臺灣臺南地方法院刑事判決112年度易字第1728號公 訴 人 臺灣臺南地方檢察署檢察官被 告 徐明鉅選任辯護人 凃禎和律師被 告 方榮蕉上列被告等因詐欺案件，經檢察官提起公訴（112年度偵續字第53號），本院判決如下：
主 文
一、徐明鉅犯詐欺取財罪，處有期徒刑陸月，如易科罰金，以新臺幣壹仟元折算壹日。
二、徐明鉅未扣案之犯罪所得新臺幣陸佰柒拾捌萬元沒收，如全部或一部不能沒收時，應予追徵。
三、方榮蕉無罪。判決要旨
一、證據顯示被告徐明鉅在未取得地主的同意下，隱瞞原租約禁止轉租的事實，而使告訴人因錯誤而同意簽訂讓渡契約。而隱瞞亦屬詐騙手段，因而認為被告徐明鉅觸犯詐欺取財罪。
二、本院考量告訴人損失的金額，以及被告徐明鉅在讓渡契約完成後確實有協助告訴人接手經營龍之嶺渡假村，情節相對輕微等因素，決定量處可易科罰金之刑。
三、調查結果，被告方榮蕉並未參與原租約及讓渡契約的磋商及討論，故並無充分證據證明被告方榮蕉知悉原租約有禁止轉租的約定，也無證據顯示被告方榮蕉參與配偶徐明鉅的「隱瞞禁止轉租」行為，依罪疑唯輕原則，決定判決無罪。
犯罪事實
一、背景說明：
1.徐明鉅於民國91年3月1日與陳連進簽訂房地租賃契約，向陳連進承租台南市楠西區王萊宅段5-2、5-9、5-10、5-20、5-
21、5-22、5-23、5-24、5-53、5-54、5-55、5-56地號等12筆土地，以及土地上的「龍之嶺渡假村」全部設施（門牌：臺南市○○區○○村○○00○00號）。雙方約定「承租人徐明鉅未經出租人陳連進同意，不得私自將租賃房地權利全部或一部出租、轉租頂讓或以其他變相方法由他人使用房地」。徐明鉅並與配偶方榮蕉共同經營「龍之嶺渡假村」。
2.陳連進後來把「龍之嶺渡假村」座落的土地及設施過戶給媳婦許育琳（實際管理人為配偶陳志倫）。陳連進死亡後，徐明鉅再於106年3月1日繼續與許育琳（由陳志倫代表）簽訂房地租賃契約，承租上述土地及「龍之嶺渡假村」所有設施。租賃期間自106年3月1日起111年2月28日止共5年。租金每月新臺幣（下同）5萬元，租約也明定：「乙方（承租人）不得將租賃物全部或一部轉租，或以其他變相方法讓由他人使用。」（以下簡稱原租約）。
二、犯罪事實：徐明鉅於107年間打算把「龍之嶺渡假村」盤讓給江明長繼續經營，隱瞞原租約「不得轉租或讓由他人使用」的約定未告知江明長，使江明長錯誤判斷，以為盤讓經營權並與地主簽訂新的租約不會有問題與困難，而同意以（不包含押金支票的）1,000萬元接手「龍之嶺渡假村」的承租權與經營權。且從107年12月1日起，陸續交付部分讓渡金給徐明鉅。並與徐明鉅於108年2月28日，在「龍之嶺渡假村」簽訂讓渡書（以下簡稱讓渡契約），約定由徐明鉅將龍之嶺渡假村使用土地、地上物經營渡假村的權利（讓渡契約記載為地上權）以1,000萬的代價讓渡給江明長。江明長則自107年12月1日迄109年12月7日止，陸續交付讓渡金共678萬元給徐明鉅（部分款項由徐明鉅的配偶方榮蕉收受）。
三、後續發展：徐明鉅自108年3月1日起將「龍之嶺渡假村」的土地及地上設施交由江明長管理經營。而後，地主許育琳委任的律師於110年4月20日發函通知徐明鉅、江明長，以徐明鉅擅自將「龍之嶺渡假村」設施頂讓與他人違反契約約定，通知終止原租約並請求返還租賃物。
理 由
甲、被告徐明鉅有罪部分
壹、關於證據能力的說明告訴人江明長，以及證人陳志倫、劉繼隆等人，分別接受警察及檢察事務官詢問時製作的筆錄，是審判外的言語陳述，且被告徐明鉅方面不同意採為證據，本院認為沒有證據能力，不能作為本案判斷的證據。
貳、被告方面的辯解
一、被告徐明鉅：
