臺灣臺南地方法院民事判決 八十七年度重訴字第一○三號
原 告 統將建設事業有限公司法定代理人 丁○○原 告 戊○○
辛○○庚○○己○○甲○○○共 同訴訟代理人 鄭慶海律師複代理人 林祈福律師
邱玲子律師陳昭雄律師被 告 乙○○
丙○○訴訟代理人 蘇正信律師
蔡進欽律師楊清安律師蔡弘琳律師右當事人間請求給付買賣價金事件，本院判決如左：
主 文被告應給付原告戊○○、辛○○、庚○○、己○○、甲○○○新台幣伍佰陸拾柒萬元，及自民國八十七年四月二十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之八十七，餘由原告統將建設事業有限公司負擔。
本判決原告勝訴部分於原告戊○○、辛○○、庚○○、己○○、尤陳美陳紅以新臺幣壹佰捌拾玖萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告乙○○、丙○○於假執行程序實施前如以新台幣伍佰陸拾柒萬元為原告戊○○、辛○○、庚○○、己○○、甲○○○預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：㈠被告應給付原告統將建設事業有限公司（下稱統將公司）新台幣（下同）八十七
萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
㈡被告應給付原告戊○○、辛○○、庚○○、己○○、甲○○○五百六十七萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
㈢原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：㈠被告於民國八十二年三月間向原告統將公司及原告戊○○、辛○○、庚○○、己
○○、甲○○○（下稱戊○○等五人）之被繼承人陳東海分別訂購坐落台南市○區○○段○○○○號土地上興建之（八二）南工造字第０八一三號建照編號Ｆ５房屋一戶（門牌號碼：台南市○○路○○○巷○○弄○○號，下稱系爭房屋）及其坐落之基地（地號：台南市○區○○段五五之四六號，下稱系爭土地），茲房屋、土地總價分別為一百三十萬元及九百萬元；詎被告僅繳納房屋自備款四十三萬元及土地自備款三百三十三萬元，於今房屋早已完工並由被告丙○○取得上開房地所有權，原告履經通知辦理交屋及依約繳納剩餘之自備款及配合辦理銀行貸款手續，惟均未獲置理。按買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務，民法第三百六十七條定有明文。茲如前所述，本件被告買受之房地業已完工並完成所有權之移轉登記，被告依約應付清全部之買賣價金，為此，原告依買賣之法律關係，提起本件訴訟。
㈡按原告統將公司與被告等簽訂之房屋預定買賣契約書第五條約定：「本戶預定代
辦貸款金額新台幣柒拾捌萬元整，係房屋買賣總價款期之一部分。甲方（即被告）應於乙方（即原告統將建設事業有限公司）完成房屋產權總登記後交付，並非一般之交屋尾款」，及同條第㈤項約定：「若甲方拒絕辦理銀行貸款時，應於乙方通知辦理貸款時起七日內將銀行貸款金額一次向乙方付清」，另第十一條約定：「本房屋竣工後，於甲方依約繳清各期款，並辦妥有關貸款之各項手續或繳清貸款金額經乙方同意後，始得由乙方點交予甲方遷入」及第十五條約定「甲方應於辦妥下列交屋手續後，方可受領管房屋，遷入居住。交屋要件及手續如左：㈠交清全部房屋及土地價款，㈡－㈣省略，㈤辦妥貸款手續」等，顯示本件兩造係約定被告於系爭房地完成產權移轉登記後即須交付貸款，且被告須繳清全部房屋及土地價款，始可辦理交屋手續，則原告既已依約將系爭房地之所有權移轉登記予被告，被告自須配合辦理銀行貸款手續或繳清貸款金額。
