臺灣屏東地方法院民事判決114年度訴字第76號原 告 大原烈子
李克枝共 同訴訟代理人 石佩宜律師複 代理人 李倬銘律師被 告 潘秋美
潘順貴潘秀月
潘樹蘭共 同訴訟代理人 李宗賢上列當事人間請求返還土地等事件，本院於民國114年8月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告平均負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣 (市) 政府耕地租佃委員會調處；前項爭議案件非經調解、調處不得起訴，耕地三七五減租條例（下稱減租條例）第26條第1項前段、第2項前段分別定有明定。又按減租條例第26條所謂出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議案件，非經調解、調處，不得起訴，係指當事人間本於耕地租佃關係而發生之爭議案件而言。如原告起訴主張無租賃關係存在，而本於其他之法律關係為訴訟標的，即無該條之適用（最高法院46年台抗字第24號裁定、111年度台上字第316號判決意旨參照）。本件原告起訴主張被告無權占有其等共有之屏東縣○○鄉○○段000地號土地（下稱系爭土地），依民法第767條之第1項前段、中段、第821條、第179條規定訴請拆屋還地，並給付相當於租金之不當得利等，而非本於租佃關係而為請求，被告雖以兩造存有租佃關係為抗辯，仍不屬租佃爭議事件，自不必先經調解、調處程序。從而，被告抗辯本件原告起訴未先行調解、調處，有起訴不合程式等語（見本院卷第99至100頁），難認有據，原告本件起訴要件並無欠缺，合先敘明。
二、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。本件原告起訴原聲明：㈠被告應將系爭土地全部騰空後返還予原告。㈡被告應連帶給付原告各新臺幣（下同）182,862元，及均自民事起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，暨自民事起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭土地之日止，按月連帶給付原告各3,048元。㈢願供擔保請准宣告假執行等語（見本院卷第15至16頁）；嗣於訴狀送達後，迭經變更，最終變更聲明如後（見本院卷第341至342頁）。經核原告係依地政機關測量結果，特定地上物占有系爭土地範圍及面積各如附圖、附表所示後予以變更聲明，屬更正事實上之陳述，揆諸前開規定，非屬訴之變更追加，併予敘明。被告辯稱其不同意原告所為上開訴之變更乙節（見本院卷第260頁），自無可採。
三、按訴訟全部或一部之裁判，以他訴訟之法律關係是否成立為據者，法院得在他訴訟終結前以裁定停止訴訟程序，民事訴訟法第182條第1項定有明文。所謂訴訟全部或一部之裁判，以他訴訟之法律關係是否成立為據者，係指他訴訟之法律關係是否成立，為本件訴訟先決問題者而言。若他訴訟是否成立之法律關係，並非本件訴訟之先決問題，則其訴訟程序即毋庸停止（最高法院101年度台抗字第224號裁定意旨參照）。被告雖以其與屏東縣政府就註銷租約是否合法等情，另於高雄高等行政法院113年度訴字第333號耕地三七五租約案件審理中（下稱另案行政訴訟），於另案行政訴訟終局確定前，聲請停止本件訴訟等語（見本院卷第248頁），惟被告是否無權占用系爭土地等節，本院可自行調查審理，且另案行政訴訟非屬本件訴訟之先決問題，故被告前揭聲請於法未合，不應准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：伊等均為系爭土地共有人（應有部分各2分之1），兩造先祖於民國50年1月5日就系爭土地訂立屏東縣萬巒鄉萬鄉金字第357號私有耕地租賃契約（下稱系爭租約）。然被告於租賃期間竟在系爭土地上堆置大量廢棄物，更擅自搭建如附圖、附表所示之1樓鐵皮屋、豬舍及馬達等地上物（下合稱系爭地上物），有不自任耕作情形，依減租條例第16條第1項、第2項規定，系爭租約應屬無效，嗣經屏東縣萬巒鄉公所於111年1月20日註銷登記，屏東縣政府後於111年2月7日予以備查，惟被告仍繼續無權占有系爭土地。爰依民法第767條第1項前段、中段、第821條、第179條規定，請求被告拆除系爭地上物，並返還系爭土地，且給付自本件起訴日起前5年即108年7月3日至113年7月2日止，及自民事起訴狀繕本送達翌日即113年12月9日起相當於租金之不當利得等語。並聲明：㈠被告應將系爭土地上系爭地上物拆除騰空後，返還予其等。㈡被告應連帶給付原告大原烈子34,921元、原告李克枝34,920元，及均自民事起訴繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，暨自民事起訴繕本送達翌日即113年12月9日起至返還系爭土地之日止，按月連帶給付大原烈子595元、李克枝594元。㈢願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭地上物於被告承租時即存在，均非被告出資興建，且於該豬舍廢棄後，被告僅有放置農具。被告長年均在系爭土地上耕種香蕉樹、檸檬樹、火龍果及玉米等，並無不自任耕作。又被告就屏東縣萬巒鄉公所註銷系爭租約登記之行政處分是否合法乙節，已提起另案行政訴訟，本件應裁定停止訴訟等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第404至405頁，部分文字依判決編輯略為修改）：
