臺灣臺南地方法院行政訴訟簡易判決 103年度簡字第5號
民國103年8月15日言詞辯論終結原 告 德壹不動產仲介經紀有限公司代 表 人 廖國良 住同上訴訟代理人 王正宏律師
吳昆達律師被 告 臺南市政府地政局代 表 人 林燕山 住同上上列當事人間就不動產經紀業管理條條例事件，原告不服臺南市政府102年12月19日府法濟字第0000000000號訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用新台幣貳仟元由原告負擔。
事實及理由
一、事實概要：緣原告係不動產經紀業者，經民眾向原處分機關檢舉該公司居間仲介本市○○區○○段○○號土地(面積965平方公尺，權利範圍71/00000○○○區○○路○○○號10樓之18建物(上開土地、建物以上合稱:系爭房地)之102年6月5日不動產買賣契約書(下稱系爭契約書)，未指派經紀人簽章，涉有違反不動產經紀業管理條例第22條第1項第6款規定。嗣經原處分機關以102年8月22日南市地籍字第0000000000號函請原告於文到10日內陳述意見，經原告以102年8月30日函說明後，原處分機關審認原告居間仲介所交付之系爭契約書確實未指派經紀人簽章，違反不動產經紀業管理條例第22條第1項第6款規定，因係第1次查獲，乃依不動產經紀業管理條例第29條第1項第3款及臺南市政府地政局處理違反不動產經紀業管理條例事件統一裁罰基準附表第3項第8款規定，以102年9月23日南市地籍字第0000000000號函附裁處書處新臺幣(下同)6萬元罰鍰。原告不服，提起訴願後經駁回，遂提起本件訴訟。
二、本件原告主張：
（一）緣訴外人侯怡秀於102年4月間前往原告處委託原告代為銷售其江政哲所有之不動產，並提供相關資料稱受有江政哲之授權委託，經原告公司人員檢視侯怡秀所攜帶之資料屬完備後，即依侯怡秀之委託進行委託銷售，然因其所提供之資料均屬影本，故原告仍要求侯怡秀需補齊文件正本或請所有權人本人江政哲親自前往原告公司，俾便確認。
原告在接受委託人侯怡秀之委託銷售後，進行各項之廣告與宣傳，嗣原告覓得該不動產之買主後，即透過侯怡秀通知所有權人江政哲前來簽約，惟因侯怡秀表示江政哲無法前來，且伊已獲江政哲之授權代理，可代為簽訂買賣契約，並提出所有權狀正本為證，原告遂依侯怡秀之要求安排其與買方要約，並叮囑其需於當日提出相關文件正本，方可正式簽約。然於買賣簽約當日，因侯怡秀所並未攜帶所有權人之印鑑證明、印鑑章，無法進行簽約用印等程序，原告只得應侯怡秀之要求先行代為簽立不動產買賣契約，待補齊印鑑證明等文件資料後，始進行後續動作，以完成不動產買賣契約用印程序，雙方並約定於102年6月6日將應備齊之印鑑證明等文件交付代書。詎侯怡秀未依約定時間將應備之所有權人印鑑證明及印鑑章交付代書，且隨後江政哲亦通知原告，表示其未授權母親侯怡秀銷售系爭不動產，原告於接獲通知後，即提起刑事偽造文書及詐欺罪之告訴，並就系爭未完成之不動產買賣契約暫停一切處理程序，且因該買賣契約尚有文件未備齊，故原應於文件備齊及確認無誤後，由經紀人於買賣契約上簽章之程序，亦尚未用印簽章。嗣江政哲向台南市政府投訴原告居間仲介之不動產買賣契約，未指派經紀人簽章，涉違反不動產經紀業管理條例第22條第1項第6款之規定，經台南市政府地政局以102年9月23日南市地籍字第0000000000號函，處原告新台幣6萬元罰鍰。原告不服該處分，向台南市政府訴願審議委員會提起訴願，經該會以102年12月19日府法濟字第0000000000號訴願決定，駁回原告訴願，原告告乃依法於法定期間內提起行政訴訟。
(二)本案買賣契約尚未完成，並無不動產經紀業管理條第22條第1項第6款之適用:
