臺灣屏東地方法院民事判決113年度重訴字第57號原 告 鄭弘發訴訟代理人 黃國瑋律師被 告 吳進寬
吳進添共 同訴訟代理人 江沛錦律師上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國115年9月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣2,305,256元，及自民國113年5月28日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔77％，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣768,000元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣2,305,256元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告原起訴請求被告應連帶給付原告新臺幣（下同）7,474,049元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，並願供擔保請准宣告假執行等語（見本院卷一第17頁）；嗣於訴狀送達後，迭經變更，最終變更聲明如後（見本院卷三第207頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸上開規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：伊與訴外人吳群、被告吳進寬（下逕稱其名）前於民國105年4月10日簽訂土地租賃契約書（下稱系爭租約），由伊向吳群、吳進寬承租坐落屏東縣○○鄉○○○段000○000○000地號土地全部（下分稱各地號，合稱系爭土地）興建建物以開設經營景觀咖啡廳，約定租期自105年7月1日起至115年8月31日止，自105年7月1日起至110年6月30日止每月租金70,000元，自110年7月1日起至115年8月31日每月租金100,000元，押金為140,000元，因698地號為國有土地，吳群、吳進寬並向伊表明已向訴外人財政部國有財產署（下稱國產署）承租該地，伊亦得使用。伊於承租系爭土地後，旋即進行整地、興建磚造2樓建物、鐵皮棚架、庭院、噴水池及停車位等地上物，後自105年12月10日起，於其上經營門牌號碼同鄉嘉和172之6號之「三個傻瓜咖啡廳」。嗣吳群於106年間死亡，經兩造協商由被告吳進添（下逕稱其名，與吳進寬合稱被告）繼受吳群於系爭租約之出租人地位。詎伊於107年間接獲國產署之107年3月29日通知函，要求拆除698地號等土地上之蓄水池等地上物，伊於拆除後，再與國產署於108年3月5日一同會勘時，發現伊仍以水泥走道、鐵皮棚架、鋼筋混凝土造車道等地上物（下合稱系爭地上物）占用698地號等土地，更陸續遭國產署向臺灣屏東地方檢察署提起收受贓物等罪嫌之告訴，及遭起訴，國產署另對伊以系爭地上物無權占用698地號等土地部分，向本院提起拆除地上物返還土地等訴訟（案列109年度訴字第803號），該案判決確定後，致伊無法使用698地號，乃於112年8月1日結束該咖啡廳之經營，並於113年4月2日函知被告終止系爭租約，該函各於113年4月10日、3日送達被告。是被告未依系爭租約給付與債之本旨相符之698地號予伊使用、收益，構成不完全給付，伊得依民法第264條規定，行使同時履行抗辯權，拒絕給付自107年4月起之一部、自112年5月1日以後之全部租金，爰依民法第423條、第227條、第226條等規定請求拆除系爭地上物費用147,000元、自112年5月1日起至115年8月31日無法如期使用系爭土地上地上物之損害1,915,041元及自113年4月12日起至115年8月31日止不能營業損失950,936元（以112年1月1日起至112年6月30日止平均每月營業額259,157元，淨利率、營利事業所得稅各以16％、20％，每月稅後淨利為33,172元計算）等語。