臺灣臺南地方法院刑事判決113年度易字第2358號公 訴 人 臺灣臺南地方檢察署檢察官被 告 李光展選任辯護人 王維立律師
林杉珊律師上列被告因詐欺案件，經檢察官提起公訴（113年度偵字第30805號），本院審理後判決如下：
主 文李光展犯詐欺取財罪，處有期徒刑貳年。
未扣案犯罪所得新台幣參佰伍拾萬元沒收之，於全部或一部不能沒收或不宜執行沒收時，追徵其價額。
事 實
一、李光展於民國105年間，透過友人洪溏蔧之介紹及屋主王芬香之告知，得悉門牌為臺南市○區○○路000巷00號之建物（臺南市○區○○段000○號，下稱：本案房屋），曾發生王芬香之夫邱福南在建物內自殺死亡之非自然死亡事件。李光展仍於105年6月16日以新臺幣（下同）750萬元之價格，向屋主王芬香購得上開建物及其坐落之土地（臺南市○區○○段0000地號，本案房屋及坐落之土地下合稱：本案房地）。嗣於108年間，張文薰、李潔昕母女透過不知情之不動產仲介陳俊騰之介紹，得知本案房地出售中，經實地看屋後，有意購買。李光展明知本案房屋內曾發生自殺之非自然死亡事件，卻意圖自己不法之所有，對居中介紹之仲介林雅玲隱瞞本案房屋內曾有非自然死亡事件之訊息，並於108年10月19日，在本案房地之不動產買賣契約書之「標的物現況說明書」第36項「是否知悉本標的物曾經發生凶殺、自殺或非自然身故等因素致死或求死行為並致死等情事（如跳樓死亡）」虛偽勾選「否」，並於其後簽名確認，以此詐術使張文薰、李潔昕陷於錯誤，誤以為本案房屋內並無非自然死亡之情事，而於108年10月27日在臺南市○○區○○街000號3樓，由張文薰代理李潔昕與李光展簽訂本案房地之不動產買賣契約書，並因而支付本案房地之價款1260萬元與李光展。嗣張文薰、李潔昕於入住後發覺屋內有異樣，經他人告知始知先前曾有住戶在本案房屋內自殺死亡之情事，因而知悉上情。
二、案經李潔昕、張文薰訴由臺灣臺南地方檢察署檢察官偵查起訴。
理 由
壹、證據能力之判斷：
一、按被告以外之人於審判外之言詞或書面陳述，除法律有規定者外，不得作為證據，刑事訴訟法第159條第1項定有明文。
查證人王芬香於警詢之證述，係被告李光展以外之人於審判外之陳述，且被告李光展及其辯護人不同意作為證據（參見本院卷第37頁），原則上不得作為認定被告李光展犯罪之證據資料。另亦無證據得認前開證人於警詢中之陳述具有刑事訴訟法第159條之2所示「具有較可信之特別情況，且為證明犯罪事實存否所必要」之回復證據能力之外部情況要件，是前揭證人於警詢之證述，應不得採為本案證據。
二、按被告以外之人於偵查中向檢察官所為之陳述，除顯有不可信之情況者外，得為證據，刑事訴訟法第159條之1第2項定有明文。查本案證人王芬香、洪溏蔧於偵查中經檢察官詢問時所為之證述雖為審判外之陳述，然均已依法具結，且亦無顯不可信之情形，復經本院於審理時，傳喚到庭應訊，以保障被告之對質詰問權，故前揭2證人於偵查中經檢察官詢問時所為之證詞應得採為認定事實之依據。
三、本案其餘認定有罪事實所引用之證據，檢察官、被告及其辯護人均未曾就證據能力表示異議，而各該證據依刑事訴訟法規定，經核亦無不具證據能力之情事，故均得作為認定被告李光展犯罪事實之依據，合先敘明。
貳、犯罪事實之認定：
一、被告於審理時固坦承於105年間向證人王芬香購得本案房地後，於108年間轉售予告訴人李潔昕、張文薰等情，惟矢口否認涉有詐欺取財犯行，辯稱：其並不知本案房地曾發生非自然死亡事件而屬凶宅一事，並未詐騙告訴人李潔昕、張文薰云云。
二、經查：㈠被告於105年6月16日向證人即本案房地所有權人王芬香購得