按本件於買賣契約簽訂時，因系爭買賣契約非由所有權人親自簽署(原證一號)，且訴外人侯怡秀仍欠缺「土地所有權人印鑑證明正本」、「土地所有權人印鑑章」及「所有權人身分證影本」等文件，契約尚未有出賣人即所有權人江政哲之用印蓋章，致使不動產買賣之程序尚未完成，故原告之經紀人徐淑惠小姐審閱當時資料後即當場表示契約無法完成簽約程序，並要求侯怡秀必須再行補足權狀正本(因權狀正本當日出示後，侯怡秀旋即收回)、江政哲之印鑑證明及印鑑章，是以買受人黃清強無法執該契約為不動產之移轉登記，而侯怡秀亦無得受領該不動產買賣之訂金，可見該買賣契約根本尚未成立生效，故本案情形尚無不動產經紀業管理條第22條第1項第6款之適用。況，原告於事後亦多次要求侯怡秀補齊相關文件(如原證二，存證信函)，惟因侯怡秀遲未補齊文件，致該買賣程序始終未為完成，契約亦未成立生效，則該契約既未成立生效，倘強求經紀人需於該買賣契約內簽章，無異使原告對於該尚未成立生效之買賣契約為背書，將使不動產交易者之權益遭受損害。由上可見，原告經紀人徐淑惠小姐未於該買賣契約上簽章，並無違反前開條例，原處分及訴願決定應屬違誤。
(三)原處分及訴願決定未考量原告之行為與不動產經紀業管理條例之立法目的相符，且無違該條例第22條之立法理由，而無處罰必要:
1、按不動產經紀業管理條例第1條:「為管理不動產經紀業(以下簡稱經紀業)，建立不動產交易秩序，保障交易者權益，促進不動產交易市場健全發展，特制定本條例。」可見該條例之立法目的在於建立不動產交易秩序，保障交易者權益，促進不動產交易市場健全發展。
2、再參不動產經紀業管理條例第22條立法理由:「一、為保障交易當事人之權益，明定不動產仲介過程中，諸如委託契約書之簽訂、定金之收取等事項，應由經紀業指派經紀人為之；有關委託契約書及不動產說明書應記載之重要事項由中央主管機關定之。二、不動產說明書係經紀人依委託人提供之資料作成，供為仲介案件解說文件及交易契約之一部分，明定應由委託人簽章認可，以昭慎重。」由此可知該條例之規範目的在於確保不動產經紀人於不動產之仲介及交易過程中，應參與其中，以保障交易者之權益，至於簽章認可僅在於表彰慎重，其目的最終仍在於確保交易當事人之權益。
3、查本案系爭買賣契約簽訂之時，原告之經紀人徐淑惠小姐雖未於契約上簽章，但均有在場參與雙方之交易過程，並於發現系爭交易欠缺印鑑證明及印鑑等相關文件後，即停止該不動產之買賣，原告經紀人此一行為，除確保買方之訂金未任意交付予他人外，亦確保所有權人江政哲之不動產在未有正確文件下，不得任意出售，故原告經紀人所為之行為均與不動產經紀業管理條例之立法理由─維護不動產交易秩序及保障交易者權益之目的相符，然原處分僅以原告經紀人未於該買賣契約上簽章為由，而認應科處罰鍰，卻未考量原告經紀人之行為，是否已達立法目的，而無處罰必要，實無理由，且亦與比例原則相違。
4、本案中，倘要求原告經紀人徐淑惠小姐對於文件尚未備齊之買賣契約仍於經紀人欄簽章，豈非要求不動產經紀從業人員需對於有問題之買賣契約為背書，而不論情況一律要求經紀人簽章之情形，亦將使經紀人淪為橡皮圖章，使該條例第22條規範經紀人簽章在於促使經紀人參與交易過程，及確保買賣契約合法之目的喪失殆盡。故此倘經紀人確於不動產仲介及交易過程中，已有參與，對於交易者之權益保障為注意，而使不動產交易市場之健全發展未受影響，即不應認有該規定之處罰，應屬當然。
(四)綜上所述，原處分及訴願決定均有違誤，並聲明:①原處分及訴願決定均撤銷。②訴訟費用由被告負擔。
三、被告則答辯以：
