臺灣屏東地方法院民事判決115年度訴字第204號原 告 王喬溱
廖娟宜廖明渝廖沛緹共 同訴訟代理人 釋圓琮律師被 告 郭志鵬訴訟代理人 田杰弘律師
張桐嘉律師上列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國115年9月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將屏東縣○○鎮○○路○○巷0000號房屋騰空返還原告公同共有。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之五，餘由原告連帶負擔。
本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣壹拾陸萬玖仟陸佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：伊之被繼承人廖宗仁（民國109年4月23日死亡）於107年6月4日與被告簽立租賃契約，約定其將所有之屏東縣○○鎮○○路○○巷0000號房屋（下稱A屋。A屋坐落於同鎮鵝鑾鼻段1790之1地號國有土地上，該地下稱B地）出租被告，被告應付租金且自109年6月1日起至109年12月31日止每月以新臺幣（下同）4萬元、自110年1月1日起至114年12月31日止每月以6萬元計算（該租賃契約下稱C租約），惟被告從未給付，共積欠316萬元。伊已以民事聲請調解狀繕本送達被告作為終止C租約意思表示，並於114年4月15日送達被告而生終止效力。爰依民法第439條前段、第455條前段、第767條第1項前段、繼承法律關係，請求被告給付租金及返還A屋，求為：㈠被告應給付316萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息予伊等公同共有；㈡被告應將A屋騰空返還伊公同共有；㈢願供擔保，請准宣告假執行之判決。
二、被告則以：廖宗仁向林務局承租B地並於其上有A屋，其先違法將A屋出租予訴外人孔月理經營民宿使用。孔月理於103年2月26日再將A屋轉租予伊。107年間廖宗仁告知B地管理機關將由林務局變更為國有財產署（下稱國產署），深恐其接收清查時發現轉租經營民宿事實致B地遭收回，其與孔月理、伊達成協議，改由伊直接向廖宗仁直接承租A屋並簽立C租約，雖有前述給付租金約定，但於C租約第2條及第7條第2項為附有在廖宗仁辦妥土地產權移轉事宜（管理人變更）並正式通知伊得以合法經營民宿前，伊無庸給付租金之停止條件，廖宗仁或原告在109年至114年間均未通知上開條件已成就事項，伊無法經營民宿，故伊毋庸給付上開租金，亦無違約。伊現係以使用借貸法律關係占用A屋等語置辯，並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保，請准宣告假執行。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第199、189、190頁，並做文字之適當修正）：
㈠廖宗仁（出租人）、被告（承租人）與孔月理（保證人）於1
07年6月4日簽立內容如本院卷第25至29頁之C租約，租賃標的為A屋，廖宗仁（含原告）已將A屋交付被告占有使用迄今，被告迄未給付任何租金。
㈡廖宗仁於109年4月23日死亡，原告為廖宗仁全體繼承人。
㈢A屋原為廖宗仁所有，廖宗仁死亡後，目前為原告公同共有。
A屋坐落於B地上，B地為國有土地，原為林務局管理，於112年間移交給國產署管理。原告廖娟宜於113年8月16日向國產署南區分署承租B土地。
㈣廖宗仁與原告從未通知被告可在A屋重新為民宿之營業。
四、本院之判斷：㈠原告請求被告給付租金為無理由：
1.查C租約第2條約定「租賃期間：自109年6月1日起，至114年12月31日止。租期屆滿，甲方（即廖宗仁）仍擬出租，與第三人相同條件時由乙方（即被告）優先辦理續租。107年6月1日起，至109年5月31日前，因乙方配合甲方辦理土地產權移轉事宜（原：行政院林務局，將辦理為：國有財產局），故於107年6月1日將原前合約無需付租金向後延期，若期間甲方提早辦理完成（依土地登記謄本之土地所有權部資料認定），乙方可依每月租金肆萬元整，提早向甲方承租」。第3條約定「租金額：109年6月1日起，至109年12月31日止，每個月肆萬元整。110年1月1日起，至114年12月31日止，每個月陸萬元整。出租人不得任意調漲租金。當年度租金，乙方應於每年元月5日以前以支票或匯款給付予甲方。...」。第7條第2項約定「...若因政府法令，導致乙方需暫停營業，甲乙雙方需以協調為優先處理，不以違約論」（見本院卷第25、28頁）。又按解釋契約，不能拘泥於契約之文字，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為判斷基礎（最高法院115年度台上字第1003號判決意旨參照）。另附停止條件之法律行為，於條件成就時，發生效力。民法第99條第1項亦有明文。