並聲明：㈠被告應給付原告3,012,977元，及自起訴狀繕本送達最後一位被告翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：吳群、吳進寬與原告簽定系爭租約時，其中第10條約明原告不得將系爭土地作非法使用，系爭地上物無權占用698地號，原告應自負遭拆除風險，不得請求上開拆除費用等。又原告自108年10月間起，即有未依約給付租金，甚有短少給付，屢經被告催款始補繳部分積欠租金，其後被告於111年2月23日函知原告終止系爭租約，原告於111年2月24日收受該函，截至111年2月23日止，原告即已積欠租金高達1,382,470元，系爭租約終止後之111年2月24日起至113年8月止，原告仍繼續占有使用，自應給付相當於租金之不當得利計3,017,857元，扣除押租金140,000元後，尚應給付4,260,327元，故依系爭租約第3條、民法第179條規定，與原告上開請求賠償金額抵銷。再者，原告主張營業損失部分，係以訴外人三個傻瓜餐飲企業有限公司（下稱三個傻瓜公司）之401營業人銷售額與稅額申報書為據，是以經營三個傻瓜咖啡廳者並非原告個人，故原告此部分請求，亦屬無據等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項（見本院卷三第211至213頁，部分文字依判決編輯略為修改）：
㈠原告前於105年4月10日與吳群、吳進寬等2人簽訂土地租賃契
約書（即系爭租約），其中第1條約定由原告向吳群、吳進寬2人承租坐落屏東縣○○鄉○○○段000○000○000地號土地全部（面積各為1450.99、1464.27、3873.43平方公尺，即系爭土地），第2條約定租賃期間自105年7月1日起至115年8月31日止；第3條約定每月租金70,000元，自110年7月1日起至115年8月31日止調整為每月100,000元；原告並依第5條約定於105年4月10日依系爭租約第5條交付押租金140,000元予被告；第15條則約定自合約生效日起被告同意原告於土地上興建地上建物，建物之所有權歸原告所有，租期屆滿，原告同意無條件贈與給被告等語。是系爭租約為租地建物契約。
㈡698地號為國有土地，國產署為管理機關。
㈢被告未曾向國產署承租698地號。
㈣吳群於106年6月22日死亡，吳群就系爭租約之出租人權利義務由吳進添繼受。
㈤原告因向吳進寬承租698地號，占用土地面積達2933.56平方
公尺，每月並有繳納7萬元租金等情，經臺灣屏東地方檢察署於111年4月28日以108年度偵字第5031號贓物案件起訴，後經本院刑事庭作成110年度易字第339號判決無罪確定。
㈥國產署南區分署就原告無權占用698地號等土地，對原告提起
拆除地上物返還土地等訴訟，經本院於112年3月28日作成109年度訴字第803號確定判決，主文略為：⑴原告應將698地號上之系爭地上物移除，將土地騰空後返還國產署南區分署；⑵原告應給付國產署南區分署16,620元，及自112年1月12日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。原告另應按日給付自112年1月1日起至返還前項土地之日止，按前項土地占用面積及當年度申報地價年息5％計算之不當得利；⑶國產署南區分署其餘之訴駁回，全案業已確定。
㈦國產署南區分署執109年度訴字第803號判決為執行名義，向
本院請求對原告強制執行（案列本院113年度司執字第31807號），其拆除系爭地上物之費用計147,000元。
㈧原告於113年4月2日委由黃國瑋律師製發左營華夏路郵局存證
號碼85號存證信函（下稱85號存證信函）通知吳群、被告，內容略為：原告依民法第256條規定終止系爭租約，並請求因此所生之損害賠償等語，被告分別於113年4月10日、同月3日收受該信函。
㈨被告前於109年7月17日以恆春郵局存證號碼106號存證信函通
知原告，內容略以：原告欠繳109年1月1日起至109年7月15日止之租金，故沒收系爭租約押租金140,000元並通知自109年8月31日起終止系爭租約等語，原告於109年7月20日收受該函後之109年8月31日給付已欠繳部分租金，後自109年10月12日給付當月部分租金。