1.在106年換約的時候，我第一次告知地主我年事已高，想把經營權轉讓。107年底的時候，我有打電話告知地主說江明長願意頂讓，獲得地主陳志倫同意後，我才有轉讓的動作。我有經過地主同意，才轉讓給江明長。
2.在和江明長簽訂讓渡契約之前，我就告知江明長要和地主換約需要簽發100萬的押金支票。而江明長始終拿不出100萬元的押金支票，所以沒有跟地主見面，我並沒有欺騙江明長。
二、辯護重點見本判決附件。
參、基礎事實根據被告徐明鉅及告訴人的一致陳述，足以認定以下的基礎事實（不爭執事實），本院將以這些事實為基礎，進一步說明被告徐明鉅是否構成犯罪：
1.本判決事實欄所記載「背景說明」及「後續發展」的事實。
2.被告徐明鉅與告訴人於108年2月28日，在「龍之嶺渡假村」簽訂讓渡契約。簽約過程中，告訴人並未知悉或見到原租約。簽約之後，「龍之嶺渡假村」的商業登記負責人變更為告訴人（見本院卷一55頁準備程序爭點整理）。
3.告訴人於讓渡契約簽約後，已陸續支付678萬元讓渡金（本院卷一427頁辯護狀內容）。
肆、本案的證據取捨原則
一、本案並無完全中立客觀的陳述者：
1.本案就重要案情曾經陳述事實製作筆錄者，大致可以分為三個陣營，分別是被告徐明鉅、方榮蕉，告訴人，以及地主方的許育琳、陳志倫、劉繼隆（陳志倫所聘經理人）。
2.告訴人的提告和作證的目的，就是希望法院判決宣告被告們成立犯罪接受刑罰。被告們都否認犯罪，自然主張與告訴人意見相反的事實。兩方對立，當然不可能中立客觀。
3.至於地主方面，因為曾經發律師函以被告徐明鉅「擅自」將龍之嶺渡假村頂讓、轉租而通知解除原租約，並要求被告徐明鉅及告訴人返還龍之嶺渡假村的土地及其上設施（偵一卷21-23頁）。而後又以民事訴訟請求判決被告徐明鉅及告訴人返還上述土地及設施（本院110年度重訴字第136號民事事件），而依民事事件判決書的記載，地主許育琳在訴訟中也是主張「被告徐明鉅擅自將上述土地及設施轉讓告訴人」（見本院卷○000-000頁所附判決影本，應未確定）。因此，地主許育琳的配偶陳志倫，以及被陳志倫聘用的經理人劉繼隆在本案作證「被告徐明鉅曾否告知打算盤讓經營權（換約）」的事實，因為會影響民事訴訟的成敗，自然無法全然中立客觀。
二、證據取捨原則：本案既然沒有完全中立客觀的「可信陳述者」，且告訴人關於事實上的陳述，的確出現辯護人所主張的前後歧異情形。上述三方人士的陳述，若缺乏其他可信的證據補強佐證，本院都認為不能輕易相信。因為輕信了任何一方，都會對民、刑事案件對立的另一方造成損害。所以，告訴人及證人陳志倫、劉繼隆等人，在本案所陳述對被告不利的證詞，若缺乏補強證據，本院將在罪疑唯輕的原則之下，作有利於被告的判斷。
伍、本院的判斷
一、讓渡契約的標的是龍之嶺渡假村所在土地及地上設施的使用權及經營權：
1.本件於108年2月28日訂立的讓渡契約，所讓渡的對象是龍之嶺渡假村的「地上權」，而不是所有權，除約定乙方（告訴人）的付款金額及方式之外，又約定從108年3月開始交由告訴人「暫時經營」，但在付完款項之前「暫不過戶」（偵一卷15頁）。
2.告訴人前來法院作證時，證實：被告徐明鉅有告知土地是租的，我是受讓地上權和經營權（本院卷二9、22頁）。
3.因使用地上物的同時，必然一併使用地上物所在的土地，所以從整體文字內容觀察，比對告訴人的證詞，可知讓渡契約的甲方（被告徐明鉅）讓渡給告訴人的權利，是龍之嶺渡假村所在土地及地上物的使用權，以及龍之嶺渡假村的經營權。讓渡契約的「地上權」三字，應該是「地上物權利」，而不是民法第832條所規定的地上權。此外，告訴人的證詞也顯示，被告徐明鉅並未以土地所有權人自居，就這一點而言，本院意見與辯護人相同：被告徐明鉅並未用不實話術欺騙告訴人。
二、讓渡契約簽訂「時」陳志倫不知此事：
