臺灣屏東地方法院民事判決114年度訴字第749號原 告 蕭乃文
蕭乃銘蕭乃福共 同訴訟代理人 陳建三律師被 告 蕭夙媜訴訟代理人 黃建雄律師上列當事人間請求返還借款等事件，本院於民國115年7月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告各新臺幣貳拾萬元，及自民國一一四年十二月三十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
四、本判決第一項得假執行。但被告如以各新臺幣貳拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：兩造父親蕭天生遺有重測前屏東市街○段○○段00000○00000○00000地號土地（應有部分各223/10000）及其上同段253建號建物（門牌號碼屏東市○○街0000號，下稱系爭房屋，與上開土地合稱系爭房地）為兩造母親蕭魏玉盞、長子蕭乃榮、次子即原告蕭乃福、三子即原告蕭乃銘、四子即原告蕭乃文、長女即被告繼承，民國107年間蕭魏玉盞、蕭乃榮、原告等人授權被告出售系爭房地，系爭房地於107年11月22日以新臺幣（下同）120萬元出售予訴外人黃新雅，惟自107年7月起至108年12月期間，鄰近系爭房地之市場行情約240萬元，被告卻以120萬元出售，以致蕭天生之6名繼承人各受有20萬元之損害（計算式：240萬元-120萬元=120萬元；120萬元6=20萬元），被告處理委任事務顯有過失，原告爰依民法第544條規定請求被告賠償原告各20萬元。又被告以120萬元出售系爭房地後，蕭天生之6名繼承人每人各可分得20萬元，惟被告並未將價金交付原告，為此爰依民法第541條第1項規定請求被告交付原告各20萬元。並聲明：被告應給付原告各40萬元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、被告則以：系爭房屋於70年4月20日由台灣電力股份有限公司（下稱台電公司）起造，蕭天生於00年0月00日買受，因系爭房屋係5層樓公寓之頂樓，嚴重漏水、水泥崩壞，屋況不佳，被告與黃新雅約定由賣方實拿120萬元，現況交屋，賣方不負瑕疵擔保責任，稅賦及規費均由買方負擔，而與系爭房屋同批由台電公司所蓋之ＯＯ街0之00號，同為5層公寓之第5層，於107年2月12日以130萬元出售，在此情形下，被告並未以低於市場行情代理出售系爭房地。又系爭房地出售後，其中25萬元由蕭魏玉盞取走，其餘95萬元匯入被告帳戶，蕭魏玉盞提議經蕭乃榮及原告同意，全部作為被告負責照顧父母親及生重病之蕭乃榮之費用，原告請求被告給付每人20萬元，並無理由等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、本件不爭執事項（見本院卷第306頁）：㈠兩造父親蕭天生遺有系爭房地為兩造母親蕭魏玉盞、長子蕭
乃榮、次子即原告蕭乃福、三子即原告蕭乃銘、四子即原告蕭乃文、長女即被告繼承，107年間蕭魏玉盞、蕭乃榮、原告等人授權被告出售系爭房地，系爭房地於107年11月22日以120萬元出售予黃新雅，土地增值稅1萬7022元、印花稅716元、108年度房屋稅798元、地政士代辦費、賣方仲介費均由黃新雅負擔。
㈡系爭房地買賣價金總計120萬元，其中簽約金25萬元係黃新雅以現金支付，由被告收受，另95萬元則匯入被告帳戶。
四、本件爭執事項（見本院卷第306至307頁）：㈠被告以總價120萬元（土地增值稅1萬7022元、印花稅716元、
108年度房屋稅798元、地政士代辦費及賣方仲介費均由黃新雅負擔）出售系爭房地有無違反民法第535條規定？如有，原告可否依民法第544條規定請求被告賠償？㈡原告依民法第541條第1項規定，請求被告交付出售系爭房地
之買賣價金各20萬元，是否有理？
五、本院之判斷：㈠被告以總價120萬元（土地增值稅1萬7,022元、印花稅716元
、108年度房屋稅798元、地政士代辦費及賣方仲介費均由黃新雅負擔）出售系爭房地有無違反民法第535條規定？如有，原告可否依民法第544條規定請求被告賠償？
1.按受任人處理委任事務，應依委任人之指示，並與處理自己事務為同一之注意。其受有報酬者，應以善良管理人之注意為之；受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責，民法第535條、第544條定有明文。本件原告主張其等委由被告出售系爭房地乙節，業據其提出原告蕭乃銘授權書為證（見本院卷第37頁），復為兩造所不爭執，足認兩造間就買賣系爭房地事宜確有委任關係存在。原告再主張系爭房地之市場行情約240萬元，被告卻以120萬元出售，造成原告受有各20萬元之損害等語，惟此既經被告所否認，自應由原告就被告處理委任事務有過失此有利於己之事實，負舉證之責。