(一)按不動產經紀業管理條例第22條第1項規定:「不動產之買賣、互易、租賃或代理銷售，如委由經紀業仲介或代銷者，下列文件應由經紀業指派經紀人簽章:一、不動產出租、出售委託契約書。二、不動產承租、承購要約書。三、定金收據。四、不動產廣告稿。五、不動產說明書。六、不動產租賃、買賣契約書。」同條例第29條第1項規定:「經紀業違反本條例者，依下列規定處罰之:……三、違反第7條第6項、第11條、第19條第l項、第21條第1項、第2項或第22條第1項規定者，處新臺幣6萬元以上30萬元以下罰鍰。」復依臺南市政府地政局處理違反不動產經紀業管理條例事件統一栽罰基準附表第3項第8款規定:「經紀業受託辦理不動產之買賣、互易、租賃或代理銷售，未指派經紀人於下列文件簽章者:
…6.不動產租賃、買賣契約書。第1次違規，處新臺幣6萬元罰鍰。」(證物6)。
(二) 有關原告辯稱:「二、…(一)…原告之經紀人徐淑惠小姐
審閱當時資料後即當場表示契約無法完成簽約程序，…是以，買受人黃清強無法執該契約為不動產之移轉登記，而侯怡秀亦無得受領該不動產買賣之訂金，可見該買賣契約根本尚未成立生效，故無不產經紀業管理條例第22條第1項第6款之適用。…」。查原告依本案賣方侯怡秀君持所有權人江政哲君101年5月22日授權同意書於102年6月5日仲介買方黃清強君於原告營業處所簽訂不動產買賣契約書，雙方依地政士徐淑惠君(捷成地政士事務所負責人兼具原告經紀人)提供之不動產買賣契約書協議訂立條款並各持不動產買賣契約書為憑，依民法第153條規定:「當事人互相表示意思或意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。」且買方黃清強君交易現場確有支付壹拾萬元作為買賣交易之第一期簽約款，此見該不動產買賣契約書(證物7)二、價額及付款表所載，足可確定其契約成立之事實。
(三) 又原告稱之系爭交易欠缺土地所有權人印鑑證明正本、土
地所有權人印鑑張籍所有權人身分證影本等相關文件尚需補件，故尚未有經紀人簽章等情，其補件資料為日後不動產移轉登記之相關證件，為買賣雙方約定買賣條款內容之一，僅係為契約成立後之履約過程，此觀諸系爭不動產買賣契約書內容三、產權移轉第2點:「因證件不全或手續上發生不備，需雙方蓋章貨其他補辦證件時，雙方均應無條件配合，因一方證件不全或手續上發生不備至延誤期間，其責任由延誤之一方負責。」及七、違約責任第1點規定:
「甲乙雙方之其中一方如未按契約條款約定履行，經他方催告通知三日內，仍不履行時，他方得逕行解除本契約並沒收已收支全部款項及得要求他方因解除契約所發生之損害賠償並將產權登記返還甲方。」、第3點規定:「如甲方毀約不賣、或出售與第三人致給付不能，乙方除得解除本契約外，甲方應於一週內將所收款項之總額以雙倍返還乙方。」等契約條款甚明，爰賣方侯怡秀君因為如期備件，乃由捷成地政士事務所於102年6月13日以存證信函催告賣方侯怡秀君:「…依不動產買賣契約書規定進行催告，限三日內被其上開文件，否則因台端之違約造成之損失，將依數向台端請求賠償。」又同日以存證信函通知買方黃清強君:「台端於102年6月5日於臺南市中信房屋西門加盟店簽訂買賣契約，至今賣方仍未備齊應備文件…，依不動產買賣契約書規定已對其進行催告，惟台端原本預計完稅款新臺幣參拾參萬元整款項，係賣方備件完成時交付，既賣方遲至今日尚未備件，台端無須匯款，請待代書請賣方備件完成時，由代書再行通知，再將款項依序匯入，特此通知。」(證物8)以上均可證實該不動產買賣交易成立，並依約規定進行至買賣交易之第二期備件階段，原告猶推諉經紀業保障交易者權益，維護不動產交易秩序之責任義務，自認未完成買賣程序，尚無須指派經紀人簽章等詞，實不可取。