1.陳志倫是實際決策管理原租約者：地主許育琳在警局已明白指出：我雖是龍之嶺渡假村的土地所有權人，但承租予被告徐明鉅的事情「都是我先生陳志倫在處理，詳細情形我不知道」（偵一卷79-80頁）。證人陳志倫也確認原租約是他和被告徐明鉅洽談（本院卷一290頁）。由此可認為陳志倫是實際上的地主（以下簡稱為地主）。
2.陳志倫與被告徐明鉅的LINE對話截圖：證人劉繼隆在法院作證時，出示他手機內所存「陳志倫與被告徐明鉅LINE對話截圖」（出示過程見本院卷一310頁），截圖內容顯示兩件事實：⑴陳志倫於109年10月19日分享591租屋網訊息後，傳送「徐董你好，我在網路上有看到你的頂讓訊息，麻煩你再查閱我們的合約內容！」、「請履行合約內容」、「那請你把591的網路訊息下架」，被告徐明鉅則解釋說591網路訊息不是他所刊登，我會「照合約走」，並解釋「起因是江先生想頂龍之嶺來經營...待時機成熟自然會找陳董另行簽約」（本院卷○000-000頁）。被告徐明鉅也確認他曾經傳送上述LINE訊息（本院卷二112頁）。⑵110年2月25日，陳志倫傳送「龍之嶺渡假村．董事長江明長」的名片照片給被告徐明鉅，並傳送「昨天傍晚到龍潭家說要找地主談」的訊息（本院卷一355頁）。
3.LINE訊息證明陳志倫與劉繼隆的證詞可信：①證人陳志倫的證詞：
原租約不得轉租轉讓，所以若要頂讓，必須經過我的同意才能換約。000年0月間徐明鉅曾跟我反應自己年紀大了，且經營又不好，希望我降租金。但沒有跟我提過「想要找人承接」，也沒有跟我講過有一位江明長要承接經營龍之嶺渡假村，我沒有聽過江先生這個人...原租約過期很久後，我知道劉繼隆有和江明長碰面，之前被告徐明鉅不曾和我提過要把龍之嶺渡假村盤給別人，「如果是這樣子的話，我就會跟他討論」，我在網頁上看到轉租的訊息，我有告訴徐明鉅不可以這樣子做，要依照合約，「他說他不會，如果有的話也會經過我們的同意」。我沒有和江明長接觸過，都是劉繼隆在和他接觸（本院卷○000-000、302-303頁）。
②證人劉繼隆的證詞：
我們公司所有的合約都是經過我擬定、簽約的。某一天陳總（陳志倫）傳LINE給我說「那個龍之嶺渡假村有刊登591的廣告要頂讓、出租？」，我回答他說「怎麼會這樣？那個是我們的」，於是我就去請教律師如何處理。我有把陳志倫和被告徐明鉅的LINE對話加以截圖，在我收到上述陳志倫的訊息之前，陳志倫從來沒有跟我提過「龍之嶺渡假村」要頂讓給別人...110年4月4日之前，「江明長拿著名片去我們老董（陳志倫之父）家，在那邊等我們老董家的人回去，結果我們就收到了那張（江明長擔任龍之嶺渡假村董事長的）名片....我看到那張名片的時候我嚇了一跳，為什麼龍之嶺渡假村的董事長換成江明長，我就撥電話給江明長，我就跟他說『你怎麼會是那邊的董事長？』，所以我們才會在4月份的時候約見面....我就說我們有禁止頂讓、禁止轉租，甚至拿合約那些給他看，他就跟我抱怨說徐先生都沒有給他看到有禁止轉租、禁止頂讓這個東西，而且我有跟江明長表達的很清楚，龍之嶺的土地還有度假村所有設施都不得轉租」，看到江明長留的名片時，我發現就怪怪的，因為之前有頂讓的廣告，和後面一連串的事情。除了591廣告之外，我沒有得到任何龍之嶺渡假村要給別人的訊息（本院卷一307、309、314-317頁）。
③比對分析：
證人陳志倫及劉繼隆以上的部分證詞，因為和上述LINE對話截圖呈現的內容完全吻合，且被告徐明鉅也不否認有告訴人前往拜訪地主之事（本院卷二116頁），所以本院認為可信，並且認為被告徐明鉅在和告訴人簽訂讓渡契約之時，實際上的地主陳志倫並不知道此事，自然也不可能同意被告徐明鉅轉讓權利。辯護人認為被告徐明鉅在簽約之時已經告知陳志倫並獲得他的同意，這一點和本院依證據獲得的結論不同。
