臺灣屏東地方法院民事判決114年度簡上字第50號上 訴 人 邱泓偉
邱承佑黃蕎伶上三人共同訴訟代理人 陳怡融律師被 上訴 人 朱祐宗訴訟代理人 洪海峰律師上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國114年12月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
兩造共有坐落屏東縣○○鄉○○段0000地號土地，分歸上訴人邱泓偉、邱承佑、黃蕎伶按應有部分各4分之1、4分之1、4分之2比例維持分別共有，並由上訴人黃蕎伶補償被上訴人新臺幣15萬2,898元。
上訴人邱泓偉、邱承佑、被上訴人共有門牌號碼屏東縣○○鄉○○路00000號未辦建物所有權第一次登記建物之事實上處分權，分歸上訴人邱承佑取得，並由上訴人邱承佑補償上訴人邱泓偉、被上訴人各新臺幣68萬2,010元。
第一、二審訴訟費用由兩造按附表所示比例負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按應有部分有抵押權者，其權利不因共有物之分割而受影響，但權利人經共有人告知訴訟而未參加者，其權利移存於抵押人所分得之部分，民法第824條之1第2項第3款定有明文。
本件坐落屏東縣○○鄉○○段0000地號土地（下稱系爭土地）應有部分4分之1，經原登記共有人，為內政部營建署（現改制為內政部國土署）所管理並設定新臺幣（下同）101萬元之抵押權，於民國82年8月3日辦畢登記，內政部國土署經上訴人告知訴訟而未參加等情，有土地登記謄本及本院送達回證附卷可稽，則上開抵押權自應依前揭規定處理，先予敍明。
貳、實體部分：
一、被上訴人於原審起訴主張：系爭土地為兩造所共有，應有部分各4分之1，其上門牌號碼同鄉中正路126-4號未辦建物所有權第一次登記房屋（下稱系爭房屋）之事實上處分權，則為上訴人邱泓偉、邱承佑與被上訴人所共有，應有部分各3分之1。系爭土地及房屋並無因其使用目的而有不能分割之情形，且兩造間亦未以契約訂有不分割之期限，惟分割方法不能協議決定，為此訴請裁判分割系爭土地及系爭房屋之事實上處分權，並應以變價為分割方法，所得價金由兩造按原應有部分比例分配等語，於原審聲明：兩造共有系爭土地及系爭房屋之事實上處分權准予分割。
二、上訴人於原審陳稱：希望能向被上訴人購回系爭土地及系爭房屋之事實上處分權等語。
三、原審判決系爭房地應予變價分割，所得價金由兩造按原應有部分比例分配。上訴人聲明不服，提起上訴，上訴意旨除如前述外，並補充以：上訴人亦同意分割系爭土地及系爭房屋之事實上處分權，但其等希望將系爭土地分歸上訴人取得，按上訴人邱泓偉、邱承佑、黃蕎伶應有部分4分之1、4分之1、4分之2維持共有，將系爭房屋之事實上處分權分歸上訴人邱承佑單獨取得，並依屏東縣屏東市「冠信不動產估價師聯合事務所」鑑定之結果，以金錢補償未按應有部分受分配系爭房屋、土地之共有人等語，於本院聲明：㈠原判決廢棄。㈡系爭土地及系爭房屋之事實上處分權另依適當之方法分割。被上訴人則以：系爭土地及系爭房屋之事實上處分全，倘以變價方式分割，可由市場行情決定不動產之價值，避免兩造對於不動產客觀價值認知不同，且上訴人若對系爭土地及房屋有特殊情感，亦得於變價程序中行使優先購買權，不論從系爭土地及房屋之利用或經濟價值而言，對兩造均較為有利，反之，若以原物方式分割，系爭土地及房屋經鑑定之結果，通常低於低於市場行情，對兩造較為不公等語，並聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執之事項：㈠系爭土地為鄉村區乙種建築用地，乃兩造所共有，應有部分
各4分之1；系爭房屋為坐落於系爭土地上之未辦保存登記建物，乃上訴人邱泓偉、邱承佑與被上訴人所共有，應有部分各3分之1。
㈡系爭土地及房屋依其使用目的並無不能分割之情形，共有人
間亦未以契約訂有不分割之期限，惟分割之方法不能協議決定。
㈢被上訴人係於113年1月間經拍賣取得系爭土地及系爭房屋之事實上處分權，被上訴人與上訴人間無親屬關係。
㈣上訴人自系爭房屋於84年興建完成後即開始居住於系爭房屋
內，系爭房屋為3層建物，僅一樓處有前、後二出入口，其中一樓為客廳、廚房，二樓為房間，三樓為房間及神明廳。㈤依屏東縣屏東市「冠信不動產估價師聯合事務所」鑑定之結
果，系爭土地價值為61萬1,589元，系爭房屋價值為204萬6,031元。
五、本件之爭點：系爭土地及系爭房屋之事實上處分權應如何分割，方為公平適當？㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。
