臺灣屏東地方法院民事判決114年度訴字第485號原 告 陳至嘉訴訟代理人 林浩傑律師被 告 羅繐馨訴訟代理人 邱芬凌律師(法扶律師)上列當事人間請求返還租賃物事件，本院於民國115年2月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應自門牌號碼屏東縣○○鄉○○路000○000○0號房屋遷出，並將房屋騰空返還原告。
二、被告應給付原告新台幣44萬元，及自民國115年2月14日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
三、訴訟費用由被告負擔。
四、本判決第一項於原告以新台幣57萬5,000元供擔保後，得假執行；如被告以新台幣172萬3,129元為原告預供擔保後，得免為假執行。
五、本判決第二項於原告以新台幣14萬7,000元供擔保後，得假執行；如被告以新台幣44萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。又所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之原因事實，有其社會事實上之共通性及關聯性，而就原請求所主張之事實及證據資料，於變更或追加之訴得加以利用，且無害於他造當事人程序權之保障，俾符訴訟經濟者稱之。本件原告起訴請求被告將屏東縣○○鄉○○段000○000○號建物(即門牌同鄉中正路353之1、353號房屋)除同鄉中正路353之1號房屋1樓外，其餘應回復原狀，並應將上開兩建號建物返還予原告(見本院卷第15頁)。於訴狀送達後，變更訴之聲明，並於本院追加請求被告返還占有使用上開房屋之相當租金不當得利價額，因而改為請求判決：㈠被告應自門牌號碼屏東縣○○鄉○○路000○000○0號房屋(下稱系爭353、353之1號房屋)遷出，並將房屋騰空返還原告；㈡被告應給付原告新台幣(下同)44萬元，及自民國115年1月2日民事訴之追加聲請暨陳報狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息(見本院卷第285頁)。經核原告所為訴之變更及追加部分，因其請求之事實與起訴之基礎事實同一，均係基於兩造間就系爭353、353之1號房屋租約是否已合法終止，被告是否無權占有使用系爭353、353之1號房屋為前提，兩者有其社會事實上之共通性及關聯性，原請求所主張之事實及證據資料，於變更及追加之訴均得加以利用，且無害於被告程序權之保障，復符合訴訟經濟之要求，核屬請求之基礎事實同一，則揆諸前揭法條及說明，原告所為訴之變更及訴之追加，於法自無不合，應予准許。
二、原告主張：㈠被告於112年5月31日與原告簽訂房屋租賃契約（下稱系爭
租約），承租原告所有系爭353、353之1號房屋，約定租期自112年6月1日起至132年5月31日止，112年6月1日至112年7月31日無庸支付租金；112年8月1日至112年12月31日每月租金為1萬3,000元；113年1月1日至115年5月31日每月租金為4萬元；115年6月1日至122年5月31日每月租金為5萬元；122年6月1日至127年5月31日每月租金為6萬元；最後5年每月租金則為6萬5,000元，且兩造另於系爭租約第7條約定，非經原告同意，被告不得將房屋全部或一部轉租予他人。
㈡詎料，被告竟在未得原告之同意下，另於113年1月29日與
訴外人翁煜庭私下簽訂住宅租賃契約，將系爭353、353之1號房屋轉租予翁煜庭。被告上開違法轉租行為，違反系爭租約第7條禁止轉租以及其他方式供他人使用之約定，原告自得依系爭租約第14條第2款約定，終止系爭租約。對此，原告已於114年3月12日以LINE訊息向被告表明終止系爭租約之意思表示，被告亦於同日收受並讀取該則訊息，系爭租約已於斯日合法終止，被告現已無占有使用系爭
353、353之1號房屋之合法權源，依系爭租約第12條約定及民法第455條約定(二者請擇一為有利於原告之判決)，原告自得請求被告騰空返還系爭353、353之1號房屋。
㈢系爭租約於114年3月12日經原告合法終止後，被告已不復
有占有使用系爭353、353之1號房屋之合法權源，然其迄今仍繼續占有使用，乃無法律上原因受有利益而致原告受損害，依不當得利法律關係，原告得按系爭租約約定每月4萬元計算之標準，請求被告給付自114年5月起至115年3月止，共11個月之相當租金不當得利，合計44萬元等情。