㈩被告於110年12月17日以恆春郵局存證號碼142號存證信函通
知原告，內容略以：原告積欠109年至110年12月租金，限於110年12月31日前完成付款，若未按期給付，依本函終止系爭租約並收回系爭土地等語，原告於110年12月20日收受該函後之111年1月3日給付已欠繳之部分租金。
被告於111年2月23日以恆春郵局存證號碼13號存證信函（下
稱13號存證信函）通知原告，內容略以：原告自109年起積欠租金，特依本函終止系爭租約，請原告於文到後立即付清並返還土地等語，原告於111年2月24日收受該函。
被告於111年7月12日以恆春郵局存證號碼62號存證信函（下
稱62號存證信函）通知原告，內容略以：特以本函確認系爭租約終止及回復原狀日為111年8月10日（被告前於111年7月10日口頭告知終止系爭租約），另原告積欠租金部分保留法律追訴權等語，原告於111年7月13日收受該函。
原告於111年8月1日匯付租金70,000元，其後即未再為給付。
兩造前已口頭約定，以系爭租約押租金140,000元抵充原告已積欠之租金（惟原告否認有積欠被告租金）。
兩造對本院囑託元孟不動產估價師事務所鑑定坐落704、705
地號上地上物，作為景觀咖啡廳使用，於105年10月6日成本價格為8,755,232元部分，均不爭執。
兩造對原證1至12、原告113年5月28日陳報狀檢附之郵件回執、被證1至9之形式上真正均不爭執。
四、兩造爭執事項（見本院卷三第213頁，部分文字依判決編輯略為修改）：
㈠被告爭執係三個傻瓜公司於系爭土地興建門牌號碼同鄉嘉和
路172之6號磚造2樓建物即店名「三個傻瓜咖啡廳」、鐵皮棚架、庭院、噴水池及停車位等，並非原告出資興建，有無理由？㈡系爭租約是否已終止？如是，何時終止？㈢原告依民法第423條、第227條第1項、第226條第1項規定，請
求被告給付拆除費用147,000元、無法如期使用建物之損害1,915,041元、不能營業之損失950,936元，有無理由？㈣被告主張對原告尚有欠繳租金1,382,470元（未扣除押租金14
0,000元）、相當於租金之不當得利3,017,857元等債權為抵銷，有無理由？
五、本院之判斷：㈠被告爭執係三個傻瓜公司於系爭土地興建門牌號碼同鄉嘉和
路172之6號磚造2樓建物即店名「三個傻瓜咖啡廳」、鐵皮棚架、庭院、噴水池及停車位等，並非原告出資興建，有無理由部分：
⒈按當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時或
在受命法官、受託法官前自認者，無庸舉證；自認之撤銷，除別有規定外，以自認人能證明與事實不符或經他造同意者，始得為之，民事訴訟法第279條第1項、第3項定有明文。
次按經法官整理並協議之不爭執事項，倘當事人積極而明確表示不爭執或沒有意見，性質上應屬民事訴訟法第279條第1項所規定之自認，除當事人能證明該不爭執事項與事實不符或經他造同意，法院得適用同條第3項規定，許其撤銷與該事實不符之不爭執事項外，應受該不爭執事項之拘束（最高法院104年度台上字第1576號判決意旨參照）。
⒉被告前於本院審理時，既已對三個傻瓜咖啡廳及系爭地上物
為原告出資興建乙節，積極表明不爭執且列為不爭執事項（見本院卷一第250、365頁，本院卷二第437至438頁，本院卷三第13頁），已生自認之法律效果，而非僅係同法第280條第1項前段規定，得隨時追復爭執之擬制自認，則在未經其等依同法第279條第3項規定，證明與事實不符而合法撤銷自認前，本院應不得為與該自認事實相反之認定。嗣被告固辯稱三個傻瓜咖啡廳及系爭地上物應為三個傻瓜公司出資興建等語（見本院卷三第214頁），並援引三個傻瓜公司股東同意書、訴外人曾詠晴、林妤諠、吳詩茵於刑事贓物案件之警詢筆錄為證（見本院卷一第453、470、478至479頁，本院卷二第451頁），然觀諸曾詠晴、林妤諠、吳詩茵之警詢筆錄，均僅陳稱其等有出資投資三個傻瓜公司等語，要與出資興建三個傻瓜咖啡廳及系爭地上物要屬二事，被告未再進一步舉證證明其自認有與事實不符，且其自認係出於錯誤之事實，則在被告未合法撤銷前揭自認前，揆之上開說明，法院及兩造應併受拘束，以前述自認之事實作為裁判之基礎，法院不得為與自認之事實相反之認定。