三、對被告抗辯所為之陳述：㈠原告統將公司就系爭房屋悉依照台南市政府工務局核定建築執照圖說及附件「建
材設備說明書」施工建造，與兩造簽訂房屋買賣契約書第六條之約定相符，被告依後開理由抗辯系爭房屋有重大瑕疵或不合債之本旨，尚非可採，謹說明如后：⑴一樓橫樑係因灌漿時，模板凸爆致造成凸爆邊之部分橫樑段面增加，並於粉刷
時，工人未就凸爆部分先加以修整，即按照現狀粉刷水泥漿及貼上磁磚，形狀外觀看似歪斜而影響觀瞻，但不影響結構安全，原告可依合約書第十六條之規定重新修整，消除此等外觀歪斜現象。
⑵系爭房屋依據規劃，屋前為共同庭院，屋後則利用「防火間隔」作為車道供車
庫使用，於簽訂契約時已明載於買賣契約書附件㈡房屋配置示意圖，是以被告抗辯原告就系爭房屋未建有後院等語，亦嫌無據。
⑶系爭房屋樓板地板係以人工鋪設大型磁磚，縱有平整誤差（即被告所指不平坦
），亦屬人力施工所難避免，原告如刻意吹毛求疵，儘可依契約書第十六條之規定，請求原告履行保固責任，茲此等施工技術不良之瑕疵，既與結構安全無關，自難認為重大瑕疵。
⑷至於一至四樓部分壁面有細微裂紋，係屬水電電路之位置，在一般建築工程均
無法避免，此應為公知之事實，此等現象，均可另以粉刷方法彌補其缺失，亦與結構安全無關，應不能指謂重大瑕疵。
⑸又地板磁磚冒出黏稠液體，為目前建築工程界無法掌控之不明原因，此部分亦屬契約書第十六條所定保固責任範圍。
⑹至於屋頂磨石子磚改為磁磚，原係因應被告以擬於將來再增建房屋之需而為，
茲被告卻藉口資為抗辯原告未依約施工之憑，似有違誠信原則。倘被告堅持欲回復為磨石子磚，原告當可回復原狀，應認被告主張不合債之本旨，尚非可採。
⑺系爭房屋完工迄今已逾多年，由於被告拒不履行付款交屋之義務，致閒置未能
使用，因通風不良，壁面有白華現象，在所難免，此等現象只要被告願意接管房屋，原告可重新粉刷清除，至於防盜線路使用明管乃依工程慣例施工，不影響防盜效果。另玻璃破碎、衛浴設備不全、屋外照明損壞，或係被竊、或係年久失修所致，原告於被告同意接管房屋時當可予以補充，或補修，惟究非重大瑕疵，併此敘明。
綜上所陳，系爭房屋並無如被告所主張之重大瑕疵，或未依債之本旨建築施工之情形，被告執此聲明解除契約，殊非有理由。
㈡次查，系爭房屋於八十二年七月二十二日開工，八十三年九月一日竣工，並奉台
南市政府於八十三年九月三十日發給使用執照在案，是以系爭房屋並無遲延未完工之情事殆無疑義。鈞院於八十七年五月二十八日履勘現場時，一樓室內搭有竹架之原因，即係原告擬將一樓橫樑因模板凸爆，於灌漿時所造成斷面增加部分予以修整切除，使其外觀不致有歪斜之狀況，所為之臨時施工措施，被告執此指稱尚未完工等語，尚嫌誤會。
㈢系爭房屋不論經成功大學土木系或台灣省土木技師公會鑑定結果，並無結構安全
疑慮，且系爭房屋完工迄今已逾五年，因被告拒不履行付款交屋之義務，致閒置未用而多少有瑕疪，惟究非重大瑕疪，均可以修補改善，是以，尚無如被告所主張有重大瑕疪之情形，則被告以其買受之房屋有瑕疪而主張解除契約，依民法第三百五十九條但書之規定，其聲明解除契約顯失公平而欠允洽，雖台灣省土木技師公會鑑定本件房屋之修補費用高達一百零六萬元，微論該鑑定報告不乏有逾算房屋瑕疪之面積、數量及高估單價等違誤（詳如下述），實令人難以信服，原告已具狀聲請再囑託高雄市土木技師公會鑑定外，況與本件同一情形之另案業經台灣高等法院台南分院判決以該件房屋之瑕疪與結構安全無涉，且可經由修補之方式解決，堪認非屬重大為由，認該案之被告即買受人依物之瑕疪擔保規定主張解除契約，顯失公平，而僅得請求減少價金確定在案，此有附呈判決書及判決確定證明書可供參考，是以，本件被告以房屋瑕疪比例偏高及東側外牆滲水等由主張解除買賣契約，參照前揭說明，即不足採，且縱認修補費用高達一百零六萬元，惟該金額仍佔房地總價金一千零三十萬元之比例不高，仍應以減少價金較符公平。
