臺灣臺南地方法院刑事裁定115年度聲自字第66號聲 請 人 張宏銘即 告訴人代 理 人 吳耀庭律師被 告 朱麗琴上列聲請人即告訴人因告訴被告詐欺案件，不服臺灣高等檢察署臺南檢察分署檢察長民國115年8月20日115年度上聲議字第1814號駁回聲請再議處分（原不起訴處分案號：臺灣臺南地方檢察署114年度偵續字第240號），聲請准許提起自訴，本院裁定如下：
主 文聲請駁回。
理 由
一、按告訴人不服上級檢察署檢察長或檢察總長認再議為無理由而駁回之處分者，得於接受處分書後10日內委任律師提出理由狀，向該管第一審法院聲請准許提起自訴；法院認為准許提起自訴之聲請不合法或無理由者，應駁回之，刑事訴訟法第258條之1第1項、第258條之3第2項前段分別定有明文。查本件聲請人即告訴人張宏銘（下稱聲請人）就被告朱麗琴涉犯詐欺罪嫌，向臺灣臺南地方檢察署（下稱臺南地檢署）提出告訴，經檢察官偵查後以114年度偵續字第240號為不起訴處分（下稱原不起訴處分），聲請人不服而聲請再議，經臺灣高等檢察署臺南檢察分署（下稱臺南高分檢）檢察長認再議為無理由，復以115年度上聲議字第1814號駁回再議（下稱駁回再議處分）。嗣聲請人於民國115年8月26日收受駁回再議處分書後，委任律師為代理人，於法定期間10日內之115年9月4日，具狀向本院聲請准許提起自訴等情，業據本院依職權調取上開案卷核閱屬實，並有原不起訴處分書、駁回再議處分書、送達證書及刑事聲請准許提起自訴狀、委任狀在卷可稽，是聲請人本件聲請，程序上與首揭規定相符。
二、聲請人告訴意旨略以：被告明知其所有之位於臺南市○區○○○路○段000巷00號0樓之0房屋（下稱系爭房屋）有滲漏水未修復之情形，竟意圖為自己不法之利益，基於詐欺之犯意，於113年3月8日，以新臺幣（下同）2,150萬元價格，出售系爭房屋予聲請人時，在不動產委託銷售標的現況說明書（成屋）之合約文件中，對「建物瑕疵情形」之第35項「現況是否有滲漏水情形」欄位，勾選「否」，並僅註記「三年前於主臥室有補土及油漆」等文字，而未盡告知義務，致聲請人誤信而簽約購買本案房屋，及依約交付價金。嗣聲請人於交屋不久，適逢大雨，發現屋內滲漏水嚴重，經估價修繕費用高達4,105,500元，聲請人始悉受騙。因認被告涉有刑法第339條第2項之詐欺罪嫌。
三、原不起訴處分、駁回再議處分意旨略以：㈠原不起訴處分意旨略以：
1.經勘驗雙方在113年6月27日簽約時之影片畫面，顯示簽約過程中，被告已於簽約時向聲請人說明系爭房屋9樓曾於風雨大時有漏水之情事，並告知管委會會負責修繕漏水部分，顯見被告就本案房屋之漏水情形並未有刻意隱瞞之意，尚難認被告有何施行詐術以矇騙聲請人簽署買賣契約之情形，自難遽對被告為不利之認定。
2.證人即仲介張弘侑證稱：「這是我們公司簽約時之影片；出售前聲請人有去本案房屋看，印象中是1次或2次，當時0樓及0樓是沒有漏水的，簽約後點交時0樓主臥室地板上就有潮溼的感覺，但當時聲請人已付款了，聲請人在場有跟我反應這個狀況，但被告須負履約半年內保固的責任」等語。則被告係透過房屋仲介出售本案房屋，出售前也有讓聲請人到現場確認本案房屋現況，並依法與聲請人簽立相關房屋買賣合約文件，且對其出售之房屋負有相關瑕疵擔保責任，尚難認其主觀上有何詐欺之犯意。是以，聲請人於購屋前已到現場確認現況，簽約時亦經被告說明本案房屋之漏水情形，仍決定簽約購買本案房屋，自難僅因本案房屋後續之漏水情形超乎預期，即認被告有何施行詐術之情，認其犯罪嫌疑不足。㈡駁回再議處分意旨除就上開原處分理由相同認定，並補充略