④至於辯護人所主張「若經地主同意仍然可以轉租頂讓」以
及「告訴人拜訪地主的動機可能只是希望地主同意換約」部分，本院認同。
4.不採信辯解的理由：被告徐明鉅始終辯解說他和告訴人簽訂讓渡契約之前，已獲得地主陳志倫的同意，並提出以下的書面為證，然而：
①被告徐明鉅與陳志倫於108年間的LINE對話截圖：
⑴被告徐明鉅於108年10月14日以LINE通知陳志倫「早安，
這幾天找個時間簡單簽個約，我10/20-10/27要到大陸，就麻煩您了」，陳志倫回覆「好的」。同年月18日，被告徐明鉅再傳「陳董早安，今明兩天如果忙不能來，後天一早我又要出國，可能就要等十一月初再約時間囉」，陳志倫回覆「抱歉，這幾天北上忙一些事，那你就回國再約時間」（本院卷一67-70頁）。被告徐明鉅方面用以證明陳志倫曾經答應轉租換約。
⑵證人陳志倫雖然作證肯定LINE裡面所說的「陳董」就是
他本人，且的確有上述對話。但主張「這個我已經沒有印象了，也沒有簽什麼約」，卻又說他和被告徐明鉅沒有其他的契約要簽（本院卷○000-000頁）。
⑶依據證人陳志倫和被告徐明鉅一致的陳述，他們二人之
間唯一的聯結就是原租約，此外並無其他互動。因此，證人陳志倫說「沒有印象」、「沒有要簽什麼約」，本院認為不可信。上述LINE對話中的「簽個約」，的確是被告徐明鉅所主張的「轉租換約」。
⑷然而上述LINE對話的時間是108年10月，讓渡契約已經簽
訂七個多月。且依對話內容，可知被告徐明鉅和陳志倫尚未完成換約的磋商。況且陳志倫於隔年的000年00月間得知有591租屋網（頂讓龍之嶺渡假村的）訊息後，仍在109年10月19日以LINE提醒被告徐明鉅「麻煩你再查閱我們的合約內容！」、「請履行合約內容」、「那你請把591的網路訊息下架」（本院卷○000-000頁），足以確認陳志倫一直到000年00月間，都還未同意被告徐明鉅轉租龍之嶺渡假村。因此，本院認為此項證據，不足以證明被告徐明鉅和告訴人簽署讓渡契約「之時」，地主陳志倫「已經同意」轉租換約。
②疑似被告徐明鉅傳給陳志倫的LINE對話截圖：
⑴告訴人於起訴前，以「告證5」提出一則LINE對話截圖，
內容大致為被告徐明鉅向陳志倫提及：他在108年時遇到告訴人，且有興趣於龍之嶺的繼續經營，「當時我用LINE告知您另行簽約，手機資料我還保存著」，但因告訴人拿不出100萬押金支票，所以無法與陳志倫見面簽約（偵一卷29頁，時間顯示某年的4月23日）。從文字內容觀察，被告徐明鉅似乎提及「讓渡契約簽約之時，曾經告知陳志倫」。
⑵然而有趣的是，被告徐明鉅方面從未提出這份LINE對話
截圖有所主張，並且推托說是手機壞掉而無法還原（本院卷二109頁）。然而一樣是被告徐明鉅以LINE聯絡陳志倫，先前「簡單簽個約」的LINE對話獲得保存，這個詳細敘述讓渡契約簽約過程的LINE對話卻無法還原，足以認為不符合常情。此外證人陳志倫查看此則訊息之後，也作證說「這個LINE的訊息我沒有印象」（本院卷一296頁）。
⑶綜合以上事證，本院認為檢察官懷疑此則LINE「不是你
跟地主的對話紀錄截圖」，不無可能（本院卷二108頁）。無論如何，這個LINE對話截圖的真實性難以確保，所以本院認為不能做為判斷事實的基礎。
③小結論：
依據以上的說明，上述證據都不足以改變或動搖本院前述「被告徐明鉅和告訴人簽訂讓渡契約之時，實際上的地主陳志倫並不知道此事」的判斷。
三、簽約時被告徐明鉅未告知原租約有禁止轉租的約定：
1.證人陳志倫在法院作證時說：原租約不得轉租轉讓，所以若要頂讓，必須經過我的同意才能換約（本院卷一293頁）。