㈣系爭房屋之瑕疵經台灣省土木技師公會鑑定修補費用高達一百零六萬元，然該公
會函覆之工程修復費用估算表及單價分析表等資料，不乏有下列逾算瑕疵之面積、數量及高估單價等違誤，是請求指定高雄市土木技師公會重新鑑定：
⑴第五項油漆部分記載數量為500平方公尺，單價二百元，即每坪約六百六十元
，然500平方公尺之面積幾乎為整棟房屋之面積，惟本件房屋實際上須重新油漆之面積遠低於500平方公尺，況原告當初興建包括被告所買之整批房屋時，房地產景氣比目前好，工資亦較高，油漆每坪之單價僅為250元，鑑定顯有不公。
⑵第六項地磚部分載明數量為157.7平方公尺，單價二千元，參照「單價分析表
」及「地磚面積表」，其中計算應換地磚之面積涵蓋一至五樓合計157.7平方公尺，惟不論依被告之答辯及鈞院勘驗筆錄，均僅及於一至四樓部分，五樓地磚應無瑕疵，況實際上一樓之地磚亦無瑕疵，原告計算應更新之地磚面積，約僅需94.84平方公尺，是面積部分之鑑定顯逾估而不實在。又公會提出之石英磚40Ｘ40cm特殊色，每塊單價為三八元，鑑定報告竟以40Ｘ40cm石灰磚特殊色估價每塊單價一五○元，難令人信服。且原告當初興建系爭房屋所用同規格磁磚，每塊之單價僅為三十元，是磁磚修復部分鑑定報告估價二千元，實欠客觀。
⑶第七項水泥沙漿粉刷部分，因房屋原已粉刷，油漆完成，因時日已久，表面之油漆脫落，僅需表面補修即可，無須再以水泥沙漿粉刷。
⑷第九項不鏽鋼欄杆更新部分，每公尺單價一千元，然依附呈之請款單及估價單足見該部分之單價每公尺僅為五百五十元。
四、證據：提出房屋、土地預定買賣合約書、代辦貸款委託書、代刻印章授權書、戶籍謄本、繼承系統表、土地及建物登記謄本、買賣契約附圖、八三南工使字第二七四０號使用執照、本院八十七年重訴字第一○○號判決、台灣高等法院台南分院八十九重上字第三六號判決及確定證明書、油漆請款單及估價單、磁磚尾款請款單、不鏽鋼估驗請款單及估價單等影本為證，並聲請訊問證人吳明昌、邱輝泉。
乙、被告方面：
一、聲明：駁回原告之訴及其假執行之聲請。如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
二、陳述：㈠系爭房屋有如下之重大瑕疵之情事：
１後院部分：並未依約施建後院、花園。
２一樓部分：
⑴地板磁磚不平。
⑵房間牆壁龜裂。
⑶車庫西側牆壁上方橫樑自南向北下斜。
⑷東側外牆滲水入屋內。
３二樓部分：
⑴地板磁磚不平。
⑵樓中樓部分未設置欄杆扶手。
⑶西側牆壁上方橫樑自南向北下斜，差距五．七公分。
⑷東側外牆滲水入屋內。
４三樓部分：
⑴地板磁磚不平。
⑵房間牆壁龜裂。
⑶南側︵前方︶陽台白鐵欄杆生鏽。
⑷地板磁磚接縫滲出黑色液體︵吐黑煙︶。
⑸西側牆壁上方橫樑自南向北下斜，差距四公分。
⑹東側外牆滲水入屋內。
５四樓部分：
⑴地板磁磚不平。
⑵房間牆壁龜裂。
⑶南側︵前方︶陽台白鐵欄杆生鏽。
⑷地板磁磚不平。
⑸地板磁磚接縫滲出黑色液體︵吐黑煙︶。
⑹東側外牆滲水入屋內。
６頂樓陽台部分：北側積水；未依約磨石子磚、建造花園。
㈡被告謹以答辯狀繕本之送達作為對原告解除系爭契約之意思表示之送達，並請求解除土地、房屋買賣契約或減少房屋部分之價金：
⑴關於解除契約部分：
⒈房屋瑕疵比例偏高部分：
依台灣省土木技師公會鑑價，本件房屋全部瑕疵之修復費用高達一百零六萬元，而買賣房屋售價僅一百卅萬元，瑕疵比例已占售價之百分之八十一點五，已嚴重減少房屋之通常效用、及契約之預定效用，對於新建房屋而言，應屬重大瑕疵。況依房屋預定買賣合約書第十七條、土地預定買賣合約書第九條之約定、暨類推適用民法第三百六十三條第二項之規定，請准就房屋、土地買賣契約一併解除。
⒉一至三樓西側南北主樑嚴重下斜高低部分：