(四)至原告主張:「二、…(二)3.查本案系爭買賣契約簽訂之時，原告之經紀人徐淑惠小姐雖未於契約上簽章，但均有在場參與售方之交易過程…，故原告經紀人所為之行為均與不動產經紀業管理條例之立法理由一維護不動產交易秩序及保障交易者權益之目的相符，…。」按不動產經紀業管理條例第11條前段規定:「經紀業設立之營業處所至少應置經紀人一人。」、第22條第1項規定:「不動產之買賣、互易、租賃或代理銷售，如委由經紀業仲介或代銷者，下列文件應由經紀業指派經紀人簽章:…六、不動產租賃、買賣契約書。」、第29條第1項規定:「經紀業違反本條例者，依下列規定處罰之:……三、違反第7條第6項、第11條、第19條第l項、第21條第1項、第2項或第22條第1項規定者，處新臺幣6萬元以上30萬元以下罰鍰。」、第31條規定:「經紀人員違反本條例者，依下列規定懲戒之:一、違反第16條、第22條第1項、第23條或第25條規定者，應予申誡。…」據此，依不動產經紀業管理條例上開規定，上開規定，經紀業本應至少置經紀人一人，並依不動產交易進行階段指派經紀人簽章，其乃獨立二事件，違反者，經紀業依條例第29條第1項第3款之規定分別處罰之，經紀人員依第31條第1項第1款規定懲戒之，其立法意旨明確，並無除外條款。況原告自94年5月26日許可經營不動產經紀業，其經紀人徐淑惠君於92年2月14日取得不動產經紀人證書另又兼具地政士資格，不動產買賣交易應已為原告及其經紀人徐淑惠君仲介過程中之反覆執業行為，當有專業知悉並落實仲介買賣雙方簽約當下即應依法指派經紀人簽章，此為原告明知且應注意之責任義，以確保買賣雙方之權利義務。
(五)按不動產經紀業管理條例第22條第1項之立法意旨，係依交易情形及階段於重要文件簽章，課予經紀人就交易相關重要文件審認負責之義務，確保交易內容正確，以保障消費者權益，並無因交易現場確有經紀人而免除簽章義務。再酌內政部95年7月11日內授中辦地字第0000000000號函釋:「…為兼顧實務作業與買賣雙方權益，不動產經紀業應於交付不動契約書予買賣雙方時，該契約書均應由經紀人完成簽章。…無經紀人簽章，即有違不動產經紀業管理條例第22條第1項之規定，請依同條例第29條、第31條規定處理。」(證物9)
(六)並答辯聲明:①原告之訴駁回。②訴訟費用由原告負擔。
五、如事實概要欄所載之事實，業經兩造各自陳述在卷，並有原告提出之系爭處分函及訴願決定書、不動產買賣契約書、捷成地政士事務所102年6月13日催告存證信函、內政部95年7月11日內授中辦地字第0000000000號函在卷可參（本院卷第27頁至第50頁），堪認為真實。本件之爭執點為：委託人即賣方代理人侯怡秀，於簽定不動產買賣契約時，未備齊文件與印鑑資料，即買賣契約尚有文件未備齊，得否待雙方於文件備齊及確認無誤後，始由經紀人於買賣契約上簽章？
六、本院之判斷：
(一)按:「不動產之買賣、互易、租賃或代理銷售，如委由經紀業仲介或代銷者，下列文件應由經紀業指派經紀人簽章:
一、不動產出租、出售委託契約書。二、不動產承租、承購要約書。三、定金收據。四、不動產廣告稿。五、不動產說明書。六、不動產租賃、買賣契約書。」同條例第29條第1項規定:「經紀業違反本條例者，依下列規定處罰之:……三、違反第7條第6項、第11條、第19條第l項、第21條第1項、第2項或第22條第1項規定者，處新臺幣6萬元以上30萬元以下罰鍰。」不動產經紀業管理條例第22條第1項規定、第29條第1項分別定有明文；又按「經紀業受託辦理不動產之買賣、互易、租賃或代理銷售，未指派經紀人於下列文件簽章者:…6.不動產租賃、買賣契約書。第1次違規，處新臺幣6萬元罰鍰。」臺南市政府地政局處理違反不動產經紀業管理條例事件統一栽罰基準附表第3項第8款亦定有明文。
