臺灣臺南地方法院刑事判決 八十八年度易字第一О五四號
公 訴 人 臺灣臺南地方法院檢察署檢察官被 告 丁○○選任辯護人 吳信賢被 告 乙○○○
丙○○右 一 人 鄭慶海選任辯護人 邱玲子律師右列被告等因詐欺案件，經檢察官提起公訴（八十八年度偵字第三八八八號)，本院判決如左：
主 文丁○○意圖為自己不法之所有，以詐術使人將本人之物交付，處有期徒刑壹年捌月。
丙○○幫助意圖為自己不法之所有，以詐術使人將本人之物交付，處有期徒刑陸月，緩刑貳年。
乙○○○無罪。
事 實
一、丁○○係千裕建設公司負責人，緣千裕建設公司於臺南縣○○鄉○○段○○○號土地興建房屋一批，其中座落於該土地上三○九四號建物即門牌號碼臺南縣○○鄉○○路○○○巷○○弄○號二樓之一尚未售出，丁○○遂將該房屋與基地應有部份登記為乙○○○所有，並於民國八十二年十一月二十五日用所有權人乙○○○名義，以前開基地應有部份、建物向臺灣第一信託投資股份有限公司抵押貸款新臺幣（下同）二百零三萬元。迄於八十三年初，甲○○意欲購買前開建物及座落基地之應有部份，丁○○竟意圖為自己不法之所有，明知該土地及其地上建物已設定抵押權，交易價格較相同地段、面積、但未設定抵押權之房屋為低，仍刻意隱瞞該事實，使甲○○陷於錯誤，認為該房屋產權清楚，而於八十三年一月十八日同意以二百三十五萬元購買。丁○○與甲○○訂定買賣契約書後，委託代書丙○○辦理前開房屋、土地之所有權移轉登記，詎丙○○明知前開土地、房屋均設定抵押權，交易價格已有貶損，仍本於幫助丁○○詐欺之犯意，未向甲○○告知上開土地、房屋設定抵押權之事實，使甲○○分次如數交付價金二百三十五萬元。嗣丁○○自八十七年十二月七日起，無法如期攤還積欠匯通商業銀行股份有限公司（即原臺灣第一信託投資股份有限公司，以下簡稱為匯通銀行）之借款本息，匯通銀行乃向臺灣臺南地方法院聲請拍賣抵押物，臺灣臺南地方法院則於八十八年二月二十四日以八十八年度拍字第五二三號裁定准予拍賣，並將該裁定送達於房屋所有人即甲○○，甲○○至此始知受騙。
二、案經甲○○訴由臺灣臺南地方法院檢察署檢察官偵查起訴。理 由
甲、有罪部份
一、訊據被告丁○○坦承出售上開房屋及基地應有部份與告訴人甲○○，並與告訴人簽訂契約，以及該房屋原即設定抵押權，被告丙○○則坦承受委託為本件買賣契約辦理公證及所有權移轉登記等事宜，經核與告訴人、證人即實際與被告丁○○議約之告訴人之夫高芳陳述相符，並有不動產買賣契約書、公證書、土地、建築改良物買賣所有權移轉契約書、以及臺南縣○○鄉○○段○○○○號土地之土地登記簿謄本、同地段三○九四建號房屋之建物登記簿謄本等附卷可稽，被告丁○○、丙○○前開自白均堪信為真實。惟被告丁○○、丙○○均否認有詐欺犯行，被告丁○○辯稱本件系爭房屋、基地原設定之抵押權未能以塗銷之情，乃因公司資金運用問題延誤塗銷，殊無詐欺之犯意，且伊自告訴人買受之房屋辦妥所有權移轉登記以來，迄至八十九年二月止，一直依原貸款所約定之方式攤還本息，中途偶有落後遲延，但至今則無積欠，如伊原存有不法所有之意圖者，其在取得全部價金之後，當應袖手他去，而非依其繳納應攤還之本息。被告丙○○則辯稱：