以：管理委員會有無修繕本案房屋漏水之義務核屬法律爭議而非關於事實之陳述，自無與事實是否相符之問題，被告於113年6月27日簽約時就管理委員會修繕義務所陳述之個人主觀法律意見，自非屬施用詐術之行為。
四、聲請准許提起自訴意旨略以：㈠駁回再議處分未及審酌聲請人提出之補充理由狀及證人張弘
侑之聲明書。此聲明書係直接關係被告有無隱瞞重大漏水瑕疵之證據。該聲明書記載：「被告未告知0樓牆壁、地板嚴重漏水之事」，足見被告於出售系爭房屋時，所揭露者僅為「頂樓屋頂漏水」，而未完整揭露8樓牆壁、地板嚴重滲漏等瑕疵。被告明知實際漏水程度遠較其所揭露者重大，仍刻意以較輕微之方式描述，使買受人誤判房屋真實風險。
㈡被告簽約時僅向聲請人表示「頂樓難免有一些水滴」、「颱
風天可能會漏」等語，使聲請人認知系爭房屋僅有偶發、輕微之滲漏水問題。然而實際上，系爭房屋0、0樓多處漏水，並有牆內水管破裂、牆面、天花板及地板嚴重滲漏等情形，修繕金額高達410萬5,500元，此重大瑕疵可能影響買受人是否願意成交、願意支付何種價格及是否願意承擔後續數百萬元之修繕風險。若被告明知重大漏水瑕疵，卻僅揭露其中較輕微部分，並以此使買受人低估房屋風險，仍應進一步審究是否屬以片面資訊造成他人錯誤認知之詐術行為。
㈢被告具有專業不動產專業仲介之背景，應知悉重大漏水瑕疵
足以影響買受人購屋意願及交易價格，卻仍未完整告知該具有高度隱蔽性之瑕疵，又原不起訴處分及再議駁回處分以聲請人曾多次看屋，即反推其應以掌握真實屋況，亦未盡符合一般不動產交易經驗。
㈣被告身為專業不動產從業人員，對於牆內管線破裂及多處漏
水等事項屬重大交易資訊，自難合理認為其不知其重要性，此專業背景與其選擇性揭露之內容相互對照，更有進一步判斷其主觀犯意之必要。
㈤原處分僅以「管委會修繕義務屬法律爭議」即排除該部分之
詐欺可能性，惟被告於簽約時曾具體表示「管委會會整個給你修」、「確定是公設就會替我們處理」等語，應調查管理委員會是否曾有此等表示、是否認定漏水屬公設等，確認被告是否曾以管委會將會處理之具體陳述降低買方疑慮之詐術行為，臺南高分檢就此部分未正面處理。
五、按法院認聲請准許提起自訴不合法或無理由者，應駁回之。刑事訴訟法第258條之3第2項前段定有明文。次按，「准許提起自訴」之換軌模式，係對於檢察官不起訴或緩起訴處分之外部監督機制，法院僅就檢察官所為不起訴或緩起訴之處分是否正確加以審查，以防止檢察機關濫權。依此立法精神，同法第258條之3第4項規定：法院為准否提起自訴之裁定前，得為必要之調查。其調查證據之範圍，即應以偵查中曾顯現之證據為限。再者，法院為准許提起自訴之裁定時，案件即進入審判程序，顯見法院裁定准許提起自訴之前提，必須偵查卷內所存之證據，已符合刑事訴訟法第251條第1項所定足認被告有犯罪嫌疑，檢察官應即提起公訴之情形，即案件已跨越起訴門檻，被告需有「足夠之犯罪嫌疑」，並非所謂「有合理可疑」而已，始應為准許提起自訴之裁定。倘案件尚須另行蒐證偵查，始能判斷應否准許提起自訴，因聲請准許提起自訴制度，並無如再議制度得為發回由原檢察官續行偵查之設計，法院即應依同法第258條之3第2項前段，以聲請無理由裁定駁回之。