(二)經查，本件原告公司於101年12月18日即受自稱賣方之系爭房地所有權人江政哲之母侯怡秀之委託銷售系爭房地，並於102年4月18日簽定委託銷售契約內容變更同意書，於102年6月5日即由委託人侯怡秀代理出賣人與買方黃清強簽定不動產買賣契約書等情，有各該委託銷售契約書、委託銷售契約內容變更同意書與不動產買賣契約書等影本附於原處分卷可稽，亦為原告所自認。且原告公司之經紀人徐淑惠均已於委託銷售契約書、委託銷售契約內容變更同意書用印或簽名，以符上揭不動產經紀業管理條例第22條第1項規定。獨於不動產買賣契約書上漏未簽名，其未簽名之原因，則主張係因「侯怡秀未依約定時間將應備之所有權人印鑑證明及印鑑章交付代書，且隨後江政哲亦通知原告，表示其未授權母親侯怡秀銷售系爭不動產，原告於接獲通知後，即提起刑事偽造文書及詐欺罪之告訴，並就系爭未完成之不動產買賣契約暫停一切處理程序，且因該買賣契約尚有文件未備齊，故原應於文件備齊及確認無誤後，由經紀人於買賣契約上簽章之程序，亦尚未用印簽章。」云云。惟按不動產經紀業管理條例第22條第1項之立法意旨，係依交易情形及階段於重要文件簽章，課予經紀人就交易相關重要文件審認負責之義務，確保交易內容正確，以保障消費者權益，並無因簽約時未備齊相關文件或印鑑資料或交易現場確有經紀人而免除簽章義務。是以，無論買賣契約之雙方是有權買賣或無權買賣，已否備齊交易相關之資料，一旦簽定不動產買賣契約書，經紀人即應於不動產買賣契約書上簽名，以示負責，俾利經紀人之查證與管理。是以，原告以委託人侯怡秀未能備齊文件資料，其經紀人徐淑惠故漏簽名於不動產買買契約書上，即已違反上開規定，該當違章之行為。被告依同條例第29條第1項規定裁罰，即無違誤。至於買賣契約簽定後是否有效，雙方是否依約履行？要屬買賣雙方當事人權利義務之爭執，當由其雙方另循法律訴訟途徑解決，非不動產經紀人得以免除簽名義務之正當理由。原告前揭主張即無可採。
(三)況且，本件買賣雙方於102年6月5日簽定不動產買賣契約時，依約定之第二點買方已交付賣方代理人之侯怡秀第一期款新台幣十萬元，由原告公司代收，是以，本件原告既已依約代收價金十萬元，縱非成立買賣之簽約款，亦應有相當於定金之性質，依上開不動產經紀業管理條例第22條第1項第三款之規定，對於定金之收據，原告公司之經紀人亦應簽名於該收據。詎料原告之經紀人徐淑惠故不簽名其上。而原告自94年5月26日起即取得許可經營不動產經紀業，其經紀人徐淑惠君於92年2月14日取得不動產經紀人證書另又兼具地政士資格，不動產買賣交易應已為原告及其經紀人徐淑惠君仲介過程中之反覆執業行為，當有專業知識，以落實仲介買賣雙方簽約時，當下即應依法指派經紀人簽章，此為原告明知且應注意之義務。違此一規定，即屬義務之違反，至應依法裁罰。原告之訴為無理由，應予駁回。
七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資料經本院審酌後，核與判決結果不生影響，無一一論述之必要，附予敘明。
八、本件第一審裁判費用為2,000元，應由原告負擔，爰確定第一審訴訟費用額如主文第2項所示。
據上論結，本件原告之訴為無理由，爰依行政訴訟法第98條第1項前段判決如主文。
中 華 民 國 103 年 8 月 29 日
行政訴訟庭 法 官 朱中和上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書（均須按他造人數附繕本）。上訴理由應表明關於原判決所違背之法令及其具體內容，或依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。
書記官 謝竣閎中 華 民 國 103 年 8 月 29 日