本案房地一節，業據被告於本院審理時自承不諱（參見本院卷第38頁），並經證人王芬香於本院審理時到庭結證屬實（參見本院卷第104頁至第105頁），且有被告與證人王芬香簽立之不動產買賣契約書附卷可參（參見他卷第203頁至第208頁），此部分事實應堪認定。又被告於108年10月27日在臺南市○○區○○街000號3樓處，將本案建地以1260萬元之價格出售給告訴人張文薰代理之告訴人李潔昕，且在本案房地之不動產買賣契約書之「標的物現況說明書」第36項「是否知悉本標的物曾經發生凶殺、自殺或非自然身故等因素致死或求死行為並致死等情事（如跳樓死亡）」處，勾選「否」，並於其後簽名確認等情，亦據被告於本院審理時供明在案（參見本院卷第39頁），且經證人即告訴人張文薰於偵查中證述代理告訴人李潔昕向被告購買本案房地過程明確（參見他卷第113頁），並有被告與告訴人2人簽立之不動產買賣契約書附卷可參（參見他卷第17頁至第31頁），此部分事實亦堪認定。
㈡訊據證人王芬香於偵查中結證稱：其配偶邱福南在99年10月8
日下午1時許，被家人發現上吊自殺在本案房屋內（參見他卷第111頁），並有臺灣臺南地方檢察署相驗屍體證明書暨相驗屍體證明書查詢結果列印資料（參見他卷第101頁、第103頁至第104頁），證人王芬香此部分證述與事實相符，應堪採信。又訊據證人王芬香於偵查中結證稱：曾向被告告知其配偶於屋內自殺之事（參見他卷第112頁）；復於本院審理時到庭結證稱：出售房屋之際，曾告知被告其先生係在本案房屋內非自然死亡，並稱：洪溏蔧亦曾告知被告此事（參見本院卷第103頁、第105頁）；而證人洪溏蔧於偵查中結證稱：當時因被告在找房子，其介紹本案房屋給被告，並告知該屋唯一缺點為屋主的先生是在屋內非自然死亡，且告知是上吊死亡（參見他卷第221頁）；復於本院審理時結證稱：
其帶被告去看屋時，直接明確跟被告講本案房屋是凶宅，並告知被告說屋主的老公是上吊死亡（參見本院卷第112頁），依此，證人王芬香及洪溏蔧於證人王芬香出售本案房地給被告時，均已明確告知被告本案房屋內曾發生證人王芬香配偶於屋內上吊自殺之非自然死亡事件，該屋係屬房屋交易中俗稱之「凶宅」。從而，被告辯稱：其將本案房地出售給告訴人2人時，並不知本案房屋係屬凶宅云云，與事實不符，當無可採。
㈢辯護意旨雖以：被告與證人王芬香簽立之不動產買賣契約書
第十二條、其他約定、第一款中，明確記載「乙方（按指王芬香）已明確告知，本買賣標的物內無非自然身故之情事發生，甲方確已知悉，惟嗣後若發現乙方所言不實，乙方仍須負法律上之責任。」（參見他卷第204頁），與證人王芬香前開業已告知被告本案房屋內有非自然死亡之證述與契約內容所載不符，而主張證人王芬香前開證述與事實不符云云。惟被告向證人王芬香購買本案房地實際價金為750萬元，而非前揭不動產買賣契約書所載之1100萬元一節，業據被告於本院審理時自承在案（參見本院卷第39頁），核與證人王芬香於本院審理時結證屬實（參見本院卷第105頁），且有證人王芬香於偵查中提出之房屋買賣後續處理事宜確認書存卷可參（參見他卷第211頁）。依此，前揭房地買賣契約雖係被告與證人王芬香所簽立，然與本案房地之實際交易價格顯有出入，故前揭房地買賣契約內容是否與事實相符，本非無疑。另訊據證人王芬香於本院審理時結證稱：本案房地原本價位為1100萬元，但因其告知被告有關其配偶於屋內非正常死亡，故實際成交價為750萬元而非契約書上所載1100萬元（參見本院卷第105頁）；而證人洪溏蔧於偵查中結證稱：