二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。本節規定，於所有權以外之財產權，由數人共有或公同共有者準用之。民法第823條第1項、第824條第2項及第831條分別定有明文。又數人共有未登記建物之事實上處分權，而就分割之方法不能協議決定者，法院得因部分共有人之請求，為裁判分配（最高法院111年度台簡上字第9號判決意旨參照）。查系爭土地為鄉村區乙種建築用地，乃兩造所共有，應有部分各4分之1；系爭房屋為坐落於系爭土地上之未辦保存登記建物，其事實上處分權乃上訴人邱泓偉、邱承佑與被上訴人所共有，應有部分各3分之1。系爭土地及房屋之事實上處分權依其使用目的並無不能分割之情形，共有人間亦未以契約訂有不分割之期限，惟分割之方法不能協議決定，為兩造所不爭執，並有土地登記謄本及房屋稅籍證明書附卷可稽（見原審卷第19至21、37至41頁），則揆諸前揭規定，被上訴人請求裁判分割系爭土地及系爭房屋之事實上處分權，於法自無不合，應予准許。
㈡按裁判分割共有物，屬形成判決，法院定共有物之分割方法
，固應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共有人之利益等，而本其自由裁量權為公平合理之分配，但並不受當事人聲明、主張或分管約定之拘束（最高法院93年度台上字第1797號判決意旨參照）。又依民法第824條第2項第2款規定，共有物之分割方法應先就原物分配，必於原物分配有困難者，始得變賣共有物全部，以價金分配於各共有人。而所謂「顯有困難」，當依社會一般之觀念定之，包括法律上之困難，如農業發展條例第16條規定禁止共有耕地細分者；及事實上之困難，如分割後之共有物各部分性質上難以利用或價值有相當之減損者。系爭土地及系爭房屋之事實上處分權以原物分配，於法律上或事實上並無困難可言，已與變價分割之要件未符；況上訴人以系爭房屋為住所，復陳明其對系爭土地及房屋有生活上及情感上之依存關係，而願受原物之分配，則被上訴人主張系爭土地及系爭房屋之事實上所有權，均以變價方式予以分割，自無可採。
㈢又系爭土地面積雖達67.8平方公尺，然其上系爭房屋為鋼筋
混凝土造建物，1層樓面積為50.2平方公尺，2、3層樓面積為53平方公尺，幾已將系爭土地占滿，且為上訴人之住所，僅有一樓有前、後2個出入口，一樓現作客廳及廚房使用，
二、三樓則為房間及神明廳等情，除經兩造陳明在卷外，並有土地登記謄本、房屋稅及記錄表、房屋稅及證明書及原審勘驗筆錄及現場照片附卷可稽（見原審卷第19至21、37至41、153至165頁），堪認系爭土地及系爭房屋之事實上處分權，倘由兩造均受原物之分配，顯有困難。參酌系爭土地及房屋之使用現況，本院爰依民法第824條第2項第1款但書規定，將系爭土地及系爭房屋之事實上處分權以原物分配於上訴人，並依同條第3項規定，命上訴人以金錢補償未受分配之被上訴人，應屬較為公平適當之分割方法。
㈣按以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第3項定有明文。法院裁判分割共有物時，除應斟酌各共有人之利害關係，及共有物之性質外，尚應斟酌共有物之價格，倘共有人中所受分配之不動產，其價格不相當時，法院非不得命以金錢補償之（最高法院83年度台上字第2452號判決意旨參照）。經查，系爭土地及房屋分別經本院囑託屏東縣屏東市「冠信不動產估價師聯合事務所」鑑定結果，其價格分別為61萬1,589元及204萬6,031元，有鑑價報告書在卷可稽。本院審酌上開鑑定結果關於土地部分，因周遭近年僅有少數透天新建住宅產品買賣成交，且無建地租賃案例，周圍透天住宅之土建比例、屋齡、面積等規劃差異甚大，故以比較法推估土地價格後，依成本法評估系爭土地之合理價格；關於房屋部分，係經則以成本法綜合考量建物營造及施工費用、規劃設計、廣告銷售等間接費用及累積折舊額估算，均屬信實可靠，被上訴人認為其金額過低，而未提出任何合理之依據，自難採信。依前開鑑定結果，本院因認將系爭土地分配予上訴人，並由上訴人邱泓偉、邱承佑、黃蕎伶，按應有部分各4分之1、4分之1、4分之2維持共有，並由上訴人黃蕎伶補償被上訴人15萬2,898元；另將系爭房屋之事實上處分權，分配由上訴人邱承佑單獨取得，並由上訴人邱承佑分別補償上訴人邱泓偉、被上訴人各68萬2,010元，尚屬公允，爰依此諭知上訴人黃蕎伶應補償被上訴人及上訴人邱承佑應補償上訴人邱泓偉、被上訴人之金額，如主文第2、3項所示。
六、綜上所述，本件系爭土地及系爭房屋之事實上處分權，應依如主文第2、3項所示之方法為分割及補償，原審所為之分割方法與此有異，容有未洽，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院將原判決廢棄，改判如主文第2、3項所示。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及攻擊防禦方法核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1。中 華 民 國 114 年 12 月 10 日
民事第二庭 審判長法 官 黃顗雯
法 官 劉佳燕法 官 彭聖芳正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 114 年 12 月 10 日
書記官 潘豐益附表：
共有人 訴訟費用負擔比例 朱祐宗 31/100 邱泓偉 31/100 邱承佑 31/100 黃蕎伶 7/100