系爭房屋西側南北主樑，自一樓至三樓，均有自南向北下斜高低情形，顯係整棟牆面整體結構問題，並非單一主樑施工誤差；況經鑑定南北主樑高低差接近六公分，傾斜度高達百分之一．二偏高，不符合建築技術規則，則該主樑結構即有安全顧慮，影響居住安全，為重大瑕疵，縱經拆除重新修正，亦有倒塌之虞，已無法修復補正。
⒊東側外牆結構重大瑕疵部分：
①本件房屋東側外牆，因放樣誤差過大，且一、二樓、及二、三樓樓板介面施工
租糙，結構體原即受損，有漏水、蜂巢現象，須作批土修直防水，惟樓層介面結構已無法修復補正，縱經施作防水，僅能有效防水三年，須每三年即作防水乙次，此已據鑑定證人洪加興、蘇國樑結證屬實。
②按蔽風雨為房屋之主要功能，而台灣雨季甚常，雨量甚豐，時有梅雨、豪雨、及颱風肆虐，則房屋之蔽雨功能益顯其重要性。查本件新建屋外側東牆需每三
年作乙次防水，否則即漏水，顯已嚴重房屋之通常效用、及契約之預定效用，為無法補正之結構性重大瑕疵。
⒋上揭瑕疵，援為解除契約之依據，並無顯失公平之情形。而前述一、二項所指瑕
疵，已於八十九年九月廿七日以書狀依民法第三百五十四條第一項、第三百五十九條前段之規定解除買賣契約；至第三項東側外牆結構重大瑕疵部分亦於八十九年十二月十一日以書狀依同上規定解除買賣契約在案。本件買賣契約係以房屋為主要目的，倘土地部份無法一併解除，則造成土地、房屋所有權分離之情形，是依買賣契約本旨、及類推適用民法第三百六十三條第二項之規定，房屋部分既經解除，土地部分即無單獨買賣之實益，爰土地買賣契約自應一併解除。
⒌如上所述，本件土地、房屋買賣契約既經解除，原告之價金請求權即不存在。
⑵減少價金部分：
⒈依台灣省土木技師公會鑑定結果，其瑕疵及補正事項如下：①東側牆（一、二、
三、四樓）垂直度形成Ｓ型彎位；應重新批土補實並予防水處理。②地板不平整（一、二、三、四樓，除大廳外）、角隅集水處滲出黑色粘稠液體；需拆除重做。③二樓（閣樓）西側主樑僅五公尺長，南北主樑高低差接近六公分，傾斜度高達一．二／一００偏高，不符合建築技術規則；應予拆除重新修正。④大部分牆面（尤其係窗戶下或內框下），皆有白華現象甚至滲水；應予打除重做，作防止滲水及防水處理。⑤二樓（閣樓）未設欄杆扶手，且頂部蜂窩嚴重；需打除重做。⑥三、四樓陽台不鏽鋼欄杆皆已生鏽；應予更新。
⒉而上述瑕疵之修補費用為壹佰零陸萬元，倘認不符解除契約要件時，請准就房屋
部分減少價金一百零六萬元，原告統將公司就該部分之請求即無理由。然被告請求減少價金一百零六萬元，依同上約定，房屋價金僅剩八十七萬元，不足扣減部分，請准再就土地價金扣減。
㈢本件並無再鑑定之必要：
⒈油漆部分：
依原鑑定結果，大部分牆面皆有白華現象甚至滲水，應予打除重做，作防止滲水及防水處理。因重做之牆面須重新粉刷油漆，縱有少部分牆面毋庸打除重做，惟為使油漆顏色相同、均勻，自應就全部牆面油漆，是應油漆牆面為五００平方公尺，並無溢算。
⒉水泥沙漿粉刷部分：
如前述，因大部分牆面皆有白華現象甚至滲水，應予打除重做，故有使用水泥沙漿粉刷打底之必要。
⒊地磚部分：
①依原鑑定結果，一、二、三、四樓地板不平整，角隅集水處滲出黑色粘稠液體
；而五樓（四樓樓頂陽台）則有積水現象，顯係地磚黏貼不平所致，是全部應更新地磚面積為一五七．七平方公尺平方公尺，並無逾估。
②台灣土木技師公會所指定使用之地磚係「資源代碼0000000000Ｍ５
」石英磚40×40cm特殊色，每塊單價為一百七十五元（經鑑價為一百五十元），乃原告竟認係「資源代碼0000000000Ｍ５」石英磚40×40cm特殊色，自有誤會。
⒋油漆、磁磚、不鏽鋼欄杆、及地磚單價過高部分：
原告興建本件房屋時，係建造集合式住宅，因房屋數量多，易於施工，造價自較便宜，是自不能以當時之單價僅多少元，即認本件鑑價過高；況原告提出之估驗請款單亦無法證明係本件房屋之單據，被告並予否認
三、證據：提出住宅部平面圖、全區平面圖、現場照片、建材資料一覽表為證。