被告徐明鉅和告訴人簽訂讓渡契約時，陳志倫既然不知此事而未同意被告徐明鉅轉租，依據原租約第6條第3項的約定，「乙方（被告徐明鉅）不得將租賃物全部或一部轉租、頂讓、或以其他變相方式讓由他人使用」（見偵一卷31-32頁原租約影本）。
2.證人劉繼隆到庭證實「（你跟江明長見面，你有跟江明長表明你們公司的立場嗎？）沒有，我就說我們有禁止頂讓、禁止轉租，甚至拿合約那些給他看，他就跟我抱怨說徐先生都沒有給他看到有禁止轉租、禁止頂讓這個東西」（本院卷一315頁）。
3.任何稍微具備交易常識或社會經驗的人，都不會去頂讓承租「已約定禁止轉租、頂讓的土地及地上設施」。所以告訴人作證說他是與劉繼隆見面之後才知道此事，如果當初知道不可以轉租，「我就不會頂讓了」（本院卷一282頁、卷二25頁），除了符合社會通常經驗外，也和證人劉繼隆的證詞相符。因此，被告徐明鉅在簽署讓渡契約時，並未讓告訴人知道原租約有禁止轉租的約定，已經獲得證實。
四、被告徐明鉅協助告訴人接手經營：
1.被告徐明鉅所提出的108年11月28日借據影本，記載告訴人曾向被告徐明鉅借款150萬元（本院卷一89頁），告訴人作證時也證實確有此事（本院卷一284頁）。
2.財政部南區國稅局於108年9月20日以公函通知告訴人，龍之嶺渡假村的負責人，已經由被告徐明鉅變更為告訴人（本院卷一87-88頁）。所以被告徐明鉅陳述他在上述時間，協助告訴人完成龍之嶺渡假村負責人變更登記，經查屬實。
3.蘇建興營造商的經理林洺杉及工地主任郭信宏，於本院112年度重訴字第165號民事事件，到庭證明蘇建興營造商透過被告徐明鉅，從000年0月間起到112年10月為止，承租龍之嶺渡假村的21間房間，每月租金15萬元（本院卷一95-98頁所附該事件112年10月12日言詞辯論筆錄影本）。
4.被告徐明鉅提出的支出證明單影本，也呈現被告徐明鉅代墊超過100萬元的龍之嶺渡假村維修費用（本院卷○000-000頁）。
5.綜合上述資料，本院認為證人方榮蕉作證說她和被告徐明鉅一直積極協助告訴人接手經營龍之嶺渡假村（本院卷○000-000頁），本院認為與事實相符。
五、結論：
1.依據以上的說明以及呈現的證據，本院認為被告徐明鉅在簽訂讓渡契約之時，雖然已讓告訴人知道龍之嶺渡假村是他所承租，簽約之後也有協助告訴人接手經營的事實。但他並未取得實際地主陳志倫的同意，且對告訴人隱瞞原租約有禁止轉租的約定，而使告訴人作成不正確的投資判斷並同意簽訂讓渡契約。
2.被告徐明鉅藉由隱瞞重要事實，而使告訴人在錯誤的基礎上同意簽訂讓渡契約，並使自己獲得原本不應取得的讓渡金。在法律評價上，自應認為具有以法律不允許的方式取得他人財產的意圖及詐欺行為的意思。辯護人以被告徐明鉅在讓渡契約完成後有協助告訴人接手經營龍之嶺渡假村的作為，主張被告徐明鉅沒有不法所有的意圖及詐欺的意思，本院難以採納。
陸、論罪
一、被告徐明鉅的辯護人主張本案只是民事上的糾紛，不涉及刑事詐欺。然而相對負擔履行給付義務的（雙務）契約，有下列兩種契約不履行的行為，不能只認為是單純的民事糾紛，而應該評價為刑事詐欺行為：
①締約詐欺：行為人在簽訂契約時，使用詐騙手段，讓被害
人對簽訂契約與否的基礎事實發生錯誤的認知，而簽訂一個在客觀條件上顯然不合理或不公平的契約。所謂的詐騙手段，包括為虛構、變更或「隱匿」的行為，使被害人因為誤信而作成錯誤的風險評估與決定。
②履約詐欺：行為人在簽約之時就沒有履行的意思，或簽約
之後才故意用價值比較低的物品（產品）假冒真品，而收取被害人給付的物品或價金。
二、本案被告徐明鉅在未取得陳志倫同意轉租的情形下，隱瞞禁止轉租的事實，而使告訴人因錯誤而同意簽訂讓渡契約。他的情形，不能認為只是民事上的債務不履行，而是符合上述「締約詐欺」的情形，構成刑法第339條第1項之詐欺取財罪。辯護人認為被告徐明鉅並未使用詐術，依前述隱瞞也屬於詐術方式的說明，辯護人此項辯護主張與本院看法不同。