六、又按犯罪事實應依證據認定之，無證據不得認定犯罪事實，刑事訴訟法第154條第2項定有明文。而認定不利於被告之事實，須依積極證據，苟積極證據不足為不利於被告事實之認定時，即應為有利於被告之認定，更不必有何有利之證據。又聲請人之告訴，係以使被告受刑事訴追為目的，是其陳述是否與事實相符，仍應調查其他證據以資審認。再事實之認定，應憑證據，如未能發現相當證據，或證據不足以證明，自不能以推測或擬制之方法，為裁判基礎；認定犯罪事實，所憑之證據，雖不以直接證據為限，間接證據亦包括在內，然無論直接或間接證據，其為訴訟上之證明，須於通常一般之人均不致於有所懷疑，而得確信其為真實之程度者，始得據之為有罪之認定，倘其證明尚未達到此一程度，而有合理性懷疑之存在時，即無從為有罪之認定。
七、上開不起訴處分及駁回再議處分之理由暨事證，均經本院調閱前開卷宗核閱屬實，而就本件聲請人聲請准許提起自訴之主張，茲分述補充如下：
㈠本件聲請人偵查中提出水木工程行之工程預算表，認系爭房
屋有諸多重大滲漏水之瑕疵(他卷第51頁)，惟此部分係聲請人自行委請廠商到場評估所得，並非與被告共同檢視並達成共識之內容，亦無相關經法院判決或公正機關鑑定。另聲請人並未提出相關屋況於估算前之照片，無法確認其所指瑕疵現況為何，則預算表所載內容及項目是否已達重大、明顯、嚴重瑕疵，已難單憑預算表來判定。
㈡又縱屬上開預算表項目為系爭房屋真實需修繕之情形，但本
案重點仍在於被告於出售系爭房屋時，是否「明知」房屋有上開瑕疵而「刻意隱瞞」此資訊，致聲請人誤信而購入系爭房屋：
⒈依據被告所辯，其主觀認為「①系爭房屋係頂樓漏水，造成主
臥室需要補土及油漆，而漏水的原因係頂樓公設問題所導致。②漏水狀況在委售三年前已有處理。③該補土及油漆情形亦載明於被告委託出售時之不動產說明書第35項內容中。④被告有於簽約過程中說是頂樓公設造成的漏水，並無刻隱瞞漏水乙事」。(偵續卷第81、43頁)。核與簽約影片內容中，被告在簽約時曾表明：「大概是從頂樓流下來的，難免會滴到9樓來。漏水面積不大，我們前面大露台上面。八樓是沒有的」(偵續卷第125頁)等情，可得知被告在系爭房屋買賣過程中，被告提供之資訊為①簽約時告知系爭房屋9樓有漏水清形②8樓主臥室三年前曾因頂樓公設問題有漏水，曾補土及油漆改善處理，③簽約時曾說0樓是沒有漏水的。
⒉系爭房屋係在113年6月簽約，有不動產買賣契約書在卷可證
（偵續卷第67頁）。證人張弘侑即本案仲介曾於偵查中證稱：「出售前聲請人有去現場看，印象中是一次或二次，當時0樓主臥室沒有漏水，簽約後點交主臥室地板有潮濕的感覺，但當時聲請人已經付款了，聲請人在場有跟我反應這個狀況，但被告當時不在場」(偵續卷第188頁)，是聲請人購屋前曾前往看屋，當時0樓主臥室僅有被告所指補土及油漆情形，並無漏水狀況，則被告於系爭房屋簽約時所述0樓無漏水情形，非無可能6月簽約當時房屋屋況確實無漏水情形，並無證據證明當時0樓已有滲漏而遭被告刻意隱瞞。又系爭房屋建造於88年間，有臺南市歸仁地政事務所建物所有權狀可稽(他卷第81頁)，距離本件被告113年3月委售時，已建造25年，並非新成屋。被告於同年3月委售系爭房屋、6月27日簽約，直至9月13日交屋（偵續卷第91頁存證信函所載），期間時間長達半年，而聲請人曾表示「本案係交屋不久，因適逢大雨，旋即發現屋內滲漏水嚴重」（他字卷第47頁之聲請調查證據狀第三點），則在此期間是否因天候或其他環境狀況使滲漏水狀況變嚴重，或又再因頂樓公設之狀況致滲漏水情形漫延至0樓，均有可能，實難認被告在委售或是本案簽約時已可全然掌握房屋所有內含隱性瑕疵，並刻意隱瞞資訊。聲請人所提出之卷附聲明書雖記載「被告委託張弘侑(即本案仲介)出售本案系爭房屋時，並沒有告知0樓牆壁、地板嚴重滲漏水之事，僅告知屋頂有滲漏水，且因其屬公共空間，大樓管委會會協助處理」等語(上聲他卷第13頁)，然聲請人在6月簽約前看屋均無漏水情形，則更無法往前證明在3月委託出售時，被告已明知系爭房屋0樓已有漏水，且在委售時隱瞞仲介張弘侑。