（一）告訴人購買系爭房屋，有關約定價金、付款方法、交屋日期、權利瑕疵擔保等內容，均係由告訴人與被告丁○○逕行洽定後而由行銷公司之工作人員為渠等製作不動產買賣契約書，準此，被告丙○○對於告訴人是否知悉買賣之房屋設定抵押權、被告丁○○有無隱瞞此事以及該抵押權如何塗銷等情，均不知情。（二）被告丙○○僅受被告丁○○之委託，對於告訴人所買賣之房屋辦理所有權移轉登記事物而已，處理此項事務僅需填載制式之買賣所有權移轉登記契約書並辦理公證，由於該等契約不必填載抵押權部份之事項，無庸備用土地登記簿謄本及建物謄本，故被告丙○○對於買賣房地是否設定抵押權無從知情，且該抵押權應否塗銷，亦非被告受任處理之範圍；其次，依據告訴人與被告乙○○○所簽訂之不動產買賣契約書所定付款方法，並無應於抵押權塗銷後始給付尾款之約定，況被告丙○○執業代書係依據委任當事人之委託處理事務，並無證據可以證明被告丁○○或告訴人有委託被告辦理塗銷抵押權之情事而未辦理，自難認定被告丙○○與丁○○有共犯詐欺行為。（三）末查，被告丙○○與被告丁○○非親非故，對於告訴人交付之價金既未經手又未分享，並無與被告丁○○等人共犯詐欺之必要。
二、經查，本件系爭土地、房屋雖登記為被告乙○○○所有，然實際所有權人仍係千裕建設公司之情，業據被告丁○○、乙○○○一致供陳，且前開土地、房屋之買賣係由被告丁○○與告訴人等進行接洽、簽約，亦如前述，被告丁○○係出面與告訴人成立買賣契約者，要無疑義。至於本件買賣雙方簽訂契約時，被告丁○○雖僅消極地未告知房屋設定抵押權之事實，然觀諸系爭土地、房屋之不動產買賣契約書，其中第伍條明確記載，「乙方保證產權一清二楚來歷清白，若有任何產權糾紛或債務瓜葛，均由乙方負責理清，不得連累甲方」，且衡之一般不動產買賣，交易標的物是否有抵押權之設定，影響該標的物之價值甚巨，自屬該買賣契約之重要事項，出賣一方負有據實告知之義務，是被告丁○○雖未向告訴人告以系爭房屋、土地未設定抵押權之積極行為，然伊對於應告知事項未明確告知，並因此使告訴人對於所購買房屋之價值產生錯誤評估，自堪認被告丁○○之消極行為仍構成詐術之行使。其次，房屋、土地等不動產設定抵押權之後，因有抵押權人向法院聲請拍賣抵押物求償之可能性，將使抵押標的物之交易價值大幅降低，此為一般周知之事實，而本件系爭房屋、土地之市值約二百多萬元，復為被告丁○○於本院中所自承（本院八十八年七月九日訊問筆錄），則系爭市值二百餘萬元之房屋、土地，向銀行抵押貸款二百零三萬元後，其實際交易價格自應大幅貶損，然被告丁○○猶以二百三十五萬元之價格售予告訴人，未因該房屋、土地已設定抵押權而降低售價，足認被告丁○○有為自己不法所有之意圖；至於被告丁○○辯稱伊仍按期繳付銀行利息，並未出售後即袖手他去，顯無不法所有意圖云云，縱被告丁○○出售系爭土地後持續繳付貸款本息確係屬實，然被告丁○○罔顧系爭房屋、土地均已設定抵押權之情，仍以相當於未設定抵押之不動產價格出售，意圖以此「一魚二吃」方式同時取得以房地抵押貸款、復以原價出售他人之雙重利益，並因此陷告訴人於隨時可能遭他人聲請拍賣抵押物而喪失所有物之風險，被告丁○○所辯並無不法所有意圖云云自非可採。