㈡系爭租約是否已終止。如是，何時終止部分：
⒈被告前以原告遲延給付租金為由，終止系爭租約為不合法：
⑴按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達2年之租額時，適用前項之規定，民法第440條第1款、第3項分別定有明文。次按租用建築房屋之基地，非因承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達2年以上時，出租人不得收回，土地法第103條第4款亦有明文。再按押租金在擔保承租人租金之給付及租賃契約之履行，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，不待當事人行使，即發生當然抵充（法定抵充）之效力。
⑵依系爭租約第3條約定：「租金每個月70,000元整，110年7月1日起調整為每月100,000元整，租金所得稅由甲方（即被告）繳納」等語（見本院卷一第33頁），且系爭租約為租地建物契約，截至111年2月23日止，抵充押租金140,000元後，尚積欠被告租金1,242,470元（計算式：1,382,470－140,000＝1,242,470），嗣原告於111年8月1日匯付租金70,000元予被告後，即未再為給付，為兩造所不爭（見本院卷二第477頁，不爭執事項㈠、）。又原告主張被告未依債之本旨交付租賃物，並以85號存證信函通知被告終止系爭租約，而提起本件訴訟請求終止後之損害賠償等語，未有就租金之給付行使同時履行抗辯之意思自明，自仍發生遲延責任。嗣被告分別以13號、62號存證信函通知原告自109年間起積欠租金，並為系爭租約終止之意思表示，定回復原狀日為111年8月10日等語，原告各於111年2月24日、7月13日收受該函，有該等存證信函暨收件回執可憑（見本院卷一第221至227頁），亦為兩造所不爭（見不爭執事項、）。惟被告於111年2月23日寄發13號存證信函時，原告積欠租金計1,242,470元，欠租總額未達2年以上，被告抗辯其以上開存證信函合法終止系爭租約等語，自無可採。
⒉原告以85號存證信函終止系爭租約合法：
⑴按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，
並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。此項租賃物之交付與合於約定使用收益狀態之保持，乃出租人之主要義務，與承租人支付租金之義務，彼此有對價關係，如於租賃關係存續中，出租人未使租賃物合於約定使用收益狀態，而致承租人不能達租賃之目的者，承租人非不得行使同時履行抗辯權，而拒絕租金之給付（最高法院99年度台上字第526號、102年度台上字第1892號判決意旨參照）。所謂合於約定之使用、收益之狀態，應以當事人間於訂立租賃契約時所預設之共同主觀之認知，為其認定之標準（最高法院103年度台上字第2122號裁判意旨參照）。次按繼續性契約，若於中途當事人之一方發生債務不履行情事，致契約關係之信賴性已失，或已難期契約目的之完成，民法雖無債權人得終止契約之明文規定，亦應得類推適用同法第227條及第254條至第256條之規定，許其終止將來之契約關係。
⑵經查，原告主張其承租系爭土地係為興建景觀咖啡廳之經營使用等情，有系爭租約第11條後段約定：「乙方（即原告，下同）經營上必須繳納之稅捐自行負擔。」、第15條前段則定有：「自合約生效日起出租人同意由承租人於土地上興建地上建物，建物之所有權歸乙方所有。」等語可據（見本院卷一第35頁），可見兩造已約定原告承租系爭土地之目的，係為經營景觀咖啡廳之用，始能達到原告之經營目的，被告即負有以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人之義務。