⒊聲請人在偵查中亦自承：「我買房前有到現場看過4、5次，
廁所浴室漏水，但被告外貼磁磚隱藏，造成樓板全部磁磚損壞」(他卷第64頁)，如聲請人前往看屋時，已發現廁所浴室漏水，並有磁磚損壞情形，則應會對系爭房屋之設備完備產生疑義，按照常理，應不會購入房屋。況卷附不動產買賣契約書亦記載「買方於簽約前已至標的物所在地詳細檢視屋況」(偵續卷第62頁)，聲請人看屋後更進行簽約及點交，完成購屋程序，衡情其在看屋時，應如證人張弘侑所證，當時並無可見滲漏水情形，於此，被告當時究竟是明知漏水而刻意隱瞞，抑或是客觀上尚未產生滲漏，被告亦難知悉或掌握房屋內部滲漏情形，二者尚屬有別，不能以點交後房屋有滲漏水情事逕論被告在簽約時故意隱瞞重要資訊。
⒋證人張弘侑在偵查中亦證稱：「點交時主臥室地板有潮濕的
感覺，告訴人已經付款了，但被告當時不在場」等語，被告在點交時並不在場，亦不知證人張弘侑事後有無告知被告此情，無從知悉被告對點交時地板潮濕之反應，難以單憑證人之證述，推論被告在點交前已知房屋有除0樓以外滲漏水情形。又依卷附不動產買賣契約書第七點載明：「房地點交前，如發現標的物有物或權利之瑕疵，可催告賣方補正或行使減少價金、解除契約等權利。如賣方不同意或數額有爭議時，買方仍須先將價金存匯入專戶，如屆最後交屋日仍未解決，買方同意先將雙方無爭議部分之價金出款予賣方，保留款待爭議解決後，再依協議或訴訟等結果辦理」(偵續卷第65頁)。聲請人雖稱點交當天房屋就有嚴重漏水（他卷第63頁)，然此與其先前在存證信函所稱是「交屋後才發現滲漏水情形」不同（偵續卷第91頁）。聲請人於點交時倘確有發現上開地板潮濕嚴重漏水情形，在其認為明顯重大瑕疵下，本應通知被告補正、行使相關權利或依契約約定保留價金，聲請人仍完成點交及購屋程序，則系爭房屋之瑕疵是否重大明顯，足以為被告簽約前所明知，更生疑義。
⒌證人張弘侑證稱被告對系爭房屋負有半年保固責任，被告對
此亦不爭執(他卷第90頁)。依前所述，被告自始均認為系爭房屋滲漏水是頂樓公設問題，更於簽約時表示可向管理委員會要求修繕(偵續卷第125頁)，倘被告有意刻意隱瞞推諉卸責，大可將系爭房屋全部可能會有之滲漏水責任均要求管理委員會負責，何需自行擔付保固責任。聲請意旨認被告曾以管委會將會處理之具體陳述降低買方疑慮，以此行使詐術等語。然而本案並無資料顯示聲請人曾向管委會要求處理漏水而遭拒絕，難以認定被告簽約時表示「管委會會處理漏水」乙節為不實。另被告亦未以管委會之修繕義務來免除自己身為出賣方之保固責任，更難認被告刻意以管委會之修繕來降低買方疑慮之目的。
⒍聲請人稱頂樓公設與本案漏水無涉（偵續卷第43頁），但被