是被告要求於契約書上寫交易金額1100萬元，之後再退被告350萬元；事後王芬香將350萬元現金交給李光展，由李光展簽收確認書；復於本院審理時結證稱：契約書上雖有「本買賣標的物內無非自然身故之情事發生」等記載，然此係因被告欲辦理貸款之故（參見他卷第222頁、本院卷第113頁），而被告於本院審理時亦供稱：本件給付給王芬香土地建物價款之方式，係由其先給證人王芬香1100萬元，王芬香再於105年7月26日給付350萬元給被告（參見本院卷第39頁）；參以證人王芬香於偵查中提出之房屋買賣後續處理事宜確認書上，有「105年7月26日收到新台幣參佰伍拾萬元簽收李光展」之記載（參見他卷第211頁），是綜合被告之供述及證人王芬香、洪溏蔧前揭證述，及雙方簽訂之前揭文件可知，本件被告與證人王芬香就本案房地之實際交易價格為750萬元，然因被告購屋時，意欲以本案房地向銀行貸款，但本案房屋內卻有非正常死亡之情事，銀行不無因此減低貸款金額甚至拒絕貸款之虞。故雙方於買賣契約書中，將交易金額更改為1100萬元，並隱瞞房屋內有非正常死亡之情事，甚至於被告交付購屋款項時，係以先行給付1100萬元給證人王芬香後，以符合契約書中所載1100萬元交易金額之形式，再由證人王芬香交還350萬元給被告之方式，藉此完成實際交易價款750萬元之給付，以避免日後銀行核貸時起疑。此均足以佐證證人王芬香、洪溏蔧前揭所為業已告知被告本案房屋內有非自然死亡之情事之證詞為真，否則雙方無需製作與實際交易金額不符之契約書，並採取如此迂迴之方式給付本案房地價款。從而，被告與證人王芬香所簽立之本案房地買賣契約存有前揭與事實扞格之處，自難以此為據，主張證人王芬香、洪溏蔧前開證詞不可採信。辯護意旨此部分所辯，當無可採。
㈣被告雖另辯稱：其與告訴人2人交易前，業已請仲介林雅玲去
凶宅網或附近查訪，均未能確認本案房屋內有非自然死亡之事實，其方會在與告訴人2人所簽立之不動產買賣契約書之「標的物現況說明書」第36項「是否知悉本標的物曾經發生凶殺、自殺或非自然身故等因素致死或求死行為並致死等情事（如跳樓死亡）」處，勾選「否」，並於其後簽名確認，並非有意詐騙告訴人云云。惟被告於向證人王芬香購買本案房地時，已經證人王芬香、洪溏蔧告知證人王芬香之配偶於本案房屋內上吊自殺之事，已如前述。是被告本無需再委請他人調查即已知悉本案房屋內有非自然死亡之情事。而證人林雅玲於本院審理時亦證稱：其曾詢問被告前屋主是否有提到本案房屋有無非自然死亡之情事，但被告確定說沒有（參見本院卷第154頁），足見被告係刻意對外隱瞞證人王芬香、洪溏蔧曾告知本案房屋有非自然死亡之情事。是被告委請仲介林雅玲調查本案房屋內有無非自然死亡情事之舉，無非藉此隱瞞其已知悉本案房屋內確有非自然死亡之情事。自難以仲介林雅玲未能查得本案房屋內確有非自然死亡等情，而認定被告不知本案房屋內存有非自然死亡之情事。被告此部分所辯，亦無可採。
㈤按刑法第339條第1項所謂之詐術，並不以欺罔為限，即利用
人之錯誤而使其為財物之交付，亦足當之。此所稱詐術行為，不以積極之語言、文字、肢體、舉動或兼有之綜合表態等為限，其因消極之隱瞞行為，致被害人陷於錯誤，亦包括在內。若行為人有不法所有之意圖，而故意隱瞞部分事實，致被害人陷於錯誤，行為人則於相關行為過程中伺機牟取財物或不法利益，該消極之隱瞞行為，自屬詐術行為之一種。故具有告知義務，而事實上隱匿不告知，致對方陷於錯誤而交付財物，亦可成立詐欺罪。又非自然死亡因素雖未對房屋造成直接物理性損害或通常效用降低，惟依我國民情，一般民眾對此類房屋仍多存有嫌惡畏懼之心理，以致所謂曾發生非自然死亡情形之「凶宅」在不動產市場上之交易機會、買賣價格，明顯低於周邊相同條件之標的，依一般交易通念，買受人對交易標的房屋是否曾發生凶殺等非自然原因死亡之情事甚為重視，有無上開情事非但影響房屋之交易價格，亦影響買受人之承買意願，為至關重要之交易事項，出賣人就此足以影響買受人承買意願及交易價格之交易重大事項，對有意承買房屋之人，自負有告知義務。