丙、本院依被告聲請勘驗現場，並囑託國立成功大學土木工程學系、台灣省土木技師公會鑑定系爭房屋之瑕疵與修復費用。
理 由
一、原告起訴主張被告於八十二年三月間向原告統將公司及原告戊○○等五人之被繼承人陳東海訂購系爭房屋及基地，房屋、土地總價分別為一百三十萬元及九百萬元；詎被告僅繳納房屋自備款四十三萬元及土地自備款三百三十三萬元，而房屋早已完工並將系爭房地所有權移轉登記為被告丙○○所有，原告屢次通知被告辦理交屋及依約繳納剩餘之自備款及配合辦理銀行貸款手續，均未獲置理，爰依買賣之法律關係，請求被告給付房屋及土地之剩餘價款如聲明所示。
二、被告則以系爭房屋有重大瑕疵，且瑕疵比例偏高，依台灣省土木技師公會鑑定結果，系爭房屋之修復費用高達一百零六萬元，而房屋之售價僅一百三十萬元，瑕疵比例已占售價之百分之八十一點五。又系爭房屋一至三樓西側南北主樑嚴重下斜，該主樑結構即有安全顧慮，影響居住安全。另系爭房屋東側外牆因放樣誤差過大，且一、二樓與二、三樓樓板介面施工租糙，結構體已受損，有漏水、蜂巢現象，樓層介面結構已無法修復補正，是以上開瑕疵均為結構性重大瑕疵，據此，被告援為解除契約之依據，亦無所謂顯失公平之情形。被告並以書狀為解除契約之意思表示。又本件買賣契約係以房屋買賣為主要目的，倘土地部份無法一併解除，則造成土地、房屋所有權分離之情形，是依買賣契約本旨、及類推適用民法第三百六十三條第二項之規定，房屋部分既經解除，土地部分即無單獨買賣之實益，爰土地買賣契約自應一併解除，原告請求給付價金，自無理由。另依台灣省土木技師公會之鑑定報告，系爭房屋瑕疵之修補費用為一百零六萬元，倘認本件不符解除契約要件時，請准就房屋部分減少價金一百零六萬元，原告統將公司就該部分之請求即無理由，扣減超過房屋價金部分，請准再從土地價金扣減等語，資為抗辯。
三、原告起訴主張被告於八十二年三月共同向原告統將公司購買系爭房屋，價金一百三十萬元，向原告戊○○等五人之被繼承人陳東海購買系爭土地，價金九百萬元，被告僅繳納房屋價金四十三萬元、土地價金三百三十三萬元，而系爭房屋現已完工，系爭房地之所有權並已移轉登記於被告丙○○名下，而原告戊○○之被繼承人陳東海於起訴前已死亡，其權利義務由繼承人戊○○等五人繼受之事實，業據原告提出房屋預定買賣合約書、土地預訂買賣合約書、繼承系統表、陳東海除戶戶籍謄本及戊○○等五人戶籍謄本、系爭土地房屋之土地、建物登記謄本等件為證，被告就上開事實均不爭執，自堪信為真實。原告主張被告尚有房屋及土地價金八十七萬元、五百六十七萬元未付，被告就土地及房屋尾款未付之事實，並不爭執，惟以前揭情詞置辯。經本院協同兩造整理爭點結果，兩造爭執之要旨為系爭房屋之瑕疵，買受人得否解除契約或請求減少價金若干。
四、被告抗辯系爭房屋存有①一至三樓西側南北主樑嚴重下斜，主樑結構有安全顧慮；②東側外牆樓層介面施工粗糙，結構無法修復而致漏水；③鑑定瑕疵修復費用佔房屋售價百分之八十一．五等項，已嚴重影響系爭房屋通常效用及契約預訂效用，被告據此解除契約。原告就此則執陳：系爭房屋不論經成功大學土木系或台灣省土木技師公會鑑定結果，並無結構安全疑慮，且系爭房屋完工迄今已逾五年，因被告拒不履行付款交屋之義務，致閒置未用而多少有瑕疪，惟究非重大瑕疪，均可以修補改善，是以，尚無如被告所主張有重大瑕疪之情形，則被告以其買受之房屋有瑕疪而主張解除契約，依民法第三百五十九條但書之規定，其聲明解除契約顯失公平而欠允洽。另台灣省土木技師公會鑑定本件房屋之修補費用高達一百零六萬元，然該鑑定報告有逾算房屋瑕疪之面積、數量及高估單價等違誤，且縱認修補費用高達一百零六萬元，惟該金額仍佔房地總價金一千零三十萬元之比例不高，仍應以減少價金較符公平等語。經查：
㈠系爭房屋一樓夾層樑柱歪斜之事實，經本院履勘現場，製有勘驗筆錄在卷（第一
