臺灣屏東地方法院民事判決114年度重訴字第63號原 告 邱繼豪訴訟代理人 蔡念辛律師被 告 楊勝全
陳美斌
楊馥如王儷璇楊晴惠共 同訴訟代理人 李哲賢律師上列當事人間請求返還買賣價金等事件，本院於民國115年2月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣523萬2,000元，及自民國114年7月1日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
二、前項所命之給付，如任一被告已為給付，其餘被告於該給付範圍內同免給付義務。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用由被告連帶負擔54％，餘由原告負擔。
五、本判決第一項於原告以新臺幣174萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣523萬2,000元為原告預供擔保，得免為假執行。
六、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。本件原告起訴原聲明：㈠被告應給付其新臺幣（下同）980萬元，及自民事起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈡前項之給付，如任一被告為給付，其餘被告於給付範圍內同免給付責任等語（見本院卷一第15頁）；嗣於訴狀送達後，追加假執行之聲請，並變更聲明如後（見本院卷二第155頁）。經核原告起訴所據原因事實並未變動，基礎事實仍同一，揆諸上開規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：伊前於民國112年11月21日以總價1,300萬元，向被告購買坐落屏東縣新埤鄉新東段618、621、622、623、627、628、657、661地號等8筆土地之應有部分全部（下分稱各地號，合稱系爭土地）暨其上未辦理建物所有權第一次登記房屋及太陽能光電設備等均併同移轉，兩造並簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約）。詎被告拒絕提出其等印鑑章、印鑑證明等辦理土地所有權移轉登記之相關文件予訴外人即承辦地政士李怡萱，再以價金支付已至完稅款階段，伊不得再指定第三人為登記名義人為由，依系爭契約第9條第1款約定，解除系爭契約，沒收伊已付之價金490萬元，並要求李怡萱停止辦理所有移轉登記事宜。惟被告遲至113年9月25日始交付太陽能設備等合約予李怡萱在先，且伊依系爭契約雖無需繳交備證款，兩造仍需備齊備證階段之產權移轉登記應備文件，在李怡萱於113年9月27日擬辦理土地增值稅之時，被告尚未交付印鑑章及印鑑證明等文件，是伊指定訴外人張晴泯、陳誌欽、標祈宏、盧相齡等4人（下稱張晴泯等4人）為系爭土地登記名義人，並未逾系爭契約第5條第4項所定支付備證款前之時；伊固因被告有資金需求，同意提前即於113年3月8日給付完稅款130萬元及部分尾款100萬元予被告，並非等同系爭契約於113年3月8日已進入完稅款階段，是被告解除系爭契約自非合法。嗣伊以113年12月19日律師函催告被告於文到後7日內交付印鑑章、印鑑證明等辦理土地所有權移轉登記之相關文件予李怡萱，否則即逕予解除系爭契約，被告仍置之不理，依系爭契約第5條第1、2項、第9條第2項約定，伊自得解除系爭契約，並訴請被告返還伊已付價金，及給付已收價款同額之違約金，故提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應給付原告980萬元，及自民事起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈡前項之給付，如任一被告為給付，其餘被告於給付範圍內同免給付責任；㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭契約並未約定被告需交付系爭土地上之太陽能設備等租約，自無原告指稱因被告遲延交付致契約展延等情，況被告係於113年8月22日透過李怡萱始知原告欲更換登記名義人，然兩造訂立系爭契約，本係以原告個人為買受人之條件下所商定，與原告欲指定張晴泯等4人為登記名義人之締約基礎及價金條件不同，亦正因為原告變更登記名義人，致報稅程序一再拖延。