告於簽約時均有告知系爭房屋0樓可能因公設問題有漏水情形，而卷內被告之LINE對話紀錄，被告表示「你們約3個廠商及我的廠商一起參與勘驗現場，都同樣說頂樓9樓上層公設」（偵續卷第167頁），可知被告自始均認為房屋漏水均是頂樓公設缺失所造成，而被告自始均承認0樓有漏水，由此可見雙方就漏水原因及態樣意見認知分岐，是否因公設漏水再導致其他房屋部分漏水，抑或與頂樓公設無關，雙方各執一詞，在無更專業機構認定前，實難僅以聲請人單方指述，來認為滲漏水與被告曾揭露之資訊無關，倘有關聯，僅是影響程度在簽約後逐漸超出被告之預期，實難逕論被告在簽約時已刻意隱瞞房屋其他部分有漏水之瑕疵。被告雖為不動產仲介人員，衡情知悉房屋漏水是買賣時之重要資訊，但其究非抓漏防水營造專業，「客觀知悉此事為重要交易資訊」和「實際明知房屋有多處嚴重漏水」係屬二事，聲請人所提估價表項目大多為房屋內部管線、牆壁問題，實難以被告職業判定其能在委售、簽約時掌握所有房屋內部隱性狀況。
⒎「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險
移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。」、「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」民法第354條第1項、第359條分別定有明文。是買賣契約標的物如具滅失或減少價值之瑕疵，出賣人本負擔保之責，買受人在法定期間內亦具有解除或請求減少價金等權利，可知買賣標的物具有瑕疵並不能當然推論出賣人一定具有詐欺之故意或隱匿交易資訊之詐欺行為。被告並未以特約加以排除其應在民法下所負之瑕疵擔保責任，實難認其有明知房屋滲漏水重大瑕疵仍隱匿出售之犯意及行為。至買受人行使權利方式或具備行使權利之要件是否存在，在具有爭議下，自應回歸民事訴訟等管道加以確認。
㈢從而，聲請人雖一再主張被告係以上開各情對其施以詐術，
致其陷於錯誤而購入系爭房屋，然為被告所否認，卷內復無適格之具體事證可資補強聲請人之指述，自無從徒以聲請人之單方指述，遽認被告有何詐欺犯行。則原不起訴處分及駁回再議處分依此認定被告之犯嫌不足，自難認有何違反證據法則、經驗法則及論理法則之處。
㈣法院審查聲請准許提起自訴案件時，所得調查證據範圍，應
以偵查中曾顯現之證據或事實為限，不得就聲請人新提出之證據或事實再為調查，亦不得蒐集偵查卷以外之證據，是以聲請人指摘檢察官有應調查之證據未予調查之部分，應非准許提起自訴制度所得審究。再者，被告辯解縱屬有瑕疵而不能成立，仍非有積極證據足以證明其犯罪行為，不能遽為有罪之認定。本案卷內所存證據並不足認定被告有聲請人所指訴之犯行，已如前述，是即使被告前開辯解有所瑕疵，亦不得據以為不利於被告之認定。
㈤從而，本件應為一般民事債務糾紛，聲請人理應循民事救濟
途徑謀求解決為適，應認被告犯罪嫌疑不足。聲請人仍執前詞，指摘原處分為不當，所述難謂為有理由，原檢察官所為不起訴處分，核無不合。
八、綜上所述，本院認原臺南地檢署檢察官所為不起訴處分、臺南高分檢檢察長所為駁回再議處分所憑據之理由，並未有違背經驗法則、論理法則或其他證據法則之情，且以偵查中現存證據，尚無從認定被告之犯罪嫌疑已達准予提起自訴之審查標準，聲請人准許提起自訴意旨猶執陳詞，指摘原駁回再議聲請理由不當，然其所執陳之事項亦不足為推翻原駁回再議之理由，揆諸前揭說明，本件准許提起自訴之聲請並無理由，應予駁回。據上論斷，應依刑事訴訟法第258條之3第2項前段，裁定如主文。
中 華 民 國 115 年 10 月 19 日
刑事第十三庭 審判長法 官 楊書琴
法 官 黃毓庭
法 官 劉怡孜以上正本證明與原本無異。
不得抗告。
書記官 張鈞雅中 華 民 國 115 年 10 月 19 日