㈠原告共有系爭土地（應有部分各2分之1，重測前為同鄉五溝
水段180-442地號，面積5,626.53平方公尺）出租予被告，兩造原訂有萬鄉金字第357號私有耕地租賃契約，承租範圍為全部（即系爭租約）。
㈡原告前以被告「未自任耕作」為由，向屏東縣萬巒鄉公所單
獨申請註銷登記系爭租約，經該所前於111年2月25日屏巒鄉民字第11130201000號函復，已核定並陳報屏東縣政府備查等語在案。被告不服，提起訴願，經屏東縣政府於113年6月27日以113年屏府訴字第40號訴願決定書決定訴願不受理，被告不服，提起另案行政訴訟，現仍審理中。
㈢原告前委託石佩宜律師於113年6月24日以桃園國際路郵局存
證號碼250號存證信函通知被告，於文到起5日內拆除地上物，清除所有雜物並返還土地予原告等語，被告潘秋美於114年6月25日收受該函。
㈣系爭土地上有如附圖編號262(1)、(2)所示之1樓鐵皮屋、廢
棄豬舍各1間（面積各27.74、202.37平方公尺，均未辦理建物所有權第一次登記）。
㈤本件民事起訴狀繕本於113年12月9日送達最後一位被告。
㈥被告對原告提出之原證1至8、10至16形式上真正均不爭執。
四、兩造爭執事項（見本院卷第405頁，部分文字依判決編輯略為修改）：
㈠被告是否於系爭土地有不自任耕作之事實？㈡原告主張兩造間系爭租約不存在，依民法第767條第1項前段
、中段、第821條規定，請求被告拆除地上物，並將占用之土地騰空返還予原告，有無理由？㈢原告依民法第179條規定，請求被告應自108年7月3日起至113
年7月2日止，及自113年12月9日起至騰空返還占用系爭土地之日止，給付原告相當於租金之不當得利，有無理由？若有，金額應為若干？
五、本院之判斷：㈠被告是否於系爭土地有不自任耕作之事實部分：
⒈按減租條例第6條第1項規定：本條例施行後，耕地租約應一
律以書面為之；租約之訂立、變更、終止，或換訂，應由出租人會同承租人申請登記，係為保護佃農及謀舉證之便利而設，非謂凡租約之訂立、變更、終止或換訂須經登記始生效力（最高法院79年度台上字第290號判決可參）。原告主張其前以被告違反自任耕作為由，向屏東縣萬巒鄉公所申請註銷系爭租約之登記，嗣經屏東縣政府准予備查在案，有屏東縣萬巒鄉公所函文在卷可憑（見本院卷第131至185、365頁），且為兩造所不爭（見不爭執事項㈡），惟被告抗辯其等無不自任耕作等語。果若系爭租約存在，被告占用系爭土地即可謂具有合法權源，原告自難請求被告拆屋還地及給付相當於租金之不當得利等，故本件仍應探究被告是否有不自任耕作等情，合先敘明。
⒉次按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他
人；承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，減租條例第16條第1項、第2項分別定有明文。所謂不自任耕作，係指承租人有擅自變更用途，未將承租土地供耕作使用，或轉租、將耕地借與他人使用、與他人交換耕作等不合耕地租佃目的之積極行為而言（最高法院88年度台上字第3103號判決意旨參照）。且未自任耕作之土地雖僅一部，但兩造以單一契約約定承租範圍，該租約全部即歸無效。又減租條例第1條所謂耕地之租佃，即土地法第106條所稱之耕地租用，指以自任耕作為目的，約定支付地租使用他人之農地而言。依土地法第106條第2項規定，耕作雖包括漁牧，但此係指自始即約定租用他人之土地而為漁牧，亦屬耕地租用而已，非謂凡屬耕地租用，即可任意變更農地原有性質而為漁牧使用。故原為栽培農作物之耕地租佃契約，承租人未經出租人同意，逕將農地變更為漁牧之用，即屬違反耕地租佃契約不自任耕作，構成減租條例第16條第2項所定原定租約無效之原因（最高法院96年度台上字第2431號、109年度台上字第2264號判決意旨參照）。
⒊查兩造承繼先祖於50年1月5日簽定之系爭租約，嗣於110年6
月25日辦妥變更登記，業已約明地目為「田」、租額為「薯2219台斤」，有系爭租約變更登記通知書在卷可憑（見本院卷第27至29頁），復為兩造所不爭（見不爭執事項㈠），堪認系爭租約自始即約定以耕作即種植作物為目的，且被告明知系爭租約必須自任耕作，未經出租人同意不得為種植作物以外之使用。