再者，系爭契約已進行至完稅款階段，原告自無從依系爭契約第5條第4項之約定，再變更登記名義人，被告已於113年10月24日律師函催告原告應提出所有權移轉登記之相關資料予被告，俾利完成移轉登記予原告個人，然原告未予置理，是被告再依系爭契約第9條第1項約定，以113年11月14日律師函解除系爭契約，並沒收原告已繳價金490萬元，洵屬有據等語置辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項（見本院卷一第514至518頁，部分文字依判決編輯略為修改）：
㈠原告（李承樺代理）前於112年11月21日向被告（被告楊勝全
代理被告陳美斌）購買系爭土地及其上門牌號碼同鄉新華路1-17號未辦理建物所有權第一次登記之房屋等（權利範圍均全部，無增建部分、無停車位，與系爭土地合稱系爭不動產），兩造並有簽立系爭契約；約定總價款為1,600萬元，其中簽約款260萬元（含定金25萬元）於112年11月21日簽訂本契約同時支付、備證款300萬元約於112年12月21日雙方備齊產權移轉登記應備文件及用印之同時支付，完稅款130萬元約於113年2月21日土地增值稅、契稅稅單核下後，受通知1日內，依約繳清稅款等，尾款910萬元約於113年3月21日貸款支付等語。原告於112年11月21日已付清簽約款。
㈡原告於113年3月8日匯款完稅款130萬元予被告楊勝全。
㈢原告於113年4月25日匯款部分尾款100萬元予被告陳美斌。
㈣被告於登記日113年5月27日將618地號分割為同段618、618-1
、618-2地號土地，622地號分割為同段622、622-1、622-2地號土地，623地號分割為同段623、623-1、623-2地號土地，627地號分割為同段627、627-1、627-2地號土地，628地號分割為同段628、628-2、628-3、628-4、628-5地號土地，657地號分割為同段657、657-1地號土地，該等土地使用分區均為農業區。
㈤被告楊勝全前向屏東縣新埤鄉申請618、618-1、618-2、622
、622-1、622-2、623-1、623-2、627-1、627-2、628-4、628-5、657、657-1地號土地為農業使用，經該鄉以113年7月4日新鄉農業字第1130002423號核發農業用地作農業使用證明書。
㈥被告楊勝全前以113年8月30日屏東永安郵局存證號碼210號存
證信函通知原告，原告未依約如期支付剩餘價款，依約催告原告應於函到7日內支付，如未支付，將依系爭契約第9條違約罰則規定，解除系爭契約並沒收已付之價款等語，原告於113年8月31日收受該函。
㈦富田房屋有限公司前以113年9月16日屏東廣東路郵局存證號
碼171號存證信函為原告等通知被告，系爭契約之買賣標的物包含太陽能設備，被告於113年7月17日才將太陽能設備保險單交予原告，故原告於113年7月18日將繳交保費，然被告仍未將太陽能設備租賃合約正本交予原告，致原告對被告是否確實持有租賃合約產生疑慮，請被告於收受本函7日內，將太陽能設備租賃契約交予代書或仲介辦理登記及過戶等作業，否則以違約處理，將請求被告返還已付價金490萬元及賠償490萬元，再加上手續作業及違約金等語，被告於113年9月17日收受該函。
㈧被告楊勝全委請喆理法律事務所李哲賢律師以113年10月15日
(113)喆律字第712號函，通知原告等略以：系爭契約約定備證款300萬元部分，實際上不需支付，僅為兩造通謀虛偽意思表示，因買賣標的物併同移轉之未保存登記建物及太陽能設備非契約之主給付義務，依法不得作為同時履行抗辯內容，楊勝全前交付系爭土地產權移轉登記相關文件予地政士辦理申報稅捐及審核貸款（尾款）額度之所有必要文件，且依系爭契約第5條第4款約定，目前價金支付已至完稅款階段，原告已無法指定第三人為登記名義人；系爭契約原訂113年3月21日支付尾款，詎訂約已近1年仍未履行，致楊勝全受有利息及無法進行投資等損失等語，原告於113年10月17日收受該函。
