臺灣屏東地方法院民事裁定114年度執事聲字第26號異 議 人 吳沛聰相 對 人 全國農業金庫股份有限公司法定代理人 簡展穎相 對 人 賴麗琳上列當事人間請求拍賣抵押物強制執行事件，異議人對於本院民事執行處司法事務官於民國114年7月10日所為109年度司執字第36715號裁定聲明異議，本院裁定如下：
主 文原裁定廢棄。
理 由
一、按司法事務官處理事件所為之處分，與法院所為者有同一之效力；當事人對於司法事務官處理事件所為之終局處分，得於處分送達後10日之不變期間內，以書狀向司法事務官提出異議；司法事務官認前項異議有理由時，應另為適當之處分；認異議為無理由者，應送請法院裁定之；法院認第1項之異議為有理由時，應為適當之裁定；認異議為無理由者，應以裁定駁回之，民事訴訟法第240條之3、第240條之4第1項前段、第2項、第3項分別定有明文，此為強制執行法第30條之1所準用。查本院民事執行處司法事務官於民國114年7月10日所為109年度司執字第36715號裁定（下稱原裁定）於同年7月16日送達異議人，異議人於同年7月24日對原裁定提出異議，司法事務官認其異議為無理由，送請本院為裁定，經核與上開條文規定相符，先予敘明。
二、異議人聲請及異議意旨略以：本院就如附表所示不動產於112年3月21日實施第2次公開拍賣程序，並由拍定人賴麗琳於當日以新臺幣2,590萬元拍定，又茲因本件另有第三人提起確認優先承買權訴訟（本院113年度重訴字第44號），而尚未核發權利移轉證書。上開確認優先承買權訴訟審理過程至現場履勘時，始經地政人員告知如附表所示之539地號土地，另有一水泥磚造庫房建物，另如附表所示540地號土地暫72建號建物後方，亦有一結構完整之鐵皮棚架（下合稱系爭庫房、鐵皮棚架）於執行程序中並未測量在內，方才發現於執行程序中漏未將系爭庫房、鐵皮棚架列入拍賣公告中，此部分應係屬拍賣程序之重大瑕疵，並聲請撤銷拍定，原裁定駁回異議人之聲明異議，顯有違誤等語，爰依法提出異議，請求廢棄原裁定等語。
三、按所有人於原有建築物之外另行增建者，如增建部分與原有建築物無任何可資區別之標識存在，而與之作為一體使用者，因不具構造上及使用上之獨立性，自不得獨立為物權之客體，原有建築物所有權範圍因而擴張，以原有建築物為擔保之抵押權範圍亦因而擴張。倘增建部分於構造上及使用上已具獨立性，即為獨立之建築物。苟其常助原有建築物之效用，而交易上無特別習慣者，即屬從物，而為抵押權之效力所及。若增建部分已具構造上之獨立性，但未具使用上之獨立性而常助原有建築物之效用者，則為附屬物。其使用上既與原有建築物成為一體，其所有權應歸於消滅；被附屬之原有建築物所有權範圍，則因二所有權歸於一所有權而擴張，抵押權之範圍亦因而擴張。是從物與附屬物當然均為抵押權之效力所及（最高法院88年度台上字第485號、99年度台抗字第663號裁判意旨參照）。經查：
㈠本件相對人全國農業金庫股份有限公司前執本院108年度司拍
字第111號拍賣抵押物裁定為執行名義，聲請拍賣異議人所有如附表所示土地，經本院民事執行處以109年度司執字第36715號拍賣抵押物強制執行事件（下稱系爭執行事件）受理在案。又於現場查封時發現有如附表所示暫72、73之未辦保存登記建物，及附表所示土地之地上作物，且暫72、73之未辦保存登記建物為債務人即異議人所有、地上作物為債務人即異議人種植，而追加執行及併付拍賣（見系爭執行事件卷一第109至113、225至227頁）。附表所示土地及地上作物、暫72、暫73之未辦保存登記建物，經執行法院於112年3月21日實施第2次公開拍賣程序，由相對人賴麗琳出價拍定。惟異議人於114年4月17日聲明異議表示除原拍賣公告上記載之暫72、73建號建物外，同地段539地號土地，另有一水泥磚造庫房建物，540地號土地暫72建號建物後方亦有一結構完整之鐵皮棚架，並主張系爭庫房、鐵皮棚架，未列入拍賣公告中，屬重要之買賣條件發生錯誤，對拍定人之權益造成嚴重損害等情。本院民事執行處嗣於114年5月28日會同地政人員勘測現場，除附表所示土地及地上作物、暫72、73未辦保存登記建物外，地政人員指稱暫72建號建物旁之鐵皮棚架同時占用539、540地號土地，而暫73建號建物旁之磚造庫房占用540地號土地，另債務人即異議人在場表示系爭庫房、鐵皮棚架均為伊所有，伊買來的時候就這樣，且是作為農用（鐵皮棚架作為擺放器具或採收水果後避免風吹日曬雨淋；另磚造庫房則係農務後休息及放置器具使用），有該次執行筆錄可參，復經本院依職權調取系爭執行事件卷宗核閱無訛。㈡依上可知，暫72建號建物旁之鐵皮棚架及暫73建號建物旁之