三、次查，卷附八十三年度公字第四○三九號公證書、土地建築改良物買賣所有權移轉契約書，其中之公證書係由被告丙○○向本院公證處請求公證，另被告丙○○亦自承買賣所有權移轉登記契約書係由其所書寫，此為告訴人所不爭執，前開二份文書係由被告丙○○所書寫，應可認定。另比對卷內告訴人與被告乙○○○所簽訂之不動產買賣契約書，肉眼即可辨識該份契約書內筆跡之書寫方式、筆順均與前開公證書或所有權移轉契約書不同，被告丙○○辯稱該份不動產買賣契約書並非由其書寫，應屬可採。然查被告丙○○所書寫之買賣所有權移轉登記契約書，對於建物面積「五十六．二二平方公尺」之記載方式，與上揭不動產買賣契約書所載「二十六．八坪」並不相同，卻與卷附系爭房屋之建物登記簿謄本所載相同；此外，上開買賣所有權移轉契約書中，關於土地面積、出賣權利範圍、建築改良物構造、附屬建物等項目內容均為不動產買賣契約書所無，足見被告丙○○係以系爭土地、房屋之土地、建物登記簿謄本為依據填載前開買賣所有權移轉契約書，亦即被告丙○○於辦理系爭房屋、土地之所有權移轉登記前，業已審閱前述登記簿謄本，並可認定被告丙○○於所有權移轉登記前，已知該房屋、土地上設定有抵押權之事實。其次，被告丙○○雖係被告丁○○所聘請之代書，然為辦理本件所有權移轉登記，仍收受告訴人房屋部份之代書費四千元，此復為被告丙○○於本院審理中自承（本院八十八年十二月二十九日訊問筆錄），則被告丙○○亦係受告訴人之委託處理本件系爭房屋、土地之所有權移轉登記事宜，堪予認定；被告丙○○既為告訴人之土地登記專業代理人，與告訴人間存在一信賴關係，被告丙○○即須本於告訴人之利益考量處理事務，今被告丙○○明知告訴人委託辦理所有權移轉登記之房屋、土地設定有抵押權，竟未立即告知告訴人因應處理，導致告訴人於不知系爭房屋、土地設定有抵押權之情況下，以相對較高之一般市場交易價格購買，因而產生損害，其違反契約義務允無疑義，不能以被告丙○○僅負責填載制式所有權移轉契約書，即卸免責任；再參酌被告丙○○原係被告丁○○所聘請之代書，其雖未有向告訴人保證系爭房屋、土地產權清楚之積極行為，然其明知系爭土地、房屋設定有抵押權，卻消極地不為告知，則其雖與被告丁○○間無犯意之聯絡或行為之分擔，卻可認有幫助被告丁○○完成本件不動產交易之意思。綜上所述，本件事證已臻明確，被告丁○○、丙○○犯行均堪認定。
四、被告丁○○刻意隱瞞房屋已設定抵押貸款之事實，以一般市價出售系爭房屋、土地予告訴人，取得該房屋實際價值與交易價格間之差價；被告丙○○則明知被告丁○○以一般市價出售已設定抵押權之房屋、土地，仍本於幫助完成交易之意思，違反對委託人即告訴人應盡之告知義務，使告訴人在不知該房屋、土地產權狀態之情形下，與被告丁○○訂定契約，並交付不相當之價金。核被告丁○○、丙○○所為，係分別犯刑法第三百三十九條第一項之詐欺取財罪，及同法第三十條第一項前段、第三百三十九條第一項之幫助詐欺罪，公訴意旨認被告丙○○與被告丁○○成立共犯，尚有未洽。又被告丙○○基於幫助之犯意，幫助被告丁○○完成本件交易行為，應依刑法第三十條第二項之規定減輕其刑。爰審酌被告丁○○以系爭房屋、土地抵押貸款後，復以未設定抵押之市值出售予告訴人，賺取其中差額，並使告訴人陷於居住房屋可能遭他人拍賣之危險；被告丙○○則以消極方法幫助被告丁○○完成本件交易；告訴人因以不相當價格購買房屋所受之損失；以及被告丁○○雖無力一次清償以系爭房屋所借貸款項，然均按期繳付本息，避免告訴人房屋遭受拍賣等一切情狀，各量處如主文所示之刑，以資懲戒。又被告丙○○前未曾受有期徒刑以上刑之宣告，有本院被告全國前案記錄表在卷可憑，其經此教訓後，應知所警惕，信無再犯之虞，本院因認所宣告之刑以暫不執行為適當，併諭知緩刑二年，以勵自新。
