臺灣臺南地方法院民事判決 八十八年度小上字第二十六號
上 訴 人 甲○○○訴訟代理人 丙○○法定代理人 乙○○訴訟代理人 丁○○右當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於中華民國八十八年七月二十七日本院新市簡易庭第一審判決（八十八年度新小字第六九號）提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
原判決主文第一項應減縮為「被告應給付原告新台幣貳萬零玖佰元，及自民國八十八年四月二十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息」。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：（一）原判決廢棄。（二）被上訴人在第一審之訴駁回。
二、陳述：除與原審提出者相同，不再贅引外，另補稱：
（一）被上訴人之組織不合法。合法是一定要經過台南縣政府之核准報備，並提出「報備證明書」，其過程須提出填寫區分所有權人資料，未經如此流程何來合法？否則如此縱容不合法掩蓋事實，欺瞞住戶，其行為可議。既然被上訴人不合法存在，即非法人，且被上訴人法定代理人已變更他人。
（二） 鈞院數次提及台南南縣政府民國八十七年四月十三日八七府工建字第五四四五九號函，其中主旨明示因有道路分隔，不能發予證明之意旨，並提示應以同一基地成立管理委員會即可。
（三）原審判決內所提游泳池、網球場、籃球場其所有權目前均非社區所有，更非管理委員會所有，實屬統一企業所有，隨時都可能有變化，造成六百戶住戶權益損失一、二千坪，價值約新台幣（下同）三千萬元左右，為何自稱管理委員會之人不為六百戶之人爭取三千萬元，重要的是永久使用所有權，卻不時與住戶為敵催收管理費，用心何在？況且每戶均已提供基金一至二萬元，總數甚多。
且社區大樓二十四戶已經獨立之事實，與原審判決認定其公共設施之使用與管理具有整體不可分性，為集居地區亦屬不符。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：（一）上訴駁回。（一）第二審訴訟費用由上訴人負擔。（三）被上訴人在第一審之聲明第一項有關利息部分減縮至起訴狀繕本送達翌日即八十八年四月二十一日起，按週年利率百分之五計算之利息。
二、陳述：除與第一審記載相同者予以引用外，另補稱略以：
（一）被上訴人新任法定代理人乙○○已於九十年一月三日就任，爰以書狀聲明由現任法定代理人承受訴訟。
（二）被上訴人組織係依組織章程而來，是合法的，設有事務所，住戶均有繳納管理費，且購屋當時，社區住戶有簽署住戶公約，每戶並均有繳納以每坪二百元計算之基金。
（三）統一花園別墅社區四周係以圍牆圍起來，社區住戶必須利用同一之出入口進出。另上訴人居住在統一花園別墅社區已四年，之前亦曾擔任過管理委員會之管理委員。
三、證據：除援用在第一審之立證方法外，補提統一花園別墅社區第五屆管理委員會會議紀錄、區分所有權人會議會議紀錄、統一花園別墅社區第四屆及第五屆管理委員會名單、、台南縣政府八十八年十二月七日八八府工建字第二一００三０號函、台南縣新化鎮公所八十六年七月二十八日八六所建字第八四二四號函、統一花園別墅社區管理委員會八十三年一月十八日（八五）管委財字第００一號公告、統一花園別墅社區年度第一次臨時住戶代表大會會議紀錄、統一花園別墅社區八十九年十二月份管理委員會會議紀錄（以上均影本）及統一花園別墅社區第五屆管理委員會組織章程（內附統一花園別墅社區住戶公約）各一件為證。
丙、本院依職權向台南縣政府函查被上訴人統一花園別墅社區管理委員會是否曾依公寓大廈管理條例申請核備及其相關資料。
理 由
壹、程序部分：被上訴人「統一花園別墅社區管理委員會」係由「統一花園別墅社區」全體住戶於八十四年十一月十八日召開臨時住戶代表大會，討論決議有關該社區管理委員會組織章程、住戶公約之修訂公布、共用部分之管理、維護及清潔等事項，「統一花園別墅社區」住戶，並推舉主任委員一名綜理前揭事項，及代表管理委員會對外行使職務，於該社區內門牌號碼台南縣新化鎮竹子腳二四七之三五一號二樓之二設有事務所，有由訴外人即承建該社區之建設公司於售屋時按房屋坪數，以每坪新台幣（下同）二百元之標準向各區分所有權人預收轉撥予管理委員會、逐月向各住戶收取之管理費、孳息及其他收入作為社區管理基金，且各住戶在購買「統一花園別墅社區」建物及土地時，即已簽署「統一花園別墅社區住戶公約」、