交付，用以擔保契約成立之立約定金，倘本約未成立，定金之效力應類推適用民法第249條之規定(最高法院103年度台上字第1415號判決意旨參照)。經查，如上述，兩造間就買賣之標的及價金之意思表示合致，且原告交付王麗雲作為斡旋金之系爭支票，業經被告收受並兌現，可認兩造間已成立系爭土地買賣預約，依上開說明，被告收受之300萬元斡旋金，係於買賣本約成立前所交付，用以擔保本約成立，具有立約定金性質，勘以認定，被告辯稱該斡旋金不具定金性質，尚非可採。又買賣預約成立後，兩造各自負有與對方簽訂買賣本約之義務，查本件本約之未成立係因被告將系爭土地出賣予第三人而不能履行，係可歸責於被告，依前揭說明，被告所收受具有定金性質之300萬元斡旋金，應類推適用民法第249條第3款之規定，加倍返還於原告。再依系爭委託書第9條約定，若出買人收受斡旋金後，後悔不履行時應將所收斡旋金全數加壹倍賠償買受人。準此，本件原告以被告業向臺灣高雄地方法院提存300萬元，主張依委託書第9條或類推適用民法第249條第3款規定，請求被告返還300萬元，為有理由。㈣該300萬元斡旋金有無民法第252條違約金酌減之適用？
按契約當事人支付之定金，在法律上所生之法律效果，如契約未約定時，依民法第249條之規定。查本件被告所收受之300萬元斡旋金具有立約定金性質，已如上述，是無論依兩造約定或民法第249條第3款規定，對於不履行而有可歸責之一方，法律效果均為加倍返還，此與民法第250條規定之違約金，如有過高，民法第252條明文規定法院得依職權酌減不同。況被告出售系爭土地予第三人，較出售原告之價格多出400萬2,528元，亦無酌減之必要。
五、綜上所述，本件原告主張依兩造間系爭委託書之契約關係或類推適用民法第249條第3款規定，請求被告給付其300萬元，及自起訴狀繕本送達翌日（即114年1月8日）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。又本判決原告勝訴部分，兩造各陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，併准許之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提之證據，經本院審酌後，認與判決結果不生影響，爰毋庸一一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 115 年 1 月 7 日
民事第二庭 法 官 簡光昌正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 1 月 7 日
書記官 鍾思賢