又原告主張就承租之698地號部分，先後遭國產署南區分署提起刑法第349條第1項收受贓物罪之告訴，經臺灣屏東地方檢察署起訴後，為本院刑事庭作成110年度易字第339號判決無罪確定；復對原告提起民事拆除地上物返還土地等訴訟，並經本院作成109年度訴字第803號一部勝訴之確定判決，並以該確定判決為執行名義，對其為強制執行完畢；其後，原告其以85號存證信函通知被告，類推適用民法第256條規定終止系爭租約，請求因此所生之損害賠償等語，被告各於113年4月10日、同月3日收受該信函，有該等判決、信函、國產署南區分署屏東辦事處114年7月10日台財產南屏三字第11433036320號函暨附件等件在卷可憑（見本院卷一第47至65、69至71頁，本院卷二第385至389頁），並經本院調取上開案卷核閱無訛，亦為兩造所不爭（見不爭執事項㈥、㈦、㈧、㈨）。
⑶另國產署南區分署於112年5月1日起即以鐵絲網之圍籬阻擋他
人通行臨海之698地號外圍，嗣於114年4月5日代履行拆除系爭地上物完畢，有拆除前、後現場照片可稽（見本院卷一第39至40、68至69、465至463頁，本院卷二第183至191、355至357頁），是經強制拆除後之現況，建物外牆因拆除而裸露在外，並僅以4根柱子支撐結構，且無臨海之景觀可供顧客觀賞，則原告主張，其承租系爭土地以興建景觀咖啡廳之目的，已難為圓滿之使用收益，應堪認定。被告雖抗辯於114年4月5日拆除前，原告仍可使用坐落704、705地號之主建物部分，並非不能營業等語。本件被告既為系爭土地之出租人，自應提供可合法占用其坐落系爭土地，並作為經營景觀咖啡廳使用，始屬合於約定使用收益之狀態，系爭地上物坐落之698地號管理人國產署已通知並訴請原告拆屋還地，縱於114年4月5日前暫時未被拆除，亦難謂被告已提出並保持系爭土地合於約定使用收益之狀態。從而，被告於兩造租賃關係存續中，未能依債之本旨交付合於約定使用之系爭土地予原告，致原告不能為約定之經營景觀咖啡廳以使用收益，原告依民法第423條、類推適用債務不履行、民法第256條等規定，據以於113年4月10日合法終止系爭租約，原告自得拒絕給付租金，並請求損害賠償，應屬有理。
⑷被告固執系爭租約第10條約定：「本土地不得供非法使用，
或存放危險物品影響公共安全。」（見本院卷一第35頁），辯稱原告於簽訂系爭租約時即知698地號為國有土地，卻仍於其上興建地上物等非法使用，已違約在先等語。惟依該條文義，前段「不得供非法使用」應係指原告不得利用系爭土地從事非法用途而言，原告如所營事業係屬合法，而於經營過程中有所違規者，則屬後段租賃限制約定，諸如消防、衛生等公共安全之範疇，是本件原告興建系爭地上物係作經營景觀咖啡廳使用，不具不法性，應非系爭租約第10條前段之限制範圍，被告前揭所辯，難認可信。
⑸被告又舉上開刑事案件偵查時，訴外人曾詠晴、林妤諠、吳
詩茵均供稱，系爭地上物為原告個人執意規劃興建，不顧三個傻瓜公司股東反對意見等語，有該等警詢筆錄在卷可考（見本院卷一第456、472、481至482頁），且原告亦於偵訊時供述兩造有約定地上物不要蓋到國有地即698地號上等語，有偵訊筆錄為憑（見本院卷一第389頁），惟被告既於簽立系爭租約時，向原告偽稱已向國產署承租698地號土地等語，自難謂提供合於約定之租賃物使用收益狀態在先。又被告復稱當初土地上有界樁，並依界樁位置指界予原告，係原告於整地時自行拆除界樁等語（見本院卷三第151頁），僅空口無憑，未見舉證以實其說，亦非可採。
㈢原告依民法第423條、第227條第1項、第226條第1項規定，請
求被告給付拆除費用147,000元、無法如期使用建物之損害1,915,041元、不能營業之損失950,936元，有無理由部分：
⒈按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補
債權人所受損害及所失利益為限，亦為民法第216條第1項定有明文。且損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並二者之間，有相當因果關係為成立要件。故原告所主張損害賠償之債，如不合於此項成立要件者，即難謂有損害賠償請求權存在（最高法院48年台上字第481號判決意旨參照）。茲就原告主張之各項費用，分述如下：