磚造庫房，雖具有構造上及使用上獨立性，鐵皮棚架主要功能為擺放器具或採收水果後避免風吹日曬雨淋，磚造庫房主要功能為農務後休息及放置器具使用，而異議人於附表所示土地上種植作物，可認系爭庫房、鐵皮棚架與暫72、73建號建物交易上或使用上常被視為一體，客觀上具有功能性關聯，係以助於主物暫72、73建號建物使用，且與主物暫72、73建號建物同屬債務人即異議人所有，而為從物。是以，系爭庫房、鐵皮棚架為執行標的上抵押權之效力所及。
四、次按「拍賣不動產，應由執行法院先期公告。」、「前項公告，應載明左列事項：一、不動產之所在地、種類、實際狀況、占有使用情形...及其應記明之事項。」，分別為強制執行法第81條第1項、第2項第1款所明定。又辦理強制執行事件應行注意事項第42條第2、3項亦分別規定：「查封房屋之實際構造與登記簿記載不符時，仍應按實際構造情形鑑定拍賣。」、「土地或建築物設定抵押權後，抵押人於土地上營造建築物或於原建築物再行擴建或增建者，除應認為係抵押物之從物，或因添附而成為抵押物之一部者外，執行法院於必要時得就原設定抵押權部分及其營造、擴建或增建部分分別估定價格，並核定其拍賣最低價額後一併拍賣之。但抵押權人就營造、擴建或增建部分，無優先受償之權。」查系爭庫房、鐵皮棚架助於主物暫72、73建號建物使用而為從物，已如前述，縱系爭庫房、鐵皮棚架已有老舊、破敗之情，然於第一次拍賣程序後始發現未測量，難認第一次拍賣程序就暫72、73建號建物提高底價已有考量其價值，本件未就系爭庫房、鐵皮棚架予以測量，亦未予鑑價一併拍賣，其拍賣程序難謂無瑕疵。依上說明，系爭庫房、鐵皮棚架既為執行標的上抵押權效力所及，當為本件查封及拍定效力所及，自應一併鑑價拍賣，乃本院民事執行處未就系爭庫房、鐵皮棚架予以測量，亦未予鑑價一併拍賣，其拍賣程序即有未洽。
五、從而，原裁定逕以系爭庫房、鐵皮棚架未予測量、鑑價，拍賣程序瑕疵並非重大，裁定駁回異議人之聲請，尚嫌速斷而有未洽。異議意旨指摘原裁定不當，求予廢棄，為有理由，應由本院予以廢棄，並由本院司法事務官更為適法妥當之處理。
六、據上論結，本件異議為有理由，依強制執行法第30條之1，民事訴訟法第240條之4第3項前段，裁定如主文。中 華 民 國 114 年 12 月 15 日
民事第二庭 法 官 劉佳燕以上正本係照原本作成。
如對本裁定抗告須於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新臺幣1,500元。
中 華 民 國 114 年 12 月 15 日
書記官 戴仲敏附表：
109年司執字036715號財產所有人：吳沛聰 編號 土地坐落 面積 權利 範圍 最低拍賣價格 （新臺幣/元） 縣市 鄉鎮市區 段 小段 地號 平方公尺 1 屏東縣 枋山鄉 平埔厝 539 6334.39 全部 18,400,000元 備考 重測前：平埔段14-2地號。 2 屏東縣 枋山鄉 平埔厝 540 1540.59 全部 4,480,000元 備考 重測前：平埔段13-4地號。 3 屏東縣 枋山鄉 平埔厝 543 152.19 全部 185,000元 備考 重測前：平埔段13-6地號。 4 屏東縣 枋山鄉 平埔厝 832 123.24 全部 150,000元 備考 重測前：平埔段14-4地號。 5 屏東縣 枋山鄉 平埔厝 539、540、543、832地上作物 6,334.39 全部 1,760,000元 備考 含芒果樹等。編號 建號 基地坐落 --------- 建物門牌 建築式樣主要建築材料及房屋層數 建物面積（平方公尺） 權利範圍 最低拍賣價格 （新臺幣/元） 樓層面積 合計 附屬建物主要建築材料及用途 1 暫72 屏東縣○○鄉○○○段000地號 --------- 無 1層樓房 1樓層：76.4 合計：76.4 全部 120,000元 備考 未辦保存登記建物 2 暫73 屏東縣○○鄉○○○段000地號 --------- 無 1層樓房 1樓層：66 合計：66.0 全部 200,000元 備考 未辦保存登記建物