卷一七三頁），又二樓（閣樓）南北主樑高低差接近六公分，傾斜度高達 1.2/100偏高，應予拆除重新修正，有台灣省土木技師公會八十九年一月十九日八九省土技字第○三八六號鑑定報告（下稱土木技師公會鑑定報告）鑑定結果㈢附卷可佐；另鑑定人現場勘查，研判結構體沒有受損，只是放樣錯誤，一至三樓均有，二樓比較明顯等情，經鑑定人洪加興、蘇國樑到庭陳述明確（本院八十九年十一月八日筆錄參照），而該瑕疵前經國立成功大學鑑定結果，亦認傾斜是因模板施工不良，因此可以修護，沒有結構安全虞慮，有該大學八十八年六月二十八日（八八）成大工字第三八一九號函（第一卷第一五一頁）可稽，足認系爭房屋雖有二樓樑柱歪斜之瑕疵，但不影響結構安全。
㈡又系爭房屋東側墻經經緯儀觀察垂直度形成Ｓ型變位，經驗研判為施工（尤其是
模板）瑕疵，應重新批土補實並予防水處理，有土木技師公會鑑定報告鑑定結果㈠可參；又因系爭房屋一、二樓及二、三樓中間施工粗糙，所以會漏水，外牆批土修直，再做防水，可保證三年不漏水，但是因為結構體原來有受損，所以防水處理後無法保證以後均無問題；而外牆批土、防水，是樓層介面在施工中未妥善處理，如果下雨可能從介面會滲水，一般而言必須每三年重新施作防水，沒有辦法補救，如果施工中沒有注意均會發生，應該是施工上的重大瑕疵等情，經鑑定人洪加興、蘇國樑到庭陳述明確（本院八十九年十一月八日筆錄參照），足認系爭房屋之東側外牆確有施工瑕疵，然經批土防水處理後即可不漏水，鑑定結果亦認系爭建物目前並無安全上之顧慮，且傾斜率未超過五百分之一，客觀上均在可接受之範圍內，是該瑕疵並不影響結構安全。又鑑定人依其工程上之經驗法則，認系爭建物必須每三年重新施作防水，免有漏水之虞，尚非被告所稱若未每三年防水一次，即會漏水，況該瑕疵得以防水修復補正，自非無法彌補之結構性重大瑕疵，被告抗辯該瑕疵不得補正，自不足採信。
㈢系爭房屋另有樓地板不平整，瓷磚地板角隅集水處滲出黑色黏稠液體，牆面有白
華現象甚而滲水，二樓閣樓未設欄杆扶手且頂部蜂窩嚴重，三、四樓陽台不鏽鋼欄杆生鏽，牆壁並有結構性裂縫與非結構性裂縫等瑕疵，惟該等瑕疵均可拆除重作，安全無虞，估計系爭房屋瑕疵所需修復費用約需一百零六萬零五百七十八元等情，有土木技師公會鑑定報告之鑑定結果、八十九年十一月八日八九省土技字第五五七二號函之工程修復費用估算表可參，原告就系爭房屋存有上開瑕疵不爭執，然就工程費用估算結果主張計算面積及數量、價格估價過高（詳如後述），足認系爭房屋確有上開瑕疵，然均與結構安全無影響，亦可修補。
㈣按物之出賣人，對買受人應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人
時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度無關重要者，不得視為瑕疵；又買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第三百五十四條第一項、第三百五十九條分別有明文規定。綜上所述，系爭房屋雖有二樓樑柱歪斜，東側外牆施工瑕疵，樓地板不平整，牆壁有部分裂縫，地板會滲出黏稠液體，部分牆面有白華現象等項之瑕疵，而該瑕疵對系爭房屋之價值難謂無減少，惟依其情形，其瑕疵要與房屋之結構安全無涉，且可經由修補之方式解決，系爭房屋之結構無安全之虞，修補後並足以遮風避雨，而達居住之基本效用。又所謂顯失公平，係指瑕疵對於買受人所生之損害與解除對於出賣人所生之損害，有失平衡而言。本件縱令修復費用依公會估價約需一百零六萬元，然依兩造之房屋預定買賣契約書第十七條及土地預定買賣合約書第九條之約定，房屋與土地買賣契約各自獨立但互為解除契約之條件，則系爭房屋與土地買賣契約有相互依存而不可割裂之關係，是上開瑕疵對買受人所生損害若以台灣省土木技師公會估價之修復費用計算（詳如後述），應與解除契約致房屋與土地出賣人所生未能取得價金之損害一併為整體考量，尚非僅就房屋價金單獨估算。而上開鑑定估價之修復費用與本件買賣標的之房屋土地總價金一千零三十萬元相較，修復費用所佔比例仍屬不高，與整棟房屋及土地之價值究難相比，依衡平原則，仍不能令購屋者任意解除契約，則於本件情形，如使被告得據以解除契約，顯更有失公平。因之，被告依物之瑕疵擔保之法律關係，應僅得請求減少價金，而無契約解除權。