並聲明：⒈被告應自系爭353、353之1號房屋遷出，並將房屋騰空返還原告；⒉被告應給付原告44萬元，及自115年1月2日民事訴之追加聲請暨陳報狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；⒊原告願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則以：被告當初係為經營民宿因而與原告簽訂系爭租約，此觀系爭租約第7條第1項即明，被告承租系爭353、353之1號房屋後，即著手進行整修工程。惟原告遲未提供相關資料，致被告無法申請合法民宿登記，雙方遂於112年12月間協議，暫由被告改於系爭353、353之1號房屋經營餐飲業。
被告經原告同意改經營餐飲業後，便決定與翁煜庭合夥經營牛排館，被告亦陸續挹注投資款90餘萬元，用以支應餐廳裝潢及購置餐廚設備等費用。復於113年11月27日，兩造於地政士事務所會面時，被告並提出其與翁煜庭簽訂之牛排館經營契約書，原告對此亦表示同意，僅質疑該契約書未明載「合夥」字樣，並請被告轉達翁煜庭修正，惟因翁煜庭未予配合，遂未再更動。嗣後，被告即於114年3月12日接獲原告以LINE訊息終止系爭租約之訊息，然被告並未違反系爭租約約定，將系爭353、353之1號房屋轉租予翁煜庭，而係與翁煜庭於系爭353、353之1號房屋合夥經營牛排館，原告以被告有違法轉租之情形為由，終止系爭租約，並請求被告騰空返還房屋，於法無據。又系爭租約既未經原告合法終止，仍屬有效，被告仍有占有使用系爭353、353之1號房屋之合法權源，故原告依不當得利法律關係，請求被告給付相當租金之不當得利44萬元，於法亦屬無據等語，資為抗辯。並聲明：
㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利之判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執事項(見本院卷第202至203頁)：㈠被告於112年5月31日與原告簽訂房屋租賃契約（下稱系爭
租約），承租原告所有系爭353、353之1號房屋，約定租期自112年6月1日起至132年5月31日止，112年6月1日至112年7月31日無庸支付租金；112年8月1日至112年12月31日每月租金為1萬3,000元；113年1月1日至115年5月31日每月租金為4萬元；115年6月1日至122年5月31日每月租金為5萬元；122年6月1日至127年5月31日每月租金為6萬元；最後5年每月租金則為6萬5,000元，且兩造另於系爭租約第7條約定，非經原告同意，被告不得將房屋全部或一部轉租予他人。
㈡被告於113年1月29日與訴外人翁煜庭簽訂名稱住宅租賃契約。
㈢原告於114年3月12日以LINE訊息向被告為終止系爭租約之
意思表示，該則訊息經被告已讀而以本院卷第56頁至58頁之訊息回應。
五、本件之爭點為： ㈠被告與翁煜庭是否於系爭353、353之1號房屋合夥經營牛排館？㈡原告以被告未經其同意，擅自將系爭房屋轉租予翁煜庭，違反系爭租賃契約第7條約定，依系爭租約第14條第2款約定終止系爭租約，有無理由？㈢原告請求被告自系爭房屋遷出，並將之騰空返還，有無理由？㈣原告請求被告返還相當租金之不當得利價額44萬元，有無理由？茲分述如下：
㈠被告與翁煜庭並未於系爭353、353之1號房屋合夥經營牛排館：
⒈原告主張被告將系爭353、353之1號房屋違法轉租予翁煜
庭一節，業據其提出被告與翁煜庭於113年1月29日簽訂之住宅租賃契約書及房屋共同管理協議書為證。被告否認之，並辯稱：伊與翁煜庭係於系爭353、353之1號房屋共同合夥經營牛排館，並未將房屋轉租予翁煜庭云云。惟查，依被告與翁煜庭於113年1月29日簽訂之住宅租賃契約書內容觀之，其等雖將住宅租賃契約書內第1條至第23條之制式條款劃線刪除，未就租賃標的、範圍、期間、租金等逐條填載，亦未填寫租賃標的現況確認書，僅於立契約書人欄位簽名並記載個人資料（見本院卷第37至47頁），然於該契約書所附「承租人負責修繕項目及範圍確認書」欄位，已載明「承租人翁煜庭向出租人羅繐馨承租住宅，並於民國113年ˍ月ˍ日簽訂住宅租賃契約書在案，⒈經雙方同意，依目前屋況自行後續搭建；⒉房屋主體結構不變，以附件照片為主；⒊以上契約不受制式條文限制；⒋承租期屆滿時，以現租者有優先承租權；⒌租賃期間自民國113年3月10日起至民國121年3月9日止」等語(見本院卷第48頁)。