㈨被告楊勝全委請喆理法律事務所李哲賢律師以113年10月24日
(113)喆律字第718號函，通知原告略以：目前價金支付已至完稅款階段，原告自不得依系爭契約第5條第4款約定指定第三人為登記名義人，經楊勝全查看稅單後，發現系爭不動產移轉登記之相對人竟無原告在內，而卻包含張晴泯等4人，故拒絕移轉登記予原告以外之第三人，請原告於收受本函後7日內，依系爭契約第5條第1項及第2項，備齊本件過戶所需文件資料交付地政士以繼續履行系爭契約，否則依系爭契約第9條第1項約定，解除契約並沒收已繳價金490萬元作為違約金等語，原告於113年10月25日收受該函。
㈩被告楊勝全委請喆理法律事務所李哲賢律師以113年11月14日
(113)喆律字第733號函，通知原告等略以：楊勝全以(113)喆律字第718號律師函，定相當期限催告原告依系爭契約第5條第1項及第2項，備齊本件過戶所需文件資料交付地政士以繼續履行系爭契約，現已逾期多日，原告仍消極不予置理，爰依系爭契約第9條第1項約定，解除契約並沒收已繳價金490萬元作為違約金等語，原告於113年11月16日收受該函。
屏東縣政府財稅局潮州分局於113年12月10日以屏財稅潮分壹
字第1130738574號函知原告等，661地號土地移轉現值申報案，經核定應納土地增值稅共122元，迄今已逾繳納期限（113年11月23日）尚未繳納，請於文到15日內繳清稅款或撤回原申報案，逾期即逕行註銷原申報案及查定稅額等語。
原告委請臻興法律事務所蔡念辛律師以113年12月19日臻興辛
律函字第1131219號函，通知被告略以：被告於文到7日內，提供印鑑證明、印鑑章等過戶所需文件予李怡萱地政士，辦理618等19筆土地過戶事宜，原告即會給付尾款810萬元，完成系爭契約。否則，將竟予解除系爭契約等語，被告於113年12月20日收受該函。
四、兩造爭執事項（見本院卷一第518頁，部分文字依判決編輯略為修改）：原告依系爭契約第9條第2項約定，請求被告返還已付價金490萬元，並賠償490萬元之違約金，有無理由？
五、本院之判斷：㈠按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其
催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任；契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第229條第2項、第3項、第254條分別定有明文。次按主給付義務，係指基於債之關係所固有、必備，並能決定債之關係類型之基本義務，從給付義務係指為準備、確定、支持及完全履行主給付義務之具有本身目的之義務（最高法院101年度台上字第2098號判決意旨參照）。而從給付義務之違反，若致主給付義務無法依債之本旨履行，亦構成不完全給付，債權人得請求債務人賠償損害。準此，倘從給付義務之內容係屬為履行主給付義務所必要之協力行為，於主給付義務未經履行完畢前，債務人自仍負有依約履行從給付義務之責，以使其主給付義務得依債之本旨為履行。
㈡遍觀系爭契約全文，僅於第2條明文約定於112年11月21日簽
約日，買方（即原告，下同）應給付簽約款260萬元（含已收定金25萬元），及第5條第4款定有買方得於約定支付備證款前，確認或指定第三人為登記名義人等語（見本院卷一第43至45頁），關於其餘期款、交付過戶文件日期及系爭土地等所有權移轉登記日期等，均未合意確定期限，債權人自得依法定期催告，倘債務人未依限履行，應負遲延責任，債權人方得行使契約解除權。又原告主張系爭契約固記載總價款為1,600萬元，惟兩造係為原告貸款需求而墊高總價金，亦即其中備證款300萬元無需給付，是系爭契約實際總價款為1,300萬元等語，為被告所不爭（見本院卷一第401頁），細繹其文義，原告仍應於被告提供系爭土地過戶所需文件後，繳納土地增值稅前，確認或指定第三人為系爭土地之登記名義人。
㈢經核提供系爭土地移轉登記所需之印鑑章及印鑑證明等，乃