2.經查，廖宗仁向林務局承租國有B地並於其上有A屋，原將A屋出租予孔月理，孔月理再於103年2月26日將A屋轉租予被告經營民宿，此有國有林地暫准租地租賃合約書、房屋及土地租賃契約書等在卷可參（見本院卷第143至155、123至133頁），又廖宗仁與被告、孔月理於107年6月4日簽立C租約，約定廖宗仁將A屋出租予被告，並於第2條第2項內約定107年6月1日至109年5月31日之期間，B地因要辦理土地管理機關之變更事宜而約定被告毋庸給付租金（見本院卷第97、98、189頁），被告並稱當時廖宗仁要辦理B地續租事宜，稱新管理機關國產署會清查土地使用狀況，又B地不得轉租或做民宿使用，故要求被告暫停民宿營業，而不收租金（見本院卷第189頁），核與證人孔月理證述：我最早向廖宗仁承租A屋經營民宿，後來有經過廖宗仁同意再轉租被告，B地本來是林務局的地，要轉到國產署，不可以有營業行為，廖宗仁因為土地的關係，無法讓被告營業，所以簽了C租約第2條第2項約定，叫被告停止營業，也停止收租金。C租約第7條第2項手寫的部分我印象是廖宗仁叫被告停止營業，中間過程就不收租金，但後續若有通知被告可以營業，才開始收租金，不算違約等語（見本院卷第192至194頁）大致相符。本院審酌依C租約第2條第2項、第7條第2項後段約定內容，並參酌被告於自孔月理處於103年間轉租得A屋後已在此經營民宿，並於簽立C租約後未再經營（見本院卷第97頁），及國有B地確實有更換管理機關（不爭執事項㈢）等情，可徵廖宗仁將A屋出租予被告確實要使其繼續做民宿使用，因預期坐落土地管理機關變動時可能會勘查土地現況，為避免機關查獲使用土地目的不實而可能受有遭收回風險，約定廖宗仁於B地管理機關變動完成後且辦理換約（見本院卷第144頁）後確實可續租B地時，通知被告使其可開始經營民宿後再收取租金，並預先暫定2年辦理之期間（即107年6月1日至109年5月31日），較符合事實。據此，廖宗仁與被告簽立C租約當時雖有於第3條明文被告自109年6月起要交付租金，但就此交付租金要件部分，廖宗仁與被告亦附有「廖宗仁於B地管理機關變動完成後且辦理換約(可續租)，且通知被告可經營民宿，被告才需交付」之停止條件。
3.承上，因廖宗仁於上開暫定2年未收租金期限內之109年4月23日死亡，據原告稱廖宗仁生前並未向繼承人提到詳細狀況（見本院卷第97、98、189頁），而廖宗仁死後之112年間B地始完成變更管理機關程序（見本院卷第141頁），原告係於115年7月24日提出已與國產署換約之租賃契約書（見本院卷第169、173、174頁），且亦不爭執其與廖宗仁從未通知被告可在A屋重新為民宿之營業（不爭執事項㈣），又C租約之租期係至114年12月31日止（見本院卷第25頁），故C租約第3條之停止條件於租期屆至而終止（如下述）時均未成就，原告主張依民法第439條前段規定，請求被告給付上開租金共316萬元，並無理由。
㈡原告請求被告返還A屋，為有理由：
1.承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有。民法第455條前段、第767條第1項前段、第1151條定有明文。
2.原告以被告積欠上開租金為由，主張以民事聲請調解狀繕本送達被告作為終止C租約意思表示，並於114年4月15日已送達被告而生終止效力。然被告無給付上開租金義務，業經本院認定如上，故原告前揭主張已提前終止C租約並不合法。又查A屋為原告繼承取得，現仍公同共有（見本院卷第188、189頁），而C租約之租期係至114年12月31日止，且可認出租人廖宗仁之繼承人即原告已於租期屆滿前3個月以上通知被告不再續租（即上開通知被告終止租約之意思表示行為），符合C租約第6條第5項約定（見本院卷第27頁），至被告抗辯兩造有就A屋成立使用借貸契約，但未提出任何證據證明而不可採，故C租約租期現既已屆期，被告無其他合法占有權源，原告依上開規定，請求被告應將A屋騰空返還其等公同共有，為有理由。
五、綜上所述，原告依民法第455條前段、第767條第1項前段規定及繼承法律關係，請求被告應將A屋騰空返還予其等公同共有，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。就原告上開勝訴部分依職權或聲請為准免假執行之宣告，至原告敗訴部分假執行聲請則失所附麗，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，判決如主文。中 華 民 國 115 年 10 月 12 日
民事第ㄧ庭 法 官 鍾志雄正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 10 月 12 日
書記官 黃依玲