⒉拆除費用部分：
⑴查國產署南區分署持本院109年度訴字第803號確定判決為執
行名義，向本院對原告聲請強制執行拆除698地號上之地上物，經執行法院於113年7月23日到場履勘，後於114年4月執行完畢，國產署南區分署並因而支出拆除費用147,000元，有國產署南區分署屏東辦事處114年7月10日台財產南屏三字第11433036320號函暨附件可稽（見本院卷二第385至389頁），並經本院依職權調取本院113年度司執字第31807號案卷核閱無訛，堪信屬實。
⑵依系爭租約第6條約定：「乙方於租期屆滿時，雙方同意就地
上建物歸甲方所有。」；第12條前段定有：「租賃期滿遷出時，乙方所有任何雜物等，若有留置不搬者，應視作廢棄物論任憑甲方處理。」；第15條中段則為：「於租期屆滿，承租人同意地上建物無條件贈與給出租人。」等語（見本院卷一第33至35頁），上開約款所稱「屆滿」，除指系爭租約期滿情形外，尚應包括兩造之任意終止及法定終止在內。又從文義解釋，可徵兩造既以特別約定原告於系爭租約到期後之地上物現況點交返還，無須回復原狀，自無需負擔拆除地上物等相關費用。是原告上開請求被告應給付拆除建物費用147,000元部分，應屬有理。
⑶被告固爭執系爭地上物係三個傻瓜公司出資興建，非原告個人興建等語，惟查，原告於竊佔罪偵訊時稱：當時訴外人林景生、還有其他股東也有參與本案，當時主建物包括房子確實是我所蓋，但我約在106年5、6月間至107年1月中曾被三個傻瓜公司股東趕出去，所以其中有一些在國有地上的鋪設及植栽是林妤諠、曾詠晴、林景生、吳詩茵等作的等語，有偵訊筆錄可案（見本院卷一第377頁）；核與三個傻瓜公司原股東即訴外人曾詠晴於竊佔罪偵查時陳稱：系爭土地上戶外蓄水池係原告於三個傻瓜公司105年成立之初就規劃興建，當時所有股東及時任負責人鄭淑娟都反對，但原告執意興建蓄水池，並找廠商施作草皮之鋪設，現場所有戶外設施除愛心裝置藝術及種植樹木外，都是原告陸續規劃興建，事前原告都沒有跟股東討論，我們都是到現場後才知道等語；訴外人林妤諠、吳詩茵於竊佔罪偵查時陳稱：原告經營三個傻瓜公司露營區的所有從規劃到興建及土地租用等，都沒有事先告知股東也沒有經過股東同意，都是原告在處理的等語大致相符，有108年4月23日、4月19日調查筆錄可憑（見本院卷一第456、471至472、481至482頁）。是認系爭地上物應均係由原告出資興建，而原始取得所有權，被告上開所辯，應無可採。
⒊無法如期使用建物之損害部分：
⑴經本院囑託元孟不動產估價師事務所就704、705地號上地上
物即三個傻瓜咖啡、民宿、餐廳等相關設施之現況（因原告表明不請求698地號之地上物列入估價，故未將此部分納入鑑定範圍）於105年10月間興建之花費成本乙節，經該所以114年5月2日(114)孟估字第007號函檢附不動產估價報告書，其評估價值結論略以：本勘估標的僅為地上建物部分，經本所估價師針對勘估標的進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況、最有效使用分析，並依據不動產估價技術規則第108條：建物估價，以成本法估價為原則，採用成本法之間接法中的單位面積比較法評估重建成本進行評估，再依等速折舊（原稱定額法）計算折舊後之建物單價，分別乘以該建物面積，最後評定勘估標的總價決定為8,755,232元等語（見本院卷二第83至85頁），為兩造所不爭（見不爭執事項）。
⑵再觀諸前揭系爭租約第6條、第12條前段及第15條中段約定，探求兩造締約之真意，應係指被告已依約交付並保持合於使用目的之系爭土地予原告後，於系爭租約期滿、兩造之任意終止及法定終止系爭租約等情況下，原告應將系爭土地上之地上物依現況交還被告，不得再向被告另為請求，當不包括被告未依債務本旨提供合於所約定使用目的之系爭土地，所應負債務不履行損害賠償責任之情形。又系爭租約第2條約定：「租賃期間經甲乙雙方洽定為10年，即自105年7月1日起至115年8月31日止，共10年2月。」（見本院卷一第33頁）。