查被告明知本案房屋曾發生非自然死亡事件而為凶宅，就此一足以影響告訴人2人承買意願及交易價格之交易重要事項，本負有告知義務，自應將此事項據實完整揭露告知，竟未告知告訴人2人，顯屬惡意隱匿不動產買賣交易之重要事項，致告訴人2人誤信本案房屋確無此影響承買意願及交易價格之凶宅事由存在，因此陷於錯誤而交付財物，被告顯具詐欺取財之主觀犯意及客觀行為無訛，其詐欺取財犯行至堪認定。被告詐欺取財犯行罪證明確，堪以認定，應依法論科。
參、論罪科刑：核被告所為，係犯刑法第339條第1項之詐欺取財罪。茲以行為人之責任為基礎，並審酌被告以消極隱匿不告知本案房屋為發生過非自然死亡事件之詐欺手段施用詐術，使告訴人2人陷於錯誤後，以1260萬元之價格購買本案房地，對告訴人2人之影響非輕，所為實不足取，應予非難、兼衡被告之犯罪動機、目的、手段、所得；另考量被告之品行、智識程度及家庭經濟狀況（均詳卷）等一切情狀，量處如主文所示之刑，以資懲儆。
肆、沒收：
一、按犯罪所得，屬於犯罪行為人者，沒收之；前二項之沒收，於全部或一部不能沒收或不宜執行沒收時，追徵其價額；前條犯罪所得及追徵之範圍與價額，認定顯有困難時，得以估算認定之；宣告前二條之沒收或追徵，有過苛之虞、欠缺刑法上之重要性、犯罪所得價值低微，或為維持受宣告人生活條件之必要者，得不宣告或酌減之，刑法第38條之1第1項前段、第3項、第38條之1第1項前段、第2項定有明文。
二、另按刑法及相關法令基於「不正利益不應歸犯罪行為人所有」之普世原則，在確定利得直接來自於不法行為，除其得因發還被害人而不予沒收外，此一利得範圍是否扣除成本，學理上雖有「總額原則」與「淨額原則」之分，然刑法第38條之1之立法理由說明載敘「依實務多數見解，基於澈底剝奪犯罪所得，以根絕犯罪誘因之意旨，不問成本、利潤，均應沒收」等旨，明白揭示犯罪所得之沒收，係採取學理上之「總額原則」。查本案被告實施詐術，使告訴人2人陷於錯誤而交付1260萬元，且被告業已收受等情，業據被告自承在卷（參見本院卷第39頁至第40頁），是本件被告犯罪所得為1260萬元，本應全數宣告沒收。然本案被告雖因本案詐欺取財犯行獲得1260萬元，然亦已將本案房地移轉所有權予告訴人李潔昕，故如將1260萬元全數沒收，非無過苛之虞。本院斟酌前述證人王芬香所述，本案房地原價值約1100萬元，然因有非自然死亡之因素，故實際出售給被告之價格僅750萬元等情，認以沒收被告因隱瞞前揭事由所獲得之差價350萬元為宜，故依前開規定宣告沒收之，並於全部或一部不能沒收或不宜執行沒收時，追徵其價額。
據上論結，應依刑事訴訟法第299條第1項前段，判決如主文。
本案經檢察官江孟芝提起公訴，檢察官黃彥翔到庭執行職務。
中 華 民 國 114 年 5 月 7 日
刑事第五庭 法 官 卓穎毓以上正本證明與原本無異。
如不服本判決應於收受本判決後20日內向本院提出上訴書狀，並應敘述具體理由。其未敘述上訴理由者，應於上訴期間屆滿後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）「切勿逕送上級法院」。
書記官 盧昱蓁中 華 民 國 114 年 5 月 8 日附錄本判決論罪法條中華民國刑法第339條意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付者，處5 年以下有期徒刑、拘役或科或併科50萬元以下罰金。以前項方法得財產上不法之利益或使第三人得之者，亦同。
前二項之未遂犯罰之。