被告依系爭契約所應負之主給付義務，既係為同意將系爭土地出售及移轉登記予原告之意思表示，使原告得據以受讓系爭土地之所有權，而依系爭契約所定提供印鑑章及印鑑證明之義務，即為履行上開主給付義務所必要之協力行為。揆諸上開說明，被告於主給付義務未經履行完畢前，仍負有依約履行從給付義務之責，應交付現實有效之印鑑證明予原告。
惟：
⒈被告辯稱系爭契約並未約定其需交付系爭土地上之太陽能設
備等租約等語，然觀諸系爭契約其他特別約定或變更約定事項欄載第1點載有：「按現況交地，買賣總價含其上未保存登記建物應併同移轉，另628地號上有太陽能設備，亦併同轉讓予買方，其他詳如現況確認書」；第3點約定「賣方確認本不動產未受農地套繪管制，另同意配合辦理合併分割等先行調整地形之情事」等語（見本院卷一第49頁），復經證人李怡萱於本院結證稱：本件除了簽約款外，其他期款均未按原訂日期支付，都比預定日期晚，是因為簽約後被告需配合原告整地、申請合併分割及農用，將未保登建物所坐落之基地單獨分割出來，其餘土地辦理農用，以減輕土地增值稅；簽約時，我知道土地上有太陽能設備，但被告沒有提供相關文件，沒辦法在契約特定內容，後續我有請被告儘快提供太陽能設備的資料，避免後續影響是否可換約，被告是在完稅後之調解時才提供文件；印象中是因為被告不同意原告指定登記名義人，所以未提供印鑑章及印鑑證明，以致於在土地增值稅核定後，仍無法完成土地移轉過戶等語明確（見本院卷二第73至78頁），核與受託辦理系爭土地買賣之不動產經紀業者富田房屋有限公司（下稱富田公司）於113年9月24日調解前函復屏東縣政府，略以系爭土地上設有太陽能設備並有簽立租賃合約，經代書多次詢問何時可交付，因要辦理租賃合約變更承租人，被告楊勝全遲遲未交付於代書，導致影響移轉承租人的程序等語大致相符（見本院卷一第485至491頁）。堪認被告本需依系爭契約提出太陽能設備等租約，且配合原告辦理合併分割等程序，惟因被告遲延未提出租約，以致後續期款展延，此部分不可歸責於原告。是被告以前詞置辯，要無足採。
⒉被告復以系爭契約於113年8月22日已進行至完稅款階段，原告始依系爭契約第5條第4項約定變更張晴泯等4人登記名義人，已與約定未合等語。然據證人李怡萱證述：系爭土地土地增值稅於113年12月全部核定，而系爭契約第2條所載備證款應同時履行之事項，即雙方備齊產權移轉登記應備文件等，且被告應該在土地增值稅核定、原告支付完稅款後提供印鑑證明及印鑑章；而我透過富田公司店長李承樺轉知，原告係在報稅、繳完稅款前告知被告要變更登記名義人，但被告不同意，所以要我停止辦理過戶；且申報土地增值稅時，即係以張晴泯等4人名義送件，並非以原告名義送核定稅單等語明確（見本院卷二第74至76頁），核與卷附土地增值稅不課稅證明書、繳款書、屏東縣政府財稅局潮州分局113年12月10日屏財稅潮分壹字第1130738574號函、土地增值稅（土地現值）申報書等件所載期程並無明顯不符（見本院卷一第181至289、305、529至556頁）。原告固因被告要求，提前給付部分完稅款，惟依系爭契約付款之期程，被告尚未繳清土地增值稅款，兩造亦未完備土地移轉登記之程序，可徵原告係於土地增值稅申報及完稅前之113年8月間變更並指定張晴泯等4人為登記名義人，並未逾系爭契約第5條第4項所定「交付備證款前」之期程，應無違約。是被告楊勝全先後以113年8月30日存證信函、113年10月15日、113年11月14日及113年10月24日律師函通知原告變更張晴泯等4人登記名義人，已違反系爭契約第5條第4項約定，應於函到7日內，備齊以原告個人過戶所需文件資料予李怡萱，否則依系爭契約第9條第1項約定，解除契約並沒收已繳價金490萬元作為違約金等語，難謂有理。是被告前開所辯，亦無法據。
⒊承上，系爭契約並未經被告合法解除，仍屬有效存在。原告復以113年12月19日律師函催告被告應於文到7日內，提供印鑑證明、印鑑章等過戶所需文件予李怡萱。否則，將竟予解除系爭契約等語，被告於113年12月20日收受該函，亦為兩造所不爭（見不爭執事項），惟被告仍拒絕依約提出，已負遲延責任，則原告依系爭契約第9條第2項約定，行使契約解除權，訴請被告返還已收價款490萬元，並同時請求違約金，於法自屬有據。
㈣被告辯稱，倘認原告之訴有理由，請求之違約金金額亦有過高，應予酌減，是否有理部分：