而原告於112年5月1日起，因國產署以鐵絲網之圍籬阻擋他人通行臨海之698地號外圍，更於112年8月1日結束營業，復如前述。則原告主張其原預期使用系爭地上物之期間自105年7月1日起至115年8月31日止（計122月），因被告未提出並保持系爭土地合於約定使用收益之狀態，致其受有於112年8月1日至115年8月31日（計37月）期間無法使用系爭地上物之損害，以此計算，原告於上開112年8月1日至115年8月31日之期間計37個月無法使用建物之損害應為2,655,275元（計算式：8,755,232×37/122＝2,655,275，元以下4捨5入）；逾此金額之請求，不應准許。
⒋不能營業之損失部分：
⑴按公司每屆會計年度終了，應將營業報告書、財務報表及盈
餘分派或虧損撥補之議案，提請股東同意或股東常會承認，公司法第20條第1項定有明文。次按每屆會計年度終了，董事應依第228條之規定，造具各項表冊，分送各股東，請其承認；其承認應經股東表決權過半數之同意；第231條至第233條、第235及第245條第1項等規定，於有限公司準用之，公司法第110條第1項、第3項亦有明文。又按盈餘分派請求權係公司股東基於股東之資格，始得對公司主張之權利，且公司法第112條第1項明定：有限公司應於彌補虧損完納一切稅捐並提出法定盈餘公積後，始得分配盈餘。惟股東盈餘分派請求權乃股東權之一種，於股東會決議分派盈餘時，股東之盈餘分派請求權即告確定，而成為具體的請求權，非附屬於股東權之期待權，亦即股東自決議成立時起，取得請求公司給付股息、紅利之具體請求權，公司自決議之時起，負有給付股息、紅利予股東之義務（最高法院90年度台上1720號、90年度台上字第1934號判決意旨參照）。再按公司若有盈餘，股東本於股東權，雖有盈餘分派請求權，然此僅係可能獲得分派之期待權，如公司未完納一切稅捐、彌補虧損、依法提出法定盈餘公積，及盈餘分派之議案未經股東會決議承認，自不發生盈餘分派給付請求權，股東即不得以公司有盈餘而請求分派股息及紅利（最高法院93年度台上字2217號裁定意旨參照）。
⑵兩造就系爭土地之現況已達不堪營業使用之狀態，均不爭執，原告復主張上情因而致三個傻瓜公司所營之三個傻瓜咖啡廳自112年8月1日起停止營業，嗣其合法於113年4月10日終止系爭租約，並主張受有自113年4月12日起至115年8月31日止，每月稅後淨利33,172元計算之不能營業損失950,936元，固提出三個傻瓜公司401申報書為證（見本院卷一第73至77頁）。惟被告抗辯，現三個傻瓜公司股東與代表人縱僅原告一人，該公司之法人格與原告個人仍屬不同之權利義務主體等語。經核原告分別於106年3月16日、110年2月1日登記受讓三個傻瓜公司股東即訴外人鄭淑娟、曾詠晴、林妤諠、吳詩茵之出資額，而為該公司唯一股東；三個傻瓜公司於114年8月19日經全體股東同意解散，並已辦理登記在案乙節，有經濟部114年8月21日經授商字第11430725100號函、三個傻瓜公司股東同意書、章程在卷可憑（見本院卷二第445至459頁），可徵三個傻瓜公司為法人組織，迄未完成清算程序，其法人格未消滅，原告雖為該公司負責人且為唯一股東，二者仍屬不同之權利義務主體，縱三個傻瓜公司於上開期間可獲得營業收入，亦不完全等於原告之所得，且股東之盈餘分派僅為期待權，如公司未完納一切稅捐、彌補虧損、依法提出法定盈餘公積，及盈餘分派之議案未經股東承認，自不發生盈餘分派給付請求權。
⑶況依經驗法則，公司之營業收入與當時大環境景氣、產業發
展、營業項目與同業競爭、來客數等因素息息相關。況401申報書僅能呈現公司之營業稅申報進、銷項狀況，並無法從此知悉公司之勞務等其他費用成本，而公司每年之實際獲利應以稅後淨利計算，股東之獲利來源即為上開稅後淨利之盈餘分派。是原告此部分請求，即無理由。
⒌從而，原告主張被告應賠償其已支付拆除建物費用147,000元、無法如期使用建物之損害2,655,275元部分，共計2,802,275元（計算式：147,000＋2,655,275＝2,802,275），應予准許；逾此範圍之請求，則屬無據。
㈣被告主張對原告尚有欠繳租金1,382,470元（未扣除押租金14