三、被告徐明鉅在讓渡契約完成後協助告訴人接手經營龍之嶺渡假村的客觀事實，雖不能影響被告徐明鉅成立上述罪名的判斷，但理應作為量刑的重要參考因素。
四、本院也認為本案缺乏足夠的證據證明被告徐明鉅未事前告知告訴人100萬押租金支票之事，這部分的判斷同於辯護人。
五、被告徐明鉅其他辯解不採納的理由：
1.被告徐明鉅隱瞞重要事實，使告訴人在不正確的基礎上，作出錯誤的投資決定，並付出讓渡金以及勞務，顯然已經「陷於錯誤」並遭受「損害」。辯護人主張告訴人並未陷於錯誤，且未受到損害，並非事實。
2.損失和獲利，必須考慮付出的金錢與勞務成本。辯護人所主張告訴人在接手經營龍之嶺渡假村期間，「已獲得超過1,000萬元的租金收入」，而認為告訴人並未受有損害。然而辯護人並未列舉告訴人所付出的金錢及勞務成本，且重複計算109-111年間的「申報的營業收入」及「蘇建興營造公司的房間租金收入」（這3年的蘇建興營造公司房間租金收入應屬申報的營業收入的一部分）。況且，若告訴人扣除金錢與勞務成本之後仍有獲利，應不致於最後仍無法完成1,000萬元讓渡金給付（只付出678萬元），且無法提出100萬元的押租金支票。因此，本院認為告訴人確實受有損害，並使被告徐明鉅獲得法律上不應取得的金錢利益。
3.辯護人又主張「不能以告訴人拜訪地主認為告訴人自始受騙」。本院是依據之前所說明的證據，先確認實際地主陳志倫並未同意轉租換約，再確定被告徐明鉅隱瞞禁止轉租的約定，進而認為告訴人受騙而同意簽訂讓渡契約。並非只以告訴人前往拜訪地主單一事實，直接認定告訴人自始受騙。
4.其他的辯護意見，本院不採納的理由，已分別回應在本判決各項理由之中，所以不再重複說明。
柒、量刑與沒收
一、被告徐明鉅過往沒有任何犯罪紀錄，是個守法的資深公民。
二、被告徐明鉅隱瞞重要事實，使告訴人作成錯誤的風險評估與判斷，導致付出一定時期的經營努力及讓渡金678萬元卻無法繼續經營龍之嶺渡假村，足以認為告訴人受損情形嚴重。
三、被告徐明鉅在簽約之後，確實曾經協助告訴人接手經營，可以認為被告徐明鉅心裡原本希望可以順利轉租頂讓，犯罪情節相對輕微。
四、綜合以上各點，再考量被告徐明鉅的工作、教育程度與生活狀況等一切情形，本院決定判處被告徐明鉅有期徒刑6月（如經檢察官同意，可以1,000元折抵1日）。
五、被告徐明鉅獲取的678萬元讓渡金，屬於犯罪所得，雖然沒有扣案，但還是必須依據刑法第38條之1第1項前段的規定加以沒收，若全部或一部不能沒收時，依第38條之1第3項的規定從被告的財產扣抵（追徵），以避免被告徐明鉅因犯罪而獲得利益。
乙、被告方榮蕉無罪部分
壹、起訴事實及罪名
一、起訴事實：檢察官認為被告徐明鉅在實行上述詐欺取財行為時，被告方榮蕉也參與其事，而是被告徐明鉅的共同正犯，且不是從犯。
二、罪名：因此認為被告方榮蕉也涉嫌觸犯刑法第339條第1項的詐欺取財罪。
貳、被告方榮蕉的辯解我和被告徐明鉅都沒有詐騙告訴人江明長，我否認犯罪。
參、基礎事實本判決被告徐明鉅有罪部分所認定的「被告徐明鉅詐欺告訴人」的事實。
肆、刑事訴訟基本原則我國的刑事訴訟採取嚴格證明原則，無論直接證據或間接證據，都必須要證明到「沒有其他可能性」，可以達到「確信被告犯罪」的程度，法院才能作出有罪的決定。否則，基於無罪推定以及罪疑唯輕原則，都應該宣示無罪的判決。如果案件經過調查結果，認為被告的辯解的確有可能發生，也就是存在「被告犯罪以外的可能性」時，法院就必須判決被告無罪。因為刑事審判的第一個任務，就是避免無辜的人被國家冤枉。
伍、判決無罪的理由
一、方榮蕉並未參與原租約及讓渡契約的磋商和討論：