並於房租付/收款明細欄上方記載：「113.1.29押金2個月60000元；113/3/10-8/10前半年管理費25000×6=150000；113/9/10-114/2/10後半年管理費30000×6=180000；管理費年繳優惠300000」，而房租付/收款明細欄則記載：「113年3月10日起至114年3月9日止，參拾萬整元」，並經翁煜庭及被告簽名、捺指印確認（同見本院卷第49頁）。另觀被告與翁煜庭所簽訂之房屋共同管理協議書，其內容亦與前揭住宅租賃契約書所載事項大致相符，約定共同管理範圍為系爭353號房屋1樓，期間自113年3月10日起至121年3月9日止，並載明管理期滿後現管理者有優先共同管理權，管理保證金為2個月共6萬元，管理費及其優惠方式亦與前揭文件所載內容一致（見本院卷第50頁）。
⒉綜合前揭住宅租賃契約書及房屋共同管理協議書之內容
，2份文件雖在用語上分別使用「租賃」、「管理」等不同詞彙，惟其核心約定事項，包括：明確之使用範圍、固定之使用期間、約定之押金（管理保證金）、定期給付之管理費（金額及繳納方式均具體明確）、期滿後優先續約（優先管理）權等，均具備典型租賃契約之特徵。而合夥契約之本質，在於合夥人共同出資、共同經營事業，並按約定分配盈餘及分擔虧損。倘雙方真為合夥關係，則契約內容應著重於出資比例、盈虧分配方式、經營決策權限、合夥財產歸屬及退夥機制等事項。然上開2份文件，均未見有關出資比例、盈虧分擔、共同決策或合夥財產歸屬之具體約定，反而係就一定期間內使用特定空間、給付固定金額對價及繳納保證金等事項為規範，其法律效果實質上與租賃關係無異。尤以押租金（管理保證金）之約定，本質上係為擔保使用人履行給付義務及返還標的物之責任，屬租賃關係之典型附隨條款；而所謂「優先共同管理權」，其內容亦與租賃關係中之優先承租權性質類似。倘僅為單純合夥經營牛排館，雙方均共同支配營業場所即系爭353、353之1號房屋，自無必要就押金或優先承租(共同管理)權為此等安排。又縱使被告與翁煜庭曾另以「共同管理」為名簽署房屋共同管理協議書，惟就契約之實質內容及法律效果觀之，仍具備租賃關係之主要構成要素，難以僅因文字用語之更易，即認其法律性質為合夥關係。
⒊而證人洪子豐即負責處理系爭租約之地政士，固於本院
證稱：伊曾前往系爭353、353之1號房屋之牛排館消費，並曾見被告與翁煜庭同時在場，且聽被告表示其與翁煜庭係合夥經營牛排館等語(見本院卷第223至230頁)。
惟證人洪子豐所證述者，僅係其曾見被告與翁煜庭同時出現在營業場所之客觀情形，以及轉述被告自行所為之陳述。然兩人同時在牛排館內活動，充其量僅能證明彼此間可能有合作或往來關係，尚不足以據此認定雙方內部法律關係即屬合夥。實務上營業場所中，出租人、承租人、管理人或合作廠商共同出現，並非罕見，自不能僅憑共同在場，即推論存在共同出資、共負盈虧之合夥關係。尤以證人洪子豐所稱「合夥經營」一語，乃係被告自行對外之說明，並非證人洪子豐基於對雙方契約內容或實際經營分工、盈虧分配情形之親身知悉而為之判斷，性質上僅屬轉述陳述，尚不足以作為被告與翁煜庭間有合夥關係之證明。對此，被告雖另提出其於翁煜庭開設之牛排店所投入相關硬體及軟體設備之附表，以證明其確與翁煜庭合夥經營牛排館，惟該附表上並無翁煜庭之簽名或捺印，亦未見有任何足資證明翁煜庭曾審閱、確認或同意其內容之記載；且被告與翁煜庭間所簽訂之住宅租賃契約書及房屋共同管理協議書，亦未將該附表列為附件或於契約內容中加以引用，足認該附表並非雙方締約時之一部分。而該附表所載實物出資項目及金額，既未經翁煜庭確認，則其內容是否確屬雙方合意之出資約定，即有疑義，尚不足以憑此認定被告與翁煜庭間存在合夥關係。
⒋何況，證人翁煜庭業已於本院證稱：伊當初為經營牛排