⒋被告固抗辯豬舍等非其等出資興建等語，惟參以證人潘宥勝於本院結證稱：從祖父、父親到我，三代是幫原告管理租地之管理員，我是從87年間開始，系爭土地的位置在我所有土地的對面，距離約150公尺而已，所以我常經過系爭土地，印象中於93年間被告開始在系爭土地養豬，我在鄰地就可聞到豬糞的味道，聽鄰居說是其中一位被告配偶，綽號「井仔（台語音譯）」在養豬，至少養了10年至12年等語明確（見本院卷第405至408頁），核與屏東縣萬巒鄉公所派員於111年1月4日現場勘查，亦見系爭土地有搭建鐵皮屋及疑似廢棄豬舍等情相符，有勘查現場可憑（見本院卷第265頁）；亦與本院至現場履勘時，可見系爭土地上東北側有1間1層鐵皮屋、1間廢棄豬舍及馬達等地上物，有勘驗測量筆錄、現場照片、航照圖及屏東縣潮州地政事務所114年6月5日屏潮地二字第1140001984號函檢附土地複丈成果圖可參（即附圖，見本院卷第239至241、251至253、291至299、309至311頁），縱被告或被告將系爭土地一部出借他人使用，以出資興建豬舍圈養豬隻，均無解於被告已變更系爭租約作為耕作使用之目的，自不能認有自任耕作，被告亦未舉證證明兩造就系爭租約之承租範圍，有合意一部得變更為畜牧使用，參諸前揭說明，依減租條例第16條第1項、第2項規定，系爭租約即因之無效。
㈡原告主張兩造間系爭租約不存在，依民法第767條第1項前段
、中段、第821條規定，請求被告拆除地上物，並將占用之土地騰空返還予原告，有無理由部分：
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；
對於妨害其所有權者，得請求除去之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部，為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條第1項前、中段、第821條分別定有明文。次按未辦理建物第一次所有權登記以前，房屋所有權屬於出資興建之原始建築人，且房屋之拆除為一種事實上之處分行為，是未經辦理所有權第一次登記之建物，須有事實上之處分權者，始得予以拆除。土地所有人以其土地上未經所有權第一次登記之建物係無權占有土地為由，請求拆屋還地者，對於其所起訴之對象即被告，就該建物享有所有權或事實上處分權之事實，應負舉證之責任。倘原告未能舉證證明此項事實，縱被告就其抗辯事實不能舉證，或其舉證尚有疵累，亦應駁回原告之訴（最高法院91年度台上字第1909號、96年度台上字第2772號判決意旨參照）。
⒉查兩造就系爭土地所存系爭租約已因被告未自任耕作而無效
，業如前述。而原告主張豬舍、鐵皮屋為出租系爭土地予被告後始搭建，馬達亦為被告設置等語，均為被告所否認，原告自應就此負舉證責任。又查，豬舍、鐵皮屋均非土地之構成部分，不易移動其所在，已足避風雨，可達經濟上使用之目的，經本院勘驗確認無誤，有勘驗測量筆錄、現場照片附卷可稽（見本院卷第251至253、291至299頁），豬舍、鐵皮屋顯屬定著物，即為獨立之不動產。再豬舍、鐵皮屋均未辦理建物第一次所有權登記，則事實上處分權應屬於出資興建之原始建築人。
⒊且據證人潘宥勝證稱：豬舍是聽附近鄰居說是其中一位被告
配偶，綽號「井仔（台語音譯）」在養豬；鐵皮屋之前被樹木遮蔽，我不知道什麼時候蓋的等語（見本院卷第406頁），並未能證明豬舍、鐵皮屋確係何被告出資興建及占有，或何被告經受讓而取得事實上處分權。再觀諸原告所提之88年、89年、90年、101年空照圖（見本院卷第301至307頁），亦不能證明豬舍、鐵皮屋為被告出資興建。況被告否認占有豬舍、鐵皮屋所在空間，亦不得依民法第943條之規定，推定為被告有事實上處分權。原告既無法舉證證明豬舍、鐵皮屋係被告所搭建，馬達為被告設置、所有，亦難認被告為系爭地上物之所有權人或有事實上之處分權。從而，原告依民法第767條第1項前段、中段、第821條規定，訴請被告拆除系爭地上物並騰空返還占用土地乙事，即屬無據，不應准許。
㈢承前所陳，原告訴請被告拆除系爭地上物並騰空返還占用之
系爭土地，既屬無據，則原告依民法第179條規定，請求被告應自108年7月3日起至113年7月2日止，及自113年12月9日起至騰空返還占用系爭土地之日止，給付原告相當於租金之不當得利，自於法無據，應予駁回。
六、綜上所述，原告依民法第767條第1項、前段、中段、第821條、第179條規定，訴請被告應將系爭土地上之系爭地上物拆除，並騰空返還原告，及應連帶給付大原烈子34,921元、李克枝34,920元本息，暨自113年12月9日起至返還系爭土地之日止，按月連帶給付原告大原烈子595元、李克枝594元，均無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項前段。
中 華 民 國 114 年 8 月 21 日
民事第一庭 法 官 沈蓉佳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 114 年 8 月 21 日
書記官 鄒秀珍附圖（即屏東縣潮州地政事務所114年6月5日屏潮地二字第1140001984號函檢附土地複丈成果圖）：
附表：系爭土地使用情形 編號 附圖編號 系爭地上物 使用面積（平方公尺） 1 262(1) 1樓鐵皮屋 27.74 2 262(2) 豬舍（已廢棄） 202.37 3 A 馬達 - 合計 230.11