0,000元）、相當於租金之不當得利3,017,857元等債權為抵銷，有無理由部分：
⒈按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各
得以其債務，與他方之債務，互為抵銷；抵銷，應以意思表示，向他方為之。其相互間債之關係，溯及最初得為抵銷時，按照抵銷數額而消滅，民法第334條第1項前段、第335條第1項分別定有明文。
⒉經查，被告抗辯依系爭租約第3條約定，請求原告給付截至11
1年8月1日止積欠租金1,382,470元（未扣除押租金140,000元）等語，然系爭租約業經原告以85號存證信函送達最後一位被告即於113年4月10日合法終止，雖兩造均稱未辦理租賃物之點交等語（見本院卷三第211頁），惟國產署自112年5月1日起，即以鐵絲網之圍籬阻擋他人通行臨海之698地號外圍，嗣三個傻瓜咖啡廳於112年8月1日結束營業，嗣更於114年4月5日經本院執行程序拆除698地號上之地上物，難認原告於113年4月10日以後仍能事實上繼續支配管理系爭土地，而排除被告之干涉，則被告主張自113年4月10日系爭租約終止前，原告受有不當得利，核屬有據。
⒊又依本院囑託元孟不動產估價師事務所就本件承租704、705
地號，作為經營景觀咖啡廳使用之每月租金，該估價人員考量704、705地號雖為一般農業區農牧用地，惟實際作三個傻瓜咖啡廳、民宿、餐廳等相關設施使用，並對宗地個別因素、最有效使用分析，最終決定為每月租金為29,722元（自105年7月1日起至110年6月30日止）、42,457元（自110年7月1日起）等語，有該不動產估價報告書可憑（見本院卷三第47至134頁），應屬可採。準此，先抵充系爭租約押租金140,000元後，再據以計算原告自107年4月至113年4月10日止，應給付被告之租金及相當於租金之不當得利金額為2,434,391元【計算式：29,722×39＋42,457×（33＋10/30）－140,000＝2,434,391，元以下4捨5入】；與原告已付之107年4月起至111年12月止租金合計1,937,372元，此亦為被告所不爭（見本院卷三第224頁）；原告尚積欠被告租金及相當於租金之不當得利金額合計497,019元（計算式：2,434,391－1,937,372＝497,019），洵堪認定。是被告主張抵銷部分，因本件並無不能抵銷之事由，且均屆清償期，已具備抵銷適狀，經依前揭規定抵銷後，於497,019元範圍內為有理由，准予抵銷；逾此金額部分，則無理由，不應准許。
⒋是上開金額經抵銷後，被告尚應給付原告2,305,256元（計算式：2,802,275－497,019＝2,305,256）。
㈤末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條規定分別定有明文。本件係以支付金錢為標的，又無給付之確定期限，亦未約定利率，而民事起訴狀繕本於113年5月27日送達最後一位吳進寬（送達證書見本院卷一第93頁），是原告請求被告自113年5月28日起至清償日止，按週年利率5％計算之遲延利息，亦為法之所許。
六、綜上所述，原告依民法第423條、第227條、第226條等規定，請求被告給付2,305,256元，及自113年5月28日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，即屬無據，應予駁回。兩造均陳明願供擔保聲請及免為假執行，經核原告勝訴部分，並無不合，爰依民事訴訟法第390條第2項、第392條第2項規定，分別酌定相當之擔保金額予以准許。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所依附，併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 115 年 10 月 13 日
民事第一庭 法 官 沈蓉佳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 115 年 10 月 13 日
書記官 鄒秀珍