1.地主陳志倫作證說他和被告徐明鉅簽訂原租約之時，「我只接洽徐先生而已」，談合約時方榮蕉並不在場（本院卷○000-000頁）。陪同陳志倫前往簽約並擬定原租約的劉繼隆也說：簽約時「我對她（方榮蕉）沒有印象」（本院卷○000-000頁），可以認為被告方榮蕉並未參與原租約的磋商和討論。
2.告訴人就被告方榮蕉參與情形的證詞是：「（簽約之前的接洽，方榮蕉有無跟你接洽什麼事情？）沒有，都是被告徐明鉅跟我在接觸。（所以講的條件、內容都是徐明鉅，方榮蕉都沒有參與？）對，她是管財務的，他不管這些...（關於錢的要求，晚一點出、少一點出、還要借錢，這些要求是跟徐明鉅提出還是跟方榮蕉提出？）跟徐明鉅」（本院卷二28-29頁）。可見告訴人也肯認被告方榮蕉並未參與讓渡契約的磋商和討論。
二、告訴人申告被告方榮蕉的原因：就告訴人何以也對被告方榮蕉提出告訴，告訴人的回答是：「因為這錢全部都是她在負責的，我們都是經過她的，因為被告徐明鉅說他不管錢，只有他太太管錢」、「（所以你會告方榮蕉有兩個原因，一個是錢是她在收，一個是她跟徐明鉅是夫妻？）是」、「方榮蕉就是她在處理這所有的一切，徐明鉅他說財務也好，裡面的什麼都是被告方榮蕉在處理，錢的問題都是找她」（本院卷二28-29頁）。由此可知，告訴人是因為被告方榮蕉具有「配偶」及「財務」兩種身分，而認為她是被告徐明鉅的共犯。此外，檢察官認為被告方榮蕉參與犯罪的原因之一，是她在讓渡契約上簽名擔任見證人。
三、本院的判斷：
1.本院認為被告徐明鉅成立犯罪，唯一的原因是他未經地主陳志倫的同意轉租，而隱瞞禁止轉租的約定。所以被告方榮蕉若要成為徐明鉅的共同正犯，必須證據足以證明她知道原租約有禁止轉租的約定，且參與「隱瞞」告訴人的行為。
2.被告方榮蕉既然並未參與原租約的磋商與討論，難以認為她必然知道原租約關於禁止轉租的約定。被告方榮蕉在以證人身份陳述時，說她不知道此事（本院卷一329頁），並無證據可以否認真實性，依據罪疑唯輕的證據取捨原則，應該認定被告方榮蕉「不知此事」，不能只因她是徐明鉅的配偶，就認為她必然知情。既然認為被告方榮蕉不知道原租約有禁止轉租的約定，理論上她就不可能參與隱瞞此項約定的行為。
3.被告方榮蕉既然沒有參與讓渡契約的磋商和討論，難以想像她能夠在配偶徐明鉅在此過程中「隱瞞禁止轉租的約定」參與其事，而成為「共同隱瞞之人」。
4.被告方榮蕉在讓渡契約上簽署姓名擔任見證人，本院認為不足以證明她知道原租約有禁止轉租的約定，也無法證明她參與隱瞞告訴人的行為。
5.被告方榮蕉雖然在讓渡契約簽訂後，依約定收取告訴人所交付的部分讓渡金，而有收取犯罪所得的客觀事實。但此一客觀事實，不能反向推論被告方榮蕉知情並參與隱瞞（施行詐術）行為。
6.結論：綜合以上的事證，本院認為證據不足以證明被告方榮蕉知情並參與徐明鉅的詐欺行為，因而決定判決無罪。
依照以上的說明，本院決定依據刑事訴訟法第299條第1項前段、第301條第1項，判處被告徐明鉅主文欄一、二所記載的刑罰與沒收，判決被告方榮蕉無罪。
本案經檢察官李宗榮提起公訴，檢察官董和平及李佳潔到庭執行職務。
中 華 民 國 113 年 6 月 19 日
刑事第八庭 法 官 陳欽賢以上正本證明與原本無異。
如不服本判決應於收受本判後20日內向本院提出上訴書狀，並應敘述具體理由。其未敘述上訴理由者，應於上訴期間屆滿後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）「切勿逕送上級法院」。
書記官 劉庭君中 華 民 國 113 年 6 月 19 日附錄本案論罪科刑法條全文：
中華民國刑法第339條第1項意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付者，處5年以下有期徒刑、拘役或科或併科50萬元以下罰金。