乙、無罪部份
一、公訴意旨另以：被告乙○○○與被告丁○○共同意圖為自己不法之所有，明知被告乙○○○所有坐落臺南縣○○鄉○○段○○○號土地及其地上建物三○九四號，門牌號碼臺南縣○○鄉○○路○○○巷○○弄○號二樓之一房屋業於八十二年十一月二十九日向臺灣第一信託公司設定抵押貸款二百零三萬元，竟向甲○○佯稱上開房屋未有任何他項權利存在，使甲○○陷於錯誤而於八十三年一月十八日同意以二百三十五萬元購買，並如數給付價金，嗣至八十八年二月間甲○○接獲臺灣臺南地方法院裁定拍賣抵押物之裁定書，始知受騙，因認被告乙○○○與被告丁○○共犯刑法第三百三十九條第一項之詐欺取財罪。
二、按犯罪事實，應依證據認定之，無證據不得推定其犯罪事實，又不能證明被告犯罪者，應諭知無罪之判決，刑事訴訟法第一百五十四條、第三百零一條第一項分別定有明文。公訴意旨認被告乙○○○共犯本件詐欺罪，係以告訴人之指訴，並有土地及建物登記謄本、契約書可憑，以及被告乙○○○為系爭房屋、土地之所有權人，豈可能不知已設定抵押之事等，作為所憑之論據。訊據被告乙○○○則堅詞否認有何詐欺犯行，辯稱僅係提供人頭供千裕建設公司登記為所有權人，系爭房屋、土地之買賣渠並不知情等語。
三、經查，系爭房屋係千裕建設公司未售完之餘屋，以被告乙○○○名義登記為所有權人，事後再圖出售之事實，業據被告丁○○於本院審理時供述明確，經核並與被告乙○○○於偵訊及本院審理時之供詞相符，告訴人對之亦不爭執，應堪信為真實。而本件議約係由被告丁○○負責接洽，簽約之時被告乙○○○亦未在場，復有證人即買方實際出面接洽及簽約之高芳、王正松於本院證詞可稽（本院八十八年四月三十日訊問筆錄），亦與被告丁○○供詞相符，被告乙○○○所辯並未參與系爭房屋、土地之買賣等語，應堪採信；至於卷附不動產買賣契約書雖以被告乙○○○之名義簽訂，然被告乙○○○既係系爭房屋、土地之名義所有權人，渠為契約當事人毋寧係屬當然，不能以被告乙○○○係系爭房屋、土地之所有權人，遽論以被告乙○○○與被告丁○○之詐欺行為間，有犯意之聯絡或行為之分擔。此外，本院復查無其他積極證據，足認被告乙○○○涉有前揭詐欺犯行，不能證明被告乙○○○犯罪，揆諸前開說明，自應為被告乙○○○無罪之諭知。
據上論斷，應依刑事訴訟法第二百九十九條第一項前段、第三百零一條第一項前段，刑法第三十條第二項、第三百三十九條第一項、第七十四條第一款，罰金罰鍰提高標準條例第一條前段，判決如主文。
本案經檢察官陳仁智到庭執行職務。
中 華民 國 八十九 年 三 月 八 日
臺灣臺南地方法院刑事第四庭
法 官 吳 坤 芳右正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後十日內向本院提出上訴狀( 應附繕本 )。
書記官 馬 愛 君中 華 民 國 八十九 年 三 月 八 日附錄論罪科刑法條：
刑法第三百三十九條第一項：
意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付者，處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科一千元以下罰金。