⒈按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第2
52條定有明文。又約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益，為公平合理之衡量；對於損害賠償預定性之違約金，應以債權人實際所受之積極損害及消極損害（所失利益），作為主要之考量因素，以酌定其所約定之違約金是否過高（最高法院110年度台上字第1268號判決意旨參照）。又依系爭契約第9條第2項約定：「賣方如有違反本約各項義務者，即為賣方違約。買方得定相當限期催告履行，逾期如未履行，買方得解除本契約，賣方除應將已收價款退還外，並應同時賠償與已收價款同額之違約金。」（見本院卷一第47頁），兩造亦不爭執系爭契約第9條第2項所定之違約金性質為損害賠償總額預定性之違約金（見本院卷一第514頁），被告抗辯本件請求之違約金過高，自應就此項有利於己之事實負舉證之責。
⒉查原告主張其因解除系爭契約所受損害為利息損失117萬6,000元【計算式：490萬16％÷1218＝117萬6,000，元以下4捨5入】、土地分割登記費、書狀費、複丈費等11萬7,460元、印花稅、地籍謄本費、地政士代辦費3萬3,110元、整地費用5萬元、保險費1萬3,513元，計139萬0,083元，並有相關單據為證（見本院卷一第155、427頁，本院卷二第37至61頁），被告固不爭執上開文件之形式上真正（見本院卷一第512頁，本院卷二第159頁），惟辯稱以最高法定利率計算利息損失並不合理，被告亦有依系爭契約負擔相關規費及仲介費等語。本院審酌本件為契約解除所生已付價金之利息損失，非屬應付利息之債務，另衡酌目前金融機構存款利率，原告為處理系爭契約之履行等相關事宜而支出之勞力、時間、費用等其他損失，兼衡原告已給付價金之總數為490萬元約占總價金4分之1，及被告違約之程度等以上各情，認原告得請求之損害賠償總額預定性違約金應以33萬2,000元為適當，逾此範圍，則無理由。
㈤再按不真正連帶債務之發生，係因相關之法律關係偶然競合
所致，多數債務人之各債務具有客觀之同一目的，而債務人各負有全部之責任，債務人中之一人或數人向債權人為給付者，他債務人亦同免其責任（最高法院97年度台上字第453號判決要旨參照）。本件原告請求被告依系爭契約第9條第2項返還已收價款，並同時請求給付違約金，對原告之給付目的相同，是任一被告為給付，其餘被告即於該給付範圍內，應同免其責任之債務。是原告主張被告就本件應負不真正連帶債務之責，亦屬有理。
㈥末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。查原告依系爭契約第9條第2款約定，請求被告返還已收價款，並同時請求給付違約金，依其性質屬於未定給付期限之金錢債權，又係以支付金錢為標的，本件民事起訴狀繕本係於114年6月20日寄存送達被告（送達證書見本院卷一第385至397頁），應於000年0月0日生送達效力。則原告請求被告給付自114年7月1日起至清償日止，按週年利率5％計算之遲延利息，亦為法之所許。
六、綜上所述，原告依系爭契約第9條第2款約定，請求給付523萬2,000元，及自114年7月1日起至清償日止，按週年利率5％計算之遲延利息，暨上開所命給付，若任一被告為給付，其餘被告於該給付範圍內同免其責任，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予准回。
七、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行。就原告勝訴部分，經核於法並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請因失所附麗，應併予駁回之。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第85條第2項、第79條。中 華 民 國 115 年 3 月 5 日
民事第一庭 法 官 沈蓉佳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 115 年 3 月 5 日
書記官 鄒秀珍