「統一花園別墅社區管理委員會組織章程」，八十四年十一月十八日所召開臨時住戶代表大會，以區分所有權人過半數之出席、出席人數過半數之同意管理費之收取標準及方式為：不分住戶或空屋，每戶五百五十元，每二個月收取一次，於每單月之十五日前繳納，自八十五年一月份開始收取，管理基金於第一商業銀行新化分行設有專戶，帳號為00000000000號、戶名為「統一花園別墅社區管理委員會」，並經八十五年一月十八日公告等情，有被上訴人提出之統一花園別墅社區管理委員會組織章程（內附統一花園別墅社區住戶公約）、會議紀錄、統一花園別墅社區第五屆管理委員會會議紀錄、區分所有權人會議會議紀錄、統一花園別墅社區第四屆及第五屆管理委員會名單等影本可稽，上訴人亦自承於購買社區房屋當時有簽署住戶公約並繳納按房屋坪數以每坪二百元之計算之管理基金等語（見九十年四月二十日言詞辯論筆錄），則被上訴人「統一花園別墅社區管理委員會」為該社區全體住戶為社區共同管理維護事項組成，有固定之事務所及獨立財產，並置有代表人，即屬非法人團體，至於於八十四年六月二十八日公布施行之公寓大廈管理條例第二十六條：「：：區分所有權人召開區分所有權人會議訂定規約，並向地方主管機關報備」之規定，僅為行政管理規範性質，被上訴人於訂定住戶規約後曾否向主管機關報備於其當事人能力之認定不生影響，又本件被上訴人係主張自己為權利人而以上訴人為義務人起訴請求給付管理費，從形式上觀察，其就本件非無實施訴訟之權能，應為適格之原告，又被上訴人法定代理人已於九十年一月一日變更為乙○○，並具狀聲明承受訴訟，依法並無不合，合先敘明。
貳、得心證之理由：
一、被上訴人起訴主張門牌號碼台南縣新化鎮竹子腳二四七之五一二號房屋︵以下簡稱為「系爭建物」︶為上訴人所有，依該建物屬於「統一花園別墅社區」內之建物，依「統一花園別墅社區」區分所有權人所訂之住戶公約規定，各社區住戶有繳納管理費之義務，其繳納標準及方式為：不分現住戶或空屋，每戶以五百五十元計收，每二個月收取一次，於每單月之十五日前繳納，自八十五年一月份開始收取，各社區住戶可自行繳納或匯款至被上訴人設於第一商業銀行新化分行之管理基金專戶，帳號為00000000000號、戶名為「統一花園別墅社區管理委員會」，系爭房屋為現住戶，上訴人自八十五年一月起即未繳納管理費用，迄八十八年二月止計欠十九期管理費合計二萬零九百元，迭經催索無效，爰請求上訴人如數給付管理費用及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之法定遲延利息︵被上訴人於原審有關利息部分，原聲明請求自八十五年一月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，於本院九十年四月二十日言詞辯論時減縮為請求自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之法定遲延利息︶。上訴人則以被上訴人並未經過台南縣政府之核准報備，其組織不合法，被上訴人亦非法人，上訴人自無庸繳納管理費，原審猶判命伊應給付二萬零九百元及自八十五年一月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，自有違誤云云等語，資為抗辯。
二、被上訴人主張門牌號碼台南縣新化鎮竹子腳二四七之五一二號房屋為上訴人所有，依該屋屬於「統一花園別墅社區」內之建物，上訴人自八十五年一月起迄今均未繳納社區管理費等語，業據提出土地登記簿謄本、台南郵局八十五年五月七日第一七七號存證信函為證，且為上訴人所自認，自堪信為真實。上訴人雖以被上訴人之組織不合法云云置辯，惟查：
⑴被上訴人主張「統一花園別墅社區」各住戶在購買「統一花園別墅社區」建物
及土地時，即已簽署「統一花園別墅社區住戶公約」、「統一花園別墅社區管理委員會組織章程」等語，上訴人亦自承於購買社區房屋當時有簽署住戶公約並繳納按房屋坪數以每坪二百元之計算之管理基金等語，足見該「統一花園別墅社區住戶公約」業經全體住戶同意並達成意思表示合致甚明。而依「統一花園別墅社區住戶公約」第一條管理費規定：「一、本社區內之公共設施所需之各項費用，均由本社區住戶共同負擔。二、每年依住戶代表大會所決議之管理費（原規定誤載為「管理會」）收取辦法由委員會或委任聘用之管理人員收取管理費，收費時將本社區委員會制訂之收費憑單交由住戶收執。