五、被告抗辯瑕疵修補費用，應以土木技師公會鑑定之工程修復費用估算，較為合理，原告則主張該公會函覆之工程修復費用估算表及單價分析表等資料，有逾算瑕疵之面積、數量及高估單價等違誤，是請求指定高雄市土木技師公會重新鑑定，且估價費用過高，應予扣減等語，並提出馥立營造股份有限公司之估算單為據。
經查：
㈠系爭房屋有東側牆施工放樣瑕疵瑕、樓地板不平整、瓷磚地板滲出黑色黏稠液體
、二樓主樑傾斜、牆面白華而滲水、二樓未設欄杆扶手且頂部蜂窩、陽台不銹鋼欄杆生繡、牆面龜裂等瑕疵，經本院勘驗現場屬實，並有台灣省土木技師公會鑑定報告在卷，已如前述。而本件委請台灣省土木技師公會鑑定，係在兩造同意下進行，鑑定時兩造並均會同到場，實地測量瑕疵之面積及範圍，有鑑定報告內附會勘記錄表可憑，況鑑定人隸屬非營利性質之土木技師公會，且具土木技師之專門資格，其所為之鑑定自具專業性及公正性，就鑑定結果，兩造自應同受其拘束。原告就估算表１至４項之數量並不爭執，惟主張工程修復費用估算表１至４項工程修復之單價過高等語，查鑑定人提出之單價計算，係依公會之制式標準，經鑑定人到庭陳述明確（本院八十九年十一月八日筆錄參照），並提出省土木技師公會鑑定手冊損害修復標準單價表為據，是原告主張單價過高云云，自不可採。㈡另地磚、油漆、水泥砂漿粉刷、不鏽鋼欄杆之面積、價格，係鑑定人會同兩造實
地測量估算之結果，經鑑定人到庭陳述明確，並有鑑定人提出之單價分析表在卷。又出賣人所負物之瑕疵擔保責任，係擔保無滅失或減少價值及通常效用、契約預定效用之瑕疵，此觀民法第三百五十四條第一項規定自明，與損害賠償所為以損害填補為目的之回復原狀尚屬不同。查工程修護費用第五項，油漆面積是批土之後，一樓到五樓室內、室外及外牆全部面積均估計，因房子整修之後所有的牆面都需要再油漆，如果只油漆部分，會有色差，不適宜住人，且依工程的慣例，只要整修就全部粉刷，尤其是外牆因為有漏水，更需要油漆；而水泥沙漿粉刷的作用，是類似打底先作粉刷再油漆，所以面積也是全部估算，如果只做部分會造成牆壁凹凸不平；至於地磚面積之估算，因為一樓至五樓測量時水平線不整齊，所以歪斜部分要打掉重做，才把全部面積估算在內等情，業經鑑定人到庭陳述明確（本院九十年二月二十一日筆錄參照），是認鑑定報告第５、６、７項油漆、地磚及水泥砂漿粉刷估算之面積，均堪採認。原告抗辯施作應以回復原狀為限云云，自難足憑。又上開５、７、９項油漆、水泥砂漿粉刷、不鏽鋼欄杆施作之單價，係依公會統一標準估價，已如前述，原告雖舉興建當時油漆工資每坪單價僅二百五十元、欄杆每公尺僅五百五十元，認鑑定報告單價過高，惟原告建屋當時係整批住宅一起施工，造價之議價空間較大，且時距現今已約八年，期間一般物價、工資均有波動，自難以當時造建足認本件估算價格有所不當。至於地磚價格部分，因規格不同而有價差，此有台灣省土木技師公會八十九年十二月二十日函附之地磚單價表在卷，鑑定報告以磨光石英磚（40Ｘ40）估算單價為150元，然依兩造簽訂之買賣契約所附建材說明，地坪係使用高級磁磚，尚未特別約定使用磨光石英磚，鑑定人且證稱係配合房子的色系始以磨光石英磚估價，另參照原告提出系爭房屋原始建材之磁磚單價三十元，有原告提出之統將公司估驗請款單、退貨請款單在卷可參，是認地磚之估價應以相同品質之石英磚，參照尚開地磚單價表，以每塊單價三八元為合理。依鑑定人所提地磚單價分析表，加上地磚拆除、水泥砂漿等施工費用，該項修復費用應以每平方公尺一三○○元為當（計算方式如附表一）。