館而向被告承租系爭353、353之1號房屋，係承租後方知悉被告並非屋主，而房屋共同管理協議書則係租約之補充資料，主要針對租金部分為補充，伊並未與被告一起經營牛排館，相關廚房器具亦係伊花費120萬元購買等語(見本院卷第230至238頁)。證人劉春錦即翁煜庭之母亦於本院證稱：伊子翁煜庭為開設牛排館，因而與被告簽訂住宅租賃契約書，簽訂該契約書時，被告並未表明其係二房東，係後來屋主去找翁煜庭方知悉此一情事，且當初亦係應被告之要求而簽訂房屋共同管理協議書，主要係為加強租賃契約之補充說明，而之所以記載「共同管理」4字，係因1樓係翁煜庭使用，2樓為被告使用之緣故，被告並未對翁煜庭經營之牛排館出資，亦未曾以90萬元之實體物品出資，僅遺留其所不需要之物品等語(見本院卷第238至243頁)。在在足徵被告與翁煜庭間，確無合夥契約關係存在。是被告辯稱其與翁煜庭簽訂住宅租賃契約書及房屋共同管理協議書，僅係為合夥經營牛排館所為之安排，而非成立租賃關係云云，核與前揭契約內容及客觀事證不符，尚難採信。
㈡原告以被告未經其同意，擅自將系爭房屋轉租予翁煜庭，
違反系爭租賃契約第7條約定，依系爭租約第14條第2款約定終止系爭租約，為有理由：
系爭租約第7條3項約定，非經出租人同意，承租人不得將本房屋之全部或一部分轉租、出借或以其他方式供他人使用，或將租賃權轉讓於他人。且系爭租約第14條第2款另約定，承租人有違反前開規定而為使用，出租人得終止租約(見本院卷第28頁)。本件依前開爭點㈠之說明可知，被告確已將系爭353、353之1號房屋交由翁煜庭使用，並就使用期間、對價及押金為具體約定，已屬實質上之轉租行為，被告既未證明其就該轉租行為曾取得原告之事前同意，自已違反系爭租約第7條第3項之約定。從而，原告既依系爭租約第14條第2款之約定，於114年3月12日以LINE訊息向被告為終止系爭租約之意思表示，且該則訊息業經送達被告，被告亦已收受並閱讀後另以訊息回應（見本院卷第53至58頁），堪認該終止意思表示已合法到達被告，並於斯日起發生終止契約之效力。是兩造間之系爭租約，已於114年3月12日經原告合法終止。
㈢原告請求被告自系爭房屋遷出，並將之騰空返還，為有理由：
系爭租約第12條第1項前段約定，租期屆滿或租賃契約終止時，承租人應即將房屋返還出租人並遷出戶籍或其他登記(見本院卷第29頁)。本件被告辯稱依兩造間之系爭租約關係，原告不得請求其騰空返還房屋云云，於法無據，且系爭租約業經原告以被告違法轉租為由，而於114年3月12日合法終止等情，已據前開爭點㈠、㈡所述。此外，被告復未能舉證證明其占有使用系爭353、353之1號房屋有何合法權源，則原告依系爭租約第12條約定，請求被告將之騰空返還予原告，於法即屬有據。至原告另依民法455條為請求，核屬選擇的訴之合併，已無再加審究之必要，併予敘明。
㈣原告請求被告返還相當租金之不當得利價額44萬元，為有理由：
按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還。但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額。民法第179條、第181條分別定有明文。本件原告為系爭353、353之1號房屋之所有權人，被告無合法權源占用之，已如前述，且被告迄今仍繼續占有使用系爭353、353之1號房屋等情，復為被告所不爭執(見本院卷第286頁)，且就原告請求114年5月至115年3月，共計11個月，並以系爭租約所約定之租金金額即每月4萬元為基準，計算本件不當得利之數額，合計44萬元(計算式：11×40000=440000)一節，亦為被告所不爭執(見本院卷第287頁)。則原告主張被告應給付相當租金之不當得利價額44萬元，即屬有據。
六、綜上所述，本件原告依系爭租約第12條約定及不當得利法律關係，請求：㈠被告應自系爭353、353之1號房屋遷出，並將房屋騰空返還原告；㈡被告應給付原告44萬元，及自115年1月2日民事訴之追加聲請暨陳報狀繕本送達翌日即115年2月14日(見本院卷第285、305頁)起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。又兩造各陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額，併准許之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後，核與判決結果無影響，爰不逐一論列。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中 華 民 國 115 年 3 月 10 日
民事第二庭 法 官 劉千瑜以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 3 月 10 日
書記官 陳彥伶