附件（辯護重點）：
一、被告徐明鉅於91年間，也是以900萬元讓渡金，從前手盤讓龍之嶺渡假村的經營權，並和當時地主陳連進（陳志倫父親
）完成換約手續。且被告徐明鉅將龍之嶺渡假村讓渡給告訴人江明長之前，已獲得地主陳志倫同意，由此可知原租約雖約定「不得轉租或讓由他人使用」，但經地主同意而換約盤讓經營權，則是向來的慣例，且原租約也未限制第三人不能和地主完成換約而取得經營權。
二、被告徐明鉅與陳志倫的LINE對話截圖顯示，被告徐明鉅曾向陳志倫提及讓渡經營權並且換約情事。所以如果告訴人可以和陳志倫完成換約手續，即可完成讓渡契約。
三、讓渡契約既明白書寫讓渡的標的是「地上權」，且未提及龍之嶺渡假村的地上物皆為被告徐明鉅所有，表示被告徐明鉅僅讓渡龍之嶺渡假村的經營權，且未向告訴人表示地上物都是被告徐明鉅所有。
四、比較告訴人在警局及法院陳述的內容，關於「被告徐明鉅是否謊稱龍之嶺渡假村的地上物是否為他所有」，以及「被告徐明鉅起初有無告知龍之嶺渡假村的土地是他所承租」，反覆不一，難以採信。
五、告訴人在同意盤讓接手之前，曾多次前往龍之嶺渡假村查看評估，得知每月有數十萬元的租金收益。且被告徐明鉅也明白告知是向地主承租而經營，所以告訴人當然知道他必須與地主完成換約手續，被告徐明鉅並未使用詐術而使告訴人陷於錯誤。
六、告訴人之所以始終無法和地主完成換約程序，主要是他遲遲無法提出原租約第4條所要求的100萬元押金支票，以及雙方工作忙碌無法安排時間，這是不可歸責於被告徐明鉅的情形。所以讓渡契約無法履行，只是民事上債務不履行的問題，難以依此而認為被告徐明鉅有詐欺行為。
七、告訴人在書狀或透過告訴代理人陳述意見時，一直有提到「100萬押金」之事，足以證明被告徐明鉅曾在簽訂讓渡契約階段就告知100萬押租金支票之事。
八、依下列事證，足以證明被告徐明鉅並無詐欺的意思：
1.讓渡契約的內容，是由告訴人的乾女兒胡敏惠依告訴人的指示書寫，表示告訴人在簽約之前已經詳細思考。
2.被告徐明鉅在「龍之嶺渡假村」經營權移交告訴人之前，先行墊付園區整修費用100萬元。
3.被告徐明鉅在讓渡契約簽約完成後的108年3月1日，就把經營權移交告訴人，由告訴人經營及使用收益。並於000年0月間完成過戶（商業登記）。期間被告徐明鉅並引介蘇建興營造公司長期承租龍之嶺渡假村的小木屋，並由配偶方榮蕉幫忙準備遊客餐點、送洗床單、整理及清掃房間等事項，而都由告訴人收取經營收益。
4.108年11、12月間更因告訴人經濟困難，而出借告訴人150萬元，並代墊161萬7,610元修繕費用。
九、告訴人所支付的678萬元，理應扣除被告徐明鉅代墊的161萬7,610元修繕費用，所以告訴人實際支付的費用516萬2,390元，若再扣除告訴人所積欠的95萬元借款餘額，告訴人實際支出的費用只有421萬2,390元。然而告訴人自108年3月1日接手「龍之嶺渡假村」的經營後，在109-111年申報的營業收入分別為226萬3,656、261萬2,534、317萬9,223元（尚未計入108年及112年收入），合計至少有805萬5,413元的收益。此外並有蘇建興營造公司自109年6月至113年4月，每月15萬元的租金收入，可以證明告訴人自108年3月1日接手經營龍之嶺渡假村至今，已獲得超過1,000萬元的租金收入。收入支出兩相扣抵，可知告訴人並未因簽訂讓渡契約而受有損害。
十、告訴人是在簽訂讓渡契約兩年後的000年0月間前往拜訪地主（未遇，只留名片），當時被告徐明鉅與告訴人因始終無法完成換約而破局。所以告訴人前往拜訪地主的動機不明，可能只是希望地主同意換約，不能以此認為告訴人自始受騙。