㈢綜上所述，被告抗辯系爭房屋之瑕疵應減少價金部分，本院認除地磚單價應予調
整以每塊三十八元計外，其餘項目依台灣省土木技師公會鑑定所呈工程修復費用估算表所為估價，尚屬允當。原告固主張１３至１７項估價費用過高，應隨同修復項目調整，然有關其他及雜項費用支出，是編工程概算的慣例（14-16），費用會隨1-13項的總額概估機動調整，視工程的難易度依慣例約總價5-10％計算，經鑑定人到庭陳明在卷（本院九十年二月二十一日筆錄參照），則修復費用自應將上開雜項支出計算入內，原告主張估算過高自難認有據。從而，被告得請求減少價金為九十四萬五千一百七十元（計算方式如附表二）。
六、按民法第三百三十四條所稱之抵銷，係以二人互負債務，而其給付種類相同並均屆清償期為要件，故得供債務人抵銷之債權，須為債務人自己對於其債權人之債權始可，對於他人之債權，即無執以主張抵銷之餘地。本件系爭房屋因有瑕疵，被告得請求減少價金九十四萬五千一百七十元，已如上述，被告自得以此債權與原告統將公司請求之房屋價金八十七萬元相抵銷，所剩餘額被告雖主張應再扣抵土地價款，惟本件房屋與土地之出賣人有異，土地與房屋之買賣契約相互依存卻各自獨立，是被告得請求原告統將公司減少價金之債權，自難執以與原告戊○○等五人相抵銷，則被告上開抵銷主張，尚不可採。
七、綜上所述，系爭房屋之瑕疵均可修復，修復估算費用與土地房屋總價款相較仍低，被告所受瑕疵之損害與對於出賣人所生損害，有失平衡，被告執上開瑕疵據以解除契約，尚難認正當，而僅得請求減少價金。則原告統將公司請求被告給付房屋尾款八十七萬元及自起訴狀繕本送達翌日即八十七年四月二十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，因與房屋瑕疵應減少價金九十四萬五千一百七十元相扣抵後，其請求自屬無據，應予駁回。至原告戊○○等五人依土地買賣契約請求被告給付土地尾款五百六十七萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即八十七年四月二十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。
八、兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，就原告戊○○等五人勝訴部分，爰分別酌定相當擔保金准許之；至原告統將公司敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
九、本件判決事證已臻明確，被告就有關定期給付、定型化契約、同時履行抗辯等防禦方法業經撤回抗辯（本院九十年一月八日、二月二十一日筆錄），未施作部分亦不再請求鑑定（本院九十年二月二十一日筆錄），是本院自無庸再行審酌；又本件台灣省土木技師公會所為鑑定具客觀、公正性，已如前述，而該鑑定報告估價費用與契約品質不符部分，本院已為適當調整，原告請求另行囑託高雄市土木技師公會鑑定，自無必要。另兩造其餘攻擊防禦及舉證，核與判決結果無影響，爰不一一論述，附此敘明。
十、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第八十五條第一項但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如
主文。中 華 民 國 九十 年 三 月 七 日
臺灣臺南地方法院民事第三庭
法 官 蔡孟珊右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十 年 三 月 七 日
法院書記官 魏安里