：：（下略）」，被上訴人本於全體社區住戶同意之上開住戶公約，於八十一年十一月十八日所召開臨時住戶代表大會，以區分所有權人過半數之出席、出席人數過半數之同意管理費之收取標準及方式為：不分住戶或空屋，每戶五百五十元，每二個月收取一次，於每單月之十五日前繳納，自八十五年一月份開始收取，管理基金於第一商業銀行新化分行設有專戶，帳號為00000000000號、戶名為「統一花園別墅社區管理委員會」，並經八十五年一月十八日公告等事實，有被上訴人提出之統一花園別墅社區管理委員會組織章程（內附統一花園別墅社區住戶公約）、會議紀錄、統一花園別墅社區第五屆管理委員會會議紀錄、區分所有權人會議會議紀錄、統一花園別墅社區第四屆及第五屆管理委員會名單等影本可稽，該決議之出席、同意人數均已超過社區住戶半數，且「統一花園別墅社區住戶公約」係全體住戶組成之自治團體所為之協議，具自治規約之性質，前開住戶公約及繳費決議之召集及決議程序既無不法，對全體區分所有權人均生拘束力，況上訴人於購屋時已簽署住戶公約，並同意按其規定繳納管理費，自應受其意思表示之拘束，又被上訴人屬非法人團體，已如前述，上訴人既為該非法人團體之成員，即應受該非法人團體所為之決議之拘束，自不得以被上訴人未經台南縣政府之核准報備而拒繳管理費用。
⑵統一花園別墅社區位於台南縣新化鎮竹子腳，社區設置有大門警衛室、路燈、
花園、藍球場、網球場、游泳池等公共設施，又進出社區均必須經由社區大門警衛室之事實，亦有被上訴人於原審提出之統一花園別墅社區照片可按，本院因認統一花園別墅社區內應有其專有部分及共用部分，則應認對於該社區內住戶而言，對前揭公共設施之使用與管理，亦具有整體不可分性，即認統一花園別墅社區各建物就前揭共同設施之使用與管理，符合公寓大廈管理條例條例施行細則第十三條第三款規定之具有整體不可分性之集居地區，統一花園別墅社區上揭共同設施之使用與管理，自有公寓大廈管理條例之適用。
⑶按有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令
另有規定外，得以規約定之，公寓大廈管理條例第二十三條定有明文。則依上開條例規定觀之，應得依區分所有權人多數同意決議訂定規約及管理費繳納標準，以拘束全體區分所有權人。經查上訴人自承於購買社區房屋當時有簽署住戶公約並繳納按房屋坪數以每坪二百元之計算之管理基金等語，足見該「統一花園別墅社區住戶公約」業經全體住戶同意並達成意思表示合致甚明。而依「統一花園別墅社區住戶公約」第一條規定：「一、本社區內之公共設施所需之各項費用，均由本社區住戶共同負擔。二、每年依住戶代表大會所決議之管理費（原規定誤載為「管理會」）收取辦法由委員會或委任聘用之管理人員收取管理費，收費時將本社區委員會制訂之收費憑單交由住戶收執。：：（下略）」等語，且於八十一年十一月十八日所召開臨時住戶代表大會，亦已決議通過過管理費之收取標準及方式為：「不分住戶或空屋，每戶五百五十元，每二個月收取一次」，已如前述，則依前開說明，上訴人應有繳納管理費之義務，上訴人所辯自不足採。
三、綜上所述，上訴人之抗辯，均不可採，應認被上訴人各項主張，尚堪採信。從而，被上訴人依公寓大廈管理條例第二十一條暨「統一花園別墅社區住戶公約」及「統一花園別墅社區」住戶於八十四年十一月十八日所召開臨時住戶代表大會通過之管理費收取標準：「不分住戶或空屋，每戶五百五十元，每二個月收取一次，於每單月之十五日前繳納，自八十五年一月份開始收取」之決議，向上訴人收取自八十五年一月起至八十八年二月止之管理費共二萬零九百元（計算式：550x2x19=20900元）及自起訴狀繕本送達上訴人翌日即八十八年四月二十一日（按被上訴人於原審利息部分原請求自八十五年一月一日起算，於本院審理時減縮自起訴狀繕本送達翌日起算利息，是原判決主文第一項應更正為「被告應給付原告新台幣貳萬零玖佰元，及自民國八十八年四月二十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息」）起至清償日止依週年利率百分之五計算之法定利息，為有理由，應予准許。原審判命上訴人如數給付，並無違誤，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
四：結論：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 五 月 四 日
臺灣臺南地方法院民事第三庭~B審判長法 官 吳森豐~B 法 官 蔡孟珊~B 法 官 翁金緞右正本證明與原本無異本判決不得上訴中 華 民 國 九十 年 五 月 四 日~B法 院書記官 許悉愛