2.原告固提出內政部不動產交易實價登錄資料（見本院卷第39頁），主張鄰近系爭房地之ＯＯ街0之00號房屋於107年7月19日、108年2月23日交易買賣價金分別為245萬元、280萬元，ＯＯ街0之00號房屋於108年10月18日交易買賣價金210萬元，ＯＯ街0之00號於108年12月9日交易買賣價金200萬元，又系爭房地再於108年5月2日以235萬元出售，均高於系爭房地之買賣價金120萬元。惟鄰近系爭房地之交易紀錄除上開原告提出之實價登錄交易資料外，與系爭房屋同為5樓之濟南街1之25號房屋於107年2月12日係以130萬元出售，有內政部實價登錄查詢資料在卷可參（見本院卷第149頁），即與系爭房地之交易金額相近。而系爭房地係以土地增值稅、印花稅、108年度房屋稅、地政士代辦費、賣方仲介費均由買方負擔之方式出售，此參系爭房地買賣契約第13條約定：「賣方實拿新台幣壹佰貳拾萬元整，稅規費全由買方負擔」等語即明，有系爭房地買賣契約在卷可參（見本院卷第127至139頁），故賣方亦毋庸負擔土地增值稅、房屋稅、契稅、地政士代辦費及仲介費等支出，是系爭房地以120萬元出售是否明顯低於市場行情，並非無疑。
3.再者，系爭房屋既為中古屋，房屋之屋況、新舊、格局、裝潢、有無漏水、壁癌等因素均會牽涉房屋之交易金額，因內政部實價登錄資料無從反應系爭房屋出售時之屋況，故無從單憑該實價登錄資料即可斷定被告出售之金額明顯低於市場行情；參以居間買賣系爭房地之證人黃進泰到庭證稱：系爭房屋屋況很差，很像廢墟，有鳥屎、老鼠，還有漏水跟壁癌，根本無法住人，內部有3間房間，堆滿雜物，廁所無法使用，沖水都壞掉，地板磁磚都壞了。系爭房屋屋況非常差，120萬元賣出就很可以了，再高應該就沒人買，因為裝潢建材都不便宜，尤其在5樓，還要爬樓梯上去油漆，扛料上去裝潢，要讓這間可以住人不簡單等語（見本院卷第303至304頁），是系爭房屋存有屋況不佳，漏水、壁癌及廁所、地板損壞等不利條件；被告復於系爭房地買賣契約第13條約定以現況交屋，不負瑕疵擔保責任，有系爭房地買賣契約書在卷可參（見本院卷第139頁），則被告既不負任何瑕疵擔保責任，買方尚須花費額外費用修補瑕疵，買賣雙方合意以120萬元出售系爭房地，即難謂被告有何賤賣系爭房地之情事。基此，原告僅以內政部實價登錄資料為證，尚不足以證明系爭房地以120萬元出售低於正常市價，是原告主張被告處理委任事務違反注意義務而有過失，應負損害賠償責任等語，並非可採。
㈡原告依民法第541條第1項規定，請求被告交付出售系爭房地
之買賣價金各20萬元，是否有理？
1.按受任人因處理委任事務，所收取之金錢、物品及孳息，應交付於委任人，民法第541條第1項定有明文。被告既於107年11月22日將系爭房地以120萬元出售予黃新雅，黃新雅以現金支付簽約金25萬元交由被告收受，另95萬元則匯入被告帳戶，被告即應將其身為受任人因處理委任事務，所收取之金錢交付於委任人即蕭魏玉盞、蕭乃榮及原告，每人各20萬元（計算式：買賣價金120萬元6名繼承人=20萬元）。
2.被告雖抗辯原告均出具印鑑證明用以辦理系爭房地移轉登記，且被告長期與母親蕭魏玉盞居住於原告蕭乃文提供之住處，又在原告蕭乃文配偶開設之公司上班，原告從未詢問被告或蕭魏玉盞出售系爭房地之價金，以及由何人收取價金，顯不合理。另兩造父親蕭天生資助原告出國留學及置產，母親蕭魏玉盞乃決定將買賣價金中之95萬元留給被告，原告亦知之甚詳，可認原告已同意系爭房地買賣價金均作為被告未婚且照顧父母親、大哥蕭乃榮之費用等語。惟被告就原告已同意價金由其取得乙節，並未提出任何客觀證據以實其說，縱蕭魏玉盞同意買賣價金可由被告取得，亦僅及蕭魏玉盞可分得之部分，並未及於原告；又原告既已授權被告出售系爭房地，由原告出具印鑑證明予被告供作辦理移轉登記之用，乃屬當然，然並無法據此推論原告已同意不再分配買賣價金；且處理委任事務所收取之金錢本應依上揭規定由被告交付原告，並不因蕭天生曾資助原告，抑或被告曾照顧父母親或支付蕭乃榮之安養中心費用而有不同，自無法因此而解免被告交付價金予原告之義務。從而，被告抗辯系爭房地之買賣價金業經原告同意由被告取得等語，未能舉證以實其說，尚難採取。
六、綜上所述，原告依民法第541條第1項規定請求被告給付原告各20萬元，及自114年12月31日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。又本件原告勝訴部分所命給付金額未逾50萬元，應依民事訴訟法第389條第1項第5款職權宣告假執行，本院並依職權宣告被告得為原告供擔保後，免為假執行。
七、本件事證已臻明確，原告雖聲請本院囑託不動產估價師鑑定系爭房地於107年11月間之市價，然房屋之屋況、新舊、格局、裝潢、有無漏水、壁癌等因素均會牽涉房屋之交易金額，已如上述，本件兩造均無法提出系爭房地出售時之現況照片，是本件縱由本院囑託鑑定，鑑定之價格仍無法反應出售當時之房屋現況，故本件並無囑託鑑定之必要，又兩造其餘攻防方法及所提證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不予逐一論駁，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 115 年 7 月 27 日
民事第一庭 法 官 李育任正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 